Дело №2-55/2020

УИД 34RS0039-01-2020-000002-53 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2020 г. с. Старая Полтавка

Старополтавский районный суд г. Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Плечистова С.С.,

при секретаре Трусовой Е.В.,

с участием истцов ФИО3, ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего ребёнка ФИО1, к ФИО7 о признании прекращенным (отсутствующим) ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона,

установил:

Истцы ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4, действующая в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего ребёнка ФИО1, обратились в суд с иском к ФИО7 об обязании исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома, в котором просят признать существующее ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, прекращенным (отсутствующим).

В судебном заседании истцы ФИО3, ФИО4 исковые требования поддержали и просили признать существующее ограничение (обременение) права прекращенным (отсутствующим).

Истцы ФИО5, ФИО6 в судебное заседании не явились, извещены надлежащим образом, предоставили заявления о рассмотрении в их отсутствие, на требованиях настаивают.

Ответчик ФИО7 в судебное заседании не явился, извещён надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, иск признал.

Представитель третьего лица межмуниципального отдела по Палласовскому и Старополтавскому району Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом. В своем письменном ходатайстве просит рассмотреть дело в их отсутствие, при вынесении решения полагается на усмотрение суда. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, задатком и другими способами (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

По нормам п.п.1,5 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что 25 июля 2013 года между ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6 с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, заключен договор купли-продажи жилого дома № Б/Н, согласно которому ФИО2 продала принадлежащую ей на праве собственности, а ФИО4, ФИО3, ФИО1, ФИО5, ФИО6, купили в общую долевую собственность каждому по 1/5 доле жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности приобретают право общей долевой собственности на жилой дом. В соответствии с п.2.1 договора стороны оценили жилой дом в размере 394 668,00 рублей.

Согласно пункту 2.1 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: денежные средства в сумме 394 668,00 рублей передаются продавцу путем перечисления средств покупателя с материнского (семейного) капитала, государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии № от ДД.ММ.ГГГГ, на счет продавца ФИО2, находящийся в дополнительном офисе №8621 Волгоградского отделения Сбербанка России. 

Согласно договору, настоящий договор и переход к покупателям права общей долевой собственности на жилой дом подлежал государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Настоящий договор вступает в силу и считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.

В силу договора, в соответствии со ст.556 ГК РФ, при передаче жилого помещения стороны составляют передаточный акт.

25 июля 2013 года между сторонами заключен передаточный акт, согласно которому продавец ФИО8 передала покупателям ФИО4, ФИО3, ФИО1, ФИО5, ФИО6 жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Из материалов следует, что ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Свидетельство о праве на наследство по закону после смерти ФИО2 выдано её наследнику: сыну ФИО7

В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Суд при разрешении спора обоснованно исходит из того, что в связи со смертью ФИО2 её права и обязанности как залогодержателя входят в состав наследства. Наследники приобрели статус залогодержателей с момента открытия наследства (ст. 1152 ГК РФ). Документом, подтверждающим этот статус, является свидетельство о праве на наследство.

Согласно п.2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Согласно пункту 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 постановления № 10/22).

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Между тем, погасить запись об обременении в пользу истцов в настоящее время во внесудебном порядке не представляется возможным по причине того, что продавец ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ умерла. В настоящее время совершение действий по погашению ипотеке в пользу истцов приостановлено, поскольку для погашения регистрационной записи об ипотеке необходима подача совместного заявления. Согласно представляемым документам, расчет по договору купли-продажи от 25.07.2013 произведен полностью. Таким образом, истцы - Покупатели по договору купли-продажи, исполнили все условия договора и имеются основания для прекращения залога в силу п.п.1 п.1 ст.352 ГК РФ.

31 июля 2013 года, одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи № б/н и перехода права собственности, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области была произведена регистрация ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись об ипотеке.

Из государственного сертификата серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Пенсионного фонда РФ (государственное учреждение) в 

<

адрес> о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, ФИО9 следует, что она обращалась в пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения за счет средств МСК. Данное заявление пенсионным органом было рассмотрено и удовлетворено, денежные средства, в сумме 394 668,00 рублей были перечислены в АКСБ «Сбербанк России» номер счета № на счет продавца ФИО2

Соответственно, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6, как покупатели, все условия договора купли-продажи выполнили. Обеспечиваемое ипотекой обязательство прекращено ввиду его надлежащего исполнения, в связи с чем, ипотека подлежит прекращению.

Ограничение (обременение) права собственности на жилой дом создает истцам препятствия для реализации права собственников распоряжаться жилым домом по своему усмотрению.

В настоящее время истцы не имеют возможности полноценного права собственности на жилой дом, поскольку снятие существующего ограничения права: ипотеки в силу закона, в одностороннем порядке не возможно.

Следовательно, поскольку ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, что нарушает права залогодателя, истцы правомерно избрали надлежащий способ защиты нарушенного права и обратились в суд с требованием о погашении записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с исполнением перед залогодержателем в полном объеме и отсутствием возможности в административном порядке погасить запись об ипотеке ввиду того, что продавец ФИО2 умерла.

Руководствуясь ст.ст.12,56,194,198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего ребёнка ФИО1, к ФИО7 о признании прекращенным (отсутствующим) ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона-удовлетворить.

Признать существующее ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу закона на жилой дом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прекращенным (отсутствующим).

Решение по настоящему делу является основанием для исключения (аннулирования) из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав сведений об ипотеке в силу закона, установленной в пользу ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда окончательной форме, путем подачи жалобы через Старополтавский районный суд с 13 февраля 2020 года.

Председательствующий: судья С.С. Плечистов