Дело № 2-6654/2017

г. Всеволожск

11 октября 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Мартьяновой С.А.

при секретаре Васильевой Т.А. 

рассмотрев в открытом судебной заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно Строительная компания «Константа» об обязании освободить от ареста земельный участок и о признании права собственности на земельный участок, 

у с т а н о в и л

ФИО3 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно Строительная компания «Константа» (далее – ООО «ИСК «Константа»), в котором с учетом уточненных исковых требований просил признать за ним право собственности на земельный участок площадью 722 кв. метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, 

<

адрес>, пер. Курортный, участок №, с кадастровым номером 47:07:0957004:728, и обязать конкурсного управляющего ФИО2 освободить от ареста вышеуказанный земельный участок, взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В обосновании исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ИСК «Константа») был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости №/Т-ЗУ, по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли продажи земельного участка площадью 720 кв. метров, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:205, расположенного по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово». Окончательно параметры отчуждаемого участка будут определены сторонами договора после выдела участка из состава земель общего участка. Право собственности на участок с кадастровым номером 47:07:0957004:205 зарегистрировано за продавцом надлежащим образом, на указывает соответствующее свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям предварительного, основной договор должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пунктам 3.1, 3.2 Предварительного договора и дополнительного соглашения к нему. Стоимость договора составила 560338,58 рублей, а оплата осуществляется частями в соответствии с графиком платежей. Оплата произведена полностью на февраль 2014 года.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ стороны внесли изменения в п. 1.5 договора в части заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а соглашением № продлили срок до ДД.ММ.ГГГГ и внесли изменения в части площади отчуждаемого участка, установив ее мерою 722 кв. метров.

До установленного срока по условиям предварительного договора, основной договор заключен не был. 

Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что участку площадью 722 кв.м, подлежащему к отчуждению, присвоен кадастровый №, участок отнесен к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для жилищного строительства, на участок наложено обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий согласно Постановлению судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП России по Санкт-Петербургу ФИО6. 

Спорный участок фактически передан продавцом покупателю по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ согласно Приложению № к нему. 

Полагая, что права на приобретение участка в собственность ввиду наличия обременений нарушены, обратился в суд. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО7, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего ООО «ИСК «Константа» в ФИО8 в судебном заседании настаивал на прекращении производства по делу, полагал, что заявленные требования подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве путем предъявления заявления о включении не денежных требований в реестр требований кредиторов.

Третье лицо - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, возражений не представило.

Третье лицо Управление федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, возражений не представило.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, изучив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к нижеследующему.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от ДД.ММ.ГГГГ к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Согласно статье 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Постановление Пленума ВАС РФ N 54 от ДД.ММ.ГГГГ).

Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет договора и его цена.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ООО «ИСК «Константа» заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости №/Т-ЗУ, по условиям которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли продажи земельного участка площадью 720 кв.м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 47:07:0957004:205, расположенного по адресу: 

<

адрес>, земли ЗАО «Щеглово», категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Окончательно параметры отчуждаемого участка будут определены сторонами договора после осуществления процедуры выдела участка из состава земель общего участка и изменения категории земли и вида разрешенного использования подлежащего к отчуждению земельного участка. 

Право собственности на участок с кадастровым номером 47:07:0957004:205, подлежащий к разделу, было зарегистрировано за продавцом надлежащим образом, что оспаривается сторонами дела. По условиям предварительного договора, основной договор должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.5 договора). 

Согласно пунктам 3.1, 3.2 Предварительного договора и дополнительного соглашения к нему. Стоимость договора составила 560338,58 рублей, а оплата должна осуществляется частями в соответствии с графиком платежей. Кассовыми ордерами подтверждается фактическое внесение оплаты в счет заключения основного договора согласно графика платежей в срок до февраля 2014 года.

Судом установлено, что дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ с предварительному договору, стороны внесли изменения в п. 1.5 договора, установив срок заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ продлили срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ и внесли изменения в части площади отчуждаемого участка, установив, что будет подлежать отчуждению земельный участок площадью 722 кв.м с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, пер. Курортный, участок №. 

