Дело № 2-2900/2023

УИД 86RS0007-01-2023-003342-80

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 октября 2023 года город Нефтеюганск

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего судьи

ФИО1

при секретаре судебного заседания

ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации города Нефтеюганска, Департаменту муниципального имущества администрации города Нефтеюганска об истребовании недвижимого имущества из незаконного владения,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации города Нефтеюганска, Департаменту муниципального имущества администрации города Нефтеюганска, в котором просит признать право общедолевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: (адрес), на нежилое помещение в подвале данного многоквартирного дома, общей площадью 82,6 кв.м., признать недействительным и прекратить право собственности муниципального образования город Нефтеюганск на нежилое помещение в подвале многоквартирного дома №, расположенного по адресу: (адрес), общей площадью 82,6 кв.м., зарегистрированное за муниципальным образованием город Нефтеюганск.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес) (доля в праве 2/3). Многоквартирный дом №, расположенный в 14 микрорайоне города Нефтеюганска находится в управлении общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания . В июне 2023 года истец узнала о том, что между Департаментом муниципального имущества администрации города Нефтеюганска и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания возник спор относительно собственника подвального помещения в многоквартирном доме №, расположенного в (адрес), в котором расположен сервисный центр по ремонту компьютерной техники. От управляющей организации истцу стало известно о том, что право собственности Департамент муниципального имущества администрации города Нефтеюганска подтверждает данными из Росреестра, согласно которым нежилое помещение, площадью 82,6 кв.м. в подвале дома с (дата) является собственностью муниципального образования город Нефтеюганск. Став собственником жилого помещения, истец в силу закона стала участником долевой собственности на имущество многоквартирного дома, в том числе на подвальное помещение. Вместе с тем, каких-либо решений всеми собственниками дома №, расположенного в (адрес) о передачи части подвального помещения в нём, являющегося спорным имуществом, не принималось. В соответствии с техническим паспортом на многоквартирный дом, дом введён в эксплуатацию в 1995 году. В этом же году произошла первая приватизация жилого помещения, в связи с чем, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Истец просит дело рассмотреть в её отсутствие, иск поддерживает.

Администрация города Нефтеюганска просит дело рассмотреть в отсутствие своего представителя, принять решение на усмотрение суда.

Департамент муниципального имущества администрации города Нефтеюганска просит дело рассмотреть в отсутствие своего представителя, с иском не согласны по основаниям, указанным в письменных возражениях. 

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Сибирский дом» просит дело рассмотреть в отсутствие своего представителя, иск поддерживает.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 в судебное заседание не явился по неуважительной причине, извещён надлежащим образом. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с (дата) ФИО3 является собственником 2/3 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес).

Управление многоквартирным домом (адрес) осуществляет общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания .

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, с (дата) муниципальное образование город Нефтеюганск является правообладателем нежилого помещения, кадастровый №, площадью 82,6 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома (адрес). 

Из акта визуального осмотра нежилого помещения, площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: (адрес) от (дата) следует, что в подвальном помещении расположено несколько отдельных нежилых помещений, в которых расположены инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно акту технического осмотра помещения, оборудованного под сервисный центр по ремонту компьютерной техники, расположенного по адресу: (адрес) от (дата), сервисный центр расположен в подвальном помещении многоквартирного дома (адрес) первого подъезда. Доступ в подвальное помещение, вход в которое расположен с торца дома со стороны 1 подъезда многоквартирного дома (адрес) также является входом в сервисный центр. Доступ в подвал возможен только при его предоставлении представителем сервисного центра, а именно индивидуальным предпринимателем ФИО4 Дополнительной возможности попадания в данное подвальное помещение у представителей управляющей организации нет. Проход в остальную часть подвального помещения по первому подъезду, где расположены тепловой узел и узел учёта холодного водоснабжения и остальные инженерные сети и оборудование (розливы холодного, горячего водоснабжения и отопления; запорные арматуры на вводах, в тепловом узле и на стояках; канализационные трубопроводы) относящееся к общему имуществу для функционирования коммунальных систем всего дома, происходит через сервисный центр. Также и в части подвального помещения, в котором расположен сервисный центр имеются инженерные сети и оборудование необходимые для функционирования коммунальных систем всего дома, а именно розливы холодного, горячего водоснабжения и отопления, запорные арматуры на стояках, канализационные трубопроводы, которые проходят вдоль наружной стены и над потолком помещения сервисного центра. Помещение сервисного центра, расположенное в подвальном помещении отвечает всем признакам технического подвала, так как оно не обособлено (инженерные сети не вынесены за пределы данного помещения). В подвальном помещении инженерные сети отопления, горячего и холодного водоснабжения и водоотведения и оборудование (запорные арматуры, находящиеся на данных сетях) в исправном/работоспособном состоянии.

Из технического паспорта на жилой дом №, расположенный в (адрес) следует, что дом 1995 года постройки.

(дата) между администрацией города Нефтеюганска и М. заключен договор передачи и продажи квартиры в доме государственного, муниципального жилого фонда в собственность гражданина (граждан) №, согласно которому последние приобрели в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: (адрес).

Истец, ссылаясь на то, что спорное нежилое помещение не может находиться в исключительной собственности муниципального образования, обратилась в суд с исковым заявлением.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как указано в подпункте «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В Определении № 489-О-О от 19 мая 2009 года Конституционный Суд Российской Федерации указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Состав общего имущества определён в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491. Согласно указанному акту нежилые помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме - технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Таким образом, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым к вопросу об отнесении помещений к общему имуществу дома, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР № 1541-1 от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей доле собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Правовой режим подвальных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Судом установлено, что спорное помещение расположено в подвале многоквартирного дома и не являлось самостоятельным нежилым помещением, при этом, жилое помещение в данном доме было передано гражданам в собственность в мае 1995 года, то есть задолго до регистрации муниципальной собственности на спорное помещение.

Таким образом, суд приходит к выводу, что после приватизации в многоквартирном доме первого жилого помещения произошло изменение режима собственности на помещение подвала с единоличной собственности муниципального образования на общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, поэтому администрация города была не вправе распоряжаться спорным помещением, не учтённым до этого в качестве самостоятельного нежилого помещения.

Поскольку помещение, которое принадлежало на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, не могло быть передано в муниципальную собственность, соответствующие решения являются ничтожными и никаких правовых последствий не влекут. Следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на указанное помещение после принятия указанных решений не прекратилось, сохранилось до настоящего времени и должно быть признано решением суда.

Как было отмечено выше, указанное право возникло в момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, существует объективно и может быть прекращено лишь по основаниям, предусмотренным в законе. Оно продолжает существовать независимо от того, какие решения принимаются органами, не уполномоченными на распоряжение указанным правом, и какие сделки совершаются в отношении этого имущества третьими лицами.

Поскольку такие решения являются незаконными, прекращение права общей собственности они не влекут. Следовательно, оспаривание таких решений не является обязательным предварительным условием для удовлетворения заявленных требований.

Следует также отметить, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что регистрация права собственности на спорное помещение за муниципалитетом, осуществлена администрацией города без законных на то оснований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Прекратить право собственности муниципального образования город Нефтеюганск на нежилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), площадью 82,6 кв.м., кадастровый №.

Признать нежилое помещение, расположенное по адресу: (адрес), площадью 82,6 кв.м., кадастровый № общедомовым имуществом собственников помещений указанного многоквартирного дома.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с подачей апелляционной жалобы через Нефтеюганский районный суд.

Судья: подпись