Дело № 3а-131

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 04 сентября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Иском Е.П.., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3 – ФИО4., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14.06.2017 года № 6, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14 июня 2017 года № 6, которым на основании заявления ФИО3. определена кадастровая стоимость объектов недвижимости: 

- земельный участок с кадастровым номером № местоположение примерно в 38 м по направлению на север от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес> равной рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г. в размере 3 646 222 руб.; 

- земельный участок с кадастровым номером №, местоположение 

<

адрес>, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г. в размере 2 993 246 руб.; 

возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ФИО3, являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ФИО3 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, регистрацию права собственности на данные объекты. Не будучи собственником земельного участка, ФИО3 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В качестве исходной информации использовались не цены сделок, а цены предложений. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, и по площади и по стоимости определенной в результате проведения оценки. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности. Документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования у объекта оценки или объектов-аналогов, не представлено. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО3, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Из отзыва административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что заявленные требования ответчик не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО3 представил полный комплект документов, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности. Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, ФИО3 в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Согласия арендодателя в лице Администрации города Хабаровска на пересмотр кадастровой стоимости в этом случае не требуется. Отчет об оценке от № 123/ОН-2017, составленный оценщиком ФИО5 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка. Указанный Отчет был проверен экспертом на предмет соответствия законодательству об оценочной деятельности, определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка признана обоснованной. Оспаривание решения комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете недостоверной в установленном законом порядке.

Представитель заинтересованного лица ФИО4 просила в удовлетворении заявленных требований отказать по аналогичным основаниям. Считает, что оспариваемое решение Комиссии является законным и обоснованным. 

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля эксперта ФИО1, проверившего Отчет об оценке на соответствие нормам ФСО и достоверность величины рыночной стоимости, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земельного участка от 24.12.2012г., ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного для использования под платную стоянку автомобильного транспорта (место временного хранения автотранспорта). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписки из ЕГРН, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 04.02.2008г. Разрешенное использование земельного участка – под платную стоянку автомобильного транспорта (место временного хранения автотранспорта). 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 6 722 455,97 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17.02.2016г. 

На основании Договора № аренды земельного участка от 26.10.2012г., ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного для использования под место временного хранения автотранспорта – платную автостоянку. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписки из ЕГРН, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 29.02.2008г. Разрешенное использование земельного участка – под место временного хранения автотранспорта – платную автостоянку. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 8 758 177,21 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17.02.2016г. 

29.05.2017г. ФИО3 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, а качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельных участков, административным истцом в Комиссию был представлен Отчет № 123/ОН-2017 об оценке, составленный 20.03.2017г. оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, кадастровый номер № по состоянию на 01.01.2012г. составляет 3 646 222 руб., земельного участка расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № по состоянию на 01.01.2012г. составляет 2 993 246 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 07/2017/Хабаровск/3 от 18.04.2017г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО6 

На заседании Комиссии от 14.06.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельный участок с кадастровым номером № составляет 45,8 %.; земельный участок с кадастровым номером № составляет 65,8 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г. в размере: земельный участок с кадастровым номером № – 3 646 222 руб., земельный участок с кадастровым номером № – 2 993 246 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012г. № 263 (далее – Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № п/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО7 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО8 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО9 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО10 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО7, заместителя председателя ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО11

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет, анализа возражений администрации г. Хабаровска на Отчет (аналогичных доводам административного искового заявления), пояснений оценщика на указанные возражения.

Доводы административного истца об отсутствии у ФИО3 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (абзац 6).

ФИО3, являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Комиссией заявление ФИО3. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления, которые, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено. 

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО3 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 123/ОН-2017 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из периодических изданий и сайтов. Выкопировки и скриншоты источников информации представлены в приложении к Отчету. 

Определены правила отбора аналогов: о выставлявшемся праве на объект; по назначению земельного участка; по местоположению. Для расчета рыночной стоимости недвижимого имущества, были использованы земельные участки сопоставимые по критериям отбора с оцениваемыми участками. Было выделено 4 земельных участка, которые можно использовать в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом. 

В ходе анализа рынка земельных участков было выявлено, что 1 кв.м. данных объектов имеет сопоставимую стоимостную характеристику. Исходя из этого, Оценщиком за единицу сравнения была принята стоимость 1 кв.м., как наиболее точная, логичная и объективная единица сравнения земельных участков. 

Оценщиком приведен обоснованный отказ от применения методов затратного подхода. 

В рамках сравнительного подхода Оценщиком применен метод сравнения продаж, выбор которого соответствует общепринятой оценочной практике. 

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи; дату продажи; вид права; условия финансирования; местоположение; площадь земельного участка; категорию земель; назначение земельного участка; наличие улучшений; экологическое состояние. 

Применены корректировки по сопоставимым ценообразующим факторам: на условия продажи; на дату продажи; на местоположение; на площадь земельного участка. Расчет и обоснование корректировок приведены в Отчете. Приведено объяснение отказа от применения остальных корректировок по ценообразующим факторам. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 07/2017/Хабаровск/3 от 18.04.2017г., составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет ФИО6, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки являются обоснованными. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что значение на торг, указано 0,86. Приведены данные Справочника оценщика недвижимости за 2011г., согласно которому корректировка на торг для земельных участков под коммерческим объектами находится в доверительном интервале от 12% до 14 %. Учитывая депрессивность земельного рынка под размещение автотранспорта, оценщиком принято решение применить максимальное значение из доверительного интервала. Описание корректировок проведенное оценщиком соответствует примененным в расчете корректировкам. Оценщик праве самостоятельно определять метод оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов. Учитывая относительно малый объем выборки ввиду ограниченности предложений на рынке купли-продажи земельных участков, предназначенных для хранения автотранспорта на дату оценки (оценщиком выявлено 4 аналога) было принято решение задать уровень надежности 0,9. На странице 34 Отчета оценщиком приведен справочный диапазон цен, рассчитанный самостоятельно на основе анализа всех данных без учета выбросов рынка. Данный диапазон в дальнейших расчетах не применялся, влияния на итоговый результат стоимости не оказывал. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1, данными в судебном заседании. 

При определении надежности получения результатов, в отчете проведена проверка надежности полученных результатов с помощью распределения Стьюдента. В ходе проведенного анализа, Оценщиком был рассчитан доверительный интервал, на основе которого принимались к дальнейшему расчету скорректированные стоимости объектов аналогов. Доверительный интервал составил для: 

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под платную стоянку автомобильного транспорта (место временного хранения автотранспорта), общая площадь 2001 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Примерно в 38 м по направлению на север от ориентира жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>, кадастровый номер № (таб. 11 Отчета): от 996 до 3852 руб. кв.м..

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под место временного хранения автотранспорта – платную автостоянку, общая площадь 1882 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер № (таб. 12 Отчета): от 870 до 3 363 руб. кв.м. 

Скорректированным ценам объектов-аналогов, попавшим в доверительный интервал, были присвоены ранги в зависимости от величины общей валовой коррекции. Оценщиком выбран корректный и уместный метод оценки в рамках сравнительного подхода. 

В силу выше указанного доводы административного истца о занижении стоимости недвижимого имущества, не имеют правового значения. 

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, об ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14 июня 2017 года № 6, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка – отказать. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 6 сентября 2017 года. 

Судья Хабаровского краевого суда Е.П. Иском