Дело № 2-862/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«23» ноября 2017г. г.Владимир

Октябрьский районный суд г.Владимира в составе :

председательствующего судьи Изоховой Е.В.,

при секретаре Маловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Альтаир-Плюс» к ФИО1 о взыскании задолженности за коммунальные платежи, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Альтаир-Плюс» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, содержание и текущий ремонт, охрану офисных помещений, расположенных по адресу: 

<

...>А.

В обоснование исковых требований указано, что собственники недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>А провели общее собрание собственников помещений здания, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, на котором выбрали управляющую компанию ООО «Альтаир-Плюс» для управлением зданием. С каждым собственником нежилых помещений, расположенных по указанному адресу, были заключены договоры на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания. Договор управления нежилой пристройкой под офисное помещение был передан Ответчику на руки, но на сегодняшний день так и не был подписан. Право собственности на нежилые помещения, за обслуживание и содержание которых истец выставляет требования ответчику, принадлежат ответчику на основании договора на долевое участки в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Приступив к исполнению своих обязанностей, ООО «Альтаир-Плюс» заключило следующие договоры, необходимые для обслуживания административного здания по вышеуказанному адресу: договор теплоснабжения ### от ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «ВКС»; единый договор ### холодного водоснабжения и водоотведения от ДД.ММ.ГГГГ с МУП «Владимирводоканал»; договор купли-продажи электрической энергии ### от ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «ВКС»; договор ### на оказание охранных услуг от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Витязь-М»; договор ### оказание услуг по сбору, вывозу (транспортировке) и передаче на размещение отходов производства и потребления от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УНР»; договор ###-т/о на оказание услуг по техническому обслуживанию системы ПС от ДД.ММ.ГГГГ с ООО ССБ «Спектрон»; договор на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания ### с ООО «Альтаир-Плюс. Расчет платы за отопление административного здания за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет 54 945,02 руб. Расчет платы за холодное водоснабжение и водоотведение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет 1 308,51 руб. Расчет электроэнергии, согласно индивидуального прибора учета за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет 1 549,18 руб. Расчет электроэнергии на местах общего пользования административного здания за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет 12 152,91 руб. Расчет платы за услуги по охране административного здания за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет 177 261,95 руб. Расчет задолженности на содержание и текущий ремонт административного здания (включая вывоз бытовых отходов и обслуживание пожарной системы) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет 322 591,27 руб. Учитывая частичную оплату задолженности ответчиком, задолженность на ДД.ММ.ГГГГ составляет 465 511 рублей, в том числе: отопление 33 589,22 руб.; холодная вода, водоотведение 593,78 руб.; электроэнергия по счетчику 21,21 руб.; электроэнергия мест общего пользования 11 518,16 руб.; содержание и текущий ремонт (техническое обслуживание), в том числе вывоз бытовых отходов и обслуживание пожарной системы 270 418,09 руб.; охрана здания 149 370,54 руб. На сегодняшний день ответчик так и не произвел оплату за предоставленные услуги. Просит взыскать сумму задолженности в общем размере 465 511 рублей.

В судебном заседании представители истца требования поддержали в полном объеме. Выразили несогласие с результатами проведенной по делу судебной экспертизы. Пояснили, что ФИО1 принял нежилые помещения от застройщика по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. В заключении эксперта ### от ДД.ММ.ГГГГ указано, что отапливаемым является помещение площадью ### кв.м., а не отапливаемым – площадью ### кв.м. Данные площади помещений не соответствуют площади помещений, расположенных по адресу: 

<

...> находящихся в собственности ответчика. Применение экспертом для проведения экспертизы технических паспортов является недопустимым, поскольку из них невозможно четко установить, принадлежат ли указанные в них помещения ответчику, так как в них отсутствует информация о кадастровых номерах помещений, площадь помещений, указанная в них не соответствует площади зарегистрированных помещений, адрес одного из помещений не соответствует адресу, по которому зарегистрированы помещения. Кроме того, здание является нежилым. Собственники данного здания установили тариф на техобслуживание на общем собрании (протокол от ДД.ММ.ГГГГ). Установленный тариф соответствует требованиям, предъявляемым собственниками нежилых помещений в здании к его надлежащему содержанию. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска. Пояснил суду, что стороной истца не подтверждено наличие правомерного статуса управляющей организации, позволяющего выступать исполнителем по договору с собственником нежилых помещений. Исходя из материалов дела, а также доводов искового заявления, договор на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания ### без даты между истцом и ответчиком заключён не был, ФИО1 не направлялся. Каких-либо требований относительно возложения обязанности заключить договор в силу положений ст.445 Гражданского кодекса РФ обществом «Альтаир-Плюс» до настоящего времени не заявлялось. Представленный в материалы дела протокол №1 от ДД.ММ.ГГГГ содержит спорные положения - не раскрыт состав (имена граждан либо организаций) собственников нежилой пристройки по адресу: 

