Гражданское дело №2-345/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Карачаевск 24 июня 2019 года

Карачаевский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующего судьи Катчиевой В.К., при секретаре судебного заседания Сологуб В.М., с участием: представителя истца - ФИО14 (доверенность от (дата обезличена)), представителя ООО «Прогресс» - ФИО14 (доверенность от (дата обезличена)), представителя ООО «Деловые стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО) - ФИО14 (доверенности от (дата обезличена) и (дата обезличена)), рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО14 к Обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс», Коммерческому банку «Риал-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью), Обществу с ограниченной ответственностью «Деловые стратегии» об оспаривании сделок и истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по КЧР, Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Сибирские строительные материалы»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО14 обратился в суд с исковым заявлением к КБ «Риал-Кредит» (ООО), ООО «Прогресс» о признании недействительными (ничтожными): 

- договора купли-продажи от (дата обезличена), заключенного между ФИО14 и ООО «Прогресс» на земельный участок, площадью 4786 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации гостиницы, с кадастровым номером 09:10:0010101:2193, расположенный по адресу: Россия, КЧР, кп. Домбай, район администрации; 

- договора купли-продажи от (дата обезличена), заключенного между ФИО14 и ООО «Прогресс» на здание гостиницы с пристройками, общей площадью 4843,1 кв.м., назначение нежилое, этажность: 4-этажа, с кадастровым номером 09:10:0010101:794, расположенное по адресу: Россия, КЧР, пгт. Домбай, пер. Альпийский, (адрес обезличен); 

- договора купли-продажи объектов недвижимости от (дата обезличена), заключенного между ООО «Прогресс» и ООО «Деловые стратегии» на здание гостиницы с пристройками общей площадью 4843,1 кв.м., назначение нежилое, этажность: 4-этажа, с кадастровым номером 09:10:0010101:794, расположенное по адресу: Россия, КЧР, пгт. Домбай, пер. Альпийский, (адрес обезличен) на земельный участок площадью 4786 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов- для эксплуатации гостиницы, с кадастровым номером 09:10:0010101:2193, расположенного по адресу: Россия, КЧР, кп. Домбай, район администрации; 

- соглашения об отступном от (дата обезличена) (номер обезличен), заключенного между ООО «Деловые стратегии» и Коммерческим банком «Риал-Кредит» (ООО);

- об истребовании из чужого незаконного владения Коммерческого банка «Риал-Кредит» ООО здания гостиницы с пристройками общей площадью 4843,1 кв.м, назначение нежилое, этажность: 4 этажа, с кадастровым номером 09:10:0010101:794 и земельного участка площадью 4786 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации гостиницы, с кадастровым номером 09:10:0010101:2193, расположенного по адресу: Россия, КЧР, пгт. Домбай, пер. Альпийский, (адрес обезличен);

- исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Коммерческий банк «Риал-Кредит» ООО, номер регистрации 09:10:0010101:794-09/001/2018-4, от (дата обезличена) на земельный участок площадью 4786 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации гостиницы, с кадастровым номером 09:10:0010101:2193, расположенного по адресу: Россия, КЧР, кп. Домбай, пер. Альпийский, (адрес обезличен);

- исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ответчика Коммерческий банк «Риал-Кредит» ООО, номер регистрации 09:10:0010101:2193-09/001/2018-5,от (дата обезличена) на здание гостиницы с пристройками общей площадью 4843,1 кв.м, назначение нежилое, этажность: 4, с кадастровым номером 09:10:0010101:794, расположенного по адресу: КЧР, пгт. Домбай, пер. Альпийский, (адрес обезличен).

В обоснование иска указано, что истец являлся собственником оспариваемой гостиницы с пристройками и земельного участка, предназначенного для его эксплуатации. ООО «Прогресс» приобрело у него здание гостиницы по договору купли-продажи от (дата обезличена), а земельный участок, предназначенный для его эксплуатации - по договору купли-продажи от (дата обезличена).

Считает, что указанные договоры являются ничтожными, поскольку в нарушение требований ст.35 ЗК РФ здание гостиницы было отчуждено без соответствующего земельного участка. Несмотря на п.3 указанных договоров, согласно которым расчет между сторонами произведен до подписания договоров, ООО «Прогресс» оплату стоимости недвижимого имущества не производило, что подтверждается выписками из банковского счета, что в силу п.2 ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. 

Указал, что согласно отчету АНО «Международная академия финансовых технологий» (адрес обезличен) рыночная стоимость здания гостиницы с пристройками на (дата обезличена) составляла 352 662 000 руб. Однако истец продал ООО «Прогресс» здание гостиницы и земельный участок по указанным договорам купли-продажи от (дата обезличена) и (дата обезличена) соответственно за 3 000 000 руб. и 900 000 руб. Исходя из положений ст.170, 575 ГК РФ в случае, когда коммерческая организация продает другой коммерческой организации имущество по явно заниженной цене и действительная рыночная стоимость оплачивается в части, остальная часть передается безвозмездно, что свидетельствует о прикрытии сделки договора дарения.

