РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2020 года г. Зеленогорск 

Зеленогорский городской суд Красноярского края в составе: 

председательствующего Доронина С.В., 

при секретаре Федоровой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 с требованием признать предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка от 30.07.2020 г. недействительным, применить последствия недействительности сделки, взыскав с ответчицы в пользу ФИО1 уплаченный задаток в размере 200000 руб.

Свои требования истец мотивирует тем, что 30.07.2020 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу г. Зеленогорск 

<

адрес>, площадью 90.4 кв.м., расположенной на земельном участке общей площадью 1017 (+\- 11) кв.м. Согласно данному договору истицей оплачен задаток в размере 200000 руб., о чем составлена соответствующая расписка.

В свою очередь, в п. 6 указанного договора было указано на отсутствие лиц, состоящих на регистрационном учете в указанной квартире, хотя согласно выписке из домовой книги от 27.08.2020 г. в ней с 1994 г. продолжает состоять на учете другое лицо.

Кроме того, фактическая площадь квартиры визуально была больше, чем указано в правоустанавливающих документах. Представитель ответчика при этом пояснил, что в результате реконструкции к квартире были пристроены иные помещения, и если истцу надо, то все необходимые данные будут внесены в государственный реестр недвижимости.

Поскольку истица была заинтересована в надлежащем оформлении сделки купли-продажи, то она обратилась к ответчику с просьбой предоставить ей необходимую информацию по квартире и земельному участку. 01.09.2020 г. представителем ответчика документы были истице предоставлены. Из представленных документов истица узнала, что жилой дом по 

<

адрес> г. Зеленогорска в 2018 г. был подвергнут реконструкции, в результате которой площадь жилого дома изменена, и объект после реконструкции не зарегистрирован. Также, на земельном участке имеются иные объекты, которые в предварительном договоре не указаны.

Тем самым истица считает, что при заключении предварительного договора от 30.07.2020 г. были допущены нарушения законодательства, что в силу ст. 168 ГК РФ делает ее недействительной.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала, пояснить суду правовые основания для признания сделки недействительной отказалась, указала, что заблуждалась при совершении сделки относительно объекта сделки и его характеристик. 

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности от 06.11.2020 г., в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что истица дважды вместе с супругом осматривала квартиру, расположенную в 2-х квартирном доме по 

<

адрес> г. Зеленогорска. Она убедилась в наличии пристройки к квартире, которая была сделана в результате согласованной реконструкции, на которую имеются все разрешительные документы. Также осмотрела наличие других вспомогательных построек на земельном участке (бани, гаража и т.д.). Для ознакомления ей были предоставлены все документы на квартиру и земельный участок. Также было предложено, при необходимости, произвести регистрацию всех изменений объекта при реконструкции при совершении сделки купли-продажи квартиры и земельного участка. Она при этом пояснила, что регистрация ей не нужна, поскольку увеличение официальной площади приведет к повышению коммунальных расходов. Также добровольно она подписала предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка, а также передала задаток в размере 200000 руб. Согласно договору основная сделка должна была быть совершена 04.09.2020 г., но истица отказалась от сделки. Позднее он узнал, что истица (ее супруг) совершил сделку купли-продажи другого жилого дома по цене ниже, чем по спорному договору. Считает, что иск о порочности договра обусловлен стремлением вернуть оплаченный задаток, поскольку согласно договору он должен остаться у ответчицы. 

Выслушав объяснение сторон, заслушав свидетелей, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 названной статьи).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 указанной статьи).

Из содержания приведенных норм следует, что предварительный и основой договор являются разными договорами. При этом стороны по соглашению между собой с учетом положений пункта 1 статьи 421 ГК не лишены возможности установить условия основного договора, отличающиеся от указанных в предварительном договоре.

Как установлено п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3 ст. 178 ГК РФ).

