Дело № 3а – 461/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

14 ноября 2018 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Паненковой Е.С., 

с участием представителя Правительства Ростовской области ФИО1, представителя Администрации города Новочеркасска ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 8 452 705, 62 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 4 786 506 руб., что нарушает её права, как плательщика земельного налога. 

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Новочеркасска.

В судебное заседание ФИО3 и её представитель ФИО4, извещённые о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. 

Представитель Правительства Ростовской области ФИО1 право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости не оспаривала, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определённой по результатам проведённой по делу судебной оценочной экспертизы.

В ранее представленных письменных возражениях Правительство Ростовской области в удовлетворении требований административного истца просило отказать, ссылаясь на то, что отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности, положениям федеральных стандартов оценки, поскольку использованные оценщиком объекты-аналоги отличаются от оцениваемого участка по своим характеристикам и местоположению и не могут быть использованы для применения сравнительного подхода к оценке; выбор ограниченного количества аналогов оценщиком не обоснован; не дана оценка транспортной доступности; аналоги имеют значительную погрешность по времени размещения. 

Представитель Администрации города Новочеркасска ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, повлечёт за собой уменьшение налоговой базы, а, соответственно, и доходной части бюджета муниципального образования.

Аналогичные доводы приведены в письменных возражениях Администрации города Новочеркасска на административное исковое заявление. 

Представители остальных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось стороной государственного контракта по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя. 

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации производственных зданий и строений, площадью 3882 кв. м, расположенный по адресу: ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, является собственностью ФИО3

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 23 апреля 2012 года.

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 8 452 705, 62 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений абзацев 11, 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным законом правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец представил суду отчёт об оценке земельного участка от 15 июня 2018 года № 382-ОД, подготовленный оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 4 786 506 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз». 

Согласно заключению эксперта СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА от 9 октября 2018 года № 00690/Э рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 903 091, 02 руб.

Возражения, замечания на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Экспертом проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и г. Новочеркасске, произведена оценка объекта экспертизы с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Результаты экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит все предусмотренные законом разделы и сведения. Текст заключения в полной мере даёт возможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертом, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объекта, критериев оценки выявленных признаков. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Возражения Правительства Ростовской области относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно. 

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений административного истца относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Ссылки Администрации города Новочеркасска на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в городской бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом. 

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 5 сентября 2018 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 9 октября 2018 года № 0433 и финансово-экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 39 766, 30 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов. 

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

В связи с этим сумма 39 766, 30 руб., внесённая за административного истца на лицевой счёт по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, Ростовскому областному суду, на основании платёжного поручения от 2 ноября 2018 года № ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, подлежит перечислению экспертной организации за проведённую судебную оценочную экспертизу. 

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации производственных зданий и строений, площадью 3882 кв. м, расположенного по адресу: ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, в размере его рыночной стоимости, составляющей 5 903 091, 02 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 сентября 2018 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

За счёт денежных средств, поступивших на основании платёжного поручения от 2 ноября 2018 года № ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), сумму 39 766, 30 руб. на счёт СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» за проведённую по делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 9 октября 2018 года № 0433.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 16 ноября 2018 года.