2-1288/17 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 декабря 2017 года г. Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего Ишковой А.Ю.,

при секретаре Стрельченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО6 и ФИО7 к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан в части недействительным, признании права общей долевой собственности на часть жилого дома в реконструированном состоянии, 

установил:

истцы обратились в суд с иском, указывая, что 03 марта 1998 года между ними - с одной стороны, и ТОО «Маяк» в лице ФИО1 - с другой стороны, был заключен договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан, на основании которого им было передано по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из 3-х комнат, общей площадью 70,9 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

Право общей долевой собственности на квартиру зарегистрировано 19.03.1998 года муниципальным предприятием БТИ Администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района Воронежской области, записано в реестровую книгу под № 162, стр. 1.

Истцы также указывают, что фактически на земельном участке по 

<

адрес> расположен жилой дом и с учетом произведенной совладельцами жилого дома реконструкции и переустройства Борисоглебским филиалом ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация» был составлен новый технический паспорт. Согласно данным технической инвентаризации, общая площадь жилого дома Литер А,А1,А2,А3,а,а1,а2 по 

<

адрес> составила 168,1 кв.м., жилая площадь - 106,0 кв.м.

По утверждению истцов, решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 25 июня 2009 года, вступившим в законную силу 07 июля 2009 года, ФИО2 (умершей ДД.ММ.ГГГГ) произведён выдел части жилого дома Литер А,А1,а, общей площадью 40,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с сохранением жилого помещения в переустроенном состоянии и с прекращением её права общей долевой собственности на жилой дом. Так же за ФИО8 признано право собственности на указанную часть жилого в порядке наследования. 

Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 27 апреля 2010 года, вступившим в законную силу 11 мая 2010 года, ФИО3 (умершему ДД.ММ.ГГГГ) произведён выдел части жилого дома Литер А,А2,а1, общей площадью 45,4 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, с прекращением его права общей долевой собственности на жилой дом и указанное имущество включено в наследственную массу (наследником по завещанию является ФИО9).

Кроме того, этим же решением суда признан договор от 30 марта 1992 года заключенный между колхозом «Большевик» и ФИО3 недействительным в части объекта купли-продажи и решено, что ФИО3 приобрёл 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

адрес>, вместо - квартиры № по тому же адресу.

По утверждению истцов, ими так же произведена реконструкция и переустройство жилого дома, а именно: построена пристройка Литер A3 общей площадью 11,2 кв.м. и снесена печь в Литере А, площадь кухни составила 14,4 кв.м.

Фактически ФИО6 и ФИО7 занимают комнаты площадью: 6,4 кв.м., 4,8 кв.м., 6,4 кв.м., 14,4 кв.м., 14,6 кв.м., 19,5 кв.м., 16,3 кв.м., а всего - 82,4 кв.м., то есть Литер А,АЗ,а2, имеющий отдельный вход.

Поскольку истцам необходимо привести документы в надлежащее состояние, в соответствии со ст.ст.165, 180, 218, 219, 222 ГК РФ они просят:

- признать договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 03 марта 1998 года недействительным в части объекта права и считать, что на основании указанного договора ФИО6 и ФИО7 передано по 1/6 доле в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>

- признать за ФИО6 и ФИО7 право общей долевой собственности, по 1/2 доле, на реконструированную часть жилого дома Литер А,А3,а2 общей площадью 82,4 кв.м., в том числе, жилой - 50,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В судебное заседание стороны, а также ФИО8 и ФИО9, участвующие в деле в качестве третьих лиц, не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, от истцов поступили заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие, иск поддерживают.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № от 16.11.2017 г. сведения о зарегистрированных правах на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 168,1 кв.м., в реестре отсутствуют. 

В соответствии со справкой БТИ Борисоглебского района Воронежской области - филиала АО «Воронежоблтехинвентаризация» № 11400 от 17.12.2009 года, жилой дом 

<

адрес> на праве собственности значится за:

- ФИО3 – квартира № на основании договора купли-продажи от 30.09.1992 г., р. № удостоверенного Чигоракским с/советом;

- ФИО6 – ? ид.д. кв.№

- ФИО7 – ? ид.д. кв№ - на основании договора на передачу продажу квартир, надворных построек в собственность граждан от 03.03.1998 г.;

- ФИО8 – часть ж/дома лит. «А,А1,а» на основании решения горсуда от 25.06.2009 г. № 2-1341/09, вступившего в законную силу 07.07.2009 г.

