Дело № 2-562/17 Великий Новгород

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июля 2017 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Юршо М.В.,

при секретаре Смирновой И. А.,

с участием представителя истца и третьего лица ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО3 ... и ФИО4 ... о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (до переименования - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», далее по тексту также – Общество) обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства спора, к ФИО3 и ФИО4 о взыскании задолженности по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ года между АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытое акционерное общество) и ответчиками, обращении взыскания на заложенное имущество (земельный участок и жилой дом по адресу: Новгородская область, Новгородский район, у д. Малиновка), указав в обоснование заявления на ненадлежащее исполнение ответчиками как заемщиками обязательств по вышепоименованному кредитному договору, а также на передачу истцу прав по закладной на перечисленное выше заложенное недвижимое имущество (гражданское дело № 2-562/17).

Также Общество обратилось в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о взыскании задолженности по договору стабилизационного займа № от ДД.ММ.ГГГГ года и обращении взыскания на поименованные выше объекты недвижимости (гражданское дело №2-2152/17).

Определением суда от 02 июня 2017 года гражданские дела № 2-562/17 и № 2-2152/17 по искам Общества объединены в одно производство для совместного рассмотрения. 

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Общества подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом из объяснений участвующих в судебном заседании лиц, письменных материалов дела, в соответствии с условиями кредитного договора №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года между кредитором АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО), с одной стороны, и солидарными заемщиками ФИО3 и ФИО4, с другой стороны, кредитор обязался предоставить заемщикам кредит в сумме 3 000 000 руб. на срок 180 месяцев на условиях с уплаты ежемесячно процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых для приобретения в собственность ответчиков жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. 

Кредит в полном объеме перечислен на расчетный счет ответчика ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ года указанное выше недвижимое имущество с использованием кредитных средств, предоставленных на основании кредитного договора № № было приобретено в общую долевую собственность ответчиков (по ? доли в праве) на основании договора купли-продажи от той же даты. 

Право собственности ответчиков на жилой дом с кадастровым номером № (условный номер - № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ года.

Постановлением Администрации Лесновского сельского поселения № указанному выше земельному участку присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>, а жилому дому присвоен адрес: 

<

адрес>.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, выданной ответчиками первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ года (далее по тексту – Закладная). 

Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ года.

Из письменных материалов дела судом установлено, что права по Закладной в настоящее время переданы истцу Обществу, которое в настоящее время является законным владельцем Закладной в соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ) и отметкой на Закладной, произведенной ее предыдущим владельцем.

На основании договора № № стабилизационного займа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года между кредитором ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», с одной стороны, и заемщиками ФИО3 и ФИО4, с другой стороны, кредитор обязался предоставить заемщикам заем в сумме 1 325 257 руб. 25 коп. на срок по 30 ноября 2022 года на условиях с уплаты ежемесячно процентов за пользование займом в размере 8% годовых для погашения задолженности по поименованному выше договору, для уплаты ежемесячных платежей по нему. 

Заем в полном объеме выдан ответчикам.

ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», с одной стороны, и ФИО3 и ФИО4, с другой стороны, был заключен последующий договор об ипотеке №, по условиям которого в обеспечение исполнения обязательств по договору стабилизационного займа ответчики передали в залог займодавцу перечисленное выше недвижимое имущество.

В соответствии с договором об уступке прав (требований) № 18-13/5 от 27 июня 2013 года, заключенным между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и Обществом, истцу Общество были переданы права требования к ответчикам, вытекающие из поименованного выше договора стабилизационного займа.

Исходя из п. 1.4.1 договора стабилизационного займа, при невыполнении заемщиками обязательств по договору по обеспечению страхования имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью в результате несчастного случая и /или болезни (заболевания) процентная ставка по договору увеличивается на 0,7 %.

Как установлено в судебном заседании из письменных материалов дела, объяснений представителей сторон, ответчиками неоднократно допускались просрочки внесения платежей во исполнение условий договора стабилизационного займа и кредитного договора.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками обязательств по возврату займа (кредита) и уплате процентов за пользование им ответчикам направлялись требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которые ответчиками не исполнены.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту также – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от их исполнения и одностороннее изменение условий не допускается. 

