Дело № 3а-208/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

20 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости земельного участка с кадастровым номером 50:18:0030125:305 площадью 2991 кв. метров, и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 2995 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования – для жилищного строительства, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты> и просила установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В ходе рассмотрения дела административный истец в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просила определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном повторной судебной оценочной экспертизой, дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых с заключением повторной судебной оценочной экспертизы не согласился, представил замечания по которым полагал имеются основания для назначения повторной судебной оценочной экспертизы. 

ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки», Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, администрация Можайского городского округа Московской области участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 2991 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования – для жилищного строительства и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 2995 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования – для жилищного строительства, расположенные по адресу: Московская область, Можайский район, д. Шохово.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговая группа «Праймаудит», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 449 497.00 рублей, участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составила 500 165.00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту акционерного общества «Международный центр оценки» ФИО2.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 656/19 от 225.10.2019 года в ходе рассмотрения отчета об оценке экспертом выявлены существенные нарушения, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса. При наличии в деле нескольких противоречивых заключений могут быть вызваны эксперты, проводившие как первичную, так и повторную экспертизу.

В судебном заседании 20 января 2020 года допрошен эксперт ФИО2, который поддержал выводы заключения судебной оценочной экспертизы от 25.10.2019 года №656/19.

Суд критически относится к названному заключению судебной оценочной экспертизы и показаниям эксперта, его поддержавшего, поскольку экспертом, при определении рыночной стоимости объектов оценки исходя из анализа местоположения и расположении объектов аналогов №1,3 на значительном удалении от объектов оценки (116-110 км.) не применена корректировка на удаленность МКАД. Объекты аналоги №1,2 примененные экспертом в расчете имеют организованные подъездные пути непосредственно к самим объектам, притом, как объекты оценки самостоятельных путей подъезда не имеют, что оказывает влияние на стоимость объектов исследования и не учтено экспертом. Кроме того, по земельному участку с кадастровым номером 

<

данные изъяты> пролегает природный овраг, однако такой ценообразующий фактор оказывающий существенное для объекта исследование влияние на его стоимость как рельеф экспертом оставлен без внимания.

В связи с возникшими у суда приведенными выше сомнениями в обоснованности заключения эксперта, по ходатайству административного истца, определением суда назначено проведение повторной оценочной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту АНО «Лаборатория права» ФИО3.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО3, согласился административный истец, представитель административного ответчика выразил несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 8-9 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. 

В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, в том числе учтен рельеф расположения объектов оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Учитывая изложенное, суд считает возможным положить в основу решения заключение повторной судебной оценочной экспертизы и установить рыночную стоимость земельных участков с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением министерство имущественных отношений Московской области подвергло его сомнению, в частности, указало, что в копиях объявлений, использованных экспертом в качестве объектов аналогов не содержится контактной информации, отказ от внесения корректировки на местоположение, равно как и введение корректировки на наличие водоема, в рамках сравнительного подхода является ошибочным. Таким образом, полагало, что допущенные нарушения привели к тому, что значение рыночной стоимости объектов нельзя признать определенной надлежащим образом и вызывает обоснованные сомнения в приведенных результатах расчетов и выводах. 

Суд, изучив заключение повторной судебной оценочной экспертизы, письменные пояснения данные экспертом ФИО3 с указанными выше доводами согласиться не может, исходя из следующего. 

В опровержение доводов представителя министерства суд исходит из того, что экспертом оценка произведена на ретроспективную дату. В использовании и сборе рыночной информации эксперт ограничен, поэтому использует различные источники и базы данных, которые не всегда содержат контактные телефоны продавцов. Вместе с тем принскрины объектов аналогов используемых экспертом при исследовании представлены в заключении и отражают характеристики объектов реализуемых на открытом рынке на дату близкую к дате оценки.

Как следует из заключения суждение о корректировки на местоположение экспертом приведено на ст. 26 заключения. Объекты аналоги и объекты оценки расположены в небольших населенных пунктах Можайского района на расстоянии от 110 до 130 км. от МКАД, то есть корректировка на местоположение не требуется. 

Принимая во внимание, что объекты аналоги расположены на расстоянии около 200 метров от водоемов и леса, а объекты исследования находятся удалении до 1 км., правомерно дало эксперту возможность с целью приведения объектов к сопоставимости по данному ценообразующему фактору применить корректировку по данным сборника под редакцией ФИО4. 

Таким образом, используемые в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги соответствуют объектам оценки, значение рыночной стоимости определено экспертом надлежащим образом с точки зрения существующих методик оценки и законодательства в области оценочной деятельности. 

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта ФИО3, признает его убедительным, не усматривает оснований согласиться с позицией административного ответчика поскольку все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

О вызове эксперта для дачи пояснений стороны не настаивали. Оснований для назначения по делу повторной (в данном случае третей) судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 26 августа 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд 26 августа 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 2991 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования – для жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей.

и земельного участка с кадастровым номером 50:18:0030125:324 площадью 2995 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования – для жилищного строительства, расположенные по адресу: Московская область, Можайский район, д. Шохово равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 587 020,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 мая 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело № 3а-208/2020

РЕШЕНИЕ 

Резолютивная часть 

Именем Российской Федерации 

20 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тарасовой И.Н. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и руководствуясь ст.249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд 26 августа 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 2991 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования – для жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

и земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 2995 кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид использования – для жилищного строительства, расположенные по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова