Дело №2-1582/2019

Мотивированное 

решение

 изготовлено 08.11.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Рыбинск «30» октября 2019 г.

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Коноваловой И.В.,

при секретаре Давыдовой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о заключении договора аренды; встречному исковому заявлению департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения) к департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о признании недействительным решения от 17.01.2019 № об отказе в заключении договора аренды земельного участка; обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> сроком на 3 г. для завершения строительства. В обоснования требований указано, что 19.11.2012 между департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № в отношении участка с кадастровым номером № площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на срок до 19.11.2015 для строительства объекта автосервисного обслуживания. 11.02.2015 было подписано соглашение о расторжении данного договора по взаимному согласию. 11.02.2016 между департаментом и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № в отношении спорного участка, на срок до 05.02.2019 для завершения строительства объекта автосервисного обслуживания. В силу соглашения о замене стороны в договоре аренды от 16.11.2018 ФИО1 стала новым арендатором участка. При этом, на спорном участке расположены нежилое здание, станция технического обслуживания автомобилей, первый этап- автосервис первичного обслуживания на два поста, площадью 74,2 кв.м.; объект незавершенного строительства степенью готовности 30%, площадью застройки 1037,4 кв.м. ФИО1 12.12.2018 обратилась в департамент с заявлением о предоставлении участка в аренду для строительства станции технического обслуживания. Однако письмом от 17.01.2019 в удовлетворении требований отказано. Вместе с тем, правоотношения сторон возникли до начала действия новой редакции ЗК РФ; объекты недвижимости на участке на момент заключения договора в 2016г. отсутствовали; ранее для завершения строительства земельный участок не предоставлялся. 

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов. Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка от 19.11.2012 в результате заключения 11.02.2015 соглашения расторгнут с 19.11.2015. При этом, на участке было начато строительство; 15.12.2015 на государственный кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, право собственности на который не зарегистрировано. В соответствии с п.п.3 п.1 ст.39.1, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ 11.02.2016 между департаментом и ФИО3 заключен договор аренды спорного участка для завершения строительства объекта автосервисного обслуживания на срок до 05.02.2019; после указанной даты договор считается прекратившим действие. В 2017г. на участке завершено строительство здания-первого этапа, право собственности на который по договору купли-продажи от 10.10.2018 перешло к ФИО1 Поскольку в пределах срока действия договора строительство объекта недвижимости не было завершено цель предоставления участка арендатором не достигнута. 

Истец (ответчик) ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила представителя.

Представитель истца (ответчика) по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, указанным в исковом заявлении; встречные требования не признал.

Представитель ответчика (истца) департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, третьего лица администрации городского округа город Рыбинск по доверенностям ФИО4 исковые требования ФИО1 не признала по доводам, изложенным в отзыве, поддержала встречные требования.

Представитель третьего лица департамента архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Согласно представленному отзыву в удовлетворении требований ФИО1 просит отказать.

Представитель третьего лица ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны исковые требования и возражения, лежат на истце и ответчике по делу.

Представленные истцом ФИО1 и исследованные в судебном заседании доказательства позволяют суду сделать вывод о доказанности юридически значимых обстоятельств по данному делу в части.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1 ст.552 ГК РФ, ч.1 ст.35 ЗК РФ). 

В судебном заседании установлено, что 19.11.2012 между администрацией городского округа город Рыбинск и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого во временное пользование передан земельный участок кадастровый № площадью 2500 кв.м., разрешенное использование- для строительства объекта автосервисного обслуживания, по адресу: 

<

адрес>; срок договора - до 19.11.2015 (л.д.№).

В соответствии с соглашением о расторжении договора от 11.02.2015 указанный договор расторгнут по соглашению сторон с 19.11.2015 (л.д.№).

11 февраля 2016г. между департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № в отношении указанного участка. Согласно п.1.3 договора участок предоставляется для завершения строительства объекта автосервисного обслуживания. Срок действия договора-до 05.02.2019 (л.д.№). 

В соответствии с разрешением на строительство от 06.10.2017, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.03.2018 на спорном участке возведен объект капитального строительства - станция технического обслуживания автомобилей. Первый этап-автосервис первичного обслуживания на два поста, площадь 74,2 кв.м. (л.д.№).

На основании договора купли-продажи от 10.10.2018, заключенного между ФИО3 и ФИО1, право собственности на данный объект недвижимости перешло к истцу (л.д.№).

16.11.2018 стороны заключили соглашение о замене стороны в договоре аренды, согласно которому ФИО1 принимает все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.02.2016 № в полном объеме с 15.10.2018 (л.д.№).

В судебном заседании установлено, что Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения об объекте незавершенного строительства площадью застройки 1037,4 кв.м. с кадастровым номером №, поставлен на кадастровый учет 15.12.2015, степень готовности 30%, расположенный по адресу: 

<

адрес>; право собственности не зарегистрировано (л.д.№).

В соответствии со статьей 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. 

Указанная статья введена в действие Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу 1 марта 2015 г.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Поскольку фактические правоотношения по аренде земельного участка начались с 2012 г., носят длящийся характер, из владения и пользования ответчика (правопредшественника) земельный участок не выбывал, по состоянию на 01.03.2015 правоотношения не прерывались, суд полагает, что действие Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым введена в действие статья 239.1 ГК РФ, на спорные правоотношения не распространяется.

В силу требований статьи 239.1 ГК РФ, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника.

Вместе с тем, право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, по адресу: 

<

адрес> в едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано. В связи с истечением срока договора аренды невозможно зарегистрировать соответствующие права. 

Кроме того, суд учитывает несоблюдение департаментом требований п.1 ст.239.1 ГК РФ при обращении в суд с настоящим иском, поскольку, заявляя требование об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, истец не представил отчет оценки начальной рыночной стоимости спорного объекта, в то время как в силу положений Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" требуется оценка такого объекта.

В силу положений пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права, а согласно пункту 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец должен представить доказательства в подтверждение своей правовой позиции о нарушении прав и законных интересов.

Из положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения его прав, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного права и характеру правонарушения.

Принимая во внимание изложенное, а также отсутствие доказательств того, в чем заключается нарушение прав и законных интересов обратившегося в суд лица с настоящими требованиями, суд полагает требования об изъятии объекта незавершенного строительства не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.п. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. В частности, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В свою очередь, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г., то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

По смыслу закона не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Суд полагает, что предоставление в 2016г. земельного участка в соответствии с п.п.3 п.1 ст.391, п.п.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, не исключает возможности предоставления истцу без аукциона спорного участка в аренду в этих же целях, но в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Кроме того, установлено, что автосервис первичного обслуживания на два поста, кадастровый № и объект незавершенного строительства, кадастровый № составляют единый комплекс; расположены на одном земельном участке; разрешение на строительство выдано на срок до 06.08.2019; регистрация права на незавершенный объект невозможна в связи с окончанием арендных правоотношений. 

Принимая во внимание положения ст.ст.1,35,36 ЗК РФ, 552 ГК РФ, указанные обстоятельства дела, в целях разрешения возникшего спора по существу, суд полагает, что требования о предоставлении земельного участка в аренду подлежат удовлетворению. Вместе с тем, поскольку имелись основания для принятия решения об отказе в предоставлении участка, существенные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела требования в части оспаривания соответствующего отказа департамента необоснованны. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

обязать департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства сроком на 3 года.

В остальной части иска отказать.

Исковые требования департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск к ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Коновалова И.В.