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. 

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (ст. 810 ГК РФ).

В соответствии со ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Учитывая изложенные положения закона, а также условия указанного выше договора займа и кредитного договора, Общество вправе требовать от ответчиков досрочного погашения займа, кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и займом.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиками как заемщиками своих обязательств во исполнение условий договора займа, кредитного договора в судебном заседании установлен, истец вправе также требовать взыскания неустойки (пени) за просрочку.

Из письменных материалов дела судом установлено, что размер задолженности ответчиков по кредитному договору составил 1 670 399 руб. 85 коп. (из которых: задолженность по кредиту (с учетом досрочно взыскиваемого остатка кредита – 1 392 396 руб. 66 коп., по процентам за пользование кредитом – 163 345 руб. 68 коп., по пени за просрочку возврата кредита – 70 930 руб. 57 коп., по пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом – 43 726 руб. 94 коп.).

Размер задолженности ответчиков по договору стабилизационного займа составил 1 410 000 руб. 13 коп. (из которых: задолженность по займу (с учетом досрочно взыскиваемого остатка займа – 1 016 829 руб. 64 коп., по процентам за пользование займом – 165 298 руб. 69 коп., по пени за просрочку возврата займа – 123 381 руб. 06 коп., по пени за просрочку уплаты процентов за пользование займа – 104 490 руб. 74 коп.).

Правильность представленных истцом расчетов судом проверена.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как указано в определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

С учетом установленных обстоятельств, принимая во внимание периоды допущенной ответчиками просрочки исполнения предусмотренного кредитным договором и договором займа обязательства, размер задолженности в его сопоставлении с размером неустойки (пени), учитывая отсутствие доказательств, свидетельствующих о наступлении каких-либо неблагоприятных и существенных по своему характеру последствий в связи с неисполнение ответчиком по уважительным причинам обязательства, обеспеченного неустойкой, суд приходит к выводу о явной несоразмерности подлежащей уплате ответчиками неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в связи с чем в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки, в том числе, по кредитному договору размер пени за просрочку возврата кредита - с 70 930 руб. 57 коп. до 20 000 руб., размер пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом – с 43 726 руб. 94 коп. до 10 000 руб., а также по договору стабилизационного займа размер пени за просрочку возврата займа - с 123 381 руб. 06 коп. до 30 000 руб., размер пени за просрочку уплаты процентов за пользование займа - с 104 490 руб. 74 коп. до 20 000 руб.

Неустойка (пени) в указанном размере также подлежит взысканию в пользу Общества.

Также основаны на законе и подлежат удовлетворению требования Общества о взыскании с ответчиков процентов за пользование займом за период с 12 января 2017 года по дату вступления решения суда в законную силу, о взыскании процентов за пользование кредитом за период с 09 ноября 2016 года по дату вступления решения суда в законную силу, поскольку данные требования основано на условиях кредитного договора, договора займа и п. 2 ст. 809 ГК РФ.

Таким образом, надлежит взыскать в пользу Общества солидарно с ответчиков ФИО3 и ФИО4 задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 1 585 742 руб. 34 коп. (исходя из расчета 1 392 396 руб. 66 коп. (кредит) + 163 345 руб. 68 коп. (проценты за пользование кредитом) + 20 000 руб. (пени) + 10 000 руб. (пени) = 1 585 742 руб. 34 коп.), взыскать проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых, начиная с 09 ноября 2016 года по дату вступления решения суда в законную силу, исходя из остатка кредита 1 392 396 руб. 66 коп. или его соответствующей части.

Также надлежит взыскать в пользу истца солидарно с ответчиков задолженность по договору стабилизационного займа № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 1 232 128 руб. 33 коп. (исходя из расчета 1 016 829 руб. 64 коп. (заем) + 165 298 руб. 69 коп. (проценты) + 30 000 руб. (пени) + 20 000 руб. (пени) =1 232 128 руб. 33 коп., взыскать проценты за пользование займом в размере 8,7 % годовых, начиная с 12 января 2017 года по дату вступления решения суда в законную силу, исходя из остатка займа 1 016 829 руб. 64 коп. или его соответствующей части.

