31RS0021-01-2024-001025-17 № 2-17/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Старый Оскол 18 февраля 2025 года

Старооскольский районный суд Белгородской области в составе председательствующего судьи Алтуниной И.А.,

при секретаре Волошиной Н.В.,

с участием истца ФИО1, ее представителя – адвоката Юрченко Ю.В., предоставившей ордер № и удостоверение №, ответчика ФИО2, ее представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка, ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 было заключено соглашение о задатке купли-продажи земельного участка, площадью 1 505 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> Согласно п.2 данного договора стороны обязались обеспечить подписание договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из п.5 соглашения ею уплачен задаток ФИО2 в сумме 50 000 рублей. Согласно п.9 данного договора продавец гарантирует отсутствие задолженности по коммунальным услугам. В связи с тем, что на указанном земельном участке расположен жилой дом с подведенными коммуникациями (свет, газ, вода), ею у ФИО2 была затребована документация о законности постройки данного жилого дома, его регистрации, сведения о законности подключения энергоснабжения и газоснабжения, отсутствии задолженности по коммунальным платежам. ФИО2 пообещала, что все сведения будут предоставлены к моменту подписания договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ ей пришло приглашение на подписание договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Так как продавец не предоставил сведений о жилом доме, отсутствии задолженности по коммунальным платежам, она отказалась от подписания данного договора. В адрес продавца ею была направлена претензия о расторжении соглашения о задатке и возврате задатка в двойном размере, которая осталась без удовлетворения. Считает, что энергоснабжение, газоснабжение произведено несанкционированно, а справки, представленные ответчиком, являются подложными. Просит взыскать с ФИО2 сумму задатка в двойном размере, а именно денежную сумму в размере 100 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец снизил размер исковых требований до 50 000 рублей, указывая, что после предоставления доказательств ответчиком, она считает, что договор купли-продажи не был заключен по независящим от сторон обстоятельствам, к которым относит не предоставление риелтором документов, которые у ответчика имелись, а также не предоставление ответчиком сведений об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей. 

Истец ФИО1 и ее представитель адвокат Юрченко Ю.В. поддержали уточненные исковые требования. 

Истица ФИО1 пояснила, что ее сын решил приобрести для нее дом, через риелтора нашел дом ответчицы, в апреле 2024 года она с сыном в присутствие ФИО2 осмотрели дом, им все понравилось, и они решили его приобрести. В доме света не было, со слов сына, имелся газ. От риелтора им было известно, что имелись какие-то проблемы с земельным участком, на устранение которых необходимо время, с остальным проблем не имеется. Позже они заключили соглашение о задатке, которое она прочла, в счет задатка передала ФИО2 50 000 рублей. Сын был на связи с риелтором, просил предоставить документы о законности подключения света и газа, отсутствии задолженности, но документы ему не предоставлялись или предоставлялись на другой дом или за предыдущий год, что их не устраивало, поскольку могло повлечь неблагоприятные последствия для нее. После чего она с сыном пошли к риелтору и отказались от заключения договора купли-продажи. От ФИО2 в конце мая она получила предложение о заключении договора купли-продажи, но заключать его не стала и на встречу с ответчицей не ходила.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4 с исковыми требованиями не согласны, указав, что ответчица от заключения договора купли-продажи не отказывалась, оснований для взыскания задатка в двойном размере не имеется. Также как и не имеется оснований для взыскания суммы задатка по обстоятельствам, не зависящим от сторон, поскольку таких обстоятельств не имелось и доказательств их наличия, стороной истца не представлено. У ФИО2 имелись все надлежащие документы, которые не препятствовали заключению сделки купли-продажи.

Ответчица ФИО2 пояснила, что она приобрела земельный участок, на котором находилось два жилых дома, которые имели адрес: 

<

адрес>. Оба дома были подключены к единым системам энергоснабжения, но на каждом доме имелись свои приборы учета. Она разделила земельный участок на два таким образом, чтобы каждый дом находился на своем земельном участке. После раздела спорному земельному участку был присвоен адрес: 

<

адрес>, №, от дома по этому адресу она отключила все системы энергоснабжения. Продавала она один земельный участок по адресу: 

