РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2019 года п. Теплое Тепло-Огаревского района Тульской области

Щекинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Жучковой О.А.,

при секретаре Дубровиной Т.С.,

с участием истца ФИО1 

представителя истца ФИО1 по ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО2,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-1130/2019 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты, площадью 17,1 кв.м, в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Собственником второй комнаты, площадью 11,9 кв.м, в данной квартире является ответчик ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ответчика нотариально заверенное заявление о намерении продать принадлежащее ей имущество – комнату, площадью 11,9 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 440 000 рублей.

Истец ФИО1 считает, что указанное уведомление, направленное ответчиком ФИО3, является офертой (предложением) заключения договора купли-продажи принадлежащей ответчику комнаты в указанной квартире, поскольку из текста уведомления следует достаточно определенное предложение и выражает его намерение заключить договор на продажу принадлежащей ему комнаты в квартире, причем конкретному лицу, имеющему преимущественное право на приобретение данной комнаты, - истцу ФИО1

Истец в установленный в уведомлении срок поставила в известность ответчика ФИО3 о своём желании приобрести принадлежащую ему указанную комнату за предложенную им сумму 400 000 рублей. Кроме того, истец предварительно записался на регистрацию права в МФЦ. 

Ответчик ФИО3 получила данный ответ истца ФИО1, но не ответила истцу и не явилась для заключения сделки.

<

данные изъяты> истец повторно известил ответчика письмом о намерении реализовать свое право преимущественной покупки комнаты.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил сообщение на мобильный телефон ответчика, в котором еще раз указал свое желание приобрести комнату на предложенных ответчиком условиях. После чего ответчик ФИО3 позвонила и сообщила, что именно ей (ФИО1) не намерена продавать свою комнату на предложенных условиях, также предложила продать совместно две комнаты как квартиру и поделить денежные средства. 

Истец полагает, что ответчик не имеет заинтересованности в сохранении права собственности на комнату. Ответчик обеспечен иным жильем, в спорной комнате никогда не проживал.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 повторно известила ФИО3 о предварительной записи на регистрацию права в МФЦ и возможности заключить сделку ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик уклоняется от совершения сделки купли-продажи комнаты по причине, связанной с личностью ФИО1, притом, что изначально имея намерение продать спорную комнату.

Просит суд в рамках преимущественного права обязать ФИО3 заключить договор купли-продажи с ФИО1 на комнату, площадью 11,9 кв.м, обозначенную на поэтажном плане № 6, расположенную на 1 этаже, по адресу: 

<

адрес> за 440 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что ее отец Р. для приобретения спорной комнаты взял в банке кредит, и теперь в связи с уклонением ответчика от заключения договора купли-продажи несет убытки.

Представитель истца ФИО1 по ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Несмотря на фактическое заключение между сторонами договора купли-продажи путем направления оферты и ее акцепта стороной истца, ответчик отказывается от заключения договора, ссылаясь на то, что передумал отчуждать долю в праве общей долевой собственности. Полагает, что тем самым ответчик нарушил права истца. Кроме того, полагала, что путем обмена письмами между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, от исполнения которого ответчик уклоняется.

Ответчик ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований. Указала, что заявление, адресованное истцу, о продаже комнаты носило уведомительный характер и не является офертой, тем более предварительным договором купли-продажи комнаты.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав истца, его представителя, ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом ФИО1 является на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ собственником комнаты, площадью 17,1 кв.м, в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ, копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, выпиской из ЕГРН.

ФИО3 является собственником комнаты, площадью 11,9 кв.м, в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: Тульская 

<

адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются копией договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ, копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила в адрес ФИО1 заявление, удостоверенное временно исполняющим обязанности нотариуса Ч, Щекинского нотариального округа Тульской области – А. (реестр №), согласно которому она доводит до сведения истца, что продает принадлежащее ей имущество – комнату, площадью 11,9 кв.м, в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В указанном заявлении ФИО3 указала, что продает комнату за 440 000 рублей.

Одновременно ФИО3 указала, что ФИО1 имеет преимущественное право покупки указанной комнаты как совладелец коммунальной квартиры, в связи с чем просит не позднее одного месяца со дня вручения заявления сообщить нотариусу о своем желании или отказе приобрести указанную комнату. Если право преимущественной покупки не осуществится, то комната будет продана другому лицу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в ответ на вышеуказанное заявление направила А.., временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО4 нотариального округа Тульской области, заявление, согласно которому она сообщает о своем намерении реализовать преимущественное право покупки и купить комнату, площадью 11,9 кв.м, в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, за цену, предложенную ответчиком. Просила вопросы относительно порядка и срока заключения договора купли-продажи комнаты, внесения оплаты согласовывать по телефону.