Как установлено судом, 30.07.2020 г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и земельного участка (л.д. 10), согласно которому стороны договорились, что ответчик обязуется продать истцу квартиру, расположенную по адресу: Красноярский край г. Зеленогорск 

<

адрес>, общей площадью 90.4 кв.м., а также земельный участок, расположенный по указанному адресу, общей площадью 1017(=/-11) кв.м. Стоимость объектов продажи определена в размере 7 млн.руб., из которых стоимость квартиры – 6870 тыс.руб., земельного участка – 130 тыс.руб.

Стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 04.09.2020 г.

Право собственности ответчика на продаваемые объекты зарегистрировано в установленном порядке на основании договоров купли-продажи от 13.02.2020 г.

Согласно условиям договора, с разъяснением положений ст. 380, 381 ГК РФ, а также с составлением соответствующей расписки от 30.07.2020 г., истец передал ответчику задаток в размере 200 тыс.руб.

Договор и расписка подписаны истцом и ответчиком в день составления договора лично, в присутствии друг друга. 

Как указала истица ФИО1 в своем иске, а также подтвердила в судебном заседании, она осматривала объект покупки дважды, она убедилась в наличии на земельном участке пристройки к квартире, а также вспомогательных строений (гараж, баня, сарай и т.д.). В суде пояснила, что желала приобрести квартиру со всеми постройками.

Также в суде истец пояснила, что при осмотре квартиры ей были предоставлены документы на квартиру, но она не стала их просматривать, спросив только у представителя ответчика ФИО3 – все с документами нормально или нет, на что он ответил, что документы все в порядке.

При этом, истец в своем исковом заявлении указал, что представитель ответчика пояснял истцу о проведенной реконструкции жилого дома, наличии разрешительных документов на реконструкцию и документов о вводе в эксплуатацию после реконструкции.

Также, из искового заявления следует, что истцу было известно о возможности государственной регистрации объекта «как есть», а также регистрации с учетом произведенной реконструкции объекта, что представитель предлагал сделать, если у ответчика есть такое желание.

Судом также установлено, что 01.09.2020 г., т.е. до назначенного срока совершения основной сделки, истцу по его запросу стороной ответчика были в полном объеме представлены документы на квартиру, в т.ч. относительно ее реконструкции, и земельный участок, а также приглашение на совершение сделки 04.09.2020 г., что подтвердила в суде свидетель ФИО5, предоставив скриншоты электронной почты, не отрицал истец в суде, а также указал на это в своем письме (л.д. 54). В указанных документах также была предоставлена копия паспорта предыдущего владельца, согласно которому он снят с регистрационного учета 05.08.2020 г.

Свидетель ФИО6 в суде показал, что истец в присутствии своего супруга дважды осматривала квартиру и земельный участок, убедилась в наличии на нем вспомогательных строений. При втором осмотре 30.07.2020 г. истец готова была передать задаток за квартиру сразу же при осмотре, но сторонам сделки свидетелем было предложено проехать в агентство недвижимости, чтобы оформить сделку и передачу задатка надлежащим образом. Также пояснил, что истец не желал вносить изменения в регистрационные данный относительно площади объекта, поскольку это повлекло бы увеличение расходов на его отопление (коммунальная услуга). 

Таким образом, судом установлено, что истцу была предоставлена возможность ознакомиться со всеми документами, необходимыми для совершения сделки. Препятствия для совершении сделки в части наличия документов отсутствовали, что подтверждается также и наличием государственной регистрации перехода права собственности на объект ответчику по сделкам от 13.02.2020 г. (период реконструкции 2018-2019 г.г.).

Частью 1 статьи 12 ГПК РФ установлено, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2 статьи 12 ГПК РФ).

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

На основании части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Вопреки указанным положениям процессуальных норм истец ФИО1 не представила в суд доказательства тому, что заключала предварительный договор купли-продажи квартиры от 30.07.2020 г. под влиянием заблуждения, которое было настолько существенным, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Также истец ФИО1 не представила в суд доказательства ничтожности этой сделки.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 30.07.2020 г., заключенного между ФИО4 и ФИО2, недействительным.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 98, 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Зеленогорский городской суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья С.В. Доронин 

Решение в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2020 года.