УИД 74RS0046-01-2025-002333-14 Судья: Медведева И.С.

Дело № 11а-4791/2026 Дело № 2а-1680/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 марта 2026 года город Челябинск

Судебная коллегия по административным делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Магденко А.В.,

судей: Тропыневой Н.М., Мельниковой Е.В.,

при секретаре Старыгине А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области на решение Озерского городского суда Челябинской области от 10 декабря 2025 года по административному иску ФИО1 к администрации Озерского городского округа Челябинской области о признании незаконными отказов в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в утверждении схемы расположения земельного участка, в заключении договора аренды земельного участка, о возложении обязанностей,

заслушав доклад судьи Тропыневой Н.М. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения лиц, участвующих в деле,

установила:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации Озерского городского округа Челябинской области с требованием:

- признать незаконным отказ администрации Озёрского городского округа Челябинской области в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - нежилого здания, площадью 422,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, выраженный в письме от 23 июня 2025 года № 01-02-16/399,

- обязать администрацию Озёрского городского округа Челябинской области выдать ФИО1 разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - нежилого здания, площадью 422,7 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №,

- признать незаконным отказ администрации Озёрского городского округа Челябинской области в утверждения схемы расположения земельного участка с условным номером №/ЗУ1, площадью 0,0230 га, с видом разрешенного использования - сооружения для хранения транспортных средств, образуемого при разделе земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выраженный в письме от 26 августа 2025 года № 01-02-16/517,

- обязать администрацию Озёрского городского округа Челябинской области утвердить схему расположения земельного участка с условным номером №/ЗУ1, площадью 0,0230 га, с видом разрешенного использования - сооружения для хранения транспортных средств, образуемого при разделе земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №,

- признать незаконным отказ администрации Озёрского городского округа Челябинской области от заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №, без проведения торгов, выраженный в письме от 26 августа 2025 года № 01-02-16/518,

- обязать администрацию Озёрского городского округа Челябинской области заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №, без проведения торгов (л.д.6-10).

В обоснование административных исковых требований ФИО1 указал, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя Озёрского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области ФИО2 от 09 апреля 2025 года ему было передано арестованное и не реализованное в принудительном порядке имущество должника 

<

данные изъяты> - объект незавершенного строительства, площадью 163,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. На основании указанного постановления, акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 11 апреля 2025 года и постановления судебного пристава-исполнителя ФИО2 от 15 апреля 2025 года о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное на должника, 28 апреля 2025 года зарегистрировано право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства.

17 июня 2025 года ФИО1 обратился в администрацию Озерского городского округа и в структурные подразделения администрации с тремя заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №; о передаче ему в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером №; об утверждении схемы земельного участка с условным номером №:ЗУ1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, образованного при разделе земельного участка с кадастровым номером №. Письмами администрации Озерского городского округа Челябинской области от 23 июня 2025 года № 01-02-16/399, от 26 августа 2025 года № 01-02-16/518, от 26 августа 2025 года №01-02-16/517 в удовлетворении поданных заявлений ФИО1 отказано, с чем он не согласен, и это повлекло обращение в суд.

Протокольным определением Озёрского городского суда Челябинской области от 27 октября 2025 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ПГСК «Успех» (л.д.153).

Решением Озёрского городского суда Челябинской области от 10 декабря 2025 года, с учетом описки от 29 декабря 2025 года, административные исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области обратилось в Челябинский областной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года и статей 14–16.2 Федерального закона № 131-ФЗ от 06 октября 2003 года предоставление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, относится к полномочиям органов местного самоуправления. 17 июня 2025 года ФИО1 обратился в администрацию Озерского городского округа с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № и утверждении схемы его расположения для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером №. Администрация отказала в удовлетворении заявлений (письма от 26 августа 2025 года №01-02-16/517, №01-02-16/518), поскольку согласно статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), заключение договора аренды без торгов возможно только в строго определённых случаях (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). Земельный участок с кадастровым номером № уже предоставлялся ПГСК «Успех» для завершения строительства того же объекта, что исключает возможность предоставления в аренду без торгов (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ). Объект незавершённого строительства (готовность — 40%) приобретён ФИО1 по постановлению Озерского ГОСП ГУФССП России от 09 апреля 2025 (передача имущества должника взыскателю), что не даёт права на льготное предоставление участка. Дополнительными основаниями для отказа являлись: участок обременён договором аренды от 10 июля 2017 № 11698 (предоставлен ПГСК «Успех» по постановлению от 12.04.2017 № 900); ПГСК «Успех» не дала письменного согласия на раздел участка (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ); схема расположения участка не утверждена (пункт 16 статьи 11.10 ЗК РФ). Образование участка нарушает требования законодательства (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ). Суд первой инстанции ошибочно посчитал, что схема расположения участка лишь изображает границы, а не влечёт правовых последствий. Однако статьи 39.14 ЗК РФ чётко устанавливает порядок предоставления участка без торгов (7 этапов), а статья 39.16 ЗК РФ запрещает предоставлять участки без торгов лицам, не имеющим на это права. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 04 октября 2023 года (№ 33а-18549/2023) подтвердило, что возложение на ответчика обязанности по предварительному согласованию аренды необоснованно. На основании изложенного, считают, что действия администрации Озерского городского округа законны, права ФИО1 не нарушены.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец ФИО1, его представитель ФИО3 возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просили отказать в ее удовлетворении. Считает, решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении о времени и месте в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили.

