Дело № 2-390/2025

УИД 65RS0017-01-2025-000290-48

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2025 года г. Холмск Сахалинской области

Холмский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Петров А.А.,

при помощнике судьи Скрябиной Н.В.,

с участием представителя истца администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области ФИО1,

представителя ответчиков и истца по встречному иску ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области к ФИО3, ФИО4 о принудительном изъятии нежилого помещения и встречное исковое заявление ФИО3 и ФИО4 к администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии нежилого помещения и выплате выкупной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Холмского муниципального округа Сахалинской области обратилась в Холмский городской суд Сахалинской области с исковыми требованиями к ФИО3 и ФИО4 о принудительном изъятии нежилого помещения.

В обоснование заявленных истцом требований указано, что ФИО3 и ФИО4 является собственниками нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, площадью 59,4 кв.м., с кадастровым номером №

Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от 29.11.2019 № 1790 утверждено заключение межведомственной комиссии № 27 от 26.03.2018 о признании многоквартирного дома № 92 по ул. Советской г. Холмска аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации МО «Холмский городской округ» от 25.11.2024 № 770 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером № под многоквартирным домом, расположенном по адресу: 

<

...>.

Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от 25.11.2024 № 2013 принято решение об изъятии для нужд МО «Холмский городской округ» нежилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме № 92 по ул. Советской г. Холмска, с кадастровым номером №, площадью 59,4 кв.м.

27.11.2024 ответчикам направлены письма Департаментом по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации МО «Холмский городской округ» об изъятии нежилого помещения истца и проект соглашения об изъятии путем выкупа указанного нежилого помещения с выкупной ценой по 1 804 000 руб. каждой.

Ответчики с указанной выкупной стоимостью не согласны.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истец просит суд изъять у ФИО3 и ФИО4 для нужд Холмского муниципального округа Сахалинской области по ? доле нежилого помещения с кадастровым номером № расположенное по адресу 

<

адрес>, общей площадью 59,4 кв.м. путем выкупной цены в размере 1 804 000 руб. каждой.

В принятом судом встречном исковом заявлении, с учетом уточненных исковых требований, ФИО3 и ФИО4 просят суд по аналогичным основаниям возложить на администрацию Холмского муниципального округа Сахалинской области обязанность заключить соглашение об изъятии нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 59,4 кв.м., с кадастровым номером №, с установленной в соглашении выкупной ценой имущества в размере 2 462 250 руб., взыскать с администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате услуг независимого оценщика 25 000 рублей, судебной оценочной экспертизы в размере 41 125 рублей, услуг представителя в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины, в обосновании указав, что истцы с выкупной стоимостью, определенной администрацией Холмского муниципального округа Сахалинской области не согласны.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску администрации Холмский муниципальный округ Сахалинской области ФИО1, поддержала уточненные заявленные исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, с учетом суммы определенной экспертом, просит в удовлетворении встречных исковых требований отказать, по доводам изложенным в письменных возражениях.

В судебном заседании представитель ответчиков по первоначальному иску и истцов по встречному иску ФИО2 поддержал уточненные заявленные встречные исковые требования, по изложенным в встречном исковом заявлении обстоятельствам, по этим же основаниям возражал против удовлетворения первоначальных исковых требований.

Ответчики ФИО3 и ФИО4, представитель третьего лица ДУМИЗ администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания не явились.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и оценив все собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1).

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев прямо предусмотренных законом, включая изъятие земельного участка для муниципальных нужд (пункт 2 статьи 235 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пунктам 3 и 6 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Положениями статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения законодатель относит изъятие земельных участков в границах муниципального, городского округа для муниципальных нужд.

Согласно статье 17 названного Закона в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов вправе издавать муниципальные правовые акты.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 5 статьи 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, ФИО3 и ФИО4 являются долевыми собственниками спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 59,4 кв. м, кадастровый № по ? доле каждая. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 и ФИО4 на это нежилое помещение.

Как следует из заключения межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от ДД.ММ.ГГГГ № дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от 29.11.2019 № 1790 многоквартирный дом № 92 по ул. Советской г. Холмска признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок переселения собственников помещений до 31.12.2025.