(дата обезличена) между ООО «Прогресс» и ООО «Торговый дом «Сибирские строительные материалы» заключен договор займа денежных средств в размере 26 100 000 руб. При этом всем участникам указанных договоров купли-продажи и договора займа было известно, что договоры купли-продажи фактически заключены для обеспечения возврата заемных денежных средств, полученных по договору займа; воля сторон была направлена на создание иных правовых последствий - договор залога, обеспечивающего договор займа. 

Более того, предметы сделок от ФИО14 во владение ООО «Прогресс» и ООО «Деловые стратегии» не передавались, истец все это время фактически владел и пользовался недвижимым имуществом.

Земельный участок с кадастровым номером 09:10:0010101:2193 был образован в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 09:10:0010101:360, который, в свою очередь, образован в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 09:10:0010101:0152.

Решением Карачаевского городского суда от (дата обезличена) договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 09:10:0010101:0152, приобретенный в собственность ФИО14 признан недействительной сделкой и применены последствия недействительности ничтожной сделки. Следовательно, земельный участок, образованный в результате разделов для эксплуатации гостиницы, с кадастровым номером 09:10:0010101:2193, находящиеся на тот момент в собственности ООО «Деловые стратегии» является недействительным (ничтожным) и в отношении него применены последствия ничтожной сделки.

Отметил, что ФИО14 является генеральным директором ООО «Деловые стратегии» и учредителем КБ «РиалКредит» (ООО) с долей в уставном капитале 13,33%, также ФИО14 - единственным учредителем ООО «Деловые стратегии» и учредителем КБ «Риал Кредит» (ООО) с долей в уставном капитале 28.17%. в общей сложности их доля в уставном капитале КБ «РиалКредит» (ООО) составляет 41,5%. Указанные лица участвовали при заключении сделок и знали, что договоры купли-продажи от (дата обезличена) и от (дата обезличена) заключены вместо залога для обеспечения договора займа от (дата обезличена). 

В нарушение закона ООО «Деловые стратегии» получило в КБ «РиалКредит» (ООО) под залог здания гостиницы с пристройками и земельным участком кредит на сумму более 120 000 000 руб., заложив без согласия ООО «Прогресс» находящееся у него фактически в залоге здание гостиницы и земельный участок, а также подписал с банком соглашение об отступном. Следовательно, КБ «РиалКредит» (ООО) является недобросовестным приобретателем.

Кроме того, соглашение об отступном заключено с нарушением требований ст.45 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», т.е. без одобрения сделок, заключенных заинтересованными лицами.

По заявлению истца определением от (дата обезличена) ООО «Деловые стратегии» привлечено в качестве соответчика. 

В ходе судебного разбирательства истец представил уточнение к исковому заявлению, которое поддержал в части дополнений к основаниям иска. Так, по мнению истца, договор об отступном подлежал нотариальному удостоверению, а стоимость недвижимого имущества, явившегося предметом данной сделки - подлежало оценке.

ООО «Прогресс» в письменном отзыве на исковое заявление указало, что требования ФИО14 признает, претензий к нему не имеет. Сделки купли-продажи земельного участка и здания гостиницы с пристройками ООО «Прогресс» не исполнило, никаких расчетов по указанным договорам купли-продажи объектов недвижимости с ФИО14 не производилось. Фактически здание гостиницы с пристройками и земельный участок от ФИО14 во владение ООО «Прогресс» не передавались, истец все это время фактически владел и пользовался недвижимым имуществом. Указанные сделки были совершенны для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Отметил, что договоры купли-продажи оспариваемого имущества были заключены для дальнейшего получения ООО «Прогресс» займа (кредита) под залог этого недвижимого имущества.

(дата обезличена) между ООО «Прогресс» и ООО «Деловые стратегии» заключен договор купли-продажи здания гостиницы с пристройками и земельного участка за 3 900 000 руб. (дата обезличена) между ООО «Прогресс» и ООО «Торговый дом «Сибирские строительные материалы» заключен договор займа денежных средств в размере 26 100 000 руб. на срок до (дата обезличена). При этом всем сторонам сделок было известно, что сделка купли-продажи заключается для обеспечения возврата денежных средств, полученных по договору займа.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО «Прогресс» и ООО «Деловые стратегии» является притворной, так как прикрывает действительную волю ее сторон, направленную на совершение договора займа денежных средств под залог недвижимости - здания гостиницы с пристройками и земельного участка. Действительная воля всех сторон сделок была направлена на совершение договора займа под залог недвижимого имущества. 

