Дело № 2а-164/2021

44RS0001-01-2020-004528-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июня 2021 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе: председательствующего судьи Суховой Е.В., при секретаре Агинской В.В., с участием представителя административного истца ФИО2, представителей административного ответчика ФИО3, ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о признании решения незаконным,

Установил:

ФИО5 обратился в Свердловский районный суд г. Костромы с административным исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о признании незаконным решения, выраженном в распоряжении от 

<

дата> №-№ «Об отказе в предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>», возложении обязанности по предоставлению ФИО5 в собственность, без проведения торгов, земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и направлению проекта договора купли-продажи указанного земельного участка.

Административный иск мотивирован тем, что между ФИО5 и Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В договоре аренды земельного участка, заключенном по результатам торгов, не содержится какого-либо условия, ограничивающего заявителя или устанавливающего обязанность по строительству станции технического обслуживания определенного типа. На указанном земельном участке истцом возведено нежилое здание - станция технического обслуживания автомобилей, кадастровый номер №. ФИО5 в порядке статьи 39.20 ЗК РФ обратился в УИЗО Администрации города Костромы с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату. Распоряжением от 

<

дата> №-р ему в предоставлении земельного участка в собственность за плату отказано. Основания для отказа изложены в сопроводительном письме к распоряжению, имеющем номер № В письме указано, что площадь испрашиваемого земельного участка (... кв. м) явно несоразмерна площади объекта недвижимости (... кв. м), в связи с чем, сделан вывод об отсутствии оснований для предоставления земельного участка в собственность за плату. Истец с такими выводами не согласен, так как использует весь земельный участок для эксплуатации станции технического обслуживания автомобилей. Таким образом, спор состоит в том, является ли площадь испрашиваемого земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. После государственной регистрации права собственности на здание истец разработал проект использования земельного участка для технического обслуживания, ремонта, диагностики автомобилей, преимущественно грузовых. В соответствии с указанным проектом на земельном участке была размещена смотровая эстакада, навес от дождя, стеллажи для розничной торговли, площадка для отдыха, мусорные контейнеры, парковки для грузовых и легковых автомобилей. Здание, с августа 2019 года, использовалось в соответствии с целевым назначением. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию.В своем отказе УИЗО Администрации г. Костромы ссылается на СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Однако, УИЗО Администрации г. Костромы не учтен пункт 11.40 указанного Свода Правил, в соответствии с которым минимальная площадь земельного участка для станции технического обслуживания легковыхавтомобилей составляет 10000 кв. м (станция техобслуживания на 10 постов). В соответствии с реализованным проектом использования земельного участка в настоящее время организовано 2 поста для обслуживания автомобилей (навес для легкового транспорта и эстакада для легкового/грузового транспорта). С учетом нормативной площади 1000 кв. м на 1 пост СТО, установленной СП 42.13330.2016, площадь испрашиваемого земельного участка (2100 кв. м) соответствует двум постам для технического обслуживания. Это соответствует и фактическим обстоятельствам использования земельного участка, занятого целиком при условии стоянки более 1 грузового автомобиля.

В судебном заседании административный истец ФИО5 не участвует, его представитель ФИО2 исковые требования поддержал по доводам, указанным в иске, просил требования удовлетворить. 

Представители ответчика УИЗО Администрации г. Костромы ФИО3, ФИО4 исковые требования не признали, полагали, что административный иск удовлетворению не подлежит. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив экспертов, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). 

По результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Судом установлено, что между ФИО1 (по тексту договора Арендатор) и Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы ( по договору Арендодатель) заключен договор аренды №№ от 

<

дата> земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п.1.1. Договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает земельный участок, площадью ... кв.м., из земель «земли населенных пунктов», для использования в целях - строительства станции технического обслуживания автомобилей. 

Из проектной документации 

<

дата> года, следует, что проект предусматривает подъезд к зданию с улицы 

<

адрес>. На основании региональных градостроительных норм, табл. 94, и местных нормативов градостроительного проектирования г. Костромы количество стоянок составляет -0,68 маш/мест из расчета 4 рабочих места. По технологии данного предприятия предусмотрено 7 маш/мест, включая парковку для инвалидов. Технико-экономические показатели по генплану: площадь застройки-62,4 кв.м., площадь асфальтного покрытия (включая отмостку)-741,5 кв.м., площадь застройки-3%, площадь озеленения -1296,1 кв.м. Согласно технологическому решению: функциональное назначение здания - сервисное обслуживание легковых и грузовых автомобилей, а именно, шиномонтаж на 1 пост. Количество работающих в смену - 2 человека (шиномонтажник и подсобный рабочий).

На указанном земельном участке в 

<

дата> году истцом возведено нежилое здание - станция технического обслуживания автомобилей.

<

дата> Администрацией г. Костромы выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №-№ №, согласно которому объект Станция технического обслуживания автомобилей, расположенная по адресу: 

<

адрес>, построена на основании разрешения на строительство от 

<

дата> №-№ №, фактически объект имеет общую площадь ... кв.м., площадь нежилых помещений-... кв.м., объекты производственного назначения, линейные объекты отсутствуют. ( л.д. 44-47).

Право собственности ФИО5 на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 

<

дата> (регистрационная запись №), кадастровый номер №, площадью ... кв.м.

В порядке статьи 39.20 ЗК РФ, 

<

дата> ФИО5 обратился в УИЗО Администрации города Костромы с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату. 

Распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы от 

<

дата> №-№ ФИО5 было отказано в предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Согласно письменному ответу Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы, направленному в адрес ФИО5, 

<

дата> №, отказ мотивирован тем, что площадь испрашиваемого земельного участка (... кв. м) явно несоразмерна площади объекта недвижимости (... кв. м), отсутствуют основания для предоставления земельного участка в собственность за плату. ФИО5, данным письмом, рекомендовано предоставить в Управление обоснование необходимости и целесообразности предоставления в собственность земельного участка для эксплуатации нежилого здания станции технического обслуживания автомобилей в испрашиваемых границах, либо инициировать раздел земельного участка, предусматривающий формирование самостоятельного земельного участка площадью, необходимой для эксплуатации указанного объекта недвижимости. 

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений, либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Тождественное правило до 01.03.2015 содержалось в статье 36 Земельного кодекса.

Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

По делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой получено эксперту ООО «БЭСТ».

Согласно заключению эксперта ООО «БЭСТ» ФИО6, комплекс СТО (с учетом благоустройства), расположенный на земельном участке с кадастровым номером № находящийся по адресу: 

<

адрес>, не нарушает действующих градостроительных норм и регламентов, отвечает допустимым требованиям и параметрам, не нарушает правил землепользования и застройки, не противоречит основным видам разрешенного использования, а также соответствует целевому назначению, указанному в договоре аренды земельного участка. Учитывая коммерческую направленность деятельности СТО, а также основы конкурентоспособности и рентабельности комплекса, проектам благоустройства территории был предусмотрен основной набор элементов благоустройства. Таким образом, для функционирования объекта СТО с учетом наименования и месторасположения элементов благоустройства, подъездных путей, радиусов поворота допускается расположение объекта на земельном участке площадью ... кв.м.

Эксперт ФИО6, допрошена в судебном заседании, пояснила, что экспертиза проведена без выхода и осмотра объекта недвижимости и земельного участка, с использованием проекта использования земельного участка для технического обслуживания, ремонта, диагностики автомобилей, преимущественно грузовых, подготовленный истцом, обосновывая выводы на основании рекомендаций «Основы проектирования станций технического обслуживания легковых автомобилей» (учебное пособие), без учета проектной документации станции технического обслуживания автомобилей (шиномонтаж) на 1 пост, ее реального использования без навесов и эстакад.

Учитывая, что для рассмотрения спора по настоящему делу суду необходимо установить размер площади земельного участка, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости, и установив, что эксперт ФИО6 подготовила заключение без выхода и осмотра земельного участка и объекта недвижимости, без учета проектной документации станции технического обслуживания автомобилей (шиномонтаж на 1 пост), сделав выводы на основании учебных пособий, приходит к выводу, что к данному заключению необходимо отнестись критично и оно не может быть положено в основу при вынесении решения.

На основании определения Свердловского районного суда, была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Союза «Торгово-промышленной палаты Костромской области».

Согласно заключению № от 

<

дата>, подготовленному экспертами ФИО7 и ФИО8, экспертами установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства, который, согласно выписке из ЕГРН предназначен для технического обслуживания автомобилей. Характеристики и технико-экономические показатели строения соответствуют проектной документации, площадь застройки объекта, определяемая по внешнему контуру его наружных стен составляет 58,4 кв.м. Кроме того, на земельном участке имеется специальная открытая площадка с твердым асфальтобетонным покрытием, которая в соответствии с терминологией определяется как стоянка, предназначенная для размещения (хранения) автотранспорта и опоры воздушной линии электропередач централизованной городской сети. Иные объекты капитального строительства, линейные объекты, временные здания и сооружения и прочее, на земельном участке отсутствуют.

Эксперты пришли к выводам, что фактические значения параметров использования исследуемого земельного участка и объекта капитального строительства составили 2100 кв.м., что соответствует требованиям ст. 32 Градостроительного кодекса РФ и не нарушает требования ГПЗУ, процент застройки земельного участка площадью 2100 кв.м., при фактической площади застройки зданием по внешнему контуру его наружных стен на уровне планировочной отметки земли (т.е. по цоколю) без отмостки 58,4 м2 и твердым покрытием открытой автостоянки 847,8 кв.м., составляет 43,15%, что соответствует требованиям установленных норм, поскольку не превышает максимально установленные ГПЗУ значения 60%, установленные ст. 32 Градостроительного кодекса РФ значения 50%. Кроме того, фактический процент застройки соответствует рекомендуемым минимальным значениям 40%; отступы от границ земельного участка превышают 3 метра и соответствуют требованиям установленных нормативов; количество этажей капитального строения станции технического обслуживания автомобилей - 1 этаж, что не превышает значений предельного количества этажей и соответствует требованиям нормативов.

