7

Дело № 3а-3/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 февраля 2018 г. Липецкий областной суд в составе:

председательствующего Фроловой Е.М.

при секретаре Склядневе О.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ВЕГА» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

27 октября 2017 года ООО «ВЕГА» обратилось в суд с административным иском к УИЗО Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № (далее КН…32) площадью 17857 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов – для торгового центра и трансформаторной подстанции, равной рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016 г. на основании отчета об оценке ООО «Центр оценки» № 278 от 05.06.2017 г. в размере 43463 938 руб. В обоснование иска Общество указало, что является собственником 62/100 доли указанного участка, а 38/100 доли - ООО «Магазин № 71 «Гастроном». Кадастровая стоимость названного земельного участка по данным ЕГРН составляет 89685532,51 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости является нарушением прав Общества как собственника доли указанного земельного участка и плательщика налогов на землю. 

Представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области по доверенности от 01.09.2017 г. ФИО1 возражала против иска, основанного на отчете об оценке ООО «Центр оценки» № 278 от 05.06.2017 г. о рыночной стоимости земельного участка. Ссылалась на то, что в данном отчете допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности п. 10, п. 11 и п. 22 ФСО №7, п. 5 ФСО № 3, приведена недостоверная, ошибочная информация об объектах-аналогах № 1, 3. Полагала, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена равной рыночной стоимости согласно заключению судебной экспертизы ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ от 09.01.2018 г. с учетом дополнительных пояснений эксперта ФИО2 в размере 82338627 руб. 

Представитель административного истца ООО «ВЕГА» и заинтересованного лица ООО «Магазин № 71 «Гастроном» по доверенностям от 20.09.2017 г. и от 14.11.2017 г. – ФИО3 иск поддержал на основании отчета об оценке ООО «Центр оценки» № 278 от 05.06.2017 г., выразил несогласие с результатами проведенной экспертизы от 09.01.2018 г. Полагал, что некоторые ответы эксперта недостоверны, неверно применен корректирующий коэффициент на права, передаваемые по объектам; недопустимо внесение экспертом поправок в виде дополнительных пояснений к ранее проведенной экспертизе. Считал необходимым назначить повторную экспертизу, экспертное учреждение не указал.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области в суд не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению на основании судебной экспертизы по следующим основаниям:

Пунктами 1, 5 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (ч. 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (ч. 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3).

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ и ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

На момент обращения с иском для юридических лиц соблюдение досудебного порядка – обращение в комиссию, являлось обязательным.

Материалами дела установлено, что ООО «ВЕГА» является собственником 62/100 доли в праве общей долевой собственности на основании передаточного акта (с приложением № 1) от 02.03.2015 г. Решения № 1 единственного участника ООО «Ривьера» от 02.03.2015г. земельного участка с КН №, категория земель: земли населенных пунктов – для торгового центра и трансформаторной подстанции, площадью 17857 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ( свидетельство о гос.регистрации права от 29.07.2015 г.).

Собственником 38/100 доли земельного участка на основании договора купли-продажи от 30.08.2010 г. является ООО «Магазин № 71 «Гастроном».

По данным ЕГРН от 08.09.2017 г. кадастровая стоимость земельного участка с КН…32 по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 89685532,51 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.01.2012 г. № П/0019/12 в Липецкой области, при Управлении Росреестра по Липецкой области от 10.08.2017 г. № 15 заявление ООО «ВЕГА» от 25.07.2017 г. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН…32 равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке ООО «Центр оценки» № 278 от 05.06.2017 г. в размере 43463938 руб. отклонено в связи с несоответствием данного отчета законодательству об оценочной деятельности и ФСО.

ООО «ВЕГА» обратилось с административным иском в суд по основанию, предусмотренному п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Замечания Комиссии по отчету не устранены.

В силу абз. 1 ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На момент рассмотрения спора действует Федеральный закон от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости". 

Статьей 8 указанного Закона установлено, что в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1).

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 ст. 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке (ч. 3).

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости относятся к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества (п. 1 ч. 5).

В соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ) датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Статьей 24.20 (ред. от 03.07.2016г., с изм. от 05.07.2016 г.) названного Федерального закона предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу п. 2 ст. 375 и ст. 378.2 НК РФ, ст. 11, 12, 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

По смыслу ст. 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в п. 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Административным истцом представлен суду отчет ООО «Центр оценки» № 278 от 05.06.2017г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с КН…32 в размере 43463 398 руб. по состоянию на 15.01.2016 г. на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Представитель административного ответчика УИЗО Липецкой области возражал против определения рыночной стоимости спорного земельного участка на основании отчета об оценке ООО «Центр оценки» № 278 от 05.06.2017 г., полагая его ненадлежащим и недостоверным доказательством, выполненным с нарушением действующих норм закона и ФСО. В отчете приведена недостоверная, ошибочная информация об объектах-аналогах № 1, 3. Данный отчет не может быть признан достоверным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с КН…32.

