№ 2-137/19

64RS0044-01-2018-004261-03

Решение

Именем Российской Федерации

16 января 2019 года город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Московских Н.Г.,

при секретаре Манжеевой Л.Б.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

представителя третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Миал Девелопмент» о признании договора аренды земельного участка и соглашения к договору аренды недействительными,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО4, ООО «Миал Девелопмент» о признании недействительными договор аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года № А-11- 375 Ф-2 с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 

<

адрес>, б\н в Заводском районе, постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21 июня 2013 №1202, соглашение от 19 июля 2013 года к договору аренды от 16 сентября 2011 года № А-11- 375 Ф-2.

В обоснование исковых требований истец указала, что постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 1202 от 21 июня 2013 года об изменении вида разрешенного использования земельного участка в Заводском районе был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020305:168, расположенного по адресу: Саратовская область, МО «

<

...> б/н, предоставленного ФИО4, ФИО5 в аренду сроком на двадцать пять лет на основании постановления администрации муниципального образования «город Саратов» от 16 сентября 2011 года № 1831, договора аренды земельного участка № А-11-375Ф-2 от 16 сентября 2011 года, находящегося по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, б/и в 

<

адрес>, с вида «для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1 000 кв.м общей площади» на вид разрешенного использования «для строительства многоквартирного дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно- пристроенными нежилыми помещениями».

В результате чего, 19 июля 2013 года сторонами (комитетом по управлению имуществом города Саратова, действующим от имени образования «город Саратов» и ФИО4, ФИО5 заключено соглашение к договору аренды земельного участка №А-11-375Ф-2 от 16 сентября 2011 года о внесении изменений в спорный договор, где был определен вид использования земельного участка на «для строительства многоквартирного дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями». Впоследствии право аренды было передано ФИО4, ФИО5 ООО «МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ». 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 22 мая 2017 года возбуждено производство о признании ООО "МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ" несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16 апреля 2018 года (резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2018 года) ООО "МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО6, член Ассоциации арбитражных управляющих «Сибирский центр экспертов антикризисного управления».

Истец полагает недействительными (ничтожными) вышеуказанные договор аренды и соглашение к нему, поскольку действия сторон договора по изменению вида разрешенного использования направлены на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в связи с чем, она обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01 марта 2015 года был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, который установлен статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Исходя из положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи. Положения пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации сформулированы как императивные и содержащие исчерпывающий перечень случаев, когда для предоставления земельного участка аукцион не проводится (за исключением индивидуального жилищного строительства - пункт 3 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, изменениями в Земельный кодекс Российской Федерации, вступившими в законную силу с 01 марта 2015 года, случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьёй 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Предоставление спорного земельного участка к случаям, указанным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не относится.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает различные порядки предоставления земельных участков для соответствующих целей, в том числе для целей строительства и для целей, не связанных со строительством, особое внимание уделено процедуре представления земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов.

Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии письмами от 17 ноября 2014 года № 14-15679/14 и от 24 марта 2016 года № 14-02103/16 разъяснила, что установлен запрет на изменение разрешенного вида земельного участка для обеих сторон договора аренды, что обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка (пункт 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации) и, как следствие, о цене земельного участка.

В итоге в результате указанных сделок на праве аренды ООО «МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ» принадлежит земельный участок, свободный от объектов недвижимости с разрешённым видом использования «для строительства многоквартирного дома (от 6 этажей и выше), в т.н. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, то есть для многоэтажного строительства.

С учётом изложенного, действиями администрации муниципального образования «город Саратов», а именно заключением соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на основании заведомо незаконного постановления об изменении вида разрешенного использования земельного участка с предшествующим ему заключением договора аренды предоставлены незаконные преференции ООО «МИАЛ ДЕВЕЛОПМЕНТ», выразившиеся в получении земельного участка для строительства многоэтажных домов в нарушение требований законодательства, в том числе без проведения аукциона, обязательного в таких случаях, в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25), к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной в том числе, на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170ГКРФ). В пункте 73 названного постановления разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. По смыслу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из сделки только в том случае, если эта сделка является законной, то есть, если по форме и содержанию она соответствует требованиям действующего закона и иных правовых актов, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и публичные интересы.