Информация о дате, времени и месте слушания административного дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда (oblsud.chel.sudrf.ru) в разделе «Судебное делопроизводство».

Суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 306, статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом и неявившихся в судебное заседание.

Изучив письменные материалы административного дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме в порядке части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа …, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и возлагает на административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Как следует из материалов дела, 05 марта 2011 года между Управлением имущественных отношений администрации Озерского городского округа (арендодатель) и 

<

данные изъяты> (арендатор) был заключен договор № 8969о предоставлении земельного участка площадью 2 476 кв.м., в 

<

адрес>, сроком по 05 марта 2014 года в пользование на условиях аренды, для строительства 28 гаражей-стоянок личного автотранспорта.

11 апреля 2011 года сторонами подписано дополнительное соглашение.

Администрацией Озерского городского округа ПГСК «Успех» были выданы разрешения на строительство объектов капитального строительства, в том числе:

разрешение от 25 июля 2011 года № ги74309000-60 на строительство 24 гаражей-стоянок личного автотранспорта, расположенных по адресу: 

<

адрес>, сроком до 31 декабря 2013 года;

разрешение от 25 июля 2011 года № ги74309000-62 на строительство 4 гаражей-стоянок личного автотранспорта, расположенных по адресу: 

<

адрес>, сроком до 31 декабря 2013 года.

На основании заявления ПГСК «Успех» от 21 мая 2014 года и постановления администрации Озерского городского округа от 30 июня 2014 года № 1983 договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 05 марта 2011 № 8969 был расторгнут (соглашение о расторжении договора от 30 июня 2014 года).

На основании постановления администрации Озерского городского округа от 30 июня 2014 года № 1983, между Управлением имущественных отношений и 

<

данные изъяты>» был заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 08 июля 2014 года № 10533, сроком до 05 марта 2017 года.

На основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 08 июля 2014 года № 10533, разрешения на строительство от 08 июня 2012 года №ru43 09000-60, ПГСК «Успех» 28 июля 2015 года зарегистрировал в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество право собственности на объект незавершенного строительства (кадастровый номер №), площадью 949 кв.м., расположенный в границах многоконтурного земельного участка, с кадастровым номером № (свидетельство о государственной регистрации права от 29 июля 2015 года № 74-74/041-74/041/032/2015-20/1.

На основании постановления администрации Озерского городского округа от 12 апреля 2017 года № 900 многоконтурный земельный участок, с кадастровым номером №, ранее предоставленный по договору аренды от 08 июля 2014 года №10533, был возвращен арендодателю по акту приема-передачи земельного участка от 12 июля 2017 года, в связи с истечением срока действия договора аренды.

На основании пункта 2 указанного постановления от 12 апреля 2017 года № 900 между Управлением имущественных отношений и ПГСК «Успех» был заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 12 июля 2017 года №11698. В соответствии с условиями данного договора, арендатору был предоставлен однократно в аренду сроком на 3 года многоконтурный земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 2 476 кв.м, в 85 м на юго-восток от ориентира - АЗС, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Озерский городской округ, 

<

...>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (вид разрешенного использования земельного участка - сооружения для хранения транспортных средств).

22 августа 2018 года ПГСК «Успех» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 74-309-60-2011, согласно которому был введен в эксплуатацию объект недвижимости - 24 гаража-стоянки личного автотранспорта, площадью 2 416,1 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, в районе АЗС по ул.Челябинская, 49, в городе Озерске.

Из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № был образован объект недвижимости - нежилое здание (24 гаража-стоянки личного автотранспорта), с кадастровым номером №.

Поскольку договор аренды от 12 июля 2017 года №11698 был заключен по 12 апреля 2020 года, Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа 13 марта 2020 года направило в адрес ПГСК «Успех» уведомление за № 28-07-17/576 об окончании срока договора аренды с предложением обратиться в Управление имущественных отношений для подписания акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером №.