Одновременно истец в заявлении уведомил, что предварительно записался для совершения договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию права собственности в МФЦ г. Щекино ДД.ММ.ГГГГ.

Такое же заявление ФИО1 направила в адрес ответчика, которое было им получено, что в судебном заседании ответчик подтвердил.

ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ г. Щекино ответчик для заключения договора купли-продажи спорной комнаты не явился, что не отрицалось им в судебном заседании.

ДД.ММ.ГГГГ истец повторно известил ответчика письмом о намерении реализовать свое право преимущественной покупки комнаты, приложив к нему проект договора купли-продажи, что подтверждается копией почтовой квитанции и описью вложения. 

Из пояснений истца следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик в телефонном разговоре сообщила о нежелании продавать комнату.

ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 известила ответчика телеграммой о предварительной записи на регистрацию права в МФЦ г. Щекино ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в МФЦ г. Щекино ответчик для заключения договора купли-продажи спорной комнаты не явился, что не отрицалось им в судебном заседании.

Из показаний представителя истца следует, что истец своим ответом выразил полное и безоговорочное согласие на приобретение комнаты ответчика, в связи с чем, на основании ст. 433 ГК РФ договор между сторонами признается заключенным с момента получения ответчиком как лицом, направившим оферту, ее акцепта. Ответчик отказался от заключения договора купли-продажи в связи с отсутствием в настоящее время намерения продавать комнату. Однако, по мнению представителя истца, договор купли-продажи между сторонами заключен посредством направления оферты и получения в установленные сроки акцепта на нее.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, ответчиком истцу не направлялся.

С момента принятия оферты договор заключен (ст. 433 ГК РФ).

Однако в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сделки купли-продажи недвижимости заключаются в простой письменной форме и только путем составления одного документа (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Между сторонами договор купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами, не заключался.

Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст. 250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст. 436 ГК РФ не подлежит отзыву.

Статья 250 ГК РФ ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

Из анализа пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421, статьи 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 ГК РФ и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433, статьей 435 ГК РФ.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что направленное ответчиком в адрес истца уведомление от ДД.ММ.ГГГГ в порядке ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа принадлежащей ему комнаты не является офертой, соответственно, ответ истца от ДД.ММ.ГГГГ не являются акцептом, как ошибочно полагает истец, в связи с чем, нельзя прийти к выводу о заключении между сторонами договора.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца доли в праве общей долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, заключить соответствующий договор купли-продажи на предложенных условиях.

В связи с чем, суд полагает, что удовлетворение заявленных исковых требований фактически приведет к понуждению одного из участников долевой собственности к отчуждению принадлежащего ему имущества, в отсутствие его согласия в настоящее время на продажу имущества.

Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В ходе рассмотрения дела был установлено, что ответчик в настоящее время не имеет намерений продавать принадлежащею ему комнату, а также, что договор купли-продажи комнаты ответчиком ни с кем не заключен.

Возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в офертно-акцептной форме законом не предусмотрена, сам факт направления предложения о продаже комнаты, согласие истца на совершение сделки и последующая неявка ответчика для заключения договора может свидетельствовать лишь об изменении волеизъявления ответчика, об изменении обстоятельств, сопутствующих заключению договора, однако, данные обстоятельства не могут по смыслу закона являться основанием для обязания ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества помимо его воли, в отсутствие заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем оснований для обязания ответчика заключить договор купли-продажи принадлежащей ему комнаты не имеется.

Довод представителя истца о заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости путем обмена письмами посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной связи, основан на неверном толковании норм права.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, направление ответчиком извещения о желании продать комнату и согласие истца на приобретение, а также телефонные переговоры при отсутствии одного документа, подписанного сторонами, не свидетельствует о заключении сторонами предварительного договора купли-продажи комнаты. 

Ссылка истца на изыскание отцом истца денежных средств для приобретения комнаты в виде заемных денежных средств и несение в связи с этим убытков на выводы суда в отсутствие заключенного предварительного договора купли-продажи не влияет. Тем более, что, как следует из представленных индивидуальных условий «Потребительского кредита», кредитный договор заключен отцом истца Р. с банком ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до получения истцом извещения о продаже комнаты; на сумму 614 182 рублей, значительно превышающую цену комнаты в заявлении ФИО3; целью использования заемщиков потребительского кредита указаны цели личного потребления.

При таких обстоятельствах, имущественные права и законные интересы истца нельзя признать нарушенными и подлежащими защите способом, определенным истцом.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Щекинский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 19.06.2019 года.

Председательствующий подпись