Дело № 3а-92/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 июля 2019 года город Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ковалёвой Ю.В.

при секретаре Бухтеевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого указала, что ей на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание магазина с кадастровым №, общей площадью 391,2 кв.м, расположенное по 

<

адрес>. Постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составила 14 205 833,38 рублей, которая превышает его рыночную стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости, увеличивая налоговые обязательства, затрагивают ее права как собственника объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 1 января 2016