Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 января 2024 года 

Судья Сызранского городского суда Самарской области Сорокина О.А.

при секретаре Дюльдиной Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-208/2024 по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, пени, 

у с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратился в суд к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО3 с вышеназванным иском, уточненном в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 18.06.2021 в размере 175 000 руб., задолженность за отопление нежилого помещения в размере 63 380 руб., пени в результате невнесения платежей за отопление нежилого помещения в размере 30 190,78 руб., а также расходы на уплату государственной пошлины.

В обоснование иска истец указал, что является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности серии № *** 

<

дата>. 

18.07.2020 между истцом и ФИО3 был заключен договор аренды нежилого здания общей площадью 72,8 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком действия на 11 месяцев до 17.06.2021.

18.06.2021 договор аренды нежилого здания общей площадью 72,8 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес> был заключен на новый период, на тех же условиях, со сроком действия до 17.05.2022. 

В соответствии с п. 2.2 арендатор обязуется ежемесячно вносить арендную плату до 5-го числа текущего месяца, оплатить коммунальные платежи, электроэнергию, отопление, водоснабжение, охранную сигнализацию. 

На основании п. 3.1 договора арендная плата составляет 14 000 руб., сумма арендной платы перечисляется на расчетный счет арендодателя или наличными денежными средствами. 

По состоянию на 31.12.2021 между сторонами был подписан акт сверки расчетом по арендной плате за помещение расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

адрес>. Согласно данному акту у Арендатора по состоянию на 31.12.2021 в результате невнесения арендной платы и коммунальных платежей образовалась задолженность в размере 200 000 руб. 

Стороны в указанном акте установили исходную дату погашения задолженности 22.12.2021, и срок погашения задолженности в течение 10 месяцев до 22.10.2022. 

На основании п.3.2 договора Арендатор уплачивает коммунальные платежи, электроэнергию, охранную сигнализацию, водоснабжение так же путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или наличными денежными средствами. 

На основании п. 5.1 датой освобождения здания арендатором и конечной датой начисления арендной платы является день сдачи здания в состоянии, в котором получено от арендодателя на момент подписания настоящего договора, с учетом естественного износа по акту приема-передачи, подписываемого сторонами. 

Согласно условиям заключенного договора арендная плата начисляется до дня освобождения арендатором занимаемого помещения и подписания двустороннего акта приема передачи здания. 

За период с 22.12.2021 по 22.10.2022 в счет арендной платы и коммунальных платежей поступили денежные средства в размере 277 000 руб. 

Таким образом, задолженность в размере 200 000 руб. образовавшаяся по состоянию на 31.12.2021 (согласно акту сверки) арендатором была погашена. 

За период с 01.01.2022 по 30.06.2023 начисление арендной платы составило 252 000 руб., оплата арендатором не производилась в полном объеме в соответствии с условиями договора. 

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возместил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за все время просрочки. 

77 000 руб. (оплата за 2022 год)/14 000 руб. (аренда) = 5,5 месяцев аренда оплачена за 2022 год с января по июнь (7 000 руб. за июнь оплачено). 

Таким образом, задолженность арендатора перед арендодателем в связи с невнесением арендной платы за период 01.06.2022 по 30.06.2023 составляет 175 000 руб. 

За услугу отопление в указанном нежилом помещении за период с 01.01.2022 по 30.04.2023 ресурсоснабжающей организацией было начислено 63 380,51 руб., что подтверждается актом сверки с ООО «Энергетик». 

10.05.2023 ФИО3 была направлена претензия по адресу регистрации: 

<

адрес>, однако он ее не получил. 

11.09.2023 ФИО3 была направлена повторная претензия. 

01.10.2022 арендодатель ограничил доступ арендатору в арендуемое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> по причине отсутствия платежей за аренду помещения. 

Действия истца по ограничению доступа ответчику в помещение являлись стимулирующей мерой, следовательно, правомерны. 