06 апреля 2020 года 

<

данные изъяты>» обратилось в Управление имущественных отношений с заявлением о переносе сроков сдачи в эксплуатацию объекта капитального строительства - гаражей-боксов, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером №, в районе АЗС по 

<

адрес>.

На основании указанного заявления специалистом отдела муниципального контроля Управления имущественных отношений был проведен осмотр земельного участка, с кадастровым номером №, составлен акт, схема и фототаблица.

Согласно акту осмотра земельного участка от 21 апреля 2020 года №24, в границах многоконтурного земельного участка, с кадастровым номером №, расположены два объекта недвижимости:

- нежилое здание - 24 гаража-стоянки личного автотранспорта, с кадастровым номером № (ранее присвоенный кадастровый номер №), площадью застройки 2 416,1 кв.м, в здании которого образованы гаражные боксы. Право собственности на 17 гаражных боксов зарегистрировано в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество группой граждан;

- объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью застройки 163,2 кв.м, степенью готовности 40%, право собственности на который, согласно выписке из ЕГРН от 04 декабря 2020 года № 99/2020/36410841, зарегистрировано 

<

данные изъяты> 31 марта 2020 года.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15 августа 2023 года по делу № А74-54002/2020 Управлению имущественных отношений администрации Озерского городского округа отказано в удовлетворении административного иска к 

<

данные изъяты> об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью застройки 163,2 кв.м., степенью готовности 40 %, расположенного по адресу: Челябинская область, город Озерск, в районе АЗС по улице Челябинская, 49 (л.д.16-18).

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда Челябинской области от 20 октября 2023 года по делу №А76-54002/2020 решение суда первой инстанции от 15 августа 2023 года оставлено без изменения (л.д. 19-21).

В рамках дела №А76-54002/2020 судом была назначена и проведена судебная экспертиза, согласно выводам которой, степень готовности объекта с кадастровым номером №, площадью застройки 163,2 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, город Озерск, в районе АЗС по улице Челябинская, 49, на момент осмотра 17 апреля 2020 года составляет 89%, на момент осмотра 21 сентября 2022 года составляет 96%; исследуемый объект в целом соответствует представленной проектной документации; исследуемый объект соответствует современным градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарным правилам и нормам, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом эксперт пришел к выводу о том, что основные виды работ, кроме пункта «прочие работы», которые составляют 4 %, выполнены.

В судебном заседании административный истец указал, что на момент рассмотрения дела все работы на спорном объеме, выполнены, он готов к эксплуатации.

Постановлением ведущего судебного пристава-исполнителя Озёрского ГОСП УФССП России по Челябинской области ФИО2 от 09 апреля 2025 года ФИО1 передано арестованное и не реализованное в принудительном порядке имущество должника 

<

данные изъяты> - объект незавершенного строительства, площадью 163,2 квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № (л.д. 11).

15 апреля 2025 года ведущим судебным приставом-исполнителем Озёрского ГОСП УФССП России по Челябинской области ФИО2 вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество должника (л.д.13).

21 апреля 2025 года ФИО1 нереализованное имущество передано по Акту (л.д. 12).

Согласно выписке из ЕГРН, ФИО1, с 28 апреля 2025 года по настоящее время является собственником объекта незавершенного строительства, площадью застройки 163,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № (л.д. 14-15).

17 июня 2025 года ФИО1 обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации Озёрского городского округа Челябинской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - нежилого здания, площадью 422,7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № (л.д. 83-85).

Письмом администрации Озерского городского округа Челябинской области от 23 июня 2025 года № 01-02-16/399 ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, со ссылкой на пункты 1, 3, 4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (л.д. 86).

17 июня 2025 года ФИО1 обратился в Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области с заявлением о передаче ему в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером № (л.д.108-110).

Письмом администрации Озерского городского округа Челябинской области от 26 августа 2025 года № 01-02-16/518 ФИО1 отказано в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, со ссылкой на пункт 5 статьи 39.6, подпункты 1, 2 статьи 39.16 ЗК РФ (л.д. 111-113).

17 июня 2025 года ФИО1 обратился в администрацию Озерского городского округа Челябинской области с заявлением об утверждении схемы земельного участка с условным номером №:ЗУ1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, образованного при разделе земельного участка с кадастровым номером № (л.д.114-115).

Письмом администрации Озерского городского округа Челябинской области от 26 августа 2025 года № 01-02-16/517 ФИО1 отказано в утверждении схемы расположения земельного участка с условным номером №:ЗУ1, площадью 0,0230 га, с видом разрешенного использования - сооружения для хранения транспортных средств, образуемого при разделе земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, со ссылкой на пункт 6 статьи 11.9, подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10, статью 39.15, подпункты 1, 14 статьи 39.16 ЗК РФ (л.д. 115-119).

Не согласившись с принятыми решениями администрации Озерского городского округа Челябинской области ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании принятых решений и возложении обязанности устранить данные нарушения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, с учетом вступившего в законную силу судебного акта, которым установлено, что на спорном объекте строительные работы фактически завершены, оснований для отказа административному истцу как в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, так и в предоставлении участка в аренду без проведения торгов, не имеется. Кроме того, поскольку судебным актом в изъятии объекта недвижимости у первоначального правообладателя было отказано, суд пришел к выводу о том, что у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации применительно к положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, которые направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания незаконным отказа администрации Озерского городского округа Челябинской области в утверждения схемы расположения земельного участка с условным номером №/ЗУ1, суд первой инстанции указал, что поскольку изначально предоставленный ПГСК «Успех» в аренду для завершения строительства объекта земельный участок находился в той же территориальной зоне, и данное обстоятельство не препятствовало предоставлению земельного участка правопредшественнику административного истца, у администрации отсутствовали основания для принятия оспариваемого решения.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает на основании следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и решения Арбитражного суда Челябинской области от 15 августа 2023 года об отказе в изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, и не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов и судом ему было отказано, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности принятого решения судом первой инстанции в части признания незаконным отказ администрации Озёрского городского округа Челябинской области от заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №, без проведения торгов, выраженный в письме от 26 августа 2025 года № 01-02-16/518.

Согласно части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы (в числе прочих) следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1); градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории (пункт 2); разрешение на строительство (пункт 3); акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора (пункт 4)); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (пункт 5); документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (пункт 6); документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии (пункт 7)); схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта (пункт 8); заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 данного Кодекса (пункт 9).

В силу подпункта 7 пункта 3 статьи 55 ГрК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим акт о подключении (технологическом присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией).

Как было указанно судом первой инстанции, в рамках дела №А76-54002/2020 судом была назначена и проведена судебная экспертиза, согласно выводам которой, степень готовности объекта с кадастровым номером №, площадью застройки 163,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на момент осмотра 17 апреля 2020 года составляет 89%, на момент осмотра 21 сентября 2022 года составляет 96%; исследуемый объект в целом соответствует представленной проектной документации; исследуемый объект соответствует современным градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарным правилам и нормам, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом эксперт пришел к выводу о том, что основные виды работ, кроме пункта «прочие работы», которые составляют 4 %, выполнены.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа администрацией в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - нежилого здания, площадью 422,7 квадратных метров, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

В силу пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно статье 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренный пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 8 статьи 39.29 ЗК РФ по результатам рассмотрения заявления о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности уполномоченный орган совершает одно из следующих действий: 1) принимает решение об утверждении схемы расположения земельного участка и направляет это решение с приложением указанной схемы заявителю; 2) направляет заявителю согласие на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; 3) принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи.

В силу подпункта 11 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам является основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Основанием для принятия отказа администрацией Озёрского городского округа Челябинской области в утверждения схемы расположения земельного участка с условным номером №/ЗУ1, выраженный в письме от 26 августа 2025 года № 01-02-16/517, послужил факт отсутствия согласия 

<

данные изъяты>».

Вместе с тем, согласно нормам действующего законодательства предусмотрено получение согласия на образование земельного участка действующих арендаторов земельного участка.

Как было установлено по делу, договор аренды от 12 июля 2017 года № 11698 имел срок действия до 12 апреля 2020 года. Пунктом 2.2 договора стороны определили, что по истечении срока аренды, договор прекращает свое действие. Таким образом, 12 апреля 2020 года действие договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 12 июля 2017 года № 11698 было прекращено.

После истечения срока действия договора аренды от 12 июля 2017 года № 11698 

<

данные изъяты> в администрацию Озерского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, с кадастровым номером №, не обращался.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Озерске, утв. решением Собрания депутатов Озерского городского округа №183 от 31 октября 2012 года, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне П-4, то есть зоне производственно-коммунальных объектов IV-V класса вредности, в которой вид разрешенного использования «сооружения для хранения транспортных средств», отсутствует.

Вместе с тем, изначально предоставленный 

<

данные изъяты> в аренду для завершения строительства объекта земельный участок находился в той же территориальной зоне, и данное обстоятельство не препятствовало предоставлению земельного участка правопредшественнику административного истца.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа администрацией в утверждении схемы расположения земельного участка с условным номером №/ЗУ1, площадью 0,0230 га, с видом разрешенного использования - сооружения для хранения транспортных средств, образуемого при разделе земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выраженный в письме от 26 августа 2025 года № 01-02-16/517.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела по существу правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, влекущих безусловную отмену состоявшегося по делу решения, допущено не было. Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Озёрского городского суда Челябинской области от 10 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области – без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи