№

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 04 июня 2025 года

Левобережный районный суд города Воронежа в составе: председательствующего судьи Костылевой Т.Б., 

при секретаре Кищенко Е.С.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – адвоката Попова Н.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка и возмещении убытков, причиненных отказом от заключения основного договора, 

У C Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, указав, что 27.09.2024 между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи, предметом которого был жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, где ответчик выступала Продавцом. 

Общая стоимость отчуждаемых объектов (п.3 Предварительного договора) составляла 5 800 000 рублей.

Пунктом 3 Предварительного договора был предусмотрен порядок оплаты стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, а именно:

-денежная сумма в размере 50 000 рублей- уплачивается Продавцом в качестве задатка наличными в день подписания Предварительного договора купли-продажи;

-денежная сумма в размере 5 750 000 рублей оплачивается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк».

Перечисление собственных и кредитных средств проводятся по условиям Предварительного договора с использованием номинального счета ООО «Домклик», открытого в операционном управлении Московского банка ПАО «Сбербанк» г.Москвы. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является Покупатель.

Пунктом 14 Предварительного договора предусмотрена обязанность Продавца представить документы и (или) доступы, необходимые для юридической проверки банка и дальнейшего оформления ипотеки.

Задаток в размере 50 000 рублей был передан ответчику в день подписания Предварительного договора купли-продажи 27.09.2024.

Так как большая часть денежных средств, подлежащих уплате за приобретаемые объекты недвижимости являлась заемной (ипотека Банка), в связи с необходимостью выяснения правовых рисков и их минимизации истец воспользовался услугой ООО «Домклик» - «Сделка с гарантией», в рамках чего была проведена правовая экспертиза с целью выяснения обстоятельств, могущих стать основанием для нарушения прав нового собственника или привести к ограничению или утрате права собственности на объекты недвижимости. 

Результатом предоставления указанной услуги ООО «Домклик» явилось правовое заключение №, которым, в том числе, рекомендовано совершать сделку по приобретению объекта недвижимости только при наличии документов, подтверждающих что право собственности ФИО3 на ? доли в праве собственности на отчуждаемый земельный участок оформлено в индивидуальную собственность, либо при наличии нотариально удостоверенного согласия супруга/бывшего супруга ФИО3 на совершение сделки по отчуждению ? доли в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с п.3.1 Соглашения о задатке от 27.09.2024 в случае не рекомендации юридической проверкой Банка приобретения Покупателем отчуждаемого жилого дома и земельного участка, Продавец обязуется вернуть покупателю задаток в течение 10 рабочих дней с момента предоставления Покупателем документального подтверждения не рекомендации к покупке. 

19.10.2024 в адрес ответчика было направлено письмо, уведомляющее о необходимости предоставить согласие супруга на совершение сделки.

21.10.2024 и 23.10.2024 аналогичное уведомление было направлено риелтору, сопровождающему сделку.

В связи с необходимостью согласно условиям Предварительного договора заключить основной договор до 27.10.2024, риелтору ответчика было направлено уведомление о готовности истца к сделке и о записи на нее на 26.10.2024 года, 12-30ч.

В назначенную дату сделка не состоялась, т.к. ФИО2 отказалась предоставить требуемые документы и предложила вернуть задаток.

Таким образом, основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика.

Задаток до настоящего времени не возвращен, на контакт ответчик не идет.

В результате действия ответчика истец понес убытки:

-50 000 руб. – переданный задаток;

-59 500 руб. – стоимость правовой экспертизы документов, выполненной ООО "Домклик» в рамках услуги «Сделка с гарантией»;

-10 500 руб. – стоимость отчета оценочной компании;

Всего убытки составили 120 000 рублей.

Кроме того, вследствие сложившейся ситуации истец был вынужден обратиться за юридической помощью, стоимость консультации и требования составили 10 000 рублей.

Общий размер убытков составил 130 000 рублей.

08.11.2024 ответчику было направлено требование о возвращении задатка и возмещении ущерба, причиненного отказом от заключения основного договора, которое не было получено и возвращено за истечением срока хранения. 

Сумма задатка составляла 50 000 рублей, следовательно возврату подлежит сумма – 100 000 рублей.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу двойной размер задатка – 100 000 руб., а также убытки в связи с отказом заключить основной договор купли-продажи в размере 80 000 руб. (л.д.6-7). 

Истец ФИО1 в настоящее судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.92,127,128).

Представитель истца адвокат Попова Н.Б. в настоящем судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в настоящее судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, судебная корреспонденция вернулась в суд за истечением срока ее хранения (л.д.125-126)

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав сторону истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ответчику ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д.73-84,85-88).

27.09.2024 между ФИО1 и ФИО2 был заключен Предварительный договор купли-продажи, предметом которого был жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, где ответчик выступала Продавцом (л.д.12-14).

Общая стоимость отчуждаемых объектов (п.3 Предварительного договора) составляла 5 800 000 рублей.

Пунктом 3 Предварительного договора был предусмотрен порядок оплаты стоимости отчуждаемых объектов недвижимости, а именно:

-денежная сумма в размере 50 000 рублей- уплачивается Продавцом в качестве задатка наличными в день подписания Предварительного договора купли-продажи;

-денежная сумма в размере 5 750 000 рублей оплачивается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк».

Перечисление собственных и кредитных средств проводятся по условиям Предварительного договора с использованием номинального счета ООО «Домклик», открытого в операционном управлении Московского банка ПАО «Сбербанк» г.Москвы. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, является Покупатель.

Пунктом 14 Предварительного договора предусмотрена обязанность Продавца представить документы и (или) доступы, необходимые для юридической проверки банка и дальнейшего оформления ипотеки.

Задаток в размере 50 000 рублей был передан ответчику в день подписания Предварительного договора купли-продажи 27.09.2024, что подтверждается Соглашением о задатке от 27.09.2024 (л.д.10-11) и распиской от 27.09.2024 (л.д.15). 

В связи с необходимостью выяснения правовых рисков и их минимизации истец воспользовался услугой ООО «Домклик» - «Сделка с гарантией», в рамках чего была проведена правовая экспертиза с целью выяснения обстоятельств, могущих стать основанием для нарушения прав нового собственника или привести к ограничению или утрате права собственности на объекты недвижимости. 

Результатом предоставления указанной услуги ООО «Домклик» явилось правовое заключение №, которым, в том числе, рекомендовано совершать сделку по приобретению объекта недвижимости только при наличии документов, подтверждающих что право собственности ФИО3 на ? доли в праве собственности на отчуждаемый земельный участок оформлено в индивидуальную собственность, либо при наличии нотариально удостоверенного согласия супруга/бывшего супруга ФИО3 на совершение сделки по отчуждению ? доли в праве собственности на земельный участок (л.д.16-20,98-102).

Стоимость данной услуги составила 59 500 руб., что подтверждается кассовым чеком и Публичной офертой о заключении договора оказания услуг (л.д.42-55,56,97,103-117).

В соответствии с п.3.1 Соглашения о задатке от 27.09.2024 в случае не рекомендации юридической проверкой Банка приобретения Покупателем отчуждаемого жилого дома и земельного участка, Продавец обязуется вернуть покупателю задаток в течение 10 рабочих дней с момента предоставления Покупателем документального подтверждения не рекомендации к покупке. 

03.10.2024 истцом также был заключен Договор № от 03.10.2024 с ООО «Домклик», предметом которого стала оценка рыночной стоимости дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> (л.д.27-40).

Стоимость данной услуги составила 10 500 руб. (л.д.41,96).

19.10.2024 в адрес ответчика было направлено письмо, уведомляющее о необходимости предоставить согласие супруга на совершение сделки (л.д.23).

21.10.2024 и 23.10.2024 аналогичное уведомление было направлено риелтору, сопровождающему сделку (л.д.24,25,26).

В связи с необходимостью согласно условиям Предварительного договора заключить основной договор до 27.10.2024, риелтору ответчика было направлено уведомление о готовности истца к сделке и о записи на нее на 26.10.2024 года, 12-30ч.

В назначенную дату сделка не состоялась, основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика. Задаток до настоящего времени не возвращен.

Кроме того, вследствие сложившейся ситуации истец был вынужден обратиться за юридической помощью, ввиду чего между ФИО4 (супругой ФИО1) и адвокатом Попова Н.Б. был заключен Договор № об оказании юридической помощи от 30.10.2024, предметом которого является составление требования о возврате задатка в интересах ФИО1, представление интересов ФИО1 в 

<

данные изъяты> суде г.Воронежа (л.д.118-119,123).

Согласно акту от 05.12.2024 услуга в виде составления требования о возвращении задатка была оказана в полном объеме (л.д.120).

Стоимость составления требования о возвращении задатка составила 10 000 рублей (л.д.57,121).

08.11.2024 ответчику было направлено требование о возвращении задатка и возмещении ущерба, причиненного отказом от заключения основного договора, которое не было получено и возвращено за истечением срока хранения (л.д.58-59,60).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (далее- ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 5, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодека Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п.2). 

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (далее- ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Частью 2 статьи 56 названного выше кодекса установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

По данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами договора к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относятся: установление оснований удержания денежных средств в размере 50 000 руб. по истечении срока, определенного соглашением для заключения договора купли-продажи, а также установление стороны, ответственной за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи.

Суд приходит к выводу, что указанная в соглашении от 27.09.2024 года денежная сумма является задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО2 и покупателя ФИО1 заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

На момент обозначенной даты 27.10.2024 (включительно) договор купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка заключен не был, иных доказательств, опровергающие данные сведения, суду представлены не были. 

Ответчик в судебное заседание не явилась, возражений относительно заявленных требований суду не представила. 

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что стороной, виновной в не заключении основного договора купли-продажи является продавец. 

Таким образом, требование истца о взыскании суммы задатка подлежат удовлетворению, в связи с чем суд взыскивает с ФИО2 в его пользу сумму задатка в двойном размере 100 000 руб. 

Истец также просит суд взыскать с ответчика убытки в связи с отказом заключить основной договор купли-продажи в размере 80 000 руб., состоящие из: 

-оплаты услуги ООО «Домклик» по составлению правового заключения № в сумме 59 500 руб. (л.д.42-55,56,97,103-117);

-оплаты услуги ООО «Домклик» по оценке рыночной стоимости дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> сумме 10 500 руб. (л.д.41,96);

-оплаты услуги в сумме 10 000 руб. по Договору № об оказании юридической помощи от 30.10.2024, предметом которого являлось составление требования о возврате задатка в интересах ФИО1

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд, учитывая изложенные выше обстоятельства, отсутствие возражений со стороны ответчика, приходит к выводу о том, что данные убытки заявлены стороной истца ко взысканию обоснованно, в связи с чем взыскивает с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 80 000 руб. 

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств, суду не представлено и в соответствии с требованиями статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка и возмещении убытков, причиненных отказом от заключения основного договора - удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки 

<

адрес> (паспорт 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца 

<

адрес> (паспорт 

<

данные изъяты>) двойной размер задатка в сумме 100 000 руб., а также убытки в связи с отказом заключить основной договор купли-продажи в сумме 80 000 руб., а всего 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей. 

Решение суда может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде через Левобережный районный суд г. Воронежа.

Судья Т.Б. Костылева

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.06.2025.