Ответчик за истекший период с 01.10.2022 по настоящее время не предпринял мер для погашения задолженности, подписания акта приема-передачи имущества истцу. 

Сославшись на ст. 330 ГК РФ, п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 №7, истец указал, что вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. 

Поскольку ответчик плату за пользование теплоснабжением в соответствии с условием договора не вносил, истец начислил пени за период с 10.02.2022 по 10.01.2024 в размере 30 190,78 руб. 

В связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, его интересы в суде представляет представитель по доверенности ФИО4

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме, привела доводы, изложенные выше, пояснила, что доступ арендатора к арендуемому нежилого помещению ограничен 01.10.2022, однако имущество свое не вывез, помещение не освободил и не передал его арендатору, поэтому арендная плата продолжала ему начисляться.

В судебном заседании ответчик ФИО3 иск не признал, пояснил, что по его данным, задолженность по арендным платежам перед истцом составляет примерно 38 000 руб., он все фиксировал в тетради. Имущество ответчика осталось в том арендованном ранее помещении, потому что доступ к нему закрыт истцом с 02.10.2022 по настоящее время. Когда подписывали договор аренды, с истцом было все на доверии, и договор он не читал. Денежные средства переводил с банковской карты своей супруги, на карту родственников истца, либо наличными, расписки никакие не писали. 

В судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила, что она работала продавцом в магазине у ИП ФИО3 в 2021 году и до лета 2022 года, осуществляла продажу вин Кубани. В июле 2022 года магазин закрыли, утром она пришла на работу, где хозяин помещения ФИО1 повесил замок на входной двери и зайти в помещение она больше не смогла. Больше она на работу не выходила. 

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, полагает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу требований п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что истец ФИО1 является собственником нежилого здания площадью 72,80 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности серии № *** от 

<

дата>, а также выпиской из ЕГРН от 

<

дата> №№ ***. 

18.07.2020 между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 был заключен договор аренды нежилого здания общей площадью 72,8 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком действия на 11 месяцев до 

<

дата>.

18.06.2021 договор аренды нежилого здания общей площадью 72,8 кв.м. расположенного по адресу: 

<

адрес> был заключен на новый период, на тех же условиях, со сроком действия до 17.05.2022 (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 2.2 арендатор обязуется ежемесячно вносить арендную плату до 5-го числа текущего месяца, оплачивать коммунальные платежи, электроэнергию, отопление, водоснабжение, охранную сигнализацию. 

На основании п. 3.1 договора по согласованию сторон установлена арендная плата в размере 14 000 руб. в месяц. Сумма арендной платы перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя или наличными денежными средствами. 

Арендатор уплачивает коммунальные платежи, электроэнергию, охранную сигнализацию, водоснабжение путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или наличными денежными средствами. 

На основании п. 5.1 договора аренды датой освобождения здания арендатором и конечной датой начисления арендной платы является день сдачи здания в состоянии, в котором получено от арендодателя на момент подписания настоящего договора, с учетом естественного износа по акту приема-передачи, подписываемого сторонами. 

Согласно п.6.1 договора, в случае просрочки оплаты арендных платежей арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 5% от суммы арендной платы за каждый день просрочки. 

Судом установлено и не было оспорено ответчиком, что нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>Абыло передано истцом ФИО1 (арендодатель) ответчику ФИО3 (арендатор), что подтверждается актом приема-передачи от 18.06.2021. 

Установлено также, что сторонами был составлен акт сверки расчетов и по состоянию на 31.12.2021 задолженность по арендной плате ФИО3 составила 200 000 руб.

Погашение указанной задолженности стороны рассрочили на 10 месяцев, начиная с 22.12.2021. 

Поскольку стороны в договоре определили конкретный размер арендной платы в твердой сумме платежей, указали о необходимости уплаты коммунальных платежей, следовательно, в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется гражданско-правовое обязательство по их уплате.

Истцом предоставлен следующий расчет задолженности: 

За период с 22.12.2021 по 22.10.2022 в счет арендной платы и коммунальных платежей ответчиком внесены денежные средства в размере 277 000 руб. 