<

...>, принявших участие в голосовании, а также размер их долей в праве общей собственности пристройки. Пристройка была введена в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ разрешением № ###. В силу ч. З ст. 161 Жилищного кодекса РФ (в действовавшей на тот момент редакции №36 от 21.07.2014) в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вопреки обозначенному требованию закона собрание было проведено не установленными до настоящего времени лицами с неопределённым правовым статусом, публичный конкурс по выбору управляющей организации не проводился. Кроме того, сам по себе проект договора на оказание услуг по управлению общего имущества здания не содержит в своём предмете указания на здание, в отношении которого предполагается оказание услуг. В преамбуле договора также содержится указание на то, что второй стороной является собственник помещения, однако до настоящего времени право собственности ФИО1 не возникло, ввиду непередачи последнему объекта долевого строительства (нежилых помещений) со стороны застройщика. Истцом заявлены требования о взыскании платы, однако не обоснованы факты несения затрат, а также заключения и исполнения конкретных договоров. Кроме того, помещения, принадлежащие ответчику, располагаются в полуподвальном этаже здания, доступ в которые осуществляется через отдельный вход здания, в связи с чем, услуги, которые предоставляются собственникам иных помещений здания (охрана, пожарная безопасность), не распространяются на полуподвальные помещения, в т.ч. офисы ответчика. Также выразил согласие с результатами проведенной по делу экспертизы.

Выслушав представителей истца, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Истцом заявлены требования по нормам жилищного права о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку отношения собственников помещений в нежилом здании по вопросу содержания имущества прямо не урегулированы действующим законодательством, к ним в силу вышеназванной нормы права подлежат применению по аналогии положения, регулирующие сходные правоотношения, в частности положения Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 153 ЖК РФ предусмотрена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (ч. 6 п. 2 ст. 156 ГПК РФ).

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

2) плату за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.

Как следует из материалов дела, ответчику ФИО1 на основании договора на долевое участки в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью ### кв.м, номера на поэтажном плане ### в нежилое пристройке под офисные помещения по адресу: 

<

...>.

Собственники недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>А, провели общее собрание собственников помещений здания, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, на котором выбрали управляющую компанию ООО «Альтаир-Плюс» для управлением зданием. С каждым собственником нежилых помещений, расположенных по указанному адресу, были заключены договоры на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания. Договор управления нежилой пристройкой под офисное помещение был передан ФИО1, но на сегодняшний день не был подписан.

Также в соответствии с общим собранием собственников помещений здания, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, был установлен тариф на техническое обслуживание нежилой пристройкой под офисное помещение в размере ### руб. с 1 кв.м. общей площади помещения, принадлежащего собственнику. Решение общего собрания собственников помещений здания по адресу: 

<

...>А, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в установленном законом порядке не признано недействительным.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Альтаир-Плюс» заключило следующие договоры, необходимые для обслуживания административного здания по вышеуказанному адресу: договор теплоснабжения ### от ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «ВКС»; единый договор ### холодного водоснабжения и водоотведения от ДД.ММ.ГГГГ с МУП «Владимирводоканал»; договор купли-продажи электрической энергии ### от ДД.ММ.ГГГГ с ОАО «ВКС»; договор ### на оказание охранных услуг от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Витязь-М»; договор ### оказание услуг по сбору, вывозу (транспортировке) и передаче на размещение отходов производства и потребления от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «УНР»; договор ###-т/о на оказание услуг по техническому обслуживанию системы ПС от ДД.ММ.ГГГГ с ООО ССБ «Спектрон»; договор на оказание услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества здания ### с ООО «Альтаир-Плюс. 

Истцом представлены расчет платы за отопление административного здания за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет ### руб.; расчет платы за холодное водоснабжение и водоотведение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет ### руб.; расчет электроэнергии, согласно индивидуального прибора учета за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет ### руб.; расчет электроэнергии на местах общего пользования административного здания за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет ### руб.; расчет платы за услуги по охране административного здания за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет ### руб.; расчет задолженности на содержание и текущий ремонт административного здания (включая вывоз бытовых отходов и обслуживание пожарной системы) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумма к оплате составляет ### руб. Учитывая частичную оплату задолженности ответчиком, его задолженность на ДД.ММ.ГГГГ составляет ### рублей, в том числе: отопление ### руб.; холодная вода, водоотведение ### руб.; электроэнергия по счетчику ### руб.; электроэнергия мест общего пользования ### руб.; содержание и текущий ремонт (техническое обслуживание), в том числе вывоз бытовых отходов и обслуживание пожарной системы ### руб.; охрана здания ### руб. 

