Копия

Дело № 2-4333/2025 

56RS0018-01-2025-004695-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Оренбург 13 августа 2025 года 

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Куценко Е.И., при секретаре Ерополовой В.М., с участием представителя истца/ответчика ФИО1, представителя ответчика/истца ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о понуждении осуществить государственную регистрацию сделки по переходу права собственности на недвижимое имущество и по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО3 о признании договора купли - продажи мнимой сделкой и применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с вышеуказанным иском указав, что ... между нею и ФИО4 был заключен договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: .... В этот же день стороны подали в Управление Росреестра по Оренбургской области Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ заявление о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную квартиру. К заявлению о государственной регистрации были приложены документы: договор купли-продажи от ... года и чек на оплату госпошлины от ... N на сумму 4 000 рублей. Однако, после подачи заявления и до регистрации перехода права собственности ответчиком были поданы заявления о приостановлении государственной регистрации и прекращении осуществления государственной регистрации права и возврате ранее представленных для ее проведения документов.

... истец получила из Управления Росреестра по Оренбургской области Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с заявлением о приостановлении поданной ответчиком ФИО4 для уточнения данных по сделке.

... истец ФИО3 получила из Управления Росреестра по Оренбургской области Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ второе уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что ... представлено заявление от ФИО4, содержащее ходатайство о прекращении осуществления государственной регистрации права и возврате ранее представленных для ее проведения документов. В данном уведомлении указано, что осуществление действий по государственной регистрации права приостанавливается до ..., после чего в осуществление государственной регистрации права будет отказано.

Просила суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: .... общей площадью 29,8 кв.м., кадастровый N, на основании договора купли- продажи от ..., заключенного между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель).

Ответчик ФИО4 обратилась в суд со встречным исковым заявление, указав, что ... между ФИО4 и ФИО3 был заключен договор купли - продажи однокомнатной квартиры кадастровый N, расположенной по адресу: ..., впоследствии ей стало известно, что ответчик, при заключении договора, не намеревался создать соответствующие правовые последствия, что подтверждается тем, ей было сказано то, что покупателем данной квартиры будет иное лицо нужно приехать в МФЦ для подписания договора купли продажи квартиры после произведенных расчетов ФИО3 пояснила, что задолженность по кредиту, который она настояла ее взять для приобретение данной квартиры, будет погашена, однако в МФЦ ей стало известно то обстоятельство, что покупателем по данной сделке выступает сама ФИО3 ФИО3 пояснила, что так нужно и 160000 рублей оставшуюся сумму отдаст через два дня для погашения оформленного кредита на имя ФИО4 ФИО3 еще в сентябре 2024 года уговорила взять данный кредит поскольку у нее кредитная история плохая под залог её квартиры которая расположена по адресу .... После оформления кредита все деньги она передала ФИО3, которая в последующем приобрела спорный объект недвижимости однокомнатную квартиру кадастровый N, расположенную по адресу: ..., по заниженной стоимости 1 300 000 рублей, из оставшейся суммы от взятого ею кредита оплачивала ФИО3 ежемесячные платежи по кредиту. В соответствии с условиями договора купли продажи квартиры ответчик обязана передать денежную сумму, указанную в договоре, денежная сумма подлежит передачи в момент подписания данного договора, однако ответчик не произвела оплату, в связи, с чем она обратилась с заявлением о приостановлении регистрации сделки в Росреестр. Считает данную сделку мнимой.

Просила признать договор купли-продажи недвижимого имущества однокомнатной квартиры кадастровый N, расположенной по адресу: ... от ..., заключенный между ФИО4 и ФИО3 мнимой сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества однокомнатной квартиры от ... и привести стороны в первоначальное положение, до заключения сделки.

Истец/ответчик ФИО3, ответчик /истец ФИО4 представители третьих лиц Управления Росреестра по ..., отдела полиции N МУ МВД России «Оренбургское» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Ответчик ФИО5 судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В судебном заседании ... просил встречные исковые требования оставить без удовлетворения, по доводам, изложенным в отзыве. Исковые требования ФИО3 удовлетворить в полном объеме. 

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить, по доводам, изложенным в исковом заявлении, встречное исковое оставить без удовлетворения, по доводам, изложенным в возражения на встречное исковое заявление. 

