РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2020 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве С.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-365/2020 по административному исковому заявлению ООО «Авиакор-Аэропорт» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Авиакор-Аэропорт» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6 952 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования производственные предприятия, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.03.2019 года в размере 5 439 829 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилых зданий, расположенных на указанном земельном участке. У ООО «Авиакор-Аэропорт» в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеется исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду. Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы или выкупной стоимости. 

К настоящему административному исковому заявлению представлен отчет об оценке № №, подготовленный ООО «ЭКСО-Самара», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки составляет 5 439 829 рублей.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка было отклонено. 

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке, просит административный иск удовлетворить.

Представитель административного истца по доверенности от 13.11.2019 года № № ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, просила административное исковое заявление удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации муниципального района Волжский Самарской области, администрации пгт.Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области, ООО «ЭКСО-Самара» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель муниципального района Волжский Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие, 

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 6 952 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования производственные предприятия, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 10.12.2019 года.

Административный истец является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами №, №, расположенных на указанном земельном участке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.02.2020 года, от 18.02.2020 года, свидетельствами о государственной регистрации права от 08.02.2001 года. 

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 13.03.2019 года и составляет 7 841 925 рублей 52 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 06.12.2019 года. 

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендной платы или выкупной цены.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 18.10.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Решением Комиссии от 15.11.2019 года № № заявление отклонено, поскольку в результате анализа представленных документов выявлено следующее:

В соответствии с п.11 ФСО № 7 оценщик должен провести анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Анализ фактических данных по сегменту рынка объекта оценки отсутствует. По всем видам использования (сегмент рынка – все земельные участки Самарской области) оценщик взял только 5 аналогов. Интервалы значений факторов стоимости в отчете также отсутствуют, приведены только значения корректировок. Нарушен п.11 ФСО № 7.

В соответствии с п.11 ФСО № 7 оценщик должен привести основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Указанная информация в отчете отсутствует – нарушен п.11 ФСО № 7.

В соответствии с п.22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно бать обосновано в отчете об оценке. Правила отбора аналогов отсутствуют, объем доступных данных также не описан. Нарушен п.22 ФСО № 7.

16.12.2019 года ООО «Авиакор-Аэропорт» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО «Авиакор-Аэропорт» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке ООО «ЭКСО-Самара» № №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составляет 5 439 829 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу части 1 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 13.03.2019 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «ЭКСО-Самара» ФИО1, пояснил, что считает, замечания Комиссии необоснованными по следующим причинам. Применительно к данной оценке сегментом рынка не могут являться все земельные участки Самарской области. В данном случае сегмент рынка определяется прежде всего исходя из: предполагаемого использования результатов оценки, категории земельного участка и вида его разрешенного использования, функционального (целевого) использования земельного участка на дату оценки, местоположения и площади. Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка приведен в главе 7 отчета об оценке. В анализе особо отмечается, что согласно п.20 ФСО № 7, рыночная стоимость земельного участка для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемых объектов. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Также в анализе указано, что разрешенным использованием оцениваемого земельного участка является «Производственные здания» (текст выписки из ЕГРН), а фактическим использованием оцениваемого земельного участка является обеспечение функционирования посадочной площадки аэродрома «Авиакор». Изложенное позволяет утверждать, что для оцениваемого земельного участка такие категории, как например, «земли сельхозназначения» или «земли лесного фонда», или «земли водного фонда», не могут рассматриваться в качестве составляющих сегмента рынка. По видам разрешенного использования также исключатся из рассмотрения многие объекты, относящиеся к указанному в заключении сегменту «все земельные участки Самарской области». В п.8.1 отчета об оценки обоснованы четыре критерия, как определяющие сегмент рынка для объекта оценки – категорию земель, местоположение, площадь, отсутствие строение. Также сказано, что за статистически значимый период до даты оценки была найдена информация всего о восьми предложениях, которые могут рассматриваться как применимые для данной оценки. Из них оценщиком было выбрано пять объектов-аналогов, исходя из принципа достаточности. По второму замечанию Комиссии пояснил, что в п.8.2 отчета об оценке оценщиком сделан вывод о том, что на дату оценки и в течение статистически значимого периода до этой даты рынок незастроенных земельных участков, сопоставимых по местоположению, функциональному назначению и размеру площади с оцениваемым участком может быть охарактеризован как неактивный в силу как незначительного количества предложений, так и значительного срока экспозиции, превышающего полугодовой период. По третьему замечанию пояснил, что ни в одном из стандартов оценки нет четкой артикуляции того, что понимается под правилами отбора аналогов. Правила отбора аналогов, которыми руководствовался оценщик, приведены в п.8.1 и п.9.3 отчета, из содержания которых ясно следует, на основании какой информации и каких критериев были выбраны для расчетов используемые аналоги. Объем доступных данных описан в п.8.1 отчета об оценке.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке ООО «ЭКСО-Самара», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 13.03.2019 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 13.03.2019 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 16.12.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 18.10.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Авиакор-Аэропорт» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6 952 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования производственные предприятия, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.03.2019 года в размере 5 439 829 рублей.

Датой подачи в суд административного иска считать 16.12.2019 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 18.10.2019 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 06.03.2020 года.

Председательствующий М.А.Панкова