Дело № 3а-66/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 25 апреля 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Рожелюк А.Я.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, обязании внести в государственный кадастр недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости) кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной и передать указанные сведения в Федеральную налоговую службу России,

установил:

ФИО1 обратилась в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> руб. 

Также, ФИО1 просила обязать Управление Росреестра по Ленинградской области внести в государственный кадастр недвижимости (ЕГРН) кадастровую стоимость земельного участка в размере 

<

данные изъяты> руб. и передать данные по кадастровой стоимости в Федеральную налоговую службу для перерасчета кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. 10.03.2015 кадастровая стоимость земельного участка увеличилась в четыре раза и составила 

<

данные изъяты> руб. Однако, рыночная стоимость земельного участка - 

<

данные изъяты> руб. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Из представленного административным истцом отчета однозначно не ясно, что понимает оценщик под местоположением: совокупность неких характеристик или только один фактор – удаленность от административного центра. Также, оценщиком не определено, что понимается под словами «административный центр». Оснований для удовлетворения требований об обязании внести сведения о рыночной стоимости и передаче указанных сведений в ФНС не имеется. Права налогоплательщика на зачет или возврат излишне уплаченного налога подлежат защите в судебном порядке только в случае их нарушения налоговым органом (т.1 л.д.170).

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером № не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 № 383. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена исходя из площади 

<

данные изъяты> кв.м. и УПКС 725,43 руб./кв.м. Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости 10.03.2015. Результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка могут быть оспорены только в суде. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет (т.1 л.д.181). 

В письменном отзыве заинтересованного лица администрации МО «Лопухинское сельское поселение» Ломоносовского района Ленинградской области указано, что требования административного истца не подлежат удовлетворению. Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена законно и обоснованно. Отклонение рыночной стоимости от кадастровой стоимости в четыре раза вызывает сомнения в правильности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости (т.1 л.д.187). 

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованные лица ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании административный истец ФИО1 поддержала доводы, изложенные в административном исковом заявлении, и просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, указанной в отчете. Указала, что не согласна с выводами судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка

Представители административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО17 и ФИО18 в судебном заседании сообщили, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости оставляют на усмотрение суда. С выводом судебной экспертизы о размере рыночной стоимости земельного участка согласны.

Представитель заинтересованного лица администрации МО Лопухинское сельское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области ФИО19 не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы.

Выслушав объяснения административного истца, представителей административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 19.05.2010 за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности (доля в праве 1/15) на земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства (т.1 л.д.22).

Из выписки из ЕГРН от 11.09.2018 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости – 10.03.2015 (т.1 л.д.20). 

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 18.09.2018 № 30/09/18 следует, что по состоянию на 10.03.2015 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (л.д.55).

Отчет составлен ФИО22, членом СРО РАО (л.д.58).

Согласно экспертному заключению от 22.10.2018 № 78/021018/01 отчет от 18.09.2018 № 30/09/18 соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) подтверждается (л.д.123).

По ходатайству заинтересованного лица администрации МО «Лопухинское сельское поселение» Ломоносовского района Ленинградской области судом назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно заключению эксперта № 3 от 26.03.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10.03.2015 составляет 

<

данные изъяты> руб. (т.2 л.д.131).

Судебная экспертиза выполнена ФИО23, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомом ложного заключения (т.2 л.д.86).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Как следует из заключения эксперта, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, составлено точное описание объекта исследования. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта исследования, которые имеют специфику, влияющую на результаты исследования объекта; информация о текущем использовании объекта исследования, другие факторы и характеристики, относящиеся к указанному объекту, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объекта исследования, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подхода.

В рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж экспертом отобраны в качестве аналогов 6 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектом оценки. 

Эксперт проанализировал сравниваемые объекты-аналоги на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг, на отличие в площади и местоположении земельных участков.

Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка определена в размере 

<

данные изъяты> руб.