Представитель ответчика/ истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила встречные исковые требования удовлетворить, исковые требования ФИО3 оставить без удовлетворения. 

Выслушав представителей истца и ответчика, допросив свидетелей, изучив и исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).

На основании пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ... между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: .... Стоимость объекта составляет 1 360 000 руб. 

Согласно пункту 4.1 договора денежная сумма в размере 1 360 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных денежных средств в дату заключения настоящего договора купли- продажи и подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, что подтверждается распиской продавца. 

Стороны договорились, что до момента окончательного расчета квартира не будет находиться в залоге у продавца (п.5 договора).

Настоящий договор является актом приема – передачи (п.6 договора). 

Согласно дополнительного соглашения к договору купли- продажи от ... ФИО4 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключили дополнительное соглашение к договору купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: ... нижеследующем: за время эксплуатации квартиры продавцом произведены неотделимые улучшения, которые существенно увеличили стоимость квартиры. Стоимость данных улучшений стороны по обоюдному согласию оценивают в 660 000 руб. Обозначенная сумма передается следующем образом ... 500 000 руб., 160 000 руб. в день заключения настоящего дополнительного соглашения, что подтверждается расписками продавца. 

Согласно расписки от ... ФИО4 (продавец) получила, а ФИО3, ФИО7 (покупатель), передала денежную сумму в размере 160 000 руб. Указанная денежная сумма получена ФИО4 в качестве задатка в отношении следующего недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: ....

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о признании сделки недействительной ответчик/истец ФИО4 указывает, что сделка была совершена для вида без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Разрешая исковые требования ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры от ... мнимой сделкой, применении последствий недействительности сделки, суд приходит следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части первой статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Согласно правовой позиции, высказанной в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 этого же постановления разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу указанных норм доводы о мнимости договоров купли-продажи могут быть признаны обоснованными, если истец в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказал, что все стороны, участвующие в сделке, не имели намерений ее исполнять или требовать исполнения.

Также, обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон.

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, формальное исполнение для вида условий сделки ее сторонами не может являться препятствием для квалификации судом такой сделки как мнимой.

Как установлено судом, что имущество (квартира) фактически передано, претензий к качественному состоянию имущества стороны не имеют. 

Передача имущества и его принятие осуществляется в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации путем внесения настоящего пункта в договор без составления отдельного документа. Данный пункт договора имеет силу акта приема-передачи имущества.

Стороны с условиями договора знакомились, при заключении сделки присутствовали и подписи ставили лично.

Оспаривая заключенный ... договор купли-продажи квартиры, ответчик/истец ФИО4 ссылается на то обстоятельство, что в действительности, он является мнимым (притворным), совершенным лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Исследуя представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае исполнение по сделке произведено не формально.

Судом установлено, что ФИО7 совместно с ФИО3 и ФИО4 приняли участие в проекте «Флиппинг» - покупка неликвидного объекта недвижимости, его обновление (ремонт) и продажа по более высокой цене.

С этой целью была подобрана квартира по адресу: .... Квартиру подбирала ФИО3 Для приобретения квартиры был оформлен кредит на ФИО4 на сумму 1 800 000 руб. под залог квартиры по адресу: ..., у. ФИО8, ..., принадлежащей ФИО3 Далее: кредитные денежные средства в размере 1 800 000 рублей были потрачены следующим образом: 1 600 000 руб. на покупку квартиры (1 360 000 - по основному договору ДКП, 240 000 - по договору неотделимых улучшений); 1 260 руб. страховка; 9 000 руб. валовая выручка в компанию за оформление квартиры; 75 100 руб. за два следующих очередных платежа по графику платежей (переданы ФИО4); 88 060 руб. было отнесено на текущие затраты. Остаток кредитных средств в сумме 111 940 руб. был оставлен у ФИО3 для производства ремонтных работ.

По предварительным подсчетам ремонтные работы были оценены в 1 200 000 руб., и было принято единогласное решение внести каждому участнику проекта по 500 000 руб. ФИО4 свою долю в 500 000 руб. передала ФИО3 ... В последующем ФИО4 отказалась участвовать в проекте и стороны договорились переоформить квартиру по адресу: ... на ФИО3

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО9 суду пояснила, что является дочерью ФИО3 ФИО4 знает она была у них риэлтором когда они покупали квартиру в .... Ей известно, что ее мама и ФИО4 вели совместный проект. Квартиру по адресу: ... сначала хотели переоформить на нее, но ей ипотеку не одобрили. 