В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов зашиты нарушенных прав и законных интересов.

При анализе хронологии совершённых действий, как полагает истец, предоставление земельного участка на праве аренды конечной целью имело представление земельного участка под строительство в обход процедуры, предусмотренной законодательством.

Истец ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «город Саратова» ФИО2, представитель третьего лица ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Просили применить срок исковой давности.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны ндивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования емельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны пределяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Гоадостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных частков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 ЗК Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным гегламентом.

ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №А-11-375Ф-2 от 16 сентября 2011 года и соглашения от 19 июля 2013 года регламентировался ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от 

<

Дата> 

<

№> ФИО7 предоставлен земельный участок для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1000 кв.м. общей площади, с кадастровым номером 64:48:020305:168 площадью 1346 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, б/н.

На основании выше указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 

<

Дата> № А-11-375Ф-2, сроком на 25 лет для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1000 кв.м. общей площади, с кадастровым номером 64:48:020305:168 площадью 1346 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, б/н.

<

Дата> между ФИО7 и ФИО8 подписан договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 

<

Дата> № А-11-375Ф-2.

<

Дата> между ФИО7, ФИО8 и ФИО4, ФИО5 подписан договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 

<

Дата> № А-11-375Ф-2.

Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 

<

Дата> 

<

№> изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 1346 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020305:168, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, б/н с вида «для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1 000 кв.м общей площади» на вид разрешенного использования «для строительства многоквартирного дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно- пристроенными нежилыми помещениями».

30 августа 2013 года между ФИО4, ФИО5 и ООО «Девелопмент 064» подписан договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года № А-11-375Ф-2.

21 июля 2014 года между ООО «Девелопмент 064» и ООО «Миал Девелопмент» подписан договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года № А-11-375Ф-2.

Представители ответчиков и представитель третьего лица представили письменные возражения, в которых просили применить последствия пропуска срока исковой давности по требованиям, заявленным истцом.

Разрешая требования истца о признании недействительными договор аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года № А-11- 375 Ф-2 с кадастровым номером 64:48:020305:168, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 

<

адрес>, б\н в Заводском районе, соглашение к договору аренды от 19 июля 2013 года к договору аренды от 16 сентября 2011 года № А-11- 375 Ф-2, постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21 июня 2013 №1202, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов (часть 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно абз. 2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

Дата> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, помимо доказывания наличия своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права является единственным ему доступным и приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

ФИО1 не представлены доказательства, подтверждающие нарушение его прав вышеназванным договором аренды и соглашением к договору аренды.

При таком положении недоказанность истцом наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной) является основанием для отказа судом в удовлетворении иска.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО4, ООО «Миал Девелопмент» о признании недействительными договор аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года № А-11- 375 Ф-2 с кадастровым номером 64:48:020305:168, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. 

<

адрес>, б\н в 

<

адрес>, соглашение от 19 июля 2013 года к договору аренды от 16 сентября 2011 года № А-11- 375 Ф-2.

Кроме того, истец не указала и не представила доказательства, какие права ФИО1 нарушаются оспариваемым постановлением, принятым администрацией муниципального образования «город Саратов». Кроме того, каких-либо нарушений администрацией муниципального образования «город Саратов» прав истца суд также не установил.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для признания недействительным постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21 июня 2013 №1202.

При этом при рассмотрении указанных исковых требований суд не находит оснований для применения срока исковой давности. У суда отсутствуют доказательства ознакомления истца при подписании договора уступки прав требования от 14 марта 2017 года с оспариваемыми договором аренды, постановлением администрации муниципального образования «город Саратов» и соглашением к договору аренды.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Миал Девелопмент» о признании недействительными договор аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года № А-11- 375 Ф-2, постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 21 июня 2013 №1202, отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Миал Девелопмент» о признании недействительным соглашение от 19 июля 2013 года к договору аренды от 16 сентября 2011 года № А-11- 375 Ф-2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок в Саратовский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.

Судья: Н.

<

адрес>