№ 2-242/2024 

УИД №44RS0028-01-2023-001890-08

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

16 января 2024 г.

г. Кострома 

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи О.В. Гурьяновой,

при секретаре судебного заседания Кузнецовой Н.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Костромского муниципального района Костромской области о признании дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на недвижимое имущество, прекращении права собственности на квартиры, снятии с кадастрового учета квартир, постановке на кадастровый учет жилых блоков, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Костромского муниципального района Костромской области о признании дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на недвижимое имущество, прекращении права собственности на квартиры, снятии с кадастрового учета квартир, постановке на кадастровый учет жилых блоков. Требования обосновал следующим. Ему, ФИО1, на праве собственности принадлежит жилое помещение - (адрес) кадастровым номером №, площадью 48,8 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 1081 кв.м с кадастровым номером № и жилое помещение - (адрес) кадастровым номером №, площадью 48,3 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 1012 кв.м с кадастровым номером № по адресу: (адрес). Земельные участки также принадлежат ему на праве собственности. Жилой (адрес) (кадастровый №) по (адрес) состоит из двух обособленных квартир. Жилой дом расположен в зоне индивидуальной усадебной жилой застройки Ж1, разрешенное использование земельных участков в данной зоне в соответствии с градостроительным регламентом: для индивидуального жилищного строительства, блокированные двухсемейные дома с участками и для ведения личного подсобного хозяйства. В августе 2011 года истец получил разрешение на реконструкцию (адрес) сроком на 10 лет. Строительство было завершено в 2021 году. Однако, ввести в эксплуатацию жилое помещение до окончания разрешения на строительство истец не успел. Кроме того, истцом была проведена реконструкция второй квартиры, которая завершена в 2023 г. Истец обращался в Администрацию Костромского муниципального района с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство для ввода в эксплуатацию помещения. Однако в продлении разрешения истцу было отказано. Истец обратился за консультацией в Администрацию Костромского района по вопросу ввода квартир в эксплуатацию, а также присвоения жилому дому статуса дома блокированной застройки. Сотрудник администрации пояснил, что ввод в эксплуатацию помещений в доме, а также изменение статуса дома возможно только по решению суда. После проведенной истцом реконструкции, жилой дом, состоящий из двух обособленных квартир, имеет признаки дома блокированной застройки, что подтверждается заключением, проведенным ООО «Проектно-строительное бюро» в 2023 году. В соответствии с заключением специалиста каждый из жилых домов блокированной застройки (жилых блоков в доме блокированной застройки), образованных из жилого дома по адресу: (адрес) реконструированном виде соответствуют градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Истец обратился в ООО «Кадастр44» для изготовления технически планов жилых блоков дома. Согласно технических планов площадь блока № составляет 447,3 кв.м, площадь блока № составляет 200,5 кв.м. При постановке на кадастровый учет жилых блоков дома блокированной застройки для корректного внесения сведений в ЕГРН необходимо погасить право собственности на помещения с кадастровыми номерами №, №. Истец прилагал все усилия к получению необходимых документов для приведения построенного жилого дома, жилых блоков в нем в соответствие правовым нормам РФ, т.е. к его легализации. По основаниямп. 40 ст. 1, п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) ст.ст. 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) просит суд признать дом по адресу: (адрес) жилым домом блокированной застройки, состоящим из 2 блоков; признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - жилой блок №, площадью 447,3 кв.м в доме блокированной застройки № по адресу: (адрес); признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - жилой блок №, площадью 200,5 кв.м в доме блокированной застройки №, по адресу: (адрес); прекратить право собственности истца на помещения с кадастровыми номерами № - (адрес), площадью 48,8 кв.м, №- (адрес), площадью 48,3 кв.м.; снять с кадастрового учета помещения с кадастровыми номерами № - (адрес), площадью 48,8 кв.м, №- (адрес), площадью 48,3 кв.м.; поставить на кадастровый учет и присвоить кадастровые номера жилым блокам № и № в доме блокированной застройки по адресу: (адрес), согласно сведениям, указанным в технических планах, подготовленных ООО «Кадастр44». 

В судебном заседании ФИО1 не присутствует, извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала по доводам и основаниям искового заявления. 