Спорный земельный участок фактически передан продавцом покупателю по акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ и согласно Приложению № к акту приема-передачи. 

Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что спорный участок площадью 722 кв.м, подлежащий к отчуждению, имеет кадастровый №, отнесен к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для жилищного строительства.

На земельный участок наложено обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ, выданному судебным приставом-исполнителем Правобережного ОСП 

<

адрес> УФССП России по Санкт-Петербургу, в рамках исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ и постановлению от ДД.ММ.ГГГГ, принятому в рамках исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Исходя из анализа существа сделки и фактических действий сторон, суд приходит к выводу, что сторонами при совершении сделки имелся в виду договор фактического отчуждения участка на основании ранее заключенного предварительного договора и в соответствии с его условиями о внесении денежных средств.

В п. 59 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда 

<

адрес> и 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А 56-13301/2017 заявление о признании ООО «ИСК «Константа» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, открыто в отношении общества конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на шесть месяцев до ДД.ММ.ГГГГ. Конкурным управляющим должником арбитражного управляющего утвержден ФИО2.

Но с учетом действий, произведенных в рамках предварительного договора, заявленное представителем конкурсного управляющего ООО «ИСК «Константа» ходатайство о прекращении производства по делу, основанное на правилах, указанных в п. 1 статьи 126 Федерального Закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», суд считает необоснованным, поскольку взаимные обязательства сторон предварительного договора купли-продажи спорного земельного участка, в том числе по передаче земельного участка покупателю продавцом, исполнены сторонами. Подтверждением несостоятельности является оплата покупателем продавцу всей суммы денежных средств основного договора, исполненная задолго до открытия конкурсного производства в отношении ООО «ИСК «Константа».

Таким образом, невыполнение продавцом своих обязанностей по заключению основного договора на условиях предварительного, лишает возможности покупателя оформить свое право на земельный участок, что подлежит защите в суде. 

С учетом положений заключенного между сторонами договора (предмет, цена, срок действия договора, ответственность сторон) суд считает, что предварительный договор отвечает требованиям по форме и содержанию, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимой вещи, положениям статей 549, 550, 554, 555 ГК РФ. В предварительном договоре указаны все существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку покупателем соблюдены все условия договора, то в силу статей 12, 309, 310 ГК РФ, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав.

Пункт 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно норме ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В нарушении нормы ст. 309 Гражданского кодекса РФ ООО «ИСК «Константа» свои обязательства по регистрации перехода права собственности на земельный участок не выполнело, тогда как истцом обязательства по оплате договора купли-продажи исполнены в полном объеме. 

При этом одним, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ призванием права является одним из способов защиты гражданских прав.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, учитывая, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства как по предварительному договору, путем оплаты денежных средств в объеме стоимости спорной недвижимости, то он вправе рассчитывать на ее получение в свою собственность, а при неисполнении обязательств Ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на земельный участок, а суд полагает возможным признать за истцом право собственности на испрашиваемый земельный участок.

При этом, суд полагает, что не подлежат удовлетворению требования об обязании конкурсного управляющего ФИО2 освободить от ареста спорный земельный участок, поскольку в силу аб. 9 пункта 1 статьи 126 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

Доказательств того, что конкурсный управляющий ООО «ИСК «Константа» не направил в Правобережный ОСП 

<

адрес> УФССП России по Санкт-Петербургу, копию решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, суду не представлено, и опровергается выпиской из ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 4702 руб., уплаченной истцом при подаче иска в суд. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем: 

<

адрес>, гражданство – ФИО1, пол: мужской, паспорт гражданина РФ № выдан УВД 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированным по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>, право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, 

<

адрес>, 

<

адрес>, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для жилищного строительства.

В удовлетворении исковых требований об обязании конкурсного управляющего ООО «ИСК «Константа» ФИО2 освободить от ареста земельный участок по адресу: 

<

адрес>, Всеволожский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, 

<

адрес>, 

<

адрес>, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Всеволожский городской суд 

<

адрес>. 

Судья