№ 2-974/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2017 года город Волгоград 

Краснооктябрьский районный суд города Волгограда в составе: 

председательствующего судьи Шушлебиной И.Г., 

при секретаре судебного заседания Стыценко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Волгограда к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

у с т а н о в и л:

Администрация Волгограда обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.

В обосновании заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «Вайда-ЛТД» (далее - ООО «Вайда-ЛТД») заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 724 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации торгового павильона, сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно внесенным в договор изменениям от ДД.ММ.ГГГГ площадь земельного участка установлена 2 789 кв.м.

С ДД.ММ.ГГГГ арендатором по Договору является ФИО1

Ответчиком в нарушение условий Договор аренды обязательство по внесению арендной платы должным образом не исполняется, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком образовалась задолженность в размере 244 958 рублей 27 копеек.

В связи с тем, что арендатором своевременно не вносилась плата по договору аренды, ему была начислена неустойка, которая за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 16 222 рубля 45 копеек.

До настоящего времени задолженность перед истцом ответчиком не погашена.

Просит: взыскать ФИО1 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 244 958 рублей 27 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 222 рублей 45 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ истцом были изменены исковые требования, в соответствии с которыми, с учетом снижения кадастровой стоимости земельного участка, просит взыскать с ФИО1 в пользу администрации Волгограда долг по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 456 900 рублей 57 копеек и неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 277 рублей.

Представитель истца администрации Волгограда ФИО2 в судебном заседании просит удовлетворить исковые требования.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте, дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, доверил представлять свои интересы ФИО3

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что оснований для возложения на ответчика обязанности по оплате арендных платежей и неустойки не имеется, поскольку договор аренды земельного участка между ФИО1 и администрацией Волгограда не заключался, ответчик стороной по указанному договору аренды не является. Считает, что у ФИО1 есть преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, либо право приобретения его в собственность. При этом, у ФИО1 возникла обязанность возместить истцу неосновательное обогащение в размере арендной платы за часть земельного участка, занимаемого зданием торгового павильона и необходимой для его использования. Кроме того, в настоящее время ФИО1 за пользование земельным участком на основании решения Краснооктябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оплачено 261 200 рублей.

Представитель третьего лица департамента земельных ресурсов администрации Волгограда ФИО2 в судебном заседании иск поддерживает.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные доказательства по делу, находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

В соответствие со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 7 ч. 1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Судом установлено, и подтверждается письменными доказательствами по делу, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и ООО «Вайда-ЛТД» заключен договор аренды № земельного участка с учетным номером 2-16-50 площадью 2 724 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации торгового павильона (л.д.6-11).

В соответствии с пунктом 2.1 Договор заключен на 3 года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.4 Договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц вносится не позднее 25 декабря текущего года.

Согласно пункту 2.8 договора размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В соответствии с пунктом 2.9 договора в случае не внесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Пунктом 7.2 Договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях.

ДД.ММ.ГГГГ в договор внесены изменения, согласно которым с ДД.ММ.ГГГГ установлена площадь земельного участка 2 789 кв.м. Кроме того, установлен размер годовой арендной платы по договору аренды в сумме 197 15 рублей 56 копеек (л.д. 12,13).

ДД.ММ.ГГГГ в договор внесены изменения, согласно которым пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: перечисление арендной платы производится ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца (л.д. 14).

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником здания торгового павильона площадью 410,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16,17).

ДД.ММ.ГГГГ департаментом земельных ресурсов администрации Волгограда в адрес ФИО1 направлена претензия с требованием погасить текущую задолженность по арендной плате за землю с период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 261 180 рублей 72 копеек (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в департамент земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность.

Постановлением администрации Волгограда № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка в собственность, в связи с тем, что принадлежащее заявителю на праве собственности здание торгового павильона площадью 410,1 кв.м. не является объектом капитального строительства, а также не представлено доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества (л.д. 65,66).

В силу пунктов 1,3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из системного анализа п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Соответственно, к покупателю переходят также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, исходя из представленных доказательств и руководствуясь вышеназванными положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суд приходит к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости к нему перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости, то есть, на основании договора аренды.

Н основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена равной рыночной стоимости в размере 10 637 000 рублей.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом, кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно расчету поступлений по арендной плате за землю с учетом кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 своевременно были внесены платежи по договору за январь, февраль, март, апрель, май, июнь 2016 года.

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 несвоевременно вносились платежи по договору, в связи с чем, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность, которая составила, по расчётам истца, 456 900 рублей 57 копеек.

Вместе с тем, из чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 оплачена задолженность в сумме 261 200 рублей.

Как пояснил в судебном заседании представитель ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком по исполнение решения Краснооктябрьского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного ранее по настоящему делу, была оплачена задолженность по договору в размере 261 200 рублей, в том числе 244 958 рублей 27 копеек - задолженность по арендной плате, 16 222 рубля 45 копеек - неустойка.

При этом сумму переплаты относительно решения суда в размере 19 рублей 28 копеек (261 200 рублей - (244 958 рублей 27 копеек + 16 222 рубля 45 копеек)) суд считает необходимым зачесть в уплату ответчиком задолженности по арендной плате.

Учитывая, частичное исполнение ответчиком ФИО1 обязательства по внесению арендной платы с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 211 923 рублей 02 копеек (456 900 рублей 57 копеек - 244 958 рублей 27 копеек - 19 рублей 28 копеек).

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую ответчик обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.9 договора аренды, предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению. 

По расчёту истца, состоянию на ДД.ММ.ГГГГ неустойка составила 34 843 рубля 80 копеек.

При этом, 26 января 2017 года ФИО4 в счет неустойки было оплачено 16 222 рубля 45 копеек.

За период с 11 января 2017 года по 17 февраля 2017 года неустойка составляет 10 043 рубля 70 копеек:

- за период с 11 января 2017 года по 26 января 2017 года - 6 314 рублей 79 копеек (394 674 рубля 12 копеек * 0,1% * 16 дней);

- за период с 27 января 2017 года по 10 февраля 2017 года - 2 245 рублей 45 копеек (149 696 рублей 57 копеек * 0,1% * 15 дней);

- за период с 11 февраля 2017 года по 17 февраля 2017 года - 1 483 рубля 46 копеек (211 923 рубля 02 копейки * 0,1% * 7 дней).

Таким образом, в связи с нарушением сроков по внесению платы за пользование земельным участком, с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 11 января 2016 года по 17 февраля 2017 года в размере 28 665 рубля 05 копеек (34 843 рубля 80 копеек - 16 222 рубля 45 копеек) +10 043 рубля 70 копеек).

В остальной части требования истца о взыскании арендной платы и неустойки не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В связи с изложенным суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину, от которой истец, при подаче искового заявления был освобожден в размере 5 605 рублей 88 копеек.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования администрации Волгограда к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Волгограда задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 211 923 рублей 02 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 665 рубля 05 копеек, а всего 240 588 (двести сорок тысяч пятьсот восемьдесят восемь) рублей 07 копейки, отказав администрации Волгограда в удовлетворении остальной части иска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойке.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход местного бюджета в размере 5 605 (пять тысяч шестьсот пять) рублей 88 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда путем подачи жалобы через Краснооктябрьский районный суд города Волгограда.

Судья: И.Г. Шушлебина

СПРАВКА: Решение в окончательной форме изготовлено 6 марта 2017 года

Судья: И.Г. Шушлебина