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика была назначена экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ООО «Владимирское бюро финансово-экономических услуг» ### от ДД.ММ.ГГГГ, отапливаемые и не отапливаемые площади помещений по адресу: 

<

...>-а, определены верно. Из данных технических паспортов помещений указанного здания выявлено, что согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 должен был получить ### кв.м площадей, а фактически получил ### кв.м (из них ### кв.м и ### кв.м без отопления). Тариф на техническое обслуживание ООО «Альтаир-Плюс» нельзя назвать экономически обоснованным. Размер экономически обоснованного тарифа составляет ### руб. с кв.м. С учетом этого разница между начисленной истцом суммой задолженности и рассчитанной экспертом, составляет ### руб. Тариф «охрана» также нельзя признать экономически обоснованным, данную услугу на сумму ### руб. нельзя считать оказанной. Работы и услуги, возмещение которых заявлено ко взысканию, являются выполненными (оказанными) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Окончательная сумма задолженности с учетом оплаченной истцом суммой ### руб. при экономически обоснованном тарифе (### руб. с кв.м.) составит ### руб. 

В судебном заседании эксперт ФИО3 пояснила суду, что экспертиза производилась с выходом эксперта на место и непосредственным обследованием объекта. Пояснила, что подготовила расчеты задолженности ответчика с учетом разных тарифов на техническое обслуживание: тарифом, установленным в соответствии с общим собранием собственников помещений здания, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, в размере ### руб. за 1 кв.м. (является экономически необоснованным) и экономически обоснованным тарифом в размере тарифом 18, 94 руб. с кв.м. Размер задолженности ответчика с учетом тарифа в размере ### руб. за 1 кв.м. составляет ### руб. (Приложение № 2 экспертного заключения), размер задолженности ответчика с учетом тарифа в размере ### руб. за 1 кв.м. составляет ### руб. (Приложение № 3 экспертного заключения).

Суд полагает, что предложенный экспертом в качестве экономически обоснованного тариф за услуги в размере ### руб. за кв.м. суд не может принять во внимание. Данный тариф предусмотрен Постановлением главы города Владимира от 27.12.2010 № 4908 за содержание и ремонт жилого помещения. Однако ответчик обладает нежилым помещением, расположенным в нежилом здании, содержание которого стоит дороже в силу различных факторов, как-то, большая площадь мест общего пользования и необходимость чаще производить уборку таких мест общего пользования, придомовой территории и т.п., спорный тариф должен обеспечивать покрытие (возмещение) затрат управляющей организации на обслуживание и содержание общего имущества нежилого здания.

Оснований не доверять заключению эксперта в остальной части у суда не имеется, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в судебном заседании дал исчерпывающие пояснения по вопросам, связанным с экспертным исследованием, его выводы обоснованы результатами проведенных им осмотров помещения, расчетов и иных данных, указанных в самом заключении. 

Таким образом, суд принимает во внимание вышеуказанное заключение судебного эксперта в части определения задолженности ФИО1 по коммунальным платежам и полагает обоснованной сумму задолженности, установленную согласно Приложению № 2 экспертного заключения, в размере 247 942, 09 руб.

Доводы истца о том, что данные технических паспортов помещений ответчика не имеют значения для разрешения настоящего спора, и не должны были приниматься во внимание экспертом при производстве экспертизы, суд считает необоснованными. В материалы дела истцом представлены выписки из ЕГРН в отношении помещений, принадлежащих ответчику. Однако из содержания данных документов не представляется возможным определить конфигурацию, расположение принадлежащих ФИО1 помещений, определить их составные части. Технические планы принадлежащих ответчику помещений выполнены одинаково по отношению к помещению с кадастровым номером ### и по отношению к помещению с кадастровым номером ###. Технические планы и выписки из ЕГРН не содержат информацию о составе и объеме коммуникаций, обслуживающих помещения ответчика, в то время как сведения об отапливаемой площади содержатся в технических паспортах на помещения, принадлежащие ответчику, из которых следует, что отапливаемая площадь помещений ответчика составляет ### кв.м. Эти данные согласуются с результатами проведенного экспертом осмотра помещений ответчика.

Довод ответчика о том, что он не подписывал договор об управлении зданием не принимается судом во внимание, поскольку факт не подписания собственником помещения договора об управлении не свидетельствует о том, что договор в отношении него не действует, не согласие собственников с работой управляющей компанией, либо с установленным размером тарифа, не лишает их права инициировать общее собрание в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, отсутствие заключенного между сторонами договора об оказании коммунальных услуг, услуг на содержание и обслуживание не освобождает от обязанности своевременно и полностью вносить плату за оказанные услуги, поскольку закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги именно с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией, данное обстоятельство не должно служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «Альтаир-Плюс» подлежат частичному удовлетворению. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска госпошлина в размере пропорционально удовлетворенным требованиям 5 679 руб. 42 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Альтаир-Плюс» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Альтаир-Плюс» задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 247 942 руб. 09 коп., расходы по оплате госпошлины 5 679 руб. 42 коп.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.В. Изохова

Мотивированное решение изготовлено 28.11.2017.

Председательствующий судья Е.В. Изохова