Распоряжением администрации МО «Холмский городской округ» от 25.11.2024 № 770 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером № под многоквартирным домом, расположенном по адресу: 

<

...>.

Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от 25.11.2024 № 2013 принято решение об изъятии для нужд МО «Холмский городской округ» нежилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме № 92 по ул. Советской г. Холмска, с кадастровым номером №, площадью 59,4 кв.м.

04.03.2024 администрацией направлены ФИО3 и ФИО4 требования о сносе либо реконструкции дома совместно с другими собственниками помещений в разумный срок с момента получения требования.

27.11.2024 ФИО3 и ФИО4 направлены проекты соглашения об изъятии нежилого помещения для муниципальных нужд, с выкупной ценой 1 804 000 руб. каждой.

Судом установлено, что между ФИО3, ФИО4 и органами местного самоуправления на день рассмотрения спора судом, соглашение о возмещении за нежилое помещение, принадлежащее истцу, сроках и других условиях выкупа не достигнуто.

Согласно представленному администрацией Холмского муниципального округа отчета ООО «ОРСИ» от ДД.ММ.ГГГГ № выкупная цена объекта недвижимости ФИО3 и ФИО4 составляет 3 608 000 руб., из них 3 061 000 руб. рыночная стоимость объекта, 547 000 руб. потенциальные убытки при изъятии.

Согласно представленному ФИО3 отчету частнопрактикующего оценщика ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объекта недвижимости истца, составляет 3 516 860 руб., стоимость возможных убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием – 1 051 910 руб., стоимость размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 649 090 руб., итого размер возмещения за помещение – 5 217 860 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, по ходатайству представителя истцов по встречному иску ФИО2, полагавшего что представленная администрацией оценка выкупной стоимости объекта явно заниженной, назначена судебная оценочная экспертиза для проведения независимой экспертной оценки с целью определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, и размера причиненных изъятием данного помещения убытков, предусмотренных ст. 32 Жилищного кодекса РФ, поручив ее проведение экспертам ООО «Оценочная компания «Система». ДД.ММ.ГГГГ судом назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключений эксперта ООО «Оценочная компания «Система» от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № на дату проведения экспертизы составляет 3 690 000 руб.; убытки, причиненные собственнику нежилого помещения его изъятием, предусмотренные ст. 32 Жилищного кодекса РФ, с учетом аренды данного нежилого помещения ИП ФИО с 10.01.2024 по до 10.02.2024 (517 100 руб.), и в том числе суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (717 400 руб.) составляет 1 234 500 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Оценочная компания «Система» ФИО6 пояснил, что в заключении дополнительной судебной экспертизы им не отражены убытки за непроизведенный капитальный ремонт, которые отражены в заключении от ДД.ММ.ГГГГ и их сумма составляет 717 400 руб.

Таким образом, поскольку эксперт ООО «Оценочная компания «Система» до начала производства исследования был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, эксперт имеет необходимую квалификацию, заключения выполнено на основе методик производства экспертиз, выводы эксперта подробно аргументированы в исследовательской части, а также дополнительными пояснениями в суде, выкупная цена жилого помещения определена экспертом в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 ЖК РФ, данное заключение суд принимает в качестве достаточного и допустимого доказательства по делу, требования истца ФИО3 и ФИО4 о возложении обязанности на администрацию Холмского муниципального округа заключить соглашение об изъятии путем выкупа нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 59,4 кв.м., с кадастровым номером №, признанном аварийным и подлежащим сносу, с выплатой денежного возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 2 462 250 рублей каждой подлежат удовлетворению.

С учетом того, что изъятие нежилого помещения для муниципальных нужд относится к исключительным полномочиям органа местного самоуправления, наличием фактического изъятия земельного участка под многоквартирным домом Распоряжением администрации МО «Холмский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № и спорного нежилого помещения у ответчиков Постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ №, оснований для изъятия у ФИО3 и ФИО4 для нужд Холмского муниципального округа Сахалинской области спорного нежилого помещения с выкупной ценой 1 804 000 руб. не имеется.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Понесенные ФИО3 расходы на оплату отчета частнопрактикующего оценщика ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 25 000 рублей, суд оценивает как судебные.

