Мотивированное 

решение

 суда изготовлено 06.11.2024

Гражданское дело № 2-3456/2024

66RS0006-01-2024-002014-74

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 октября 2024 года г. Екатеринбург 

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего Шевелевой А.В.,

при помощнике судьи Адельмурзиной А.И., 

с участием истца, представителя истца и представителя третьего лица, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 (ТоргА.) А. А.вне, «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении обременения в виде ипотеки, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, прекращении обременения в виде ипотеки.

В обоснование исковых требований указано, что 20.04.2021 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры 

<

 адрес >. Стоимость квартиры составила 7140000 руб., из которых сумма в размере 1071000 руб., согласно п. 4.2 договора, выплачена ответчиком наличными денежными средствами, а оставшаяся часть в размере 6069000 руб. – за счет заемных денежных средств по кредитному договору 

<

 № > от 20.04.2021, заключенному между ФИО3 и АО «Азиатско-Тихоокеанский банк» на срок 300 месяцев (договор ипотеки). Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН квартира считается находящейся в залоге (ипотеке) у банка, поскольку банк предоставил покупателю кредит на приобретение недвижимости. Однако между сторонами в действительности существовала другая договоренность, а данный договор был заключен для вида, чтоб прикрыть реальную сделку ипотеки, чтоб получить заемные (кредитные) денежные средства под залог данной квартиры в размере 6069000 руб., то есть как способ обналичить данные денежные средства. Ответчик уверяла истца, что ей необходимы наличные денежные средства на небольшой промежуток времени, чтоб запустить свой собственный бизнес, который должен был давать стабильную прибыль. Ответчик намеревалась самостоятельно погасить долг в банке в кратчайшие сроки, после чего обещала переоформить квартиру обратно на истца. В действительности истец не получала от ответчика первоначального взноса в размере 1071000 руб., о чем ею была выдана собственноручно написанная расписка о том, что подтверждает, что денежные средства в качестве первоначального взноса не передавала, в случае расторжения договора купли-продажи материальных претензий к истцу не имеет. Также, вопреки условиям договора, истец никуда из своей квартиры не выезжала, ключи от квартиры ответчику не передавала, по сей день проживает в квартире, которая является ее единственным жильем. Ответчик в квартиру не заезжала, в ней не проживает и не проживала никогда. Истец самостоятельно на протяжении всего времени оплачивает коммунальные услуги и содержание жилья. Реализуя ранее достигнутую договоренность, 27.04.2021 после получения кредитных денежных средств в размере 6069000 руб. истец передала данные денежные средства ответчику, на что ответчик выдала истцу собственноручно изготовленную расписку на эту сумму, при этом также был заключен договор займа на эту сумму, который ответчик обязалась возвратить 31.12.2021. Денежные средства ответчик истцу не возвратила, кредит не погашала, ввиду чего истец поняла, что ответчик не имеет намерения возвращать ей деньги. 

В исковом заявлении истец просит признать договор купли-продажи от 20.04.2021 объекта недвижимости – квартиры 

<

 адрес > (кадастровый 

<

 № >) с использованием кредитных денежных средств недействительным, применить последствия недействительности сделки, а именно: признать право собственности на спорную квартиру за истцом, обременение в виде ипотеки прекратить. 

В судебном заседании истец и представитель истца исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме, подтвердили обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, полагали, что сделка обладает признаками мнимой и притворной сделки. 

Представитель третьего лица СПАО «Ингосстрах» возражал относительно удовлетворения исковых требований, поддержал доводы письменных возражений на исковое заявление, полагал, что истец, заявляя данные требования, действует недобросовестно, удовлетворение исковых требований в виде прекращения ипотеки повлечет нарушение прав банка, признание сделки недействительной не будет признано страховым случаем в рамках договора страхования. 

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Ответчиком Торгановой (ранее ФИО2) А.А. в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором фактически заявленные требования ответчик не оспаривает, подтверждает обстоятельства, изложенные истцом в исковом заявлении. 

Представителем «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) ранее в материалы дела представлены возражения, в которых просит в удовлетворении иска отказать, полагая, что действия истца и ответчика являются злоупотреблением правом, при этом банк является добросовестным залогодержателем по смыслу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, ипотека была зарегистрирована в обеспечение кредитного договора, который является действительной сделкой. 

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке. 

Заслушав истца, представителя истца и представителя третьего лица, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом.

Из материалов дела следует, что 20.04.2021 между истцом ФИО5 (в настоящее время - ФИО6) и ответчиком ФИО3 (в настоящее время – ФИО4) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, в соответствии с которым истец (продавец) продал, а ответчик (покупатель) купил в собственность квартиру по адресу: 

<

 адрес > (кадастровый 

<

 № >). 

Пунктом 2 договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет 7140000 руб. 

Согласно п. 4 договора стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта: денежная сумма в размере 1071000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств (п. 4.1); оплата суммы в размере 6069000 руб. производится посредством аккредитива; покупатель ФИО3 в день подписания настоящего договора открывает безотзывный, покрытый аккредитив в АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» в размере 6069000 руб. в пользу продавца – ФИО5 сроком на 60 календарных дней (п. 4.2). Кредитные денежные средства в размере 6069000 руб. предоставляются на основании кредитного договора 

<

 № > от 20.04.2021, заключенного между АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» и ФИО3 

Из условий кредитного договора 

<

 № > от 20.04.2021, заключенного между АО «Азиатско-Тихоокеанский Банк» и ФИО3, следует, что обеспечением исполнения обязательств по договору является залог в пользу банка недвижимого имущества – квартиры по адресу: 

<

 адрес > (кадастровый 

<

 № >) стоимостью 7140000 руб. Согласно сведениям ЕГРН 22.04.2021 в отношении указанного объекта недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу «Азиатско-Тихоокеанский банк» (АО). 

