77RS0010-02-2023-012846-05

№ 33-3877/2026 (в суде 1-й инстанции № 2-851/2024)

Судья 1-ой инстанции фио

 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 февраля 2026 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Чубаровой Н.В.,

судей фио, фио,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Балашовым И.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2 на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2024 года по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,

которым в удовлетворении иска ФИО1 и ФИО2 отказано,

УСТАНОВИЛА:

Истцы фио, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику ФИО3, в котором просили признать недействительным договор купли-продажи квартиры №71, расположенной по адресу: адрес, заключенный между ФИО1, ФИО2 и ФИО3, исключить из ЕГРН сведения о регистрации права собственности фио на указанную квартиру, возвратить квартиру в общую совместную собственность истцов.

Требования мотивированы тем, что в октябре 2011 года ФИО1 потребовались денежные средства, в связи с чем она обратилась в ООО «Международная инвестиционно-правовая компания «Дипломат групп» с целью получения займа. 13.10.2011 истец выдала сотруднику компании фио доверенность на оформление договора залога своей квартиры по адресу: адрес, находящейся в общей совместной собственности с ФИО2 Генеральный директор компании предложил истцу следующий вариант займа: истцу предоставляют сумма под 16% годовых сроком на 4 года, при этом истец формально оформляет с ФИО3 договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. После перехода права собственности ФИО3 должен заключить с истцами договор аренды спорной квартиры с правом выкупа на сумму сумма Арендные платежи в размере сумма должны были идти в счет погашения долга. Договор купли-продажи оформлялся с использованием ипотечного кредита в ЗАО «Банк ЖилФинанс» (в настоящее время АО «Банк БЖФ») на сумму сумма Указанные денежные средства истцы возвратили ФИО3 для досрочного погашения им ипотечного кредита. Спорная квартира служит предметом залога в обеспечение обязательства на сумму сумма, при этом договор займа заключен не был. 07.11.2011 в офисе компании между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Договор аренды был заключен только 11.11.2012 г. ввиду занятости фио Истцы регулярно оплачивали арендные платежи в размере сумма В ноябре 2014 г. истцы выплатили всю сумму долга, обратились в компанию с целью получения справки о погашении долга. В компании истца заверили, что ее квартира никому не нужна, и она продолжила проживать в квартире. В феврале 2015 года истец имела намерение продать свою долю в квартире, для чего заключила с ООО «Международная инвестиционно-правовая компания «Дипломат групп» агентский договор на продажу доли, однако квартира продана не была ввиду отсутствия спроса. 17.02.2021 к истцам пришли неизвестные граждане и заявили, что являются новыми собственниками квартиры, которую приобрели на аукционе, проведенном 16.02.2021 ООО «Профэлектромаркет» в рамках исполнительного производства. Из СМИ истец узнала, что в отношении сотрудников ООО «Международная инвестиционно-правовая компания «Дипломат групп» возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. УФАС по жалобе фио признал торги по продаже ее квартиры недействительными. Истцы до настоящего времени проживают в спорной квартире, оплачивают коммунальные услуги. Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры является недействительной по основаниям п.2 ст.170 ГК РФ, так как стороны в действительности имели в виду не договор купли-продажи, а договор займа под залог квартиры, что послужило основанием для обращения в суд.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят истцы по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального права, в частности отмечая, что судом первой инстанции при разрешении спора не учтено, что стороны в действительности имели ввиду не договор купли-продажи, а договор займа под залог квартиры, согласно которому ФИО1 были выданы на руки денежные средства в качестве займа в размере сумма, под 16 процентов годовых на 4 года с правом досрочного погашения и именно данная сделка была прикрыта притворным договором купли-продажи квартиры. Кроме того, истцы не принимали личного участия в регистрации перехода права собственности на жилое помещение на иное лицо, а выдали нотариальную доверенность сроком на три месяца на представление интересов в Управлении Росреестра по Москве по вопросу регистрации права собственности на спорную квартиру. При этом, письменная форма договора залога квартиры и нотариальная форма его заверения в данном случае сторонами не соблюдены и данное обстоятельство влечет возвращение спорной квартиры в собственность истцов.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явился представитель истцов - адвокат фио, который доводы апелляционной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав явившегося участника процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ).

Как разъяснено в п.87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор); к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статьей 334.1 ГК РФ определено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст.339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Согласно пп.1 п.1 ст.339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Судом установлено, что на основании договора передачи жилья в собственность от 28.03.1996 ФИО4 (фио) Г.В., ФИО4 (фио) Е.В. в общую совместную собственность передана квартира №71, расположенная по адресу: адрес.

07.11.2011между продавцами ФИО1, ФИО2 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

В соответствии с п.1.4 договора квартира продана по цене сумма

Согласно разделу 2 договора квартира приобретается за счет собственных денежных средств и кредитных денежных средств, предоставляемых ЗАО «Банк ЖилФинанс». Кредит предоставляется в размере сумма

За пользование кредитом покупатель уплачивает процент из расчета процентной ставки в размере 16,5% годовых. Согласно п. 2.4 договора квартира считается находящейся в залоге у кредитора. При этом залогодателем является ФИО3 Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (п.5.1 договора).

Право собственности фио на квартиру №71, расположенную по адресу: адрес, зарегистрировано в установленном законом порядке.

Вступившим в законную силу решением Измайловского районного суда г. Москвы от 11.08.2022 г. истцам отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры по основаниям, предусмотренным положениями ст.178 ГК РФ.

Обращаясь в суд с настоящим иском истцы указали, что договор купли-продажи является недействительным, поскольку был заключен в обеспечение договора займа с ФИО1, который последняя выплатила. Истцы до настоящего времени проживают в квартире, несут бремя содержания имущества, оплачивают коммунальные услуги.

В подтверждение своих доводов истцы представили в материалы дела договор найма спорного жилого помещения от 11.11.2012, заключенный между ФИО1 и ФИО3

В соответствии с п. 3.2 договора найма плата за пользование квартирой вносится до 10 числа каждого месяца и составляет сумма в месяц.

Также истцами представлен график расчетов по договору найма жилого помещения от 15.11.2011, из которого усматривается, что фио в период с декабря по октябрь вносила ежемесячно арендные платежи в размере сумма

Ответчик факт проживания истцов в спорной квартире не оспорил.

Разрешая спор по существу, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку достаточных и достоверных доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о том, что, заключая спорный договор, стороны прикрывали им договоры займа и залога недвижимости, истцами в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено.

Суд первой инстанции также отметил, что представленный в материалы дела договор найма жилого помещения и график расчетов не свидетельствуют о том, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен с целью обеспечения обязательств по договору займа, поскольку собственник жилого помещения вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе сдавать его в аренду.

Кроме того, ссылка истцов на заключение между истцами и ООО «Международная инвестиционно-правовая компания «Дипломат групп» договора займа также не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, доказательств данному обстоятельству истцами представлено было.

Довод истцов о том, что в договоре найма жилого помещения наниматели имели преимущественное право выкупа спорного жилого помещения по цене сумма, суд первой инстанции также обоснованно отклонил, указав на тот факт, что стороны свободны в заключении договора. Вместе с тем, доказательств того, что истцы воспользовались данным правом, либо что им отказали в реализации права на преимущественное право покупки в материалы дела не представлено.

Истцами в материалы дела представлен агентский договор, заключенный 10.02.2015 г. с ООО «Международная инвестиционно-правовая компания «Дипломат групп» на продажу ½ доли в квартире №71, расположенной по адресу: адрес, адрес, в подтверждение того, что истец фио считала спорную квартиру своей.

Вместе с тем, как верно отметил суд первой инстанции, указанный договор также не свидетельствует о том, что ФИО3 заключал договор купли-продажи от 07.11.2011 с целью прикрыть другую сделку, при том, что намерения одного участника совершить притворную сделку для применения положений п.2 ст.170 ГК РФ недостаточно.

Как указывают в исковом заявлении фио и ФИО2, денежные средства, полученные за квартиру в рамках ипотечного кредита с ЗАО «Банк ЖилФинанс», они возвратили ФИО3 для того, чтобы он досрочно погасил кредитные обязательства. Вместе с тем, каких-либо доказательств данному утверждению истцами в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено.

Более того, торги, проведенные ООО «Профэлектромаркет» 16.02.2021 о которых указывают в иске фио и ФИО2, проведены в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании решения Гагаринского районного суда г. Москвы от 24.04.2017, вступившего в законную силу 08.06.2017, о взыскании с фио в пользу адрес как правопреемника АО «Банк БЖФ» задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога – квартиру №71 по адресу: адрес.

22.01.2021 г. фио обратилась в СУ УВД по САО ГУ МВД России по г. Москве с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту мошеннических действий.

Согласно ответу из СУ УВД по САО ГУ МВД России по г. Москве от 01.03.2021 заявителю разъяснено, что в настоящее время не имеется достаточных данных для возбуждения уголовного дела, рекомендовано обратиться в суд.

Таким образом, истцами действительно в материалы дела не представлено доказательств привлечения фио к уголовной ответственности, как и не представлено доказательств, что истцы признаны потерпевшими по какому-либо уголовному делу.

Судебная коллегия считает выводы суда, изложенные в решении, соответствующими собранным по делу доказательствам, нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судом все юридически значимые обстоятельства по делу определены верно, доводы участников процесса судом проверены с достаточной полнотой, решение судом по делу вынесено правильное, законное и обоснованное.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в части оспариваемой истцами, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии не имеется оснований.

В апелляционной жалобе не приводится никаких новых данных, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.03.2026 г.

Председательствующий

Судьи