Последнее подтверждается и значительным снижением рыночной стоимости имущества, поскольку если бы ООО «Прогресс» имело намерение продать здание гостиницы с пристройками и земельный участок, то был бы заключен договор купли-продажи исходя из рыночной стоимости объектов недвижимости. То есть, волеизъявление ООО «Прогресс» было направлено не на продажу указанных объектов недвижимости, а на заключение договора залога в обеспечение договора займа. Отметил, что залоговая стоимость указанного имущества по договору ипотеки от (дата обезличена) (номер обезличен), заключенному между КБ «Риал-Кредит» ООО и ООО «Деловые стратегии» оценена сторонами в 77 217 630 руб. и 28 392 945 руб.

ООО «Деловые стратегии» без согласия ООО «Прогресс» заложило в банк находящиеся у него в залоге недвижимое имущество и подписало с банком соглашение об отступном, что является недействительной (ничтожной) сделкой. Здание гостиницы с пристройками и земельный участок находились у ООО «Деловые стратегии» в залоге, сделка купли-продажи заключалась для обеспечения возврата денежных средств, полученных по договору займа у ООО «Сибирские строительные материалы». На основании соглашения об отступном от (дата обезличена) (номер обезличен), заключенного между ООО «Деловые стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО), здание гостиницы с пристройками и земельный участок зарегистрированы на праве собственности за КБ «Риал-Кредит» (ООО).

ООО «Деловые стратегии» представило письменные возражения, из которых следует, что требования ФИО14 являются незаконными и необоснованными. 

Договор купли-продажи от (дата обезличена) не может являться притворной, поскольку ООО «Деловые Стратегии» преследовало цель заключить только договор купли-продажи объектов недвижимого имущества (здание гостиницы с пристройками и земельный участок), никакие иные цели не преследовались. О договоре займа между ООО «Прогресс» и ООО «Торговый дом «Сибирские строительные материалы» ему не известно, это самостоятельные правовые отношения сторон. К юридическому лицу ООО «Торговый дом «Сибирские строительные материалы» ООО «Деловые Стратегии» отношения не имеет, в состав учредителей не входит, полномочия единоличного исполнительного органа одни и те же лица не осуществляют. Генеральный директор ООО «Прогресс» ФИО14 лично ездил в регистрирующий орган с целью подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, никакие документы о залоге объектов недвижимого имущества стороны не подписывали и не подавали.

Указало, что фактическое исполнение договора купли-продажи от (дата обезличена) подтверждается Актом приема-передачи объекта недвижимого имущества. А доводы истца, что он фактически пользовался объектами недвижимого имущества опровергаются зарегистрированным в надлежащем порядке договором аренды от (дата обезличена) №ОК-01/2017, заключенным между ООО «Отель Крокус» и ООО «Деловые Стратегии», предметом которого являются здание гостиницы с пристройками и земельный участок, сроком по (дата обезличена).

ООО «Деловые Стратегии» в КБ «Риал-Кредит» (ООО) кредит на сумму 120 000 000 руб. не получало. 

Объекты недвижимости (здание гостиницы с пристройками и земельный участок) были предметом ипотеки по Договору ипотеки от (дата обезличена) (номер обезличен), заключенному между ООО «Деловые Стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО) в обеспечение исполнения обязательств ФИО14 и ФИО14 по кредитным договорам от (дата обезличена) (номер обезличен)-КД/05-01 и (номер обезличен)-КД/05-01, заключенным с банком. Право залога (ипотеки) зарегистрировано (дата обезличена).

Согласия ООО «Прогресс» на подписание соглашения об отступном не требовалось, поскольку имущество принадлежало ООО «Деловые Стратегии» на праве собственности по договору купли-продажи от (дата обезличена). 

По условиям договора уступки прав (требования) от (дата обезличена) КБ «Риал-Кредит» (ООО) уступило ООО «Деловые Стратегии» в полном объеме свои права требования к должникам, в том числе, к ФИО14 и ФИО14 на основании указанных кредитных договоров от (дата обезличена) (номер обезличен)-КД/05-01 и (номер обезличен)-КД/05-01.

(дата обезличена) ООО «Деловые Стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО) заключили соглашение об отступном (номер обезличен), согласно которому стороны договорились о прекращении обязательств ООО «Деловые Стратегии», вытекающих из договора уступки прав (требования) от (дата обезличена) и договора купли-продажи от (дата обезличена), заключенных между ООО «Деловые Стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО), в силу предоставления ООО «Деловые Стратегии» отступного в соответствии со с.409 ГК РФ. 