В соответствии с прим. 2 п. 8.4 СП 42.13330.2016 нормативный размер участка промышленного предприятия принимается равным отношению площади его застройки к показателю нормативной плотности застройки площадок промышленных предприятий, в соответствии с СП 18.13330.2019. При этом в соответствии с примечанием 3, плотность застройки не должна превышать показателей, приведенных в приложении Б СП 42.13330.2016. Фактическая плотность застройки составляет 42%, что соответствует минимальным рекомендуемым значениям СП 18.13330.201940%. При этом плотность застройки не превышает предельных значений, установленных в приложении Б СП 42.13330.2016 для промышленных зон с показателем 0.8 (80%). На основании анализа фактических значений расчетных показателей, эксперты приходят к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 44:27:060402:188 площадью 2100 м2 соответствует нормативному размеру, который необходим для эксплуатации станции технического обслуживания (шиномонтаж), расположенного по адресу: 

<

адрес>. Площадь участка обоснована обязательными требованиями утвержденных региональных нормативов города Костромы, которые имеют приоритетный статут документов, регламентирующих градостроительную деятельность, а также рекомендуемым параметрам отраслевых стандартов.

Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО7 и ФИО8 поддержали выводы, указанные в экспертизе. При этом указали, что минимальный процент застройки земельного участка не регламентируется действующими нормами, то есть застройщик в минимальных размерах не ограничен. Минимальный коэффициент застройки территории производственных объектов (п. 5.2.СП 18.13330.2019 Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка СНиП II-89-80*) носит исключительно рекомендательный характер. 

При этом согласно части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 данного кодекса.

С данным заключением экспертов согласилась сторона административного истца, представители административного ответчика его оспаривали, представили письменные пояснения, ходатайствовали о проведении повторной экспертизы. Судом ходатайство о проведении повторной экспертизы оставлено без удовлетворения, так как не усмотрено оснований предусмотренных ст. 83 КАС РФ.

Так, возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

По мнению суда, одноэтажная станция технического обслуживания автомобилей, площадью застройки по внешнему контуру наружных стен-58,4 кв.м., площадью засрйки-3%, является самостоятельным объектом недвижимости.

Открытая площадка с твердым асфальтобетонным покрытием (стоянка) не являются самостоятельными объектами недвижимости, а относится к элементам благоустройства и улучшения земельного участка. По мнению суда, данная площадка не является необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости.

Разрешая спор, суд приходит к выводу, что площадь земельного участка ... кв.м.), предоставленного ФИО5 в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственнику расположенного на нем объекта недвижимости- станция технического обслуживания, с функциональным назначением здания шиномонтаж на 1 пост, с количеством двух работающих в смену человек (шиномонтажник и подсобный рабочий), площадью по внешнему контуру стен ... кв.м., площадью застройки -3%, значительно превышает площадь указанного объекта, при этом доказательств, подтверждающих необходимость использования всего земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.

Суд относится критически к заключению экспертов № от 

<

дата>, подготовленному экспертами ФИО7 и ФИО8, так как открытые стоянки, площади отмосток, тротуаров и автомобильных дорог и т.п., не являются объективно необходимыми для целей нормальной эксплуатации возведенного объекта, не являются и отдельными объектами гражданского оборота, выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к земельному участку. В соответствии с абзацем 4 приложения А СП 18.13330.2019.Свода правил. Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка СНиП II-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий», утвержденных Приказом Минстроя России от 17.09.2019 №544/п, указанные элементы в площадь застройки не включаются. 

Твердое покрытие открытой стоянки (847,8 кв.м.) не составляет с объектом недвижимости единого комплекса с единым назначением зданий, не имеет мест с устройствами для обслуживания автомобилей, как того требует п. 3.16 СП 113.13330.2016 Свод Правил. Стоянки автомобилей. В судебном заседании эксперт ФИО8, являющийся кадастровым инженером, суду пояснил, что для обслуживания и функционирования станции технического обслуживания достаточно территории замощения, обоснованности эксплуатации свободной площади земельного участка (более 1200 кв.м.) экспертами не представлено. Согласно указанному заключению, эксперты оценивали достаточность земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости (станция технического обслуживания (шиномонтаж)), расположенного по адресу: 

<

адрес>, не оценив при этом какова площадь земельного участка, требуется для эксплуатации объекта недвижимости (станция технического обслуживания), так как норм технологического проектирования для зданий шиномонтажа не имеется. 

Руководствуясь положениями статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", учитывая правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат, договор аренды не нарушает прав административного истца.

При этом суд, также учитывает, что пункт 11.40 указанного Свода Правил, в соответствии с которым минимальная площадь земельного участка для станции технического обслуживания легковыхавтомобилей составляет 10000 кв. м (станция техобслуживания на 10 постов). Что косвенно также свидетельствует, что для станции техобслуживания на 1 пост, на спорном земельном участке, явно, площадь земельного участка 2100 кв.м. значительно превышает необходимую площадь для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

Руководствуясь ст.175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО5 к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о признании решения незаконным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца, с момента его изготовления в окончательной форме, в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы.

Судья Е.В. Сухова

Мотивированное решение изготовлено 11.06.2021