УИД: 74RS0041-01-2024-001513-07

Дело № 2-97/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Увельский Челябинской области 23 апреля 2025 года

Увельский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Гафаровой А.П.,

при секретаре Семиной Я.А.,

с участием истца ФИО2, ее представителя ФИО3, ответчика ФИО4, третьего лица ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, к ФИО4,, акционерному обществу «ДОМ.РФ» о признании договора купли - продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, понуждении заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, акционерному обществу «ДОМ.РФ» (далее АО «ДОМ.РФ»), в котором, с учетом уточнений (л.д. 144) просила о признании недействительным договора купли – продажи квартиры № 1/6332-23 от 03 октября 2023 года, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного между АО «ДОМ.РФ» и ФИО4, применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО4 на спорную квартиру и исключении записи о государственной регистрации права № от 30 октября 2023 года, восстановлении записи о регистрации права собственности на указанное имущество за АО «ДОМ.РФ», о понуждении АО «ДОМ.РФ» заключить с ФИО2 договор купли – продажи квартиры по цене 754476 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что АО «ДОМ.РФ» выставило на продажу квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> посредством размещения сведений на общедоступном сайте о продаже недвижимости. Между истцом и АО «ДОМ.РФ» в устной форме, а затем в письменной, путем переписки в мессенджерах была достигнута договоренность о заключении договора купли – продажи указанной квартиры. В период рассмотрения Увельским районным судом гражданского дела № 2-255/2024, ФИО2 стало известно о том, что 03 октября 2023 года АО «ДОМ.РФ» продал ФИО4 спорную квартиру на основании договора купли – продажи квартиры № 1/6332-23. Данный договор купли – продажи нарушает права истца, поскольку АО «ДОМ.РФ», имея договоренность (предварительный договор) с истцом о продаже квартиры, злоупотребил своим правом в ущерб ей, и продал квартиру ФИО4, а значит уклонился от заключения с истцом основного договора купли – продажи. Полагает, что данные обстоятельства позволяют признать сделку, заключенную между ответчиками, недействительной. 

Определением суда, изложенным в протоколе судебного заседания от 27 января 2025 года, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены врио начальника отдела, старший судебный пристав Увельского РОСП ГУФССП России по Челябинской области ФИО6, ФИО5

Определением суда, изложенным в протоколе судебного заседания от 21 марта 2025 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Челябинской области.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях (л.д. 20-23).

Представитель ответчика АО «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, возражал против удовлетворения исковых требований, о чем указал в письменных возражениях (л.д. 37-39).

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Третье лицо врио начальника отдела, старший судебный пристав Увельского РОСП ГУФССП России по Челябинской области ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц участвующих в деле, допросив свидетеля ФИО7, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что решением Увельского районного суда Челябинской области от 02 ноября 2018 года, вступившим в законную силу 14 мая 2019 года, исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены. С ФИО5 в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору 

<

***> от 25 декабря 2012 года, по состоянию на 01 ноября 2018 года в сумме 698173 рубля 31 копейка, расходы по оплате государственной пошлины в размере 16528 рублей 00 копеек. Обращено взыскание на предмет залога - квартиру общей площадью 50,9 кв.м., кадастровый №, распложенную по адресу: 

<

адрес>, путём продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 500000 рублей (л.д. 24-27, 118-120, 123-126).

27 мая 2019 года выдан исполнительный лист серии ФС №, который был предъявлен на исполнение в Увельское РОСП ГУФССП России по Челябинской области (л.д. 28).

Из ответа Увельского РОСП ГУФССП России по Челябинской области следует, что на исполнении находилось исполнительное производство № 24464/19/74072-ИП от 02 июля 2019 года, возбужденное в отношении ФИО5 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога – квартиру, распложенную по адресу: 

<

адрес>. 29 сентября 2020 года на основании постановления судебного пристава – исполнителя Увельского РОСП ГУФССП России по Челябинской области ФИО8 взыскателю АО «ДОМ.РФ» было передано не реализованное в принудительном порядке имущество должника – вышеуказанная квартира. Согласно базе АИС ФССП исполнительное производство окончено 22 октября 2020 года на основании п. 4 ч. 1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве» (отсутствие у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание) и исполнительный документ возвращен взыскателю (исполнительное производство уничтожено 11 января 2024 года) (л.д. 36, 64, 73, 127, 128).

Кроме того, на основании решения Увельского районного суда Челябинской области от 30 ноября 2022 года, вступившего в законную силу 30 марта 2023 года, исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворены. ФИО5 признана утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес> ФИО5 выселена из данного жилого помещения (л.д. 29-30).

Как следует из объяснений истца, в июле 2023 года ФИО2 обратилась в АО «ДОМ.РФ» с предложением о выкупе спорной квартиры, при этом переписка велась с электронной почты третьего лица ФИО5

Из переписки по электронной почте между менеджером АО «ДОМ.РФ» ФИО1 и «Еленой Петровой» следует, что АО «ДОМ.РФ» для согласования сделки по покупке спорной квартиры в письме от 21 июня 2023 года предложил ФИО2 представить скан-копии ряда документов, оформить цифровую подпись для оформления электронной сделки, 11 июля 2023 года – предоставить реквизиты счета, кроме того 19 июля 2023 года, 08 августа 2023 года в ответчику были направлены письма от имени «Елена Петрова» о дальнейших переговорах относительно продажи спорной квартиры (л.д. 7-8, 82, 83, 84, 86).

В последующем, поскольку договор купли – продажи ФИО2 не был подписан, 21 августа 2023 года АО «ДОМ.РФ» уведомило истца о прекращении рассмотрения ее коммерческого предложения по приобретению спорной квартиры в связи с ее отказом от подписания договора купли – продажи (л.д. 42).

