Дело № 3а-88/2023

73OS0000-01-2022-000153-70

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

20 июня  2023 года                                г. Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Ульяновскнефтепродукт» к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

АО «Ульяновскнефтепродукт» обратилось в суд с административным иском к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее – ОГБУ «БТИГКО») об отмене  решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 21 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивировало тем, что является арендатором указанного земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 12 166 404 руб. 41 коп. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № *** от 30 ноября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр»,  рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июля 2021 года  составляла 3 975 598 руб. 76 коп. 

Общество  обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-*** от 21 января 2022 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данное решение истец просил отменить и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Инзенский район», Управление Росреестра по Ульяновской области.

Определением суда от 6 апреля 2023 года произведена замена заинтересованного лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» его правопреемником – ППК «Роскадастр». 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал заявленные  требования по основаниям, изложенным в административном иске. С заключением судебной экспертизы согласен.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» ФИО2 исковые требования не признала, указывая на законность принятого учреждением решения.  

С выводами проведенной по делу экспертизы согласна. 

Ранее в письменном отзыве на иск возражала против удовлетворения требований истца об установлении рыночной стоимости земельного участка, поскольку в случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, истец может воспользоваться своим правом на установление рыночной стоимости земельного участка в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Также указала  на то, что требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.  

Представители Министерства  имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям МО «Инзенский район», ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  пояснения представителей истца и ОГБУ «БТИГКО», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка  (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что АО «Ульяновскнефтепродукт» (правопреемник ООО «Ульяновск-Терминал») является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (л.д.17-32 т.1). Расчет арендной платы производится из кадастровой стоимости земельного участка. 

На момент обращения истца в суд действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка в размере 12 166 404 руб. 41 коп., утвержденная приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области № 241-пр от 20 октября 2020 года по состоянию на 1 января 2020 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года (л.д. 16 т.1).

Согласно отчету об определении рыночной стоимости № *** от 30 ноября 2021 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО3), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июля 2021 года составляла 3 975 598 руб. 76 коп. (л.д. 34 т.1).

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 10 119 308 руб. 95 коп. (ячейка 46 111, № п/п 46 157).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.

Таким образом, кадастровая стоимость в размере 12 166 404 руб. 41 коп., утвержденная по состоянию на 1 января 2020 года, в настоящее время является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В данном случае размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей. Таким образом, размер кадастровой стоимости затрагивает права истца.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Соблюдая установленный законом порядок, истец 22 декабря 2021 года обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке земельного участка № *** от 30 ноября 2021 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО3), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июля 2021 года составила  3 975 598 руб. 76 коп.

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от                21 января 2022 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере  его рыночной стоимости 3 975 598 руб. 76 коп. по состоянию на 30 июля 2021 года.

Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1. Оценщиком в отчете об оценке использована неактуальная стоимость предложения № 7, принятого в качестве объекта-аналога № 3, в размере 499 000 руб. по состоянию на 3 мая 2021 года. Вместе с тем по состоянию на 4 июля 2021 года стоимость указанного объекта составляла 699 000 руб. Использование в отчете об оценке неактуальной стоимости объекта-аналога привело к искажению рыночной стоимости земельного участка – нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

2. Оценщик необоснованно отказался от использования в качестве объектов-аналогов предложения № 4 с кадастровым номером  *** и предложения № 8 с кадастровым номером *** –  нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке земельного участка № *** от 30 ноября 2021 года, выполненного ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО3), судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «ЦГКО». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта № *** от 9 июня 2023 года следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года,  федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности. 

В отчете имеются следующие нарушения: использование в расчетах лишь части доступных данных (объектов-аналогов) обосновано некорректно; оценщик использует неактуальную информацию по объекту-аналогу № 3 (предложение № 7) – нарушены п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7.

Отсутствует корректировка на наличие строения у объекта-аналога № 3; отсутствует корректировка на наличие и качество подъездных путей у объекта-аналога № 1 – нарушен п. 5 ФСО № 3. 

Все выявленные нарушения влияют на величину итоговой стоимости объекта оценки.

Поскольку судебной экспертизой были выявлены нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, допущенные оценщиком в отчете об оценке, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 30 июля 2021 года в размере 5 393 506 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

В данном случае суд соглашается с выводами судебного эксперта и принимает заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Поскольку  в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчет об оценке земельного участка № *** от 30 ноября 2021 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик ФИО3), не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности,  имеющиеся в отчете нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО»  № *** от  21 января 2022   года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает необходимым установить архивную  кадастровую  стоимость  спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2021 года, в размере 5 393 506 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2021 года  по 31 декабря 2022 года (п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона № 237-ФЗ, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости). 

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Ульяновскнефтепродукт» о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 21 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2021 года, в размере 5 393 506 руб.,  определив период её применения с 1 января 2021 года по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                         Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 30 июня 2023 года.