Ответчик администрация Костромского муниципального района Костромской области в судебное заседание представителя не направили, просили рассматривать дело без участия представителя, рассмотрения спора оставили на усмотрение суда. 

Третье лицо администрация Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области в судебное заседание представителя не направили, извещены надлежащим образом, возражений по существу иска не представили. 

Выслушав представителя истца ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Кроме того, статья 40 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) регламентирует право собственника земельного участка возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пункт 1 ст. 218 ГК РФ устанавливает право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статья 222 ГК РФ не делает разницы между признаками самовольной постройки, среди которых и отсутствие разрешения на строительство, и существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из этих признаков делает постройку самовольной. Вместе с тем согласно п. 26 Постановления № 10/22 «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». То есть факт отсутствия разрешения на строительство должен оцениваться в совокупности с другими обстоятельствами (обращался ли застройщик за получением разрешения, по каким причинам ему отказано и т. д.). Обращение застройщика за разрешением на строительство и (или) разрешением на ввод объекта в эксплуатацию расценивается, как принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки. Это означает возможность получения разрешения после начала строительства.

Согласно абз.3 п. 26 Постановления, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

Согласно п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 49 ГрК РФ к отдельно стоящим жилым домам относятся дома, с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства); к жилым домам относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации; к многоквартирным домам относятся дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

В то же время, согласно СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", утвержден и введен в действие Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 октября 2016 г. N 725/пр дом жилой блокированный - это блокированный дом, состоящий из двух и более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Согласно СНиП 31-01-2003 (утвержденного и введенного в действие Приказом Минстроя России от 13 мая 2022 г. N 361/пр.), жилое здание многоквартирное - это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы; блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) - это здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа.

В письме Минэкономразвития Российской Федерации от 17 октября 2011 года N ог-д23-1694 "О статусе жилого дома блокированной застройки" указано, что...неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях "квартиры", "жилые дома блокированной застройки", "многоквартирные дома" требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено следующее. 

ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение - (адрес) кадастровым номером №, площадью 48,8 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 1081 кв.м с кадастровым номером № и жилое помещение - (адрес) кадастровым номером №, площадью 48,3 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 1012 кв.м с кадастровым номером № по адресу: (адрес). Земельные участки также принадлежат ему на праве собственности.

Жилой (адрес) кадастровым номером № по (адрес) состоит из двух обособленных квартир. 

В августе 2011 года истец получил разрешение на реконструкцию (адрес) сроком на 10 лет. Строительство было завершено в 2021 году. Однако ввести в эксплуатацию жилое помещение до окончания разрешения на строительство не успел. 

Кроме того, истцом была проведена реконструкция второй квартиры, которая завершена в 2023 г. Истец обращался в Администрацию Костромского муниципального района с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство для ввода в эксплуатацию помещения. Однако в продлении разрешения истцу было отказано. 

Поэтому суд полагает, что в данном случае проведенная истцом реконструкция жилого дома имеет признаки самовольной постройки. 

В дальнейшем истец обратился за консультацией в администрацию Костромского района по вопросу ввода квартир в эксплуатацию, а также присвоения жилому дому статуса дома блокированной застройки. Сотрудник администрации пояснил, что ввод в эксплуатацию помещений в доме, а также изменение статуса дома возможно только по решению суда.

Соответственно, установлено, что истец ФИО1 до обращения в суд принимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки.

После проведенной ФИО1 реконструкции, жилой дом, состоящий из двух обособленных квартир, имеет признаки дома блокированной застройки, что подтверждается заключением, проведенным ООО «Проектно-строительное бюро» в 2023 году. 