Для реализации доходного подхода экспертом использован метод дисконтирования денежных потоков в рамках которого определены основные параметры проекта дачного поселка, размер затрат и операционных расходов по проекту, ориентировочная цена продажи участков, ставка дисконтирования и спрогнозирован график продажи земельных участков.

Из представленных в экспертном заключении расчетов следует, что на оцениваемом земельном участке возможно разместить 82 земельных участка стоимостью 

<

данные изъяты> руб. каждый, с возможностью продажи один участок в месяц. Затраты по проекту составят 

<

данные изъяты> руб.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость земельного участка определена в размере 

<

данные изъяты> руб.

При согласовании полученных результатов экспертом назначены весовые коэффициенты сравнительному подходу – 0,6, а доходному - 0,4. 

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Вопреки доводам административного истца, изложенных в письменных возражениях на судебную экспертизу, в качестве аналогов экспертом использованы объекты, которые по своим характеристикам сопоставимы с оцениваемым объектам. 

Указание административным истцом на использование экспертом в качестве аналогов земельных участков, более коммерчески привлекательных для покупки, нежели оцениваемый участок, который расположен дальше от Санкт-Петербурга и не имеет вблизи развитой инфраструктуры, не привело к неправильному определению рыночной стоимости, поскольку экспертом были сделаны необходимые корректировки на отличия между объектом оценки и объектами-аналогами.

Утверждение административного истца о неправильном расчете экспертом размера корректировки на местоположение судом оценивается критически, поскольку экспертом использованы размеры удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области», которое, вопреки доводам административного истца, также содержит сведения о кадастровой стоимости дачных объединений.

При этом, суд учитывает, что в отличие от представленного административным истцом отчета, в заключение судебной экспертизы использованы два подхода для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, что представляется целесообразным с учетом наиболее эффективного использования земельного участка.

Принимая во внимание, что проведение дополнительной или повторной экспертизы возможно только в случае если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а также, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, судом отказано в удовлетворении ходатайства административного истца о назначении по делу повторной экспертизы, поскольку предусмотренных ст.83 КАС РФ оснований судом не установлено.

Несоответствие между размером рыночной стоимости земельного участка указанной в заключении эксперта и представленном административном истцом отчете об оценке обусловлено ошибками, допущенными в отчете об оценке.

В частности, стоимость объекта-аналога № 2 оценщиком определена исходя из курса доллара США на дату первоначального размещения объявления, а не на дату, которая более близка к дате оценки. Вместе с тем в отчете указано, что оценщик исходил из данных, указанных в объявлениях, актуальных на дату оценки.

При отборе объектов в качестве аналогов оценщик необоснованно исходил из возможности использования в качестве аналогов земельные участки площадью от 10000 кв.м., что в 20 раз меньше площади оцениваемого объекта.

Сравнивания объекты, отобранные в качестве аналогов экспертом и оценщиком, суд приходит к выводу, что оценщиком выбраны в качестве объектов аналоги с минимальной ценой предложения и оценщиком не обоснован отказ от использования в качестве аналогов объектов, цена предложения которых больше, при том, что по площади и своему расположению указанные объекты более сопоставимы с объектом оценки.

Таким образом, имеющиеся в представленном административном истцом отчете об оценке нарушения в отборе объектов-аналогов привели к неправильному определению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Представленное административным истцом положительное экспертное заключение указанного вывода суда не опровергает, поскольку в нем не дана оценка обоснованности использованных оценщиком в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов и отсутствует вывод о невозможности использования в качестве аналогов иных объектов, более сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости указанной в заключение эксперта.

Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.

Требования административного истца о возложении на административного ответчика обязанности внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости удовлетворению не подлежат, так как названная обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Следовательно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения данного требования отсутствуют.

Поскольку согласно ст.391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, то оснований для обязания Управление Росреестра по Ленинградской области передать сведения об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в ФНС России не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, обязании внести в государственный кадастр недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости) кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной и передать указанные сведения в Федеральную налоговую службу России удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 67900000 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 10 марта 2015 года. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 22 января 2019 года.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2019 г.