к делу №2-33/19 г. 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Адыгейск 11 февраля 2019 года 

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе: 

председательствующего Чич А.Х., 

при секретаре Панеш З.А., 

с участием истца по первоначальному требованию (ответчика по встречному требованию) ФИО1 и его представителя ФИО2,

ответчика по первоначальному требованию (истца по встречному иску) ФИО3 и ее представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли продажи земельного участка предварительным, признании недействительным п. 3.2.2 договора и применении последствий недействительности сделки, признании не подлежащим государственной регистрации переход права собственности до полной оплаты стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка. В обоснование исковых требований указано, что 5 апреля 2018 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, бывший совхоз Псекупс, общей площадью 99 669 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, кадастровый №. Согласно условиям данного договора, цена земельного участка составляет 900 000 рублей. Покупатель производит оплату в размере 33 % от цены земельного участка, что составляет 300 000 рублей в срок до 09 апреля 2018 года. Данное условие ФИО1 исполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема передачи денежных средств. Помимо этого, дополнительно, ФИО1 произвел оплату ФИО3 75 000 рублей, что подтверждается актом приема передачи денежных средств и платежным поручением. Согласно п. 3.2.2 заключенного договора купли-продажи, оставшаяся часть в размере 66 % уплачивается ФИО1 в течение 90 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от покупателя к продавцу. В нарушение условий договора, ФИО3, по сей день, не осуществила действия, направленные на государственную регистрацию права собственности и уклоняется от них. ФИО1 неоднократно, направлял ФИО3, требования, посредством телефонной связи, CMC оповещения, а также письменной досудебной претензии, об исполнении условий договора в части его государственной регистрации, однако сделка не зарегистрирована в силу уклонения от ее регистрации ФИО3 Претензия была лично вручена ФИО3 21 сентября 2018 года, что подтверждается почтовым извещением о ее вручении. На основании изложенного, просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, бывший совхоз Псекупс, общей площадью 99 669 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, заключенного 5 апреля 2018 года между ФИО1 и ФИО3.

ФИО3 обратилась в Теучежский районный суд с встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора купли продажи земельного участка предварительным, признании недействительным п. 3.2.2 договора и применении последствий недействительности сделки, признании не подлежащим государственной регистрации переход права собственности до полной оплаты стоимости земельного участка. В обоснование указывает, что договор по своей сути имеет характер и все характеристики предварительного договора, потому что оформление его не соответствует содержанию, а именно, в договоре указано приложение акта передачи земельного участка, а акт не подписан, поэтому отсутствует. В договоре указан более поздний срок подписания акта приема - передачи объекта, чем дата подписания договора - соответственно 25.05.2018 года и 05.04.2018 года. В договоре имеются пункты, предусматривающие разные варианты (п. 3), взаимоисключающие друг друга: в п.2.4.1 говорится о передаче земельного участка по акту, который является приложением к данному договору, а он отсутствует, в то же время в п. 4.2 записано: земельный участок должен быть передан не позднее 25.05.2018 года. Исходя из указанных обстоятельств считает, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества. Пункт 3.2.2 договора был заключен на основании заблуждения относительно истинных намерений Tec T.P., на полном человеческом доверии к покупателю и носит крайне кабальный характер для ФИО3 характер, оснований доверять ФИО1, что он отдаст ей значительную часть стоимости земельного участка через 90 банковских дней у нее нет. При этом необходимо учесть, что до полной оплаты договорной цены участка переход права к ФИО1 не может и не будет зарегистрирован Росреестром. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности будет связан с неисполнением покупателем обязанности по оплате стоимости объекта недвижимости. Предъявленные претензии о взыскании денежных средств, неустойки и других расходов, с использованием без согласования с ней земельного участка, хотя они не стали предметом иска, не правомерны и дают ей полное основание усомниться в добросовестности покупателя и быть уверенной, что в дальнейшем покупатель не возвратит ей 600 000 рублей под предлогом понесенных потерь в связи с засевом участка. Не было никаких препятствий для использования земельного участка и получения хорошего урожая от засеянной культуры. Пункт 3.2.2 заключенного договора ставит ее в крайне кабальные условия, ставит под сомнение возможность получения ею значительной части (2/3 части) стоимости продаваемого объекта в течение указанного срока. На основании изложенного, просит: признать, заключенный между ФИО3 и ФИО1 05.04.2018 года договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:06:2700001:107 предварительным; признать недействительным п.3.2.2 договора от 05.04.2018 года и применить последствия недействительности сделки в части, предусматривающей оплату 600 000 рублей через 90 банковских дней после госрегистрации перехода права на земельный участок к покупателю; признать не подлежащим государственной регистрации переход права ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 01:06:2700001:107 на основании договора купли-продажи от 05.04.2018 года до полной оплаты стоимости земельного участка в сумме 900 000 (девятьсот тысяч) рублей.