В силу п. 2 ст. 13 Федерального закона № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу п. п. 1, 2 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (далее по тексту - Федеральный закон № 102-ФЗ), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает; залогодатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п. 1 ст. 50, ст. ст. 51, 56, п. 2 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. 

На имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ, в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, установленные в судебном заседании обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении ответчиками обязательств по договору займа и кредитному договору, в силу вышеназванных норм и положений кредитного договора являются основанием для обращения взыскания на поименованные выше жилой дом и земельный участок. 

С учетом приведенных норм права и установленных в судебном заседании фактов ненадлежащего исполнения заемщиками ФИО3 и ФИО4 обязательств по договорам суд находит требования Общества об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем следует обратить взыскание на заложенное имущество, определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, исходя из его стоимости, указанной в заключении эксперта № в соответствии с требованиями п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ:

для жилого дома - в размере 3 671 487 руб. 20 коп. (исходя из расчета 4 589 359 руб. х 80% = 3 671 487 руб. 20 коп.);

для земельного участка - в размере 497 600 руб. (исходя из расчета 622 000 руб. х 80 % = 497 600 руб.

Оснований не доверять указанному выше заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно аргументировано, составлено квалифицированным специалистом, не содержит каких-либо неясностей, содержит подробные ответы на поставленные вопросы, согласуется с другими доказательствами по делу.

Исходя из ст. 54 Федерального закона РФ № 102-ФЗ по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Принимая во внимание изложенные ответчиками обстоятельства, принимая во внимание, что поименованное выше жилое помещение является единственным местом жительства ответчиков и троих их несовершеннолетних детей, учитывая интересы взыскателя и право взыскателя на исполнение судебного постановления в разумный срок, суд приходит к выводу о том, что материальное положение ответчиков не позволяет им обеспечить возможность приобретения иного помещения, в связи с чем считает возможным отсрочить реализацию заложенного имущества – жилого дома и земельного участка – на срок 1 год с даты вступления решения суда в законную силу.

В остальной части оснований для удовлетворения требований истца Общества не имеется, как не основанных на законе.

Так как решение состоялось в пользу истца, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в его пользу надлежит взыскать в возмещение расходов по оплате государственной пошлины с каждого из ответчиков - по 18 901 руб.

В связи с излишней уплатой государственной пошлины (с учетом объединения гражданских дел) надлежит возвратить истцу из бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб., излишне уплаченную на основании платежного поручения № 4564 от 13 февраля 2017 года.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» удовлетворить частично.

Взыскать в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» солидарно с ФИО3 ... и ФИО4 ... задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 1 585 742 руб. 34 коп.

Взыскать в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» солидарно с ФИО3 ... и ФИО4 ... проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых, начиная с 09 ноября 2016 года по дату вступления решения суда в законную силу, исходя из остатка кредита 1 392 396 руб. 66 коп. или его соответствующей части.

Взыскать в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» солидарно с ФИО3 и ФИО4 задолженность по договору стабилизационного займа № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 1 232 128 руб. 33 коп.

Взыскать в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» солидарно с ФИО3 ... и ФИО4 ... проценты за пользование займом в размере 8,7 % годовых, начиная с 12 января 2017 года по дату вступления решения суда в законную силу, исходя из остатка займа 1 016 829 руб. 64 коп. или его соответствующей части.

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом с кадастровым номером № (условный номер - №) по адресу: 

<

адрес> (ранее – 

<

адрес>), определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 3 671 487 руб. 20 коп.

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (ранее – 

<

адрес>), определив способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 497 600 руб.

Отсрочить реализацию заложенного имущества – жилого дома и земельного участка на срок 1 год с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины: с ФИО3 ... и с ФИО4 ... – по 18 901 руб. с каждого.

В остальной части в удовлетворении иска АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» отказать.

Возвратить АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» из бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб., излишне уплаченную на основании платежного поручения № года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 10 июля 2017 года. 

Председательствующий М. В. Юршо