<

адрес>, №, на котором находился жилой дом. Этот жилой дом имел коммуникации для систем энерго - и водоснабжения, счетчики газа и воды, но был отключен от систем энергоснабжения. Когда приехала ФИО1 с сыном, она рассказала обо всех обстоятельствах, показала все помещения, ответила на все интересующие покупателя вопросы. Им дом понравился, они сказали, что желают его приобрести. Дом покупатели осматривали не один раз. Затем по инициативе покупателей они заключили соглашение о задатке, она получила от ФИО1 50 000 рублей. К ней ФИО1 с просьбой предоставить какие-либо документы, не обращались. В конце мая они с риелтором пригласили ФИО1 на заключение сделки, куда та не пришла. Позже она от ФИО1 получила претензию о возврате суммы задатка в двойном размере, что она считает необоснованным.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) было заключено соглашение о задатке. Заключение данного соглашения, его подписание обеими сторонами, не оспаривается. 

В соответствие с п. 1 указанного соглашения, продавец обязуется продать, а покупатель купить за счет собственных средств следующее недвижимое имущество: земельный участок общей площадью 1 505 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>

Стороны обязуются обеспечить подписание договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ (п.2 соглашения).

В соответствие с п. 4, 5, 6 соглашения, вышеуказанное имущество продается за сумму 1 500 000 рублей. Расчет между сторонами в сумме 1 500 000 рублей производится в следующем порядке: сумму в размере 50 000 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего соглашения в качестве задатка в обеспечение своих обязательств по приобретению указанного имущества (сумма задатка входит в стоимость данного имущества), сумму 1 450 000 рублей покупатель выплачивает продавцу за счет собственных денежных средств с использованием номинального счета ООО «Домклик». Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты недвижимости осуществляется по поручению покупателя в безналичном порядке после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости покупателю.

Как следует из содержания п. 7 указанного соглашения, в соответствие со ст. 381 ГК РФ, в случае, если договор купли-продажи не может быть заключен по не зависящим от сторон причинам, задаток должен быть возвращен; в случае отказа покупателя от своих обязательств – задаток остается у продавца, в случае отказа продавца от своих обязательств – задаток возвращается покупателю в двойном размере, а также возмещены понесенные расходы, относящиеся к данной сделке.

Исходя из содержания п. 9, 10 соглашения, продавец гарантировал отсутствие задолженности по коммунальным услугам; и то, что указанное имущество не подарено, не обещано в дар, в споре и под арестом не состоит.

В соглашении имеется запись о том, что ФИО2 получила от ФИО1 50 000 рублей в качестве задатка, согласно п. 5 соглашения. Факт передачи ФИО1 50 000 рублей в качестве задатка ФИО2, сторонами не оспаривается.

Положениями ст. 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из положений ст. 429 ГК РФ, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о задатке, содержащее условия предварительного договора о заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 505 кв.м. по адресу: 

<

адрес>

Стороны не отрицают, что фактически истцом приобретался земельный участок, с расположенным на нем жилым домом. Истица совместно с сыном в присутствии ФИО3 осмотрела приобретаемое имущество, которое ей и сыну понравилось и они пришли к устному соглашению о его приобретении.

На момент составления соглашения о задатке истцу было известно, что государственная регистрация права собственности на указанный жилой дом не произведена, что подтверждается самим соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, где предметом договора является только земельный участок.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен сын истицы - ФИО6, который показал, что он, с целью приобретения жилого дома для мамы, по объявлению нашел продаваемый жилой дом, созвонился с риелтором, договорился о снижении цены, с мамой в присутствии ФИО2 они осмотрели дом. В доме энергоснабжение было отключено, имелся счетчик. Наличием водоснабжения он не интересовался. Имелось газоснабжение, что он понял, открыв газовый кран, имелся газовый котел и счетчик. Им все понравилось, их заверили, что все документы у продавца имеются, исправляются ошибки с земельным участком. Риелтор ему сказала, что газоснабжение в доме отключено, так как там никто не живет. Чтобы были гарантии того, что дом не будет продан другому покупателю, риелтор посоветовала составить договор задатка, что они и сделали, передав ФИО2 50 000 рублей в качестве задатка. Затем он стал просить у риелтора предоставить документы, подтверждающие законность подключения систем электроснабжения и газоснабжения и отсутствия задолженности по коммунальным платежам. От риелтора ему было известно, что приобретаемый ими земельный участок по адресу: 

<

адрес>, был образован при разделе из земельного участка по адресу: 

