Мотивированное 

решение

 изготовлено 29.07.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2019 года

Верх-Исетский районный суд 

<

адрес> в составе

председательствующего судьи Нецветаевой Н.А.,

при секретаре 

<

ФИО>2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

<

ФИО>1 к АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» о взыскании излишне уплаченных денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец 

<

ФИО>1 обратилась с иском к АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» о взыскании излишне уплаченных денежных средств.

В обоснование требований указано, что с ЗАО «ЛСР. Недвижимость - Урал» (АО «ЛСР.Недвижимость - Урал») заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого последнее обязалось построить «Трехэтажный, трехсекционный жилой дом (стр. №Б) Жилой застройки в границах улиц Ландау-

<

адрес> «Мичуринский» в 

<

адрес> г. Екатеринбурга 1 очереди строительства 7 этап», расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес>, в границах улиц Карасьевская - Широкореченская - ФИО1 (

<

адрес>, участок №), на земельном участке, имеющем местоположение: Свердловская область, г. Екатеринбург (кадастровый номер участка - № и передать 

<

ФИО>1, объект долевого строительства по акту приема-передачи. Объектом долевого строительства, подлежащем передаче после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома является, однокомнатная квартира с антресолью № (строительный) в Жилом доме, расположенная на третьем этаже, общей площадью 59, 32 кв.м., (Квартира).

В соответствии с п. 5.1. Договора цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства) составляет 3 143 960 руб.

Договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЛСР. Недвижимость - Урал» по акту приема-передачи квартиры № б/н передало истцу указанную выше квартиру со следующими характеристиками: Однокомнатная 

<

адрес>, расположенная по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, 

<

адрес>, переулок Терновый, 

<

адрес>, площадь 

<

адрес>, 60 кв.м., из которой 29, 00 - жилая площадь, общая площадь с учетом площади лоджии, балконов, веранд, террас, принятых в расчет с коэффициентом 1-59, 10 кв.м., стоимость объекта недвижимости (с учетом площади объекта недвижимости по результатам замеров, проведенных при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию) составляет 3 132 300 руб.

ДД.ММ.ГГГГ за истцом было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру: в Единый государственный реестр прав на недвижимости имущество и сделок с ним внесена запись №. Таким образом, свои обязательства истец выполнила в полном объеме.

Однако, в соответствии с договором участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЛСР. Недвижимость - Урал» обязано было передать квартиру с учетом понижающих коэффициентов лоджии- 0,5, балкона - 0,3.

Данные обязательства зафиксированы в ряде пунктов Договора: 1.1., 5.6 и основаны на действующем на тот момент законодательстве, например, Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой определены основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в РФ.

В соответствии с данной Инструкцией «общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0».

В договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что Застройщик обязан построить Квартиру с балконом - Приложение № к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, руководствуясь пунктом 5.6. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, приложением № к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № от ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры должна быть рассчитана с применением понижающего коэффициента для балкона - 0,3.

ЗАО «ЛСР. Недвижимость - Урал» этого не сделало, а истец не получила соответствующего возмещения, в соответствии с п. 5.6. и пунктом 2.2.7 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Расчет цены договора должен был выглядеть следующим образом: 3 143 960 руб. (цена Договора в пункте 5.1 Договора) на 59, 32 кв.м. (площадь Квартиры в соответствии с пунктом 1.1. Договора) 3 143 960 руб. / 59,32 кв.м. = 53 000 руб. - цена одного квадратного метра. 59,10 кв.м. - общая площадь квартиры с учетом площади балкона 53, 60 кв.м. - площадь Квартиры.

В связи с различным подходами законодателя при определении понятия общая площадь, содержащихся в Жилищном кодексе РФ (ст. 15 ЖК РФ) и специальном законе («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ), регулирующим долевое участие граждан в строительстве, существует два определения общей площади: а) в пункте 4 ст. 4 ФЗ № законодатель обязал застройщика указывать в договоре площадь лоджий, веранд, балконов, террас. б) При этом, пункт 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ указывает, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Для целей государственной регистрации права собственности на квартиру стороны использовали площадь квартиры без включения в общую площадь квартиры площади балкона, т.к. в едином реестре невидимости содержатся сведения о жилом помещении без указания площади летних помещений.

Следовательно, из общей площади квартиры с учетом балкона необходимо вычитать площадь Квартиры: 59, 10 кв.м. - 53, 60 кв.м. = 5, 50 кв.м. 

<

адрес> балкона. Площадь балкона должна быть рассчитана с коэффициентом 0,3, то есть 5, 50 кв.м. • 0,3 = 1, 65 кв.м. Именно такая площадь балкона должна быть учтена ЗАО «ЛСР. Недвижимость - Урал» при проведении окончательных расчетов. А в Акте приема-передачи должна быть указана площадь Квартиры с учетом балкона в размере 55, 25 кв.м. 