Суд соглашается с доводами ответчика о недостоверности отчета об оценке, представленного истцом, поскольку нарушены основополагающие факторы достоверности и проверяемости. 

В отношении объекта-аналога № 1 указана ошибочная информация о праве, в расчете используется неверная площадь участка. Использование аналога № 2 для сравнения с оцениваемым объектом несопоставимо по виду разрешенного использования, отсутствует подтверждение на дату предложения. По аналогу № 3 оценщиком не учтено, что он представлен тремя участками, разрешенное использование – под полуразрушенное здание. Также отчет содержит множественные технические ошибки, что в итоге приводит к искажению итоговой информации.

Таким образом, суд приходит к выводу о несоответствии отчета об оценке ООО «Центр оценки» № 278 от 05.06.2017г. ст. 11 Закона № 135-ФЗ, п.п. 10, 11 и п. 22в ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, и он не может быть принят в качестве достоверного доказательства по делу.

В соответствии с ходатайством представителя ответчика УИЗО Липецкой области с целью проверки доводов сторон судом назначалась судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости указанного земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ ФИО2

По заключению эксперта ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ №11716/6-4 от 09.01.2018 г. рыночная стоимость земельного участка с КН…32 по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 77767235 руб.

В связи с возникшими у представителя истца вопросами по результатам проведенной судебной экспертизы, требующими дополнительного разъяснения, а также возражениями относительно достоверности указанного заключения эксперта от 09.01.2018 г., экспертом ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ ФИО2 даны дополнительные пояснения и произведен перерасчет на основании данных представленных истцом и подтвержденных УИЗО Липецкой области, согласно которым стоимость земельного участка с КН…32 по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 82338 627 руб.

Экспертом ФИО2 с учетом дополнительных пояснений проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. В заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, в нем присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, приведены расчеты и пояснения к ним, что обеспечивает проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом. Экспертом составлено точное описание объектов оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки исследуемого объекта, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Произведен анализ рынка объекта оценки. Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов. 

Даны разъяснения тому, по каким критериям эксперт отнес исследуемый участок к активному рынку как ликвидному объекту под офисно-торговую застройку, расположенному в большом городе.

Эксперт пояснила, что среднее значение корректировки на торг им не рассчитывалось. Значение принято из соответствующей таблицы согласно Справочнику оценщика недвижимости (Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2014 г.).

Учитывая пояснения представителя истца и дополнительно представленные материалы с сайтов об объявлениях продаж, расположению объектов-аналогов, эксперт уточнил, что объект-аналог № 1 относится к VI типовой зоне, площадью 17577 кв.м. (продавец представлял к продаже два земельных участка как единый объект недвижимости, что не было им ранее учтено) и краткосрочным правом аренды, приведя соответствующий перерасчет.

В дополнительных пояснениях эксперт ФИО2 пояснила о тождественности понятий «район рядом с крупными автомагистралями» и «расположение относительно крупной автодороги» и указала на ошибочность в понимании представителем истца применяемых в заключении корректирующих коэффициентах применительно к объектам-аналогам №№ 2, 3 и 4. При этом эксперт пояснила, что фразу «(0,72 – Районы рядом с крупными автомагистралями/0,62 – Районы вокруг крупных промышленных предприятий. Промзоны. Окраины городов, территории старой застройки)» следует понимать как отношение значений 0,72 и 0,62, (0,72 : 0,69) частным от деления которых является корректирующий коэффициент на различие в местоположении объекта исследования и объекта-аналога, где значение 0,72 присвоено объекту исследования, а значение 0,62 – объекту-аналогу, т.е. экспертом учитываются разные ценообразующие факторы: местоположение и расположение относительно крупной автодороги. Объект-аналог № 4 согласно данным карты г. Липецк расположен на окраине города, в районе вокруг крупных промышленных предприятий, что позволило отнести его к V территориальной зоне города.

Эксперт ФИО2 пояснила о том, что в рамках землеустроительных экспертиз документы, устанавливающие максимальные и минимальные расстояния от объекта исследования до крупной автодороги или крупной автомагистрали в целях отнесения объекта к категории «в непосредственной близости от крупной автодороги», отсутствуют, т.к. при определении рыночной стоимости объектов недвижимости все поправки делаются в сравнении и относительно характеристик исследуемого объекта и объекта-аналога.