Задолженность в размере 200 000 руб., образовавшаяся по состоянию на 31.12.2021 (согласно акту сверки) ФИО3 была погашена. 

За период с 01.01.2022 по 30.06.2023 задолженность начисление арендной платы составило 252 000 руб., оплата арендатором не производилась в полном объеме.

77 000 руб. (оплата за 2022 год)/14 000 руб. (аренда) = 5,5 месяцев аренда оплачена с января по июнь 2022 года (7 000 руб. оплачено за июнь).

Таким образом, задолженность ФИО3 за период с 01.06.2022 по 30.06.2023 составляет 175 000 руб. 

С предоставленным расчетом истца суд согласиться не может, поскольку в судебном заседании установлено, а также не было оспорено ни истцом, ни его представителем, ни ответчиком, что доступ ответчика ФИО3 в арендуемое нежилое здание был ограничен истцом 01.10.2022, ответчик не пользовался помещением с указанного времени, по причине того, что ФИО3 не имел возможности войти в указанное помещение, также не имел возможности вывезти свое имущество, поэтому расчет задолженности арендной платы необходимо произвести за период с 01.06.2022 по 01.10.2022, а именно за 5 месяцев (5 месяцев х 14 000 руб. (размер арендной платы в месяц) = 70 000 руб.) Истцом указано, что ответчиком за июнь 2022 года оплачена сумма в размере 7 000 руб. 

Поэтому подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.06.2022 по 01.10.2022 в размере 63 000 руб. 

Также истцом указано, что за услугу отопление в нежилом помещении по адресу: 

<

адрес> за период с 01.01.2022 по 30.04.2023 ресурсоснабжающей организацией было начислено 63 380,51 руб., что подтверждается актом сверки с ООО «Энергетик».

Однако, суд считает, что расчет задолженности за отопление также необходимо считать за период с января 2022 года и по апрель 2022 года (период пользования ответчиком вышеуказанным нежилым зданием и период предоставления услуги отопления ресурсоснабжающей организацией).

Так, согласно акту сверки взаимных расчетом за период с 01.01.2022 по 03.08.2023 между ООО «Энергетик» и ФИО1, выданному ООО «Энергетик» видно, что за период с 01.01.2022 по 30.04.2022 начислены следующие суммы за отопление: 31.01.2022 – 7 509,34 руб., 28.02.2022 – 5 493,34 руб., 31.03.2022 – 6 287,74 руб., 30.04.2022 – 2 121,34 руб. Итого общая сумма задолженности за отопление за период 01.01.2022 по 30.04.2022 составила 21 411,76 руб., которую суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО3 

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика пени в результате невнесения платежей за отопление нежилого помещения в размере 30 190,78 руб., суд полагает требования не обоснованными, поскольку договором аренды от 18.07.2020г. и от 18.06.2021г. начисление указанных пеней в связи с неуплатой коммунальных платежей между сторонами не предусмотрено. При этом ссылка истца на то, что начисление указанных пеней предусмотрено ст.155 ЖК РФ, суд считает не состоятельной и основанной на неверном толковании норм действующего законодательства. 

Судом установлено, что при подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 5 584,00 руб., что подтверждается квитанцией от 13.09.2023, однако сумма исковых требований с учетом уточнений составила 268 570,78 руб., соответственно государственная пошлина подлежала уплате в размере 5 885,70 руб., в связи с чем с истца необходимо довзыскать государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 301,70 руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО3 в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом требований в размере 2 732,35 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3, 

<

дата> года рождения (* * *) в пользу ФИО1, 

<

дата> года рождения (* * *) задолженность по арендной плате в размере 63 000 руб., задолженность за отопление нежилого помещения в размере 21 411,76 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 732,35 руб.,

В остальной части иска – отказать. 

Взыскать с ФИО1, 

<

дата> года рождения (* * * ) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 301,70 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 января 2024 года.

Судья: Сорокина О.А.