ЗАО «ЛСР. Недвижимость - Урал» в нарушении условий договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № от ДД.ММ.ГГГГ в Акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ указывает, что передает Участнику (

<

ФИО>1) квартиру общей площадью 59, 10 кв.м. с учетом коэффициента площади балкона 1.

При этом, ЗАО «ЛСР. Недвижимость - Урал» сберегло за счет истца сумму в размере 204 050 руб. из расчета 59, 32 кв.м. * 53 000 руб. = 3 143 960 руб. (расчет произведен ЗАО «ЛСР. Недвижимость - Урал». 55, 25 кв.м. * 53 000 руб. = 2 928 250, 00 руб. 3 132 300 руб. - 2 928 250 руб. = 204 050 руб. 

Ссылаясь на изложенное, истец просила взыскать с ответчика сумму излишне уплаченных денежных средств в размере 204 500 руб.

В судебное заседание истец не явилась, направила ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, поддержал доводы возражений (л.д. 27-32).

Заслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает необходимым указать следующее.

Как установлено судом по материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик (ответчик) обязуется построить объект недвижимости: трехэтажный терхсекционный жилой дом (стр. 30Б) жилой застройки в границах улиц Ландау-ФИО1 в 

<

адрес> г. Екатеринбурга, и передать Участнику долевого строительства (истцу) объект долевого строительства - однокомнатную квартиру с антресолью № на 3 этаже, общей проектной площадью 59,32 кв.м., указанной с учетом (соответственно при наличии) площади лоджии с понижающим коэффициентом – 0.5, балкона с понижающим коэффициентом – 0.3. Площадь балконов, лоджий, веранд, террас в квартирах трехэтажных домов указана с коэффициентом – 1.

Участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство уплатить обусловленную настоящим договором цену, принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 5.1 договора стороны договорились, что цена договора составляет Договора 3 143 960 руб. с учетом п.5.4 подлежит внесению по графику платежей.

Договор прошел государственную регистрацию.

Факт выполнения истцом обязательств по оплате цены договора в судебном заседании не оспаривался.

По акту приема-передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ истцу передана 

<

адрес> многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (строительный адрес «Трехэтажный, трехсекционный жилой дом (стр. №Б), общей площадью с учетом площади объекта по результатам замеров проведенных при вводе объекта в эксплуатацию, в размере 53.6 кв.м., жилой площадью 29 кв.м., общей площадью с учетом площади лоджии, балконов, веранд, террас принятых в расчете с коэффициентом 1 – 59.1 кв.м. (л.д.18).

Согласно п. 5.6. Договора участия в долевом строительстве в случае, если площадь квартиры согласно техническому паспорту органа технической инвентаризации с учетом площади лоджии, принимаемой с понижающим коэффициентом – 05 и/или балкона с понижающим коэффициентом – 0.3 и/или площади балкона, лоджии, веранд, террас в квартирах трехэтажных домов указана с коэффициентом – 1 (при их наличии) будет меньше или больше площади квартиры, указанной в п.1.1 Договора его цена, указанная в п. 5.1 подлежит изменению соответственно в меньшую или большую сторону.

В соответствии с п.п. 1.3 Акта стоимость объекта недвижимости с учетом площади объекта по результатам замеров при вводе в эксплуатацию составляет 3 132 300 руб.

В обоснование требований истец указывает о несоответствии условий договора, предусматривающего применение при расчете площади передаваемого ему объекта недвижимости к площади балкона понижающего коэффициента – 1, нормативным требованиям.

Возражая против исковых требований, представитель ответчика, указал, что Застройщик по условиям договора в абз. 3 п. 1.1. обязался построить объект недвижимости, передать Участнику долевого строительства по акту приема-передачи двухкомнатную 

<

адрес> (строительный) в Жилом доме, расположенную на 3 этаже, общей проектной площадью 59.32 кв.м. 

<

адрес> квартиры указана с учетом площади лоджии с коэффициентом 1. Исходя из п. 5.1. договора стороны договорились, что цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства по настоящему договору) составляет, с учетом п. 5.4. настоящего договора, 3 143 960 руб., подлежит изменению в случаях, указанных в п. 5.6. настоящего договора, в случае, если площадь квартиры согласно техническому паспорту органа технической инвентаризации с учетом площади балкона с коэффициентом - 1, будет меньше или больше площади квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора. Окончательная цена долевого строительства определяется как произведение стоимости одного квадратного метра квартиры на общую площадь квартиры согласно данных документа, выданного по результатам замеров, проведенных при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию с учетом площади балкона. 