Указанная справка БТИ также содержит сведения о том, что квартира № принадлежит ФИО3., вместо ранее указанной квартиры №

Согласно материалам дела, 03 марта 1998 года между ТОО «Маяк», в лице ФИО1, действующего на основании положения - с одной стороны, и ФИО6 и ФИО7 - с другой стороны, был заключен договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан, согласно которому, ФИО6 и ФИО7 было передано в собственность по ? доле квартиры общей площадью 70,9 кв.м., в том числе, жилой - 50,5 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д.14).

Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 25 июня 2009 года, принятым по гражданскому делу по иску ФИО8 к Борисоглебской городской Думе, ФИО6, ФИО7 и ФИО10, вступившим в законную силу 07 июля 2009 года, установлено, что фактически по указанному адресу расположен объект недвижимости: жилой дом.

Решением, в том числе, постановлено:

«Выделить в собственность ФИО2 часть жилого дома литер «АА1а» общей площадью 40,3 кв.м., в том числе жилой - 32,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, состоящую из кухни площадью 8,1 кв.м, жилых комнат площадью 14,0 кв.м, 10,2 кв.м и 8,0 кв.м, веранды литер «а» площадью 2,0 кв.м

Прекратить за ФИО2 право общей долевой собственности на жилой дом литер «АА1А2А3аа1а2» по указанному адресу.

Признать за ФИО8 право собственности на часть жилого дома литер «АА1а» общей площадью 40,3 кв.м, в том числе жилой - 32,2 кв.м, и 8/33 ид.долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от общей площади 2963 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> в порядке наследования имущества ее матери ФИО2, умершей ДД.ММ.ГГГГ».

Решением Борисоглебского городского суда Воронежской области от 27 апреля 2010 года, вступившим в законную силу 11 мая 2010 года, принятым по гражданскому делу по иску ФИО9 к администрации БГО ВО, территориальному отделу № 2 Управления Роснедвижимости по Воронежской области, ФИО6 и ФИО7, также установлено, что фактически по указанному адресу расположен объект недвижимости: жилой дом.

Решением, в том числе, постановлено: 

«Признать договор от 30 марта 1992 года, заключенный между колхозом «Большевик» и ФИО3, удостоверенный заместителем председателя Чигоракского сельского Совета народных депутатов Борисоглебского района Воронежской области ФИО4 и зарегистрированный в реестре за №, недействительным в части объекта купли-продажи и считать, что ФИО3 приобрел 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом 

<

адрес> по тому же адресу. 

Выделить из жилого дома литер «АА1А2А3аа1а2», расположенного по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО3 часть дома литер «АА2а1» общей площадью 45,4 к.м, в том числе жилой - 23,4 кв.м, состоящую из кухни площадью 10,9 кв.м, прихожей площадью 11,1 кв.м, жилых комнат площадью 14,8 кв.м и 8,6 кв.м и холодной пристройки литер «а1» площадью 9,4 кв.м, прекратив за ФИО3 право общей долевой собственности на жилой дом по тому же адресу.

Включить указанную часть дома в состав наследственного имущества ФИО3, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Признать завещание, составленное ФИО3 14 мая 2002 года, удостоверенное нотариусом Борисоглебского нотариального округа ФИО5 и зарегистрированное в реестре за №, недействительным в части завещанного имущества, и считать, что ФИО3 завещал внучке ФИО9, в том числе, 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, вместо квартиры по тому же адресу.»

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Материалы инвентарного дела БТИ Борисоглебского района Воронежской области № 3292 также подтверждают, что по адресу: 

<

адрес> располагается жилой дом. 