Истец по первоначальному требованию (ответчик по встречному требованию) ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании просили удовлетворить первоначальные требования и отказать в удовлетворении встречного иска. 

Ответчик по первоначальному требованию (истец по встречному иску) ФИО3 и ее представитель ФИО4 просили отказать в удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка и удовлетворить встречные исковые требования.

Третье лицо – представитель Росреестра по Республике Адыгея, в суд не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя, при вынесении решения полагается на усмотрение суда.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что первоначальные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению, с оставлением без удовлетворения встречных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно письменному договору купли продажи земельного участка от 05.04.2018 года, ФИО3 продала ФИО1, земельный участок общей площадью 99 669 кв.м., с кадастровым номером № (земли сельскохозяйственного назначения), расположенный по адресу: 

<

адрес>, бывший совхоз «Псекупс», за 900 000 рублей, с определением уплаты указанной суммы в следующем порядке: 33 % от цены земельного участка, что составляет 300 000 рублей, в срок до 09.04.2018 года. Оставшуюся часть в размере 66 % от цены земельного участка, что составляет 600 000 рублей, уплачивается покупателем, в течение 90 банковских дней, с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, от ФИО3 к ФИО1 Земельный участок должен быть передан от ФИО1 к ФИО3 не позднее 25.05.2018 года. Изменение, дополнение условий договора допускается с письменного согласия сторон. Данный договор подписан сторонами.

Исходя из указанного договора купли-продажи суд считает, что форма договора соблюдена, существенные условия договора купли-продажи земельного участка (предмет договора купли-продажи, цена, порядок оплаты, сроки регистрации перехода права собственности, срок передачи земельного участка и др.) отражены в договоре купли-продажи, договор подписан продавцом и покупателем, то есть, требования ст.ст. 549, 550, 554, 555 ГК РФ соблюдены. 

Как видно из договора купли-продажи земельного участка, он не содержит признаков предварительного договора, вопреки утверждениям ФИО3, в связи с чем, суд считает, что заключенный 05.04.2018 года договор купли-продажи земельного участка является основным.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 выполнил все обязательства по договору купли-продажи земельного участка, предшествующие регистрации перехода права собственности, о чем свидетельствуют объяснения ФИО1 об исполнении им условий договора по оплате 300 000 рублей до 09.04.2018 года, что подтверждается актом приема передачи денежных средств от 08.04.2018 года, подписанным ФИО1 и ФИО3, согласно которому, во исполнение условий договора купли-продажи от 05.04.2018 года, ФИО1 заплатил ФИО3 на 08.04.2018 года 300 000 рублей и по акту от 26.06.2018 года ФИО1 заплатил ФИО3 25 000 рублей, что не оспаривается ФИО3 

Изменение условий договора, в том числе, в части порядка оплаты стоимости земельного участка допустимо, согласно договора купли-продажи, допустимо по письменному соглашение обоих сторон. Такого письменного соглашения суду не представлено. Оснований для признания договора купли-продажи от 05.04.2018 года предварительным договором, либо недействительным как в целом, так и в части, суд не усматривает, следовательно встречные исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО3 не исполняет, уклоняется от регистрации перехода права собственности, не смотря на то, что ФИО1 выполнил все условия для этого, предусмотренные договором купли-продажи.

Предположение ФИО3, о том что, ФИО1 не будут исполнены после регистрации перехода права собственности, последующие его обязательства по выплате оставшейся части стоимости земельного участка, не могут являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, в случае, когда из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с уклонением ФИО3 от регистрации перехода права собственности без законных к тому оснований, суд считает требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

Вышеуказанные обстоятельства достоверны и объективно подтверждаются исследованными в судебном заседании доказательствами.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от 05.04.2018 года от ФИО3 к ФИО1 на земельный участок, общей площадью 99 669 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, бывший совхоз Псекупс.

В удовлетворении встречные исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли продажи земельного участка предварительным, признании недействительным п. 3.2.2 договора и применении последствий недействительности сделки, признании не подлежащим государственной регистрации переход права собственности до полной оплаты стоимости земельного участка, отказать ввиду необоснованности. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, которое изготовлено 15.02.2019 года. 

Председательствующий А.Х.Чич