Инструкция по учету жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ №, определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах РФ

Требования Инструкции, указанной истцом не являлись обязательными для сторон договора, учитывая положения ст.ст. 1, 421 ГК РФ о свободе договора положения п. 1.1 Договора, п. 5.6 Договора не противоречат законодательству, поскольку законодательством, действовавшими на момент заключения договора не было регламентировано с каким коэффициентом включается сторонами договора в проектную площадь. 

В отношении жилого многоквартирного дома по адресу: РФ, 

<

...>, были проведены кадастровые работы, в результате которых был подготовлен технический план здания с учетом всех помещений, расположенных в нем. Работы были проведены аттестованным кадастровым инженером, отвечающим требованиям ст. 29 Федерального закона № «О кадастровой деятельности». На основании подготовленного технического плана, сведения о размерах и площадях были внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Площадь жилого помещения определена в соответствии с требованиями пунктов 12-13 Приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения". Согласно пункту 3 Приложения 2 к вышеупомянутому приказу, значение площади здания, сооружения, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра.

В результате проведенных кадастровых работ, площадь квартиры, по адресу: РФ, 

<

...>, составляет 53.6 кв.м., что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН и расчеты по договору участия в долевом строительстве с истцом произведены верно, исходя из фактической площади помещения. Площадь балкона с коэффициентом 1 составляет 5,5 кв.м. 

<

адрес> квартиры, с учетом площади балкона с коэффициентом 1, составила 59.1 кв. м.

Расчеты по Договору производились в соответствии с п. 1.1., 5.1., 5.6. Договора именно на основании проектной площади, которая включала в себя площадь балкона и лоджии и по окончании строительства изменилась с 59.32 кв.м до 59.1 кв.м. При этом на создание балкона, который является конструктивным элементом объекта долевого строительства, застройщиком также понесены затраты. Относящийся к квартире ответчика балкон не мог быть передан участнику долевого строительства безвозмездно. Условия и порядок его оплаты урегулированы указанными выше положениями Договора.

Площадь квартиры с учетом площади балкона с коэффициентом 1 для расчетов между Застройщиком и Участником долевого строительства (по п. 5.6 Договора) рассчитана как (3143960:59.32) х 59.1 = 3132300, где 3143960 - стоимость квартиры согласно п. 5.1. договора; 59.32 - проектная площадь квартиры; 59.1 - площадь квартиры по результатам проведенных замеров. 

Подписав акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ с указанием окончательной площади и стоимости объекта недвижимости, истец выразила согласие с окончательной стоимостью и площадью квартиры. 

Оценив представленные доказательства, суд находит позицию истца необоснованной.

Частью 1 ст. 1 Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 4 указанного закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 5 указанного закона предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно статье 7 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

По смыслу приведенных положений законодательства свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Суд учитывает, что как установлено в судебном заседании не оспаривается сторонами по условиям заключенного сторонами договора (п.п. 1.1) согласовано, что площадь балкона определяется с понижающим коэффициентом – 0.3, но площадь балкона в квартирах трехэтажных домов определяется с коэффициентом – 1.

Квартира истца согласно приложению к договору располагается в трехэтажном доме.

Подписав договор, в силу которого участником долевого строительства оплачивается жилое помещение, площадь которого определена с учетом площади балконов /лоджий/ в квартире для домов такой этажности, с понижающим коэффициентом 1, истец тем самым согласился с данными условиями. 

Вопреки позиции истца судом не усматривается несоответствия указанного условия договора каким-либо положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ.

Суд отмечает, что данное условие не устанавливает и каких-либо дискриминационных положений для участника долевого строительства, а также необоснованных преимуществ для застройщика. 

Суд отмечает, что истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на приведенных выше условиях и принял от ответчика квартиру по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний. 

Поскольку в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, суд приходит к выводу, что права истца оспариваемыми положениями пункта 1.1 договора участия в долевом строительстве не нарушены. 

Доводы истца о несоответствии условия договора в части значения понижающего коэффициента положениям письмо Министерства регионального развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 33350- ИП/08, предусматривающим возможность подсчета площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас - 0,3; для веранд и холодных кладовых - 1,0, а также Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 37, не могут являться основанием для вывода о ничтожности условия договора.

При этом суд учитывает, что названные истцом акты регламентируют деятельность органов по проведению технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

В связи с чем, суд находит убедительными возражения ответчика о том, что указанный акт не является для сторон договора долевого участия обязательным к применению при определении условий договора, ограничивающий свободу сторон при согласовании условий договора.

Таким образом, поскольку позиция истца о применении при расчете понижающего коэффициента отличного от предусмотренного договором, признана судом необоснованной требования истца о взыскании с ответчика заявленной суммы в качестве излишне уплаченной суд находит не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования 

<

ФИО>1 к АО «ЛСР. Недвижимость-Урал» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья/подпись

Копия верна

Судья Н.А. Нецветаева

Помощник судьи: 

<

ФИО>4