Истец ФИО3 обязанность по доказыванию обстоятельств, на которые она ссылается, в соответствии со ст.ст. 56,57 ГПК РФ, выполнила, приложив к исковому заявлению отчет частнопрактикующего оценщика ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ №, необходимый для установления размера компенсации за изъятие спорного нежилого помещения, то есть понесла расходы в связи с собиранием доказательств.

Отчет об оценке ущерба, по правилам ст. 67 ГПК РФ, судом недопустимым доказательством не признан.

Несение указанных расходов подтверждено договором об оказании услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ № и квитанцией о его оплате от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 25 000 рублей.

Кроме того, по ходатайству представителя истца по встречному иску судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза в ООО «Оценочная компания «Система», стоимость которой составила 65 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в целях оплаты экспертизы ответчиком внесены денежные средства в размере 45 000 руб. на депозитный счет Управления судебного департамента в Сахалинской области, а также оплачена комиссия по операции 1125 руб.

Таким образом, расходы на оплату отчета частнопрактикующего оценщика ФИО5 в размере 25 000 руб. и судебной оценочной экспертизы в размере 46 125 руб. подлежат возмещению истцу ФИО3 за счет ответчика администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области по правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ.

Кроме того, с администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области в пользу ООО «Оценочная компания «Система» подлежат взысканию расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере разницы между внесенными ФИО3 денежными средствами депозитный счет Управления судебного департамента в Сахалинской области и фактической стоимости судебной экспертизы в сумме 20 000 рублей.

По этим же правовым основаниям ФИО3 за счет администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области подлежать возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере 58 472 руб., оплаченной при подаче иска, а также ФИО3 подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина при подаче иска в размере 2053 руб.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В пункте 11 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

В пункте 13 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

В судебном заседании интересы ФИО3 на основании доверенности от 22.01.2025 представлял ФИО2

В подтверждение требований о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя истцом представлены договор на оказание юридических услуг от 24.02.2025 между ФИО3 и ФИО2 по защите прав и законных интересов Холмском городском суде к ответчику, стоимость услуг составляет 30 000 рублей.

Стоимость вышеуказанных юридических услуг, оказанных ФИО2 ФИО3 соответствует рекомендуемым размерам гонорара (вознаграждения) за правовую помощь, оказываемую адвокатами Сахалинской адвокатской палаты, утвержденными постановлением Совета Сахалинской адвокатской палаты.

Учитывая объем оказанных представителем услуг, сложность дела, цену иска, продолжительность рассмотрения дела, фактическое участие представителя ответчика в судебных заседаниях, принимая во внимание особенности материального правоотношения, из которого возник спор, активную позицию представителя в судебном заседании, в том числе по предоставлению доказательств, суд приходит к выводу, что в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя с администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области в пользу ФИО3 следует взыскать 30 000 руб. Оснований для снижения указанной суммы суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области об изъятии у ФИО3 и ФИО4 для нужд Холмского муниципального округа Сахалинской области нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенное по адресу 

<

адрес>, общей площадью 59,4 кв.м. путем выкупной цены ? доли каждой в размере 1 804 000 руб. каждой – отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 и ФИО4 к администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области удовлетворить.

Возложить на администрацию Холмского муниципального округа Сахалинской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обязанность заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, соглашение об изъятии путем выкупа ? доли нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 59,4 кв.м., с кадастровым номером №, признанном аварийным и подлежащим сносу, с выплатой денежного возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 2 462 250 рублей.

Возложить на администрацию Холмского муниципального округа Сахалинской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обязанность заключить с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, соглашение об изъятии путем выкупа ? доли нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 59,4 кв.м., с кадастровым номером №, признанном аварийным и подлежащим сносу, с выплатой денежного возмещения за изымаемое нежилое помещение в размере 2 462 250 рублей.

Взыскать с администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, в возмещение судебных расходов по оплате услуг независимого оценщика 25 000 рублей, судебной оценочной экспертизы в размере 46 125 рублей, услуг представителя в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 58 472 рублей.

Возвратить ФИО3 государственную пошлину в размере 2053 руб., излишне уплаченную при подаче в суд искового заявления.

Взыскать с администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Система» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 20 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд Сахалинской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.А. Петров

Решение в окончательной форме принято 29.12.2025.