<

адрес> все счета по этим адресам разделены, а газ можно будет подключить после введения дома в эксплуатацию. Риелтор ему представила справку об отсутствие задолженности по коммунальным платежам по другому адресу, акт об отключении газоснабжения за 2023 год, что, по его мнению, не подтверждало запрашиваемые им сведения. Также он желал повторно осмотреть дом, ему в этом риелтор препятствовала и телефон собственника не предоставляла. Денежные средства согласно договора они на счет не вносили, поскольку в банке им пояснили, что это невозможно. Эти обстоятельства их не устраивали, они с матерью пришли к риелтору и отказались от заключения договора. К ФИО2, с целью повторно осмотреть дом, предоставить какие-либо документы, с предложением расторгнуть договор, они не обращались. В конце мая ему от риелтора пришло сообщение о том, чтобы прийти на заключение договора, куда мама не пошла, так как они договор расторгли. 

Суд, давая оценку показаниям указанного свидетеля, к его показаниям об основаниях отказа от заключения договора купли-продажи, относится критически и считает, что в этой части его показания не могут быть признаны достоверным доказательством по делу. ФИО6 является сыном истицы, с его слов, приобретением указанного земельного участка фактически занимался он, денежные средства на его приобретение принадлежали именно ему, что свидетельствует о его заинтересованности в исходе дела. 

Ни одного доказательства того, что истица обращалась к ответчику с просьбой предоставить повторный доступ к дому, дополнительную информацию, связанную с функционированием систем энергоснабжения дома, возведения на земельном участке жилого дома, ФИО1 не представлено.

Вопреки доводам стороны истца, суду также не представлено ни одного достоверного доказательства обращения истца к риелтору по этим же вопросам. Распечатки смс-сообщений, приобщенные представителем истца в судебном заседании, не являются достоверным и достаточным доказательством указанных обстоятельств, поскольку из них невозможно установить факт переписки в сети свидетеля ФИО6 именно с риелтором, смс-переписка содержит пересланные сообщения, номера телефонов абонентов отсутствуют, смс-переписка не содержит сведений о дате и времени переписки, полные сведений о состоявшейся переписке. Указание представителем истца на даты, время переписки, а также на номера абонентов участвующих в ней, без предоставления первоисточника, не может являться достоверным доказательством ведения переписки именно между свидетелем ФИО6 и риелтором.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что истец не обращалась к ответчику по вопросу о необходимости предоставления каких-либо документов, повторном осмотре дома, с претензией о расторжении соглашения о задатке, с указанием причин невозможности его исполнения по вине ответчика.

Довод стороны истца на нарушение ответчиком условий договора в виду не предоставления документов об отсутствие задолженности по коммунальным платежам, является неубедительным, поскольку из буквального толкования условий договора, продавец гарантирует отсутствие задолженности по коммунальным платежам (п.9 соглашения). Соглашение не предусматривает обязанность ответчика предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам покупателю.

При этом, из пояснений ответчика ФИО2 следует, что риелтором ей было озвучено пожелание покупателя убедиться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и законности подключения к сети газоснабжения, что она и сделала, предоставив справку об отсутствии задолженности и акт об отключении газоснабжения в продаваемом доме. Иных документов у нее истец или риелтор не просили.

Кроме того, суд считает убедительным довод ответчика о том, что у нее на момент заключения сделки имелись все необходимые документы о законности подключения систем энергоснабжения в продаваемый объект недвижимости и об отключении систем энергоснабжения от этого строения после раздела земельного участка и образования двух домохозяйств, одно из которых является предметом договора купли-продажи, поскольку данные документы подтверждают факт того, что ответчиком принадлежащий ей земельный участок был разделен на два земельных участка, на каждом из которых имеется жилой дом и присвоения адресу выделенному земельному участку.

В обоснование указанной позиции стороны ответчика суду представлены: договор купли-продажи 

<

адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2 о приобретении земельного участка площадью 3 010 кв.м. и ? доли жилого дома по адресу: 

<

адрес>; решение Управления архитектуры и градостроительства о присвоении адреса объекту недвижимости, а именно земельному участку с кадастровым номером № ранее имевшему адрес: 

<

адрес> договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям № с техническими условиями для присоединения к электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ, откуда усматривается, что было подключено электроснабжение к стройплощадке жилого дома: 

<

адрес>, № с актом № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении; договор поставки газа № от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес>, с указанием установки двух газовых счетчиков по указанному адресу к двум отапливаемым объектам с двумя актами проверки систем газоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ о проверке двух газовых счетчиков в двух жилых домах по указанному адресу, газ по счетчику № отключен; акт проверки системы газоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ о проверке системы газоснабжения в одном из домом по адресу: 

<

адрес>.