Учитывая представленные истцом дополнительные материалы, эксперт установила, что объект-аналог № 3 относится к III типовой зоне, площадью 15 575 кв.м и краткосрочным правом аренды, приведя соответствующий перерасчет.

Корректировки на права рассчитаны на основании таблиц справочника оценщика под ред. ФИО4 Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2014 г. исходя из того, что за 1 принимается право собственности, 0,79 краткосрочная аренда, соответственно коэффициент составит 1,266, который и применяется к объектам-аналогам.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: передаваемым правам, факту сделки (скидка на торг), местоположению объекта, расположению относительно крупной автодороги, площади объекта.

При оценке эксперт обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р. 

Как следует из материалов дела, экспертом определение рыночной стоимости названного земельного участка проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. 

При определении рыночной стоимости земельного участка на указанную дату эксперт при производстве экспертизы использовал информацию о продаже земельных участков в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. № 5401, а именно: категории земель населенных пунктов, земель поселений коммерческого (офисно-торгового) назначения для строительства торгового центра, жилого дома, гостиницы, административного здания.

Административным истцом не представлено доказательств недостоверности информации и расчетов, использованных экспертом при проведении судебной экспертизы. Более того, проверка экспертного заключения осуществлена в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, подтверждена документально, что вызвало необходимость получения дополнительных объяснений эксперта.

Письменные объяснения эксперта являются допустимым доказательством делу, соответствуют ст. 82 КАС РФ. Стороны ознакомились с экспертным заключением, от истца поступили возражения и вопросы, на которые экспертом даны мотивированные ответы. Стороны не возражали против получения разъяснений от эксперта путем обмена электронными письмами с целью процессуальной экономии времени и судебных расходов.

Экспертом проанализированы 4 предложения о продажах за период с 2015 г. по январь 2016 г., в таблице приведены конкретные периоды предложений, сведения о передаваемых правах, площади, категории земель, назначения земельных участков, расположения, стоимости, контактные телефоны, сайты.

Для анализа экспертом выбраны 4 объекта-аналога, которые по своим характеристикам наиболее приближены к объекту оценки, в таблицах указаны время продажи, учтены категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельных участков, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, цена, источник информации, контактные телефоны продавцов (посредников), обосновано применение корректировок, полученные результаты согласованы для итоговой оценки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта ФИО2 с учетом дополнительных разъяснений соответствует требованиям ст. 82 КАС РФ, Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертизы не допущено, экспертом в дополнительных разъяснениях проведены все соответствующие корректировки в ранее составленное экспертное заключение от 09.01.2018 г. с учетом позиции представителя истца. Оснований не доверять выводам указанной экспертизы у суда не имеется, поскольку она назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы с учетом пояснений на вопросы истца, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит фотоматериал, сведения о примененных экспертом при исследовании методик, список использованной литературы и нормативно-методических рекомендаций, подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы. 

Возражения административного истца в отношении судебного экспертного заключения устранены.

На основании ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, истец не представил.

Выраженное представителем истца недоверие экспертному заключению носит голословный характер, направлено на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта с учетом дополнений. Правовых оснований для назначения повторной экспертизы в соответствии со ст. 83 КАС РФ у суда не имеется.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 82, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости по состоянию на 15.01.2016 г. земельного участка с КН…32 в размере 82338627 руб. и считает возможным установить данную сумму в качестве кадастровой стоимости земельного участка с КН…32 по состоянию на 15.01.2016 г., что в соответствии со ст. ст. 65 - 66 ЗК РФ, положениями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

От эксперта ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ поступило заявление об оплате расходов на проведение экспертизы в сумме 18 388 руб. 

Согласно ч. 14 ст. 49 КАС РФ государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы. 

Бремя расходов по оплате экспертизы определением суда от 23.11.2017 г. возложено на ООО «ВЕГА» и УИЗО Липецкой области в равных долях, однако ООО «ВЕГА» до настоящего времени оплату не произвело.

Таким образом, с ООО «ВЕГА» в пользу ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ подлежат взысканию расходы по оплате экспертизы – 9194 руб.

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:20:0020701:32, категория земель: земли населенных пунктов – для торгового центра и трансформаторной подстанции, площадью 17857 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 15 января 2016 г. равной рыночной стоимости в размере 82338 627 рублей.

Считать датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 25 июля 2017 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 48:20:0020701:32.

Взыскать с ООО «ВЕГА» в пользу ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России расходы за производство экспертизы в размере 9194 рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено 16.02.2018 г.