Свидетель ФИО10 суду пояснила, что она является сотрудником агентства «Центр недвижимости и потеки». ФИО3, ФИО7 и ФИО4 работали в данном агентстве. Ей известно, что они приняли участие в проекте «Флиппинг» - покупка неликвидного объекта недвижимости, его обновление (ремонт) и продажа по более высокой цене. С этой целью ими была приобретена квартира по адресу: ..., которую оформили на ФИО4, последняя оформила кредит под залог квартиры ФИО3 Ей известно, что ФИО7 и ФИО3 отдавали ФИО4 160 000 руб. Больше ей ничего неизвестно. 

Свидетель ФИО11 суду пояснила, что она является руководителем агентства «Центр недвижимости и потеки». ФИО3, ФИО7 и ФИО4 работали в данном агентстве. У них в агентстве практикуется проект «Флиппинг» между сотрудниками 2-3 человека. ФИО4 знала про проект и подходила к ней и говорила, что хочет поучаствовать в проекте. ФИО3 и ФИО7 предложили ФИО4 поучаствовать в данном проекте. В последующем ФИО4 решила выйти из проекта и попросила вернуть ей 500 000 рублей, которые ей вернули. ФИО3 предложила ФИО4 переоформить квартиру по адресу: ..., на что последняя согласилась. Больше ей ничего неизвестно. В проекте она участие не принимала. 

Оснований не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется, поскольку свидетели были предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний.

Согласно расписки от ... ФИО4 (продавец) получила, а ФИО3, ФИО7 (покупатель), передали денежную сумму в размере 500 000 руб. Указанная денежная сумма получена ФИО4 в качестве задатка в отношении следующего недвижимого имущества: квартиры, расположенной по адресу: ....

Учитывая, что у ответчика, как стороны по сделке, имелась воля на создание правовых последствий от оспариваемой сделки, как то совершение действий, направленных на реализацию прав собственника, что исключает мнимый характер сделки, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Доводы ответчика / истца ФИО4 и ее представителя о том, что денежные средства фактически не передавались, не могут быть признаны судом состоятельными, поскольку указанные доводы ничем объективно не подтверждаются.

Кроме того судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО3 и ФИО7 передавались денежные средств на оплату ежемесячных платежей по кредитному договору оформленному на ФИО4

ФИО3 производилась оплата коммунальных платежей квартиры, расположенной по адресу: ..., ответчиком данный факт не отрицался. 

Судом установлено, что сама ФИО4 производила оплату коммунальных платежей квартиры, расположенной по адресу: ... мая по июль 2025 года, то есть с момента когда ею был подан в суд встречный иск. 

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

На основании положений статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Как следует из условий представленного договора купли-продажи, датированного ... ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) договорились, что настоящий договор является актом приема – передачи. 

Судом установлено, что передача квартиры истцу состоялась, истец фактически пользовалась квартирой с момента заключения договора купли – продажи от ... между ФИО12 (продавец) и ФИО4 (покупатель) производила ремонт, оплачивала коммунальные услуги. 

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о понуждении осуществить государственную регистрацию сделки по переходу права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

Частью 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от ... по заявлению ФИО3 приняты меры по обеспечению иска, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... совершать любые регистрационные действия в отношении ... расположенной по адресу: ... кадастровый N.

Учитывая, что исковые требования истца удовлетворены, суд приходит к выводу об отмене меры по обеспечению иска принятой определением Ленинского районного суда ... от ... в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... совершать любые регистрационные действия в отношении ... расположенной по адресу: ... кадастровый N с даты вступления решения суда в законную силу. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3, ... года рождения (СНИЛС ...) право на государственную регистрацию перехода права на квартиру, расположенную по адресу: ... общей площадью 29,8 кв.м., кадастровый N на основании договора купли-продажи от ....

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО3, ФИО7 о признании договора купли - продажи от ... мнимой сделкой и применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Отменить меры по обеспечению иска принятые определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от ... в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области совершать любые регистрационные действия в отношении ... расположенной по адресу: ... кадастровый N с даты вступления решения суда в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15.08.2025 года

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-4333/2025.

Судья: подпись Е.И. Куценко

Копия верна:

Судья

Секретарь