В счет погашения денежных обязательств перед КБ «Риал-Кредит» (ООО) по договор уступки прав (требования), договору купли-продажи, ООО «Деловые Стратегии» предоставило КБ «Риал-Кредит» (ООО) в качестве отступного, принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество, на сумму 120 072 420 (сто двадцать миллионов семьдесят две тысячи четыреста двадцать) рублей 51 копеек, а именно: здание гостиницы с пристройками и земельный участок. Таким образом, никакой договор купли-продажи недвижимости КБ «Риал-Кредит» (ООО) и ООО «Деловые Стратегии» в обеспечение возврата займа не заключали.

Доводы истца о заключении соглашения об отступном от (дата обезличена) (номер обезличен) без одобрения заинтересованных лиц опровергаются решением внеочередного Общего собрания участников КБ «Риал-Кредит» (ООО) (протокол от (дата обезличена) (номер обезличен)) об одобрении сделки с заинтересованностью - заключению соглашения об отступном с ООО «Деловые стратегии». Аналогичное решение было принято единственным учредителем ООО «Деловые Стратегии». 

Кроме того, ООО «Деловые стратегии» заявило о пропуске ФИО14 срока исковой давности обжалования договоров купли-продажи от (дата обезличена) и (дата обезличена), поскольку исчисление трехлетнего срока исковой давности, установленного п.1 ст.181, п.3 ст.166 ГК РФ, подлежит исчислению с даты подписания Актов приема-передачи. 

Кроме того, истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку он не является стороной договора купли-продажи от (дата обезличена) и соглашения об отступном от (дата обезличена) (номер обезличен), при этом не представляется возможным установить, какое нарушенное право и охраняемый законом интерес истца может быть восстановлен в случае удовлетворения указанного требования, исходя из того, что право собственности ООО «Прогресс» на имущество, являющееся предметом спорного договора купли-продажи от (дата обезличена) было установлено Карачаевским городским судом в решении от (дата обезличена).

Ответчик КБ «Риал-Кредит» (ООО) представил письменные возражения на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении требований ФИО14 отказать в полном объеме.

Указал, что вступившим в законную силу решением Карачаевского городского суда от (дата обезличена) по гражданскому делу (номер обезличен) установлено, что на основании договора купли-продажи, земельный участок с кадастровым номером 09:10:0010101:2193, продан ФИО14 ООО «Прогресс». Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии от 02.122014 серии 09-АВ (номер обезличен). В ходе рассмотрения указанного дела (номер обезличен) истец подтвердил и не оспорил факт права собственности ООО «Прогресс» на земельный участок с кадастровым номером 09:10:0010101:2193, который был продан им ООО «Прогресс» по договору купли-продажи от (дата обезличена).

По договору купли-продажи от (дата обезличена) ФИО14 передал ООО «Прогресс» здание гостиницы с пристройками по Акту приема-передачи от (дата обезличена), аналогично по договору купли-продажи от (дата обезличена) ФИО14 передал ООО «Прогресс» земельный участок по Акту приема-передачи от (дата обезличена). Право собственности ООО «Прогресс» было зарегистрировано в установленном законом порядке. Между ООО «Отель Крокус» и ООО «Деловые Стратегии» (дата обезличена) был заключен договор аренды №ОК-01/2017 здания гостиницы с пристройками и земельного участка. КБ «Риал-Кредит» (ООО) (дата обезличена) зарегистрировано право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества. ООО «Отель Крокус» и КБ «Риал-Кредит» (ООО) (дата обезличена) подписали соглашение о расторжении договора аренды от (дата обезличена) №ОК-01/2017. КБ «Риал-Кредит» (ООО) (дата обезличена) заключил договор аренды гостиничного комплекса с Индивидуальным предпринимателем ФИО14

В связи с чем, доводы истца о том, что сделка купли-продажи не исполнялась, недвижимое имущество ООО «Прогресс» и ООО «Деловые Стратегии» не передавалось, истец пользовался этим имуществом, и срок исковой давности не течет, являются надуманным по фактическим и юридическим основаниям.

Утверждения истца о получении 000 «Деловые Стратегии» в КБ «Риал-Кредит» (ООО) займа в размере 120 000 000 руб. под залог недвижимого имущества без согласия ООО «Прогресс» опровергаются заключенными и зарегистрированными в надлежащем порядке сделками, предметом которых являются оспариваемые здание гостиницы с пристройками и земельный участок:

- договором ипотеки от (дата обезличена) (номер обезличен), заключенному между ООО «Деловые Стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО) в обеспечение исполнения обязательств ФИО14, возникших на основании Кредитного договора от (дата обезличена) (номер обезличен)-КД/05-01, и в обеспечение исполнения обязательств ФИО14, возникших у него на основании Кредитного договора от 23.04.2013(номер обезличен)-КД/05-01;

- договором уступки прав (требования) от (дата обезличена), заключенному между ООО «Деловые Стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО), согласно которого в соответствии со ст.382 ГК РФ, КБ «Риал-Кредит» (ООО) уступило ООО «Деловые Стратегии» в полном объеме свои права требования кредитора к следующим Должникам: ФИО14, ФИО14, ФИО14, ФИО14, ООО «Нега-Л»;