03 октября 2023 года между АО «ДОМ.РФ» и ФИО4 заключен договор купли – продажи спорной квартиры. 03 октября 2023 года квартира был передана ФИО4 по передаточному акту (л.д. 74-79, 80).

Право собственности ФИО4 зарегистрировано в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии 30 октября 2023 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 32-35).

ФИО2 обратилась в АО «ДОМ.РФ» с претензий о разъяснении на какой стадии находится ее заявление о выкупе квартиры, в случае отказа от договора – разъяснить причины, о возобновлении и подписании договора (соглашения) купли – продажи квартиры (л.д.115).

23 октября 2023 года АО «ДОМ.РФ» в ответ на обращение уведомило ФИО2 о том, что 03 июля 2023 года Банком получено и зарегистрировано коммерческое предложение о приобретении объекта недвижимости, принадлежащего АО «ДОМ.РФ» и расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также начат процесс согласования условий сделки и проекта договора купли - продажи. 26 июля 2023 года согласование условий сделки было завершено, проект договора купли – продажи направлен на электронную почту для ознакомления и подписания. Процесс подписания договора купли – продажи сопровождался менеджерами Банка, которые неоднократно давали разъяснения о порядке подписания и регламентных сроках. В связи с не подписанием договора купли – продажи со стороны покупателя рассмотрение коммерческого предложения прекращено, объект недвижимости возвращен в открытую продажу в соответствии с регламентами Банка. В октябре 2023 года объект недвижимости продан (л.д. 9).

В ответе от 07 ноября 2023 года на повторное обращение ФИО2, АО «ДОМ.РФ» указало на то, что в июле 2023 года было получено коммерческое предложение о выкупе спорной квартиры. После согласования договора купли – продажи со стороны банка неоднократно были совершены звонки и направлены сообщения с просьбой подписать договор купли – продажи. Однако договор купли – продажи так и не был подписан. 21 августа 2023 года был осуществлен последний звонок с просьбой подписать и оплатить договор купли – продажи, поскольку заканчивались регламентные сроки процесса заключения сделки купли – продажи. Договор купли – продажи по – прежнему подписан не был и банк уведомил заявителя об отказе заключать договор купли – продажи. В конце августа 2023 года банком было получено новое коммерческое предложение от третьего лица. В октябре 2023 года объект недвижимости был продан (л.д. 10).

На основании изложенного истец полагает, что ответчиками нарушены ее права, поскольку ею с АО «ДОМ.РФ» был заключен предварительный договор путем переписки по электронной почте. Однако АО «ДОМ.РФ» злоупотребил своим правом в ущерб ей, и продал квартиру ФИО4, а значит уклонился от заключения с ней основного договора купли – продажи.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно положениям ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Из содержания указанных норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Кроме того, согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ч. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Между тем, проанализировав представленные стороной истца доказательства в подтверждение заключения предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, которые сводятся к переписке по электронной почте, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлены достоверные и допустимые доказательства наличия каких – либо договорных отношений с АО «ДОМ.РФ» в отношении продажи ей квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Вышеуказанная переписка свидетельствует лишь о том, что ответчиком предложено истцу представить ряд документов для составления проекта договора купли – продажи оформить электронную подпись, и не свидетельствует о заключении между сторонами предварительного договора. 

Истцом не оспаривалась, и следует также из показаний свидетеля ФИО7, что ФИО2 было предложено оформить сделку по купли – продажи спорной квартиры электронно, при этом ФИО7 пыталась оформить электронную подпись ФИО2 в г. Еманжелинске, но не успела, после чего ответчик перестал выходить на контакт и в последующем продал квартиру ответчику ФИО4

Исходя из п. 1 ст. 10 ГК РФ в отношениях участников оборота, в том числе при вступлении в договорные отношения, не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, данным в п. 7 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, то в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Вопреки доводам истца, суд не усматривает в указанных действиях АО «ДОМ.РФ» злоупотребление правом, поскольку прежде чем прекратить рассмотрение предложения ФИО2, ответчик предпринимал попытки для заключения данного договора купли – продажи, что следует из представленной истцом переписки, после чего продал квартиру ответчику ФИО4

При этом ответчик ФИО9 в суде пояснила, что о продаже указанной квартиры узнала из объявления, ранее в каких-либо отношениях с АО «ДОМ.РФ» не состояла, о наличии каких-либо переговоров АО «ДОМ.РФ» с истцом ей известно не было. В последующем она узнала от ФИО7 о том, что они хотели приобрести указанную квартиру у АО «ДОМ.РФ», при этом ответчик также предлагала ей приобрети эту квартиру у нее, был согласован срок оплаты, которая так и не поступила, в связи с чем ответчик пришла к выводу о том, что у ФИО7 нет денежных средств, после чего прекратила переговоры о продаже квартиры. В настоящее время ответчиком произведен ремонт в указанной квартире, она планирует в ней проживать.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть для понуждения АО «Банк ДОМ.РФ» заключить договор купли – продажи спорной квартиры с ФИО2, как не находит суд оснований для признания недействительным договора купли – продажи № 1/6332-23 от 03 октября 2023 года указанной квартиры, заключенного между АО «ДОМ.РФ» и ФИО4 по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и, соответственно, применения последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, АО «ДОМ.РФ» в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт гражданина РФ серии №) к ФИО4 (паспорт гражданина РФ серии №), акционерному обществу «ДОМ.РФ» (ИНН № о признании договора купли - продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, понуждении заключить договор купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Увельский районный суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий Гафарова А.П.

Мотивированное решение изготовлено 13 мая 2025 года.