Из этих документов следует, что незаконного подключения к системам энергоснабжения на продаваемом земельном участке не имеется. И данные документы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у ответчика имелись.

Сторона истца не отрицает факт того, что риелтором им были представлены акт проверки газоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес>, где указано, что газовое оборудование отсутствует, дом в эксплуатацию не введен, счетчик №, показания 948 м3 и справка ООО «Газпром Межрегионгаз Белгород» № от ДД.ММ.ГГГГ, где указано, что в домовладении по адресу: 

<

адрес> задолженности газовый счетчик № нет, оплаченные показания 948 м3, газ отключен заглушкой на вводе.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что стороне истца были представлены документы подтверждающие законность подключения газоснабжения и сведения об отсутствии задолженности за газ в спорном жилом доме.

Из пояснений ответчика следует, что ею ФИО1 были представлены все необходимые документы и в случае необходимости по запросу покупателя продавец могла предоставить повторно или дополнительно все необходимые документы, но покупатель к ней с данными вопросами не обращалась.

Кроме того, суд считает, что не предоставление покупателю сведений о санкционированности подключения систем энергоснабжения и отсутствии задолженности, исходя из положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не является основанием, препятствующим заключению договора купли-продажи. 

Судом установлено, что между сторонами заключено соглашение о задатке, содержащее предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1 505 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, №. Обе стороны подтвердили, что на данном земельном участке находится жилой дом. Истцу было известно, что на данный жилой дом, документов, подтверждающих регистрацию права собственности, не имеется, что сторону истца устраивало. При этом, истец вопреки ссылке в исковом заявлении, требований к истцу по поводу предоставления документов, подтверждающих законность возведения продаваемого жилого помещения не обращался и основанием для отказа истца от заключения договора купли-продажи эти обстоятельства не являлись. Указанные основания были заявлены истцом лишь при направлении претензии о расторжении соглашения о задатке и искового заявления.

При этом, суд находит убедительным довод стороны ответчика о том, что согласно ч. 1 и 2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности вступивших в законную силу судебных актов, а также технического плана или акта обследования, подготовленных в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке. В соответствии с ч. 10 ст. 40 указанного закона, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

В соответствии с положениями п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. На основании ч. 15 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах, при переходе права собственности к покупателю на земельный участок под жилым домом, отсутствовали препятствия регистрации права собственности на спорный жилой дом. В обоснование данного довода возражений ответчиком были представлены суду сведения о состоявшемся договоре купле-продажи ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО7 на спорный земельный участок, после чего покупателем земельного участка было зарегистрировано право собственности на жилой дом ДД.ММ.ГГГГ, основанием для регистрации которого был договор купли-продажи земельного участка и технический план здания. Сторона истца не оспаривала, что об указанных обстоятельствах ей было известно.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4). 

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2). 

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. 

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. 

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. 

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. 

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций. 

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. 

Согласно п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. 

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. 

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст.56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. 

Как следует из положений п. 1 ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 года №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств (п. 36). По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (п. 37). Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Сторона освобождается от возмещения убытков или уплаты другой стороне неустойки и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения обязательства ввиду непреодолимой силы (статьи 401, 405, 406, 417 ГК РФ) (п. 38).

Как следует из показаний истицы и ее сына – ФИО6, в конце мая 2024 года (до ДД.ММ.ГГГГ за один или два дня) они пришли к риелтору и в виду не предоставления доказательств санкционированности подключения газо и электроснабжения, а также сведений об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, заявили об отказе от заключения договора купли-продажи спорного земельного участка. Вместе с тем, доказательств этого обстоятельства, суду стороной истца не представлено. Как следует из их показаний, к ФИО2 с соглашением о расторжении договора они не обращались. Доказательств того, что между сторонами было достигнуто соглашение о расторжении соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, суду не представлено. Какое из условий соглашения о задатке было нарушено ответчиком, стороной истца не обосновано. Кроме того, истцом, во исполнение соглашения о задатке денежные средства (покупная стоимость) на счет, указанный в соглашении внесены не были. Доказательств того, что истцом предпринимались меры к размещению денежных средств с целью приобретения земельного участка на счете, указанном в соглашении и по независящем причинам их было невозможно там разместить, суду истцом также не представлено.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца была направлена телеграмма с просьбой явиться на заключение договора купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>