Исходя из содержания решений Борисоглебского горсуда от 25 июня 2009 года и от 27 апреля 2010 г., а также материалов инвентарного дела, судом установлено, что фактически на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, расположен жилой дом, находившийся в общей долевой собственности ФИО2 (умершей ДД.ММ.ГГГГ), ФИО3 (умершего ДД.ММ.ГГГГ), ФИО6 и ФИО7.

При этом, принадлежавшая умершей ФИО2 доля в праве собственности на жилой дом была выделена в натуре и в виде части жилого дома перешла в порядке наследования в собственность ФИО8

А, принадлежавшая умершему ФИО3. доля в праве собственности на жилой дом была выделена в натуре и в виде части жилого дома перешла в порядке наследования в собственность ФИО9

Таким образом, в настоящее время фактически объектом прав истцов Г-вых является оставшаяся часть жилого дома лит. А,А3,а2, а договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 03 марта 1998 года является недействительным в части указания объекта права.

Согласно ст. 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения рассматриваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

А, в соответствии со ст.180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части.

Договор никем не оспаривается, исполнен сторонами и 19.03.1998 года зарегистрирован в БТИ.

На основании изложенного, суд считает возможным признать договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 03 марта 1998 года недействительным в части объекта права.

Учитывая количество прежних совладельцев в праве собственности на жилой дом, следует считать, что на основании указанного договора ФИО6 и ФИО7 передано по 1/6 доле в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>

В судебном заседании также установлено, что ФИО6 и ФИО7 занимают комнаты в указанном доме площадью: 6,4 кв.м., 4,8 кв.м., 6,4 кв.м., 14,4 кв.м., 14,6 кв.м., 19,5 кв.м., 16,3 кв.м., а всего - 82,4 кв.м., то есть Литер А,А3,а2, имеющий отдельный вход.

Согласно техническому паспорту на рассматриваемый жилой дом, изготовленному 11.03.2009 года, было произведено переустройство и перепланировка жилого дома, построена пристройка лит.А3 и осуществлен снос печи в лит.А. Разрешение на реконструкцию литер А1,А2,А3 и на ввод объекта в эксплуатацию не представлены.

По делу была назначена и проведена судебная строительно - техническая экспертиза для определения соответствия реконструированного жилого дома строительным и иным нормам и правилам.

Согласно заключению эксперта ООО «Конструктив» от 19.12.2017 г., рассматриваемая часть жилого дома А,А3,а2, по 

<

адрес>, в зоне малоэтажной жилой застройки. Часть жилого дома - одноэтажная, без подвала.

В обследуемой части жилого дома расположены следующие помещения:

Коридор площадью 6,4 кв.м;

Ванная комната площадью 4,8 кв.м;

Прихожая площадью 6,4 кв.м;

Кухня площадью 14,4 кв.м;

Жилая комната площадью 14,6 кв.м;

Жилая комната площадью 19,5 кв.м;

Жилая комната площадью 16,3 кв.м;

Пристройка площадью 6,3 кв.м.,

итого: общая площадь части жилого дома - 82,4 кв.м, в том числе, жилая - 50,4 кв.м.

Экспертом установлено, что в результате произведенных перепланировки и переустройства, реконструкции части жилого дома разобрана печь в помещении кухни, пристроен лит. A3, смонтирована система отопления части жилого дома; устроен санитарный узел в Лит. A3 с подключением санитарных приборов к системам водоснабжения и водоотведения.

Пристроенный литер A3 возведен с северной стороны жилого дома на внутридворовой территории земельного участка. Расстояние от пристройки до границы смежного земельного участка - более 12 м, что соответствует требованиям статьи 28 Правил землепользования и застройки Борисоглебского городского округа, утвержденных решением Борисоглебской городской думы БГО ВО от 26.12.2016 №48. Следовательно, размещение пристроенной части соответствует градостроительным нормам.

В пристроенном лит. A3 располагаются:

Коридор площадью 6,4 кв.м,

Ванная площадью 4,8 кв.м. 

Высота вышеназванных помещений от пола до потолка составляет 2,2 м, что соответствует п.6.2 СП 55.13330.2016.

Ванная комната обеспечена вентиляцией через вентканал, что соответствует требованиям санитарных и строительных норм.