- соглашением об отступном от (дата обезличена) (номер обезличен), согласно которому Стороны договорились о прекращении обязательств ООО «Деловые Стратегии», вытекающих из Договора уступки прав (требования) от (дата обезличена) и договора купли-продажи от (дата обезличена), заключенных между ООО «Деловые Стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО), в силу предоставления ООО «Деловые Стратегии» отступного в соответствии со ст.409 ГК РФ и условиями соглашения, взамен исполнения обязательств по договору уступки прав (требования) по оплате за уступаемое право (требование) размере 70 203 903, 51 руб. и договору купли-продажи по оплате объектов недвижимого имущества в размере 49 868 517 руб. ООО «Деловые Стратегии» в счет погашения денежных обязательств предоставило КБ «Риал-Кредит» (ООО) в качестве отступного, принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество, на сумму 120 072 420, 51 руб., а именно: здание гостиницы с пристройками и земельный участок.

При этом соглашение об отступном от (дата обезличена) (номер обезличен) было заключено на основании решения внеочередного Общего собрания участников КБ «Риал-Кредит» (ООО), состоявшегося (дата обезличена), что подтверждается протоколом (номер обезличен). Аналогичное решение было принято единственным учредителем ООО «Деловые Стратегии».

Отметил, что по итогам судебного разбирательства по делу (номер обезличен) никаких решений в отношении спорного земельного участка, с кадастровым 09:10:0010101:2193, принадлежащего ООО «Прогресс», а в последующем ООО «Деловые Стратегии» на праве собственности, на дату вынесения решения не принималось.

Имущество, приобретенное КБ «Риал-Кредит» (ООО) по соглашению об отступном ФИО14 не было ни утеряно, ни похищено, не выбывало из владения иным путем помимо его воли, так как он сам лично в уставленном законом порядке продал спорное имущество ООО «Прогресс» по договорам купли-продажи, которое в последующем продало имущество ООО «Деловые Стратегии». То есть ООО «Деловые Стратегии» имело в законном порядке право на отчуждение имущества КБ «Риал-Кредит» (ООО). Следовательно, ФИО14 не доказал свое право собственности для истребования спорного имущества в порядке ст.301 ГК РФ.

Поскольку ООО «Деловые Стратегии» являлось законным собственником объектов недвижимого имущества, переданных КБ «Риал-Кредит» (ООО) по соглашению об отступном от (дата обезличена) (номер обезличен), у истца отсутствуют основания и для истребования спорного имущества в порядке ст.302 ГК РФ.

Отметил, что истцом пропущен срок исковой давности по обжалованию договоров купли-продажи от (дата обезличена) и от (дата обезличена). Истец не является стороной договора купли-продажи от (дата обезличена) и соглашения об отступном от (дата обезличена) (номер обезличен), не пояснил, каким образом, удовлетворение иска в данной части приведет к защите законного интереса, что свидетельствует об избрании ненадлежащего способа защиты и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, в соответствии со ст.23.1 Федерального закона от (дата обезличена) (номер обезличен) «О банках и банковской деятельности» с момента вынесения арбитражным судом решения о ликвидации кредитной организации: все требования к кредитной организации могут быть предъявлены и подлежат удовлетворению только в процессе ее ликвидации.

В судебном заседании представитель истца ФИО14 просил удовлетворить исковые требования ФИО14 по основаниям, изложенным в заявлении и уточнениях к нему.

Представитель ООО «Прогресс» ФИО14 исковые требования ФИО14 признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Представитель ответчиков ООО «Деловые стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО) ФИО14 просила в удовлетворении исковых требований ФИО14 отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в возражениях.

С учетом мнения представителей сторон, дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ при сложившейся явке.

Заслушав представителей сторон ФИО14, ФИО14 и ФИО14, исследовав и оценив в совокупности материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ и ст.ст.209, 288 ГК РФ собственнику недвижимого имущества, принадлежит право пользования, владения и распоряжения, а также право совершения в отношении этого недвижимого имущества любых действий. Указанные права могут быть реализованы собственником по своему усмотрению во всякое время, независимо от других лиц, если собственник не обременен обязательствами перед этими лицами.

В соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство в числе прочего основывается на признании принципа свободы договора. Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Как указано в п.1 ст.9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему смотрению.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд.

Согласно п.78 Постановления Пленума ВС РФ от (дата обезличена) (номер обезличен) «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» согласно абзацу 1 п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Доводы КБ «Риал-кредит» (ООО) о неподсудности спора со ссылкой на ст.23.1 Федерального закона от (дата обезличена) (номер обезличен) «О банках и банковской деятельности» судом отклоняются как основанные на неверном толковании буквального содержания указанной нормы. 

Арбитражным судом (адрес обезличен) по делу №А40-265626/18-178-365 принято решение от (дата обезличена) о ликвидации КБ «Риал-Кредит» (ООО) в порядке ст.23.1 Федерального закона от (дата обезличена) (номер обезличен) «О банках и банковской деятельности» в связи с отзывом лицензии на осуществление банковских операций и отсутствием признаков банкротства. 

Согласно абзацу 2 ст.23.3 указанного Федерального закона от (дата обезличена) (номер обезличен) со дня вступления в законную силу решения арбитражного суда о ликвидации кредитной организации наступают последствия, предусмотренные параграфом 4.1 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» для случая признания кредитной организации несостоятельной (банкротом).

В силу абзаца 2 п.1 ст.63, абзаца 2 п.1 ст.81, абзаца 8 п.1 ст.94, абзаца 7 п.1 ст.126, абзаца 3 п.2 ст.213.11, абзацев 3 и 4 п.1 ст.213.19 Федерального закона от (дата обезличена) №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, принятия решения о признании должника банкротом и открытия конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и требования об уплате обязательных платежей быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве, за исключением текущих платежей, указанных в п.1 ст.134 данного Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности. 

С учетом приведенных положений Федерального закона от (дата обезличена) (номер обезличен) «О банках и банковской деятельности», Федерального закона от (дата обезличена) №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также разъяснений Пленума ВС РФ, изложенных в п.34 постановления от (дата обезличена) (номер обезличен) «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», в п.12 постановления от (дата обезличена) (номер обезличен) «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве» требования ФИО14 об истребовании из незаконного владения КБ «Риал-Кредит» (ООО) недвижимого имущества подлежат рассмотрению вне дела о ликвидации ответчика. 

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Так, ФИО14 являлся собственником гостиницы с пристройками, общей площадью 4843,1 кв.м, с кадастровым номером 09:10:0010101:794 и земельного участка, площадью 4786 кв.м, с кадастровым номером 09:10:0010101:2193, расположенных по адресу: Россия, КЧР, пгт. Домбай, пер. Альпийский, (адрес обезличен).

Вступившими в законную силу судебными актами по гражданскому делу (номер обезличен) установлено, что земельный участок с кадастровым номером 09:10:0010101:2193 был образован в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 09:10:0010101:360, который в свою очередь был образован в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 09:10:0010101:0152. При этом законность формирования земельного участка с кадастровым номером 09:10:0010101:2193, а также право собственности ООО «Прогресс» на указанный земельный участок судебными актами по указанному судебному делу не были оспорены или опровергнуты, в том числе и самим ФИО14 

Между ФИО14 и ООО «Прогресс» были заключены договор купли-продажи от (дата обезличена) гостиницы с пристройками и договор купли-продажи от (дата обезличена) земельного участка. Передача указанных объектов от продавца к покупателю подтверждаются Актами приема-передачи от (дата обезличена) и от (дата обезличена). Право собственности ООО «Прогресс» на здание гостиницы и земельный участок было зарегистрировано в надлежащем порядке, что подтверждается записями в ЕГРН от (дата обезличена) (номер обезличен) и от (дата обезличена) (номер обезличен).

(дата обезличена) между ООО «Прогресс» и ООО «Деловые стратегии» заключен договор купли-продажи здания гостиницы с пристройками и земельного участка за 3 900 000 руб. 

(дата обезличена) между ООО «Прогресс» и ООО «Торговый дом «Сибирские строительные материалы» заключен договор займа денежных средств в размере 26 100 000 руб. на срок до (дата обезличена). 

При этом из пояснений представителей истца и ООО «Прогресс» следует, что всем сторонам указанных сделок было известно, что целью заключения ФИО14, ООО «Прогресс» и ООО «Деловые стратегии» договоров купли-продажи от (дата обезличена), от (дата обезличена) и от (дата обезличена) являлось обеспечение возврата ООО «Прогресс» денежных средств ООО «Торговый дом «Сибирские материалы» по договору займа от (дата обезличена).

Обращаясь в суд с исковым заявлением, ФИО14 просит признать договоры купли-продажи здания гостиницы и земельного участка от (дата обезличена). и от (дата обезличена), заключенные с ООО «Прогресс», прикрывающие сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости, а также последующие сделки третьих лиц по отчуждению этого имущества, и восстановить его право на это имущество, истребовав из владения КБ «Риал-Кредит» (ООО), к которому здание гостиницы и земельный участок переданы ООО «Деловые Стратегии» по соглашению об отступном. 

Поскольку правовым основанием для признания договоров купли-продажи от (дата обезличена) и от (дата обезличена) недействительными, истцом указано на ст.170 ГК РФ - совершение сторонами притворной сделки, юридически значимыми обстоятельствами является выяснение того, была ли воля всех участников оспариваемых сделок направлена на достижение одних правовых последствий. 

В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.87 Постановления Пленума ВС РФ от (дата обезличена) (номер обезличен) «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление фактических отношений между сторонами и установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку, стороны преследуют цель ввести в заблуждение третьих лиц относительно своих намерений и создать иные правовые последствия, однако эти последствия они желают скрыть и поэтому заключают сделку, прикрывая ту, которые стороны имели в виду и которую они намерены исполнить.

Между тем, ответчики по настоящему делу, являющиеся сторонами оспариваемых сделок, отрицают единую волю на заключение сделок по отчуждению оспариваемого имущества с целью получения ФИО14 или ООО «Прогресс» заемных денежных средств от ООО «Торговый дом «Сибирские материалы» под залог здания гостиницы и земельного участка.

То обстоятельство, что ООО «Прогресс» не уплачена ФИО14 покупная цена за приобретаемое имущество, влечет за собой иные правовые последствия, регулируемые ст.ст.450, 453, 486 ГК РФ, которые не содержат нормы, позволяющие признать договор купли-продажи ничтожной сделкой по основаниям отсутствия доказательств оплаты товара.

Доводы истца о том, что на банковском счете ООО «Прогресс» отсутствовали денежные средства для покупки оспариваемой недвижимости, не имеет доказательственного значения, поскольку финансовое положение покупателя не является обстоятельством, влияющим на оценку воли сторон в отношении вида заключенной ими сделки.

Недобросовестность отдельных сторон договоров, не исполнивших обязательства, в том числе по оплате стоимости предмета договора купли-продажи покупателем, не может служить основанием для признания указанной сделки притворной. Подобная недобросовестность влечет расторжение договора и взыскание стоимости приобретенного имущества.

В связи с чем, признание ООО «Прогресс» факта отсутствия оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества может повлечь правовые последствия, связанные с расторжением договоров купли-продажи от (дата обезличена). и от (дата обезличена), а не признание их недействительными по основанию притворности.

Более того, с учетом указанных в оспариваемых договорах купли-продажи от (дата обезличена) и от (дата обезличена) условий о порядке оплаты стоимости оспариваемого имущества, суд признает, что представленные выписки из банковских счетов не исключают иные формы оплаты между сторонами сделок, равно как по иному банковскому счету. 

Кроме того, согласно п.4 ст.453 ГК РФ, п.65 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от (дата обезличена) (номер обезличен) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Занижение стоимости здания гостиницы и земельного участка в оспариваемых договорах купли-продажи от (дата обезличена). и от (дата обезличена) также не свидетельствуют о возможности применения ст.170 ГК РФ, поскольку сделки купли-продажи недвижимости не являются притворными, если продавец передал в собственность покупателя объект недвижимости, а покупатель оплатил эту недвижимость.

Кроме того, в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства стороны договора вправе самостоятельно определять цену сделки. Сам по себе факт реализации имущества по цене иной, нежели рыночная стоимость, не может свидетельствовать о ничтожности сделки по основанию притворности. ФИО14 по своему усмотрению продал принадлежащие ему на праве собственности гостиницу и земельный участок, выразив свою волю на отчуждение принадлежащего ей земельного участка. 

Не имеют значения для разрешения вопроса о признании сделок недействительными ввиду притворности доводы истца о нарушении требований ст.35 ЗК РФ при отчуждении по договору от (дата обезличена) здания гостиницы без соответствующего земельного участка, что, как указано самим истцом, является основанием для расторжения сделки по ч.2 ст.450 ГК РФ, а не признания ее недействительной по ч.2 ст.170 ГК РФ.

Доводы истца и признание ООО «Прогресс» того, что оспариваемое недвижимое имущество от ФИО14 во владение ООО «Прогресс» и ООО «Деловые стратегии» не передавались, истец все это время фактически владел и пользовался недвижимым имуществом опровергаются составленными между ФИО14 и ООО «Прогресс» Актом приема-передачи здания гостиницы с пристройками от (дата обезличена) и Актом приема-передачи земельного участка от (дата обезличена), заключенным между ООО «Отель Крокус» и ООО «Деловые Стратегии» договором аренды от (дата обезличена) №ОК-01/2017 здания гостиницы с пристройками и земельного участка, заключенным между ООО «Отель Крокус» и КБ «РИАЛ-КРЕДИТ» (ООО) соглашением от (дата обезличена) о расторжении договора аренды от (дата обезличена) №ОК-01/2017, заключенным между КБ «РИАЛ-КРЕДИТ» (ООО) и ИП ФИО14 договором аренды гостиничного комплекса от (дата обезличена).

Таким образом, суд признает, что доказательств, объективно подтверждающих, что (дата обезличена) и (дата обезличена) между истцом и ООО «Прогресс» были заключены договоры залога в счет исполнения обязательств по возврату заемных денежных средств, следовательно, данные договоры являются притворными, материалы дела, не содержат.

Следовательно, в удовлетворении исковых требований ФИО14 о признании недействительными договоров купли-продажи от (дата обезличена) и от (дата обезличена), заключенных с ООО «Прогресс», следует отказать. 

С учетом последнего, суд признает, что ФИО14 не подтвердил свое право на обжалование сделок, стороной которых он не является, а именно, договора купли-продажи объектов недвижимости от (дата обезличена), заключенного между ООО «Прогресс» и ООО «Деловые стратегии», а также соглашения об отступном от (дата обезличена) (номер обезличен), заключенного между ООО «Деловые стратегии» и КБ «Риал-Кредит» (ООО). 

Из анализа совокупности пояснений участников и представленных в материалы дела доказательств усматривается, что оспариваемые сделки ФИО14 были заключены под влиянием обмана третьих лиц, либо заблуждаясь о правовых последствиях. Данные обстоятельства подлежат доказыванию и могут служить основанием для признания сделки недействительной не по заявленному основанию - притворности, а иному. Однако иных оснований для оспаривания сделок истец не заявил, надлежащих доказательств не представил.

Более того, действующим законодательством возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и недействительной по иному основанию, в том числе, как заключенной под влияем обмана, отсутствует. 

В связи с чем, в данном случае, для разрешения исковых требований ФИО14, судом установлены только обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора с учетом заявленных истцом оснований иска. Оснований для установления иных фактически сложившиеся обстоятельств заключения ФИО14 оспариваемых сделок купли-продажи здания гостиницы и земельного участка, у суда не имелось.

Разрешая исковые требования ФИО14 в части истребования из чужого незаконного владения КБ «Риал-Кредит» (ООО) здания гостиницы с пристройками и земельного участка, суд учитывает, что исходя из смысла ст.301 ГК РФ лицо, утратившее право собственности на имущество на законном основании, не вправе истребовать это имущество из чужого незаконного владения. Соответственно, если виндикационный иск предъявило лицо, утратившее право собственности на имущество на законных основаниях, этот иск не подлежит удовлетворению.

Совершив сделку отчуждения имущества и передав его во исполнение договора в собственность контрагентов, продавец утрачивает вещные права на указанное имущество, в связи с чем, он не имеет права на основании ст.301 ГК РФ требовать его возврата. Неисполнение встречного обязательства по договору об оплате полученного имущества другой стороной не является основанием для того, чтобы считать неправомерным последующее отчуждение имущества третьим лицам.

Если имущество было передано ответчику по ничтожной сделке, то оно в соответствии со ст.167 ГК РФ подлежит возврату собственнику в порядке применения последствий недействительности сделки (реституция), а не путем виндикации имущества из чужого незаконного владения на основании ст.301, 302 ГК РФ.

В данном случае, требования ФИО14 об истребовании здания гостиницы и земельного участка из владения КБ «Риал-Кредит» (ООО) не могут носить виндикационный характер, поскольку он произвел их отчуждение по договорам купли-продажи. Данные требования не подлежат удовлетворению и в порядке регресса, поскольку недействительность сделок по отчуждению имущества не подтверждена. 

Кроме того, следует признать, что истцом пропущен срок исковой давности при обращении с требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки, что в силу п.2 ст.199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию подлежит исчислению со дня исполнения данной сделки. 

Указанное предписание закона является императивным и не предполагает исчисление срока исковой давности с иного дня, нежели дня начала исполнения ничтожной сделки.

В порядке исключения из данного правила применительно только требование, связанное с недействительностью оспоримых сделок, течение срока исковой давности по которому начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку истцом заявлено о притворности договоров купли-продажи, в данном случае, начало исчисления срока исковой давности подлежит исчислению со дня исполнения сделок.

Оспариваемые договоры купли-продажи между ФИО14 и ООО «Прогресс» заключены (дата обезличена) и (дата обезличена), государственная регистрация договоров проведена соответственно (дата обезличена) и (дата обезличена), свидетельства о государственной регистрации права выданы (дата обезличена) и (дата обезличена), следовательно, срок исковой давности подлежит исчислению с (дата обезличена) и (дата обезличена) и истекает (дата обезличена) и (дата обезличена). С исковым заявлением ФИО14 обратился только (дата обезличена). Каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о наличии препятствий к обращению в суд, в том числе через своего представителя, в течение указанного срока, истцом не приведено и из материалов дела не усматривается. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО14 к Обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс», Обществу с ограниченной ответственностью «Деловые стратегии», Коммерческому банку «Риал-Кредит» (Общество с ограниченной ответственностью) об оспаривании сделок и истребовании имущества из чужого незаконного владения, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Карачаевский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено (дата обезличена).

Судья В.К. Катчиева