Указанная телеграмма была направлена ответчиком по месту жительства истца. Кроме того, свидетель ФИО6 показал, что ему риелтор также сообщила о необходимости явиться на заключение договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Истец и свидетель ФИО6 пояснили, что с целью заключения договора купли-продажи с ФИО2 они не явились, в виду того, что отказались от заключения этого договора купли-продажи. Довод представителя истца об отсутствии доказательств вручения этой телеграммы истцу, не убедителен, поскольку исходя из ее показаний и показаний ее сына им было известно, о том, что ФИО2 приглашала покупателя на заключение основного договора купли-продажи. Кроме того, в претензии о расторжении соглашения о задатке, направленной в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ей пришло приглашение на подписание договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждает факт того, что истцу было известно о приглашении ее ответчиком на заключение договора купли-продажи спорного земельного участка. Как следует из пояснений истицы, «им по этому договору показалось все непонятно, и они отказались от сделки».

При таких обстоятельствах, суд считает, что доказательства объективной невозможности заключения основного договора купли-продажи ввиду каких-либо обстоятельств, не зависящих от воли сторон, отсутствуют.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). 

При этом, при наличии заинтересованности в заключении договора со стороны ответчика, предпринявшей меры к заключению основного договора купли-продажи, обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ прекратившимися не являлись. Соглашение сторон о прекращении обязательства до его исполнения не заключалось. В связи с чем, оснований для взыскания с ФИО2 задатка на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ не имеется.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По смыслу вышеприведенных норм права, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора возможно в результате нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Таким образом, при применении к спорным правоотношениям положений ст. ст. 380, 381, 429 ГК РФ юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора и квалификация действий (или бездействия) сторон, в результате которых основной договор в течение предусмотренного предварительным договором срока не был заключен, с точки зрения наличия или отсутствия вины продавца, покупателя или обеих сторон.

Из материалов дела следует, что ФИО2 предлагала ФИО1 заключить основной договор купли-продажи, такое предложение было направлено до ДД.ММ.ГГГГ. Вопреки доводам истца, факт отсутствия вины ответчика в незаключении основного договора отсутствует. Основной договор купли-продажи не был заключен вследствие отказа истца от его заключения без наличия причин независящих от сторон, то есть по вине покупателя.

Суд также исходит из того, что из представленных доказательств усматривается неисполнение условий предварительного договора о заключении договора купли-продажи земельного участка именно истцом, поскольку ФИО1 для заключения договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ никаких действий не предпринимала, тогда как стороны в письменном виде иной срок заключения договора купли-продажи не согласовывали, доказательств того, что ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи в срок, определенный условиями предварительного договора, а истец имел реальную возможность приобрести объекты недвижимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ, истцом также представлено не было. При этом, суд учитывает, что ФИО1 в предусмотренный предварительным договором срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, не обращалась к ФИО2 с предложением заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и не просила с этой целью предоставить ей дополнительные документы. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка не был заключен по вине истца. В установленный срок основной договор между сторонами заключен не был ввиду неявки стороны истца на его заключение.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Ответчик готова была к заключению договора купли-продажи, однако, истец на заключение договора не явилась, обязательства не исполнила, приглашение ответчицы на заключение договора купли-продажи проигнорировала, никаких уведомлений относительно своего бездействия и предложений по переносу даты совершения сделки в адрес ответчика не направила, со своей стороны ответчик обязательства исполнила, направила в адрес истца приглашение на заключение договора кули-продажи. При этом, истица лишь ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направила претензию о расторжении соглашения о задатке с требованием о возврате суммы задатка в двойном размере.

При таких обстоятельствах, в связи с тем, что основной договор не был заключен по вине покупателя, то есть стороны выдавшей задаток, он остается у другой стороны, оснований для взыскания переданных денежных средств с продавца не имеется.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 309, 310, 380, 381, 429 ГК РФ и ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка признать необоснованными и в их удовлетворении отказать в полном объеме. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Старооскольский районный суд. 

Решение в окончательной форме принято 25 февраля 2025 года.

Судья 

Старооскольского районного суда И.А. Алтунина