Выполнена внутренняя отделка ванной комнаты: полы и стены облицованы керамической плиткой. В результате сноса печи увеличена площадь кухни.

Площадь кухни на момент обследования составляет 14,4 кв.м, требуемая площадь кухни в соответствии с п.6.1 СП 55.13330.2016 - 6,0 кв.м. Площадь кухни соответствует требованиям строительных норм и правил.

Помещение кухни имеет естественное освещение через оконный проем в наружной стене, что соответствует требованиям п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10: «Жилые комнаты и кухни жилых домов должны иметь естественное освещение через светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания».

Помещение кухни обеспечено естественной вентиляцией через форточки, фрамуги и вентиляционный канал, что соответствует требованиям п.4.7 СанПиН 2.1.2.2645-10:

«Естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки, фрамуги, либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы. Вытяжные отверстия каналов должны предусматриваться на кухнях, в ванных комнатах, туалетах и сушильных шкафах».

На месте разобранной печи установлен отопительный котел, во всех помещениях смонтирована система отопления.

Экспертом также установлено, что часть жилого дома отапливается от отопительного котла на газообразном топливе. В течение отопительного периода система отопления и ограждающие конструкции наружных стен обеспечивают в исследуемых помещениях температуру внутреннего воздуха в допустимых пределах, что соответствует требованиям п. 4.1 СанПиН 2.1.2.2645-10: «Системы отопления и вентиляции должны обеспечивать допустимые условия микроклимата и воздушной среды помещений».

Объем помещения кухни на момент исследования составляет 14,4*2,5=36,0 куб.м, требуемый объем помещения для размещения теплогенератора, работающего на газообразном топливе, 15 куб. м.

Высота помещения кухни от пола до потолка составляет 2,5 м, что соответствует требованиям п.6.2 СП 55.13330.2016.

Выполнена внутренняя отделка помещения кухни отделочными материалами, разрешенными к применению на территории РФ, что соответствует требованиям п. 7.1 СанПиН 2.1.2.2645-10.

Помещение кухни после переустройства - замены отопительной печи на отопительный котел, работающий на газообразном топливе, соответствует строительным и санитарным нормам.

На основании изложенного экспертом ООО «Конструктив» сделан вывод о том, что часть жилого дома лит. А,А3,а2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 82,4 кв.м, в том числе, жилой - 50,4 кв.м, в переустроенном и перепланированном состоянии, с учетом самовольно возведенной пристройки лит. A3, соответствует строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. 

Согласно ст. 29 ч. 4 ЖК РФ, жилое помещение может быть сохранено на основании решения суда в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. 

Данных о том, что произведенные переустройство и перепланировка рассматриваемого жилого помещения нарушают права и законные интересы граждан или создают угрозу их жизни и здоровью, суду не представлено. Нарушений строительных норм не имеется.

На основании изложенного, жилое помещение жилого дома лит. А,А3,а2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии. 

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

«Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».

Как установлено решением Борисоглебского горсуда от 25 июня 2009 года, 8/33 долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, находится в собственности совладельца ФИО8 Остальные совладельцы имеют правомочия пользования в отношении него. 

Сведениями о том, что сохранение жилого дома в реконструированном состоянии нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд не располагает.

На основании изложенных норм подлежит удовлетворению требование о признании за ФИО6 и ФИО7 право общей долевой собственности по 1/2 доле на реконструированную часть указанного жилого дома. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО6 и ФИО7 удовлетворить.

Признать договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 03 марта 1998 года, заключенный между ТОО «Маяк», ФИО6 и ФИО7, недействительным в части указания объекта права и считать, что на основании указанного договора ФИО6 и ФИО7 было передано по 1/6 доле в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>).

Признать за ФИО6 и ФИО7 право общей долевой собственности, по 1/2 доле, на реконструированную часть жилого дома лит. «А,А3,а2», общей площадью 82,4 кв.м., в том числе, жилой - 50,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для внесения органами технической инвентаризации изменений в техническую документацию на жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со времени изготовления мотивированного решения.

Председательствующий