Согласно заключению специалиста от 18 октября 2023 при проведении обследования дома установлено, что собственником жилого дома по адресу: (адрес) выполнена реконструкция с образованием на месте ранее существующего объекта двух домов блокированной застройки (автономных жилых блоков). В результате проведенной реконструкции существующий жилой дом был разделен на две изолированные части путем устройства стены из газосиликатных блоков в пределах чердака и образования отдельных изолированных по всей высоте частей здания. Были перестроены стропильные системы крыши над каждой из квартир в существующей части здания, также были разделены и выполнены изолированными инженерные сети. К части жилого дома в районе (адрес) со стороны дворового фасада была выполнена трехэтажная пристройка с одноэтажным переходом из существующей части здания. Часть жилого дома в районе (адрес) надстроена вторым этажом с выполнением двухэтажной пристройки со стороны дворового фасада здания. При выполнении реконструкции из (адрес) был образован трехэтажный дом блокированной застройки № (автономный жилой блок №), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, из (адрес) был образован двухэтажный дом блокированной застройки № (автономный жилой блок №), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. 

Обследуемые объекты, образованные в результате реконструкции жилого дома по адресу (адрес) помещения в них, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № и № отвечают градостроительным требованиям и являются домами блокированной застройки и автономными жилым блоками.

В соответствии с заключением специалиста каждый из жилых домов блокированной застройки (жилых блоков в доме блокированной застройки), образованных из жилого дома по адресу: (адрес) реконструированном виде соответствуют градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 23-51). 

Истец обратился в ООО «Кадастр44» для изготовления технически планов жилых блоков дома.

Согласно технических планов площадь блока № составляет 447,3 кв.м, площадь блока № составляет 200,5 кв.м., из чего следует, что здание в настоящее время является блокированным домом (л.д. 52-70). 

Суд, руководствуясь положениями ст. 67 ГПК РФ, принимает представленные истцом заключения в качестве надлежащих доказательств по делу. Оснований не согласиться с ними у суда не имеется, стороной ответчика заключения не оспорены, иных заключений не представлено. 

Комитет имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района Костромской области от 13.09.2023 № 6673з сообщил на обращение ФИО1, что, согласно Правилам землепользования и застройки Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района, утвержденными Постановлением администрации Костромского муниципального района Костромской области от 22.06.2021 № 1467 «Об утверждении правил землепользования и застройки Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области», земельный участок с кадастровым номером № расположен на территории населенного пункта Караваево в зоне индивидуальной усадебной жилой застройки Ж-1. В соответствии с градостроительными регламентами, основные виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в данной зоне: для индивидуального жилищного строительства; блокированные двухсемейные дома с участками; для ведения личного подсобного хозяйства. Предельные (максимальные и (или) минимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - блокированная жилая застройка: минимальный размер земельного участка - 0,06 га. Земельные участки под обоими жилыми блоками отвечают этим требованиям. 

Также суд отмечает, что со стороны ответчика каких- либо возражений по существу спора не представлено. 

Поэтому, с учетом приведенных норм закона, установленных по делу фактических обстоятельств, суд полагает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Костромского муниципального района Костромской области о признании дома жилым домом блокированной застройки, признании права собственности на недвижимое имущество, прекращении права собственности на квартиры, снятии с кадастрового учета квартир, постановке на кадастровый учет жилых блоков удовлетворить. 

Признать дом, расположенный по адресу: (адрес) жилым домом блокированной застройки, состоящим из 2 блоков. 

Признать за ФИО1, ИНН №, право собственности на объект недвижимого имущества - жилой блок №, площадью 447,3 кв.м в доме блокированной застройки № по адресу: (адрес). 

Признать за ФИО1, ИНН № право собственности на объект недвижимого имущества - жилой блок №, площадью 200,5 кв.м в доме блокированной застройки № по адресу: (адрес). 

Прекратить право собственности ФИО1, ИНН № на помещения с кадастровыми номерами № - (адрес), площадью 48,8 кв.м, №- (адрес), площадью 48,3 кв.м.

Снять с государственного кадастрового учета помещения с кадастровыми номерами № - (адрес), площадью 48,8 кв.м, №- (адрес), площадью 48,3 кв.м..

Настоящее решением является основанием для внесения сведений в ЕГРН, постановке на кадастровый учет: жилых блоков № и № в доме блокированной застройки, расположенном по адресу: (адрес) согласно сведениям, указанным в технических планах, изготовленных ООО «Кадастр44» 15 августа 2023 года и 09 октября 2023 года. 

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий 

О.В. Гурьянова 

Решение суда в окончательной форме

изготовлено 23 января 2024 г.