Материалами дела подтверждается факт получения истцом 27.04.2021 в счет стоимости квартиры кредитных денежных средств в размере 6069000 руб. (расходный кассовый ордер 

<

 № > от 27.04.2021). 

При этом, как указывает истец ФИО1 и не оспаривает ответчик ФИО7, между ними в действительности существовала другая договоренность, а договор купли-продажи был заключен лишь для вида, чтоб прикрыть реальную сделку, чтоб получить заемные (кредитные) денежные средства под залог данной квартиры в размере 6069000 руб.

Указанные доводы истца подтверждаются заключением между сторонами договора займа денежных средств от 27.04.2021, который приобщен к материалам дела (том 1 л.д. 135), а также распиской, данной ФИО8 27.04.2021, оригинал которой также приобщен к материалам дела (том 1 л.д. 136). Указанные документы датированы 27.04.2021, то есть в день получения истцом кредитных денежных средств в размере 6069000 руб. Из указанных документов следует, что истец передала в собственность ответчика деньги в сумме 6069000 руб., а ответчик приняла на себя обязательство возвратить заем и уплатить проценты за пользование займом; п. 2.1 договора установлен срок возврата займа – не позднее 31.12.2021. 

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Для признания сделки недействительной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо установить, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделки данного вида.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами (пункт 87). Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 88).

В ходе рассмотрения дела нашли свое подтверждение доводы истца о том, что после заключения договора купли-продажи квартиры она продолжила проживать в спорной квартире, что никем по делу не оспаривается, продолжает нести расходы на ее содержание, оплату коммунальных услуг, чем подтверждается, что намерения продать квартиру ответчику у истца не имелась, ее реальной целью было предоставить ответчику денежные средства в долг, что и было ею сделано путем заключения договора займа от 27.04.2021 после получения кредитных денежных средств в размере 6069000 руб. Совершение же ответчиком ФИО9 каких-либо юридически значимых действий в отношении спорной квартиры, из которых бы следовало, что она позиционирует себя как собственник данного жилого помещения, ничем не подтверждено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сторонами был заключен договор займа от 27.04.2021, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен с целью прикрыть другую сделку – договор займа денежных средств, а, следовательно, подлежит признанию недействительным с применением последствий, а именно: с указанием о том, что договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 20.04.2021, является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора займа от 27.04.2021, а также с указанием о том, что решение суда с момента вступления в законную силу является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 (ТоргА.) А.А. на спорную квартиру и восстановления записи о праве собственности ФИО10 

Разрешая исковые требования о прекращении ипотеки, оснований для их удовлетворения суд не усматривает.

В силу п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как следует из материалов дела, при заключении кредитного договора с обеспечением обязательств залогом (ипотекой), ответчик ФИО9 по сведениям ЕГРН являлась единоличным собственником спорной квартиры (право собственности зарегистрировано 22.04.2021), ввиду чего основания сомневаться в наличии у залогодателя прав в отношении предмета залога у банка отсутствовали.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Учитывая вышеизложенное, требования о прекращении ипотеки удовлетворению не подлежат в силу добросовестности залогодержателя при его заключении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», в силу пункта 2 статьи 335 ГК РФ, если вещь выбыла из владения собственника по его воле и была передана в залог добросовестному залогодержателю, залог сохраняется и обременяет права собственника вещи. Такой добросовестный залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога.

Вместе с тем, собственник вещи не несет дополнительных обязательств, предусмотренных договором залога. В частности, на него не распространяются условие о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, обязанность предоставления дополнительного обеспечения при недостаточности суммы, вырученной при обращении взыскания на предмет залога, обязанность замены предмета залога, страхования (пункт 3 статьи 308 ГК РФ).

Таким образом, переход права собственности на заложенное имущество к ФИО1 после признания договора купли-продажи притворной сделкой обременение в виде ипотеки не прекращает.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом результата рассмотрения дела с ответчика ФИО7 в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 43600 руб., несение которых подтверждается материалами дела. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 20.04.2021, заключенный между ФИО11 и ФИО2 (ТоргА.) А. А.вной. 

Применить последствия недействительности сделки, указав, что договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 20.04.2021, является притворной сделкой, направленной на прикрытие отношений из договора займа от 27.04.2021. 

Решение суда с момента вступления в законную силу является основанием для аннулирования в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 (ТоргА.) А. А.вны на квартиру по адресу: 

<

 адрес > (кадастровый 

<

 № >) и восстановления записи о праве собственности ФИО10.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ТоргА. А. А.вны, 

<

 дд.мм.гггг > года рождения (паспорт 

<

 № > от 17.06.2021) в пользу ФИО1, 

<

 дд.мм.гггг > года рождения (паспорт 

<

 № > от 01.07.2021) расходы на оплату государственной пошлины в размере 43600 рублей. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга. 

Судья А.В. Шевелева