Дело №2-2681/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 сентября 2017 года

Ленинский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Копыловой Н.В.

при секретаре Махкамовой Н.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «РенКапСтройПенза» о соразмерном уменьшении покупной стоимости квартиры, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратился в суд с иском к ООО «РенКапСтройПенза» о соразмерном уменьшении покупной стоимости квартиры, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что Дата между ним и ООО «РенКапСтройПенза» заключен договор купли-продажи Номер квартиры, расположенной по адресу: Адрес Стоимость приобретенной квартиры по договору составила 2 787 120 руб., оплата произведена в полном объеме. За время эксплуатации приобретенной квартиры, им было выявлено большое количество строительных недостатков и дефектов, в связи с чем он обратился в Данные изъяты для проведения независимой экспертизы. В соответствии с экспертным заключением в вышеуказанной квартире выявлены строительные дефекты, а именно строительно-монтажные работы частично не соответствуют строительным нормам, правилам и другим требованиям нормативных документов, наблюдаются отклонения плоскостей стен от вертикали, в монтажном шве балконной рамы по всему периметру отсутствует внутренний слой герметизации, наблюдаются отклонения оконных блоков и дверных коробок межкомнатных дверей от вертикали, наблюдается отклонение от прямолинейности оконных створок, в верхней части глухой створки балконной рамы наблюдается сквозная трещина. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных дефектов определена в размере 95 790 руб., за проведение независимой экспертизы он понес расходы в размере 20 000 руб. Дата ответчику была вручена претензия с требованием в добровольном порядке выплатить денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора. Однако, до настоящего времени ответа на претензию не поступило.

Ссылаясь на ст.ст. 309, 723 ГК РФ, ст.ст. 13, 15, 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», просил суд взыскать с ответчика в счет уменьшения покупной стоимости квартиры сумму расходов на устранение скрытых недостатков в размере 95 790 руб., неустойку в размере 11 494 руб., компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф, расходы по проведению независимой экспертизы в размере 20 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 12 000 руб., расходы по оформлению доверенности в размере 2 020 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители истца ФИО3 и ФИО2, действующие на основании доверенности, заявленные требования поддержали, изменив правовое основание заявленных требований. В обоснование заявленных требований ссылались на ст. ст. 469, 557, 475 ГК РФ. 

Представитель ответчика ООО «РенКапСтройПенза» - ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования ФИО1 не признала, полагала иск необоснованным и неподлежащим удовлетворению, поскольку заключенным между сторонами договором определено, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Цена договора является существенным условием договора и соглашение о ее изменении должно быть заключено в письменной форме, а требование заявленное истцом и направленное на изменение цены договора, является неисполнимым.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, Дата между ФИО1 и ООО «РенКапСтройПенза» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества Номер , в соответствии с которым истец приобрел право собственности на жилое помещение Номер , состоящее из трех жилых комнат, общей площадью с учетом лоджии – 71,1 кв.м., без учета лоджии – 68,2 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: Адрес Цена объекта недвижимости составляет 2 787 120 руб. 

Дата квартира передана истцу по передаточному акту.

Дата Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области произведена государственная регистрация права собственности истца. 

В соответствии с п.3 передаточного акта стороны подтвердили, что на момент приема-передачи состояние квартиры удовлетворительное и позволяет ее использовать в соответствии с назначением.

Дата ФИО1 обратился к ООО «РенКапСтройПенза» с претензией о том, что квартира имеет недостатки, расходы на устранение которых составляют 95 790 руб., в связи с чем, просил на эту сумму уменьшить покупную цену квартиры, возвратив ему 95 790 руб.

Сообщением Номер от Дата в удовлетворении претензии отказано.

В соответствии с ч.1, 3, 5 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с ч.1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с п.1 ст.18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В абз.1 п. 38 постановления от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" Верховный Суд РФ разъяснил, что право выбора вида требований, которые в соответствии со статьей 503 ГК РФ и пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей могут быть предъявлены к продавцу при продаже товара ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, принадлежит потребителю.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Из диспозиции статьи 469 ГК РФ следует, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из договора купли-продажи от Дата следует, что условие о качестве объекта недвижимости сторонами согласовано не было, в связи с чем юридически значимым обстоятельством является возможность использования квартиры по назначению.

Как усматривается из материалов дела на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству квартиры между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры истец не предъявлял, квартира передана и принята без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования. 

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В силу ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Каких-либо доказательств того, что квартира непригодна для проживания, то есть не соответствует своему назначению, ввиду выявленных недостатков, суду представлено и из материалов дела не усматривается.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на акт экспертного исследования Данные изъяты Номер от Дата , в соответствии с которым в квартире выявлены недостатки в виде отклонения плоскостей стен от вертикали, отклонения дверных коробок оконных блоков от вертикали, отклонения от прямолинейности оконных створок, отсутствие внутреннего слоя герметизации в монтажном шве балконной рамы по всему периметру, наличие трещины в верхней части глухой створки балконной рамы.

Указанные недостатки являются устранимыми, стоимость работ для устранения выявленных недостатков составляет 95792 руб. 

В данном случае истец, пользуясь правом выбора в силу ч. 1 ст. 475 ГК РФ, заявил требования об уменьшении покупной цены квартиры.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Между тем, истцом не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Судом представителям истца предлагалось назначение по делу строительно-технической экспертизы на предмет установления стоимости объекта недвижимости с учетом выявленных дефектов, от проведения которой представители истца отказались. В ходе подготовки дела к судебному разбирательству также предлагалось представить соответствующие доказательства стоимости квартиры с учетом выявленных недостатков, однако таких доказательств не представлено.

Требование истца об уменьшении покупной цены на сумму расходов на устранение недостатков по экспертному заключению АНО «Региональный центр судебных экспертиз», фактически сводится к требованию о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, являются разными способами защиты права, выбор которого принадлежит истцу, при этом, уменьшение покупной цены приобретенной квартиры не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

В ходе рассмотрения дела судом разъяснялось представителям истцов право на изменение предмета иска, однако они таким правом не воспользовались, настаивая на взыскании расходов, необходимых для устранения недостатков, в счет уменьшения покупной цены.

При таких обстоятельствах, правовые основания для соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости с учетом представленных истцом доказательств не имеется.

Как следствие отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании неустойки за неудовлетворение ответчиком требования о соразмерном уменьшении покупной цены и взыскания компенсации морального вреда, как производных от основного требования.

Кроме того, обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 должен был доказать, что является собственником объекта недвижимости на момент обращения в суд с иском и вправе заявлять соответствующие требования. 

Поскольку истцом при обращении в суд с иском представлялась выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости по состоянию на Дата , в ходе подготовки дела к судебному разбирательству представителям истца было разъяснено о необходимости представления актуальных сведений на дату обращения в суд, чего сделано не было. 

Таким образом, истец вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ не доказал, что является собственником спорного жилого помещения на момент рассмотрения спора и как следствие надлежащим истцом по заявленным требованиям. 

При таких обстоятельствах в иске ФИО1 следует отказать. 

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «РенКапСтройПенза» о соразмерном уменьшении покупной стоимости квартиры, взыскании неустойки и компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г.Пензы в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено 13 сентября 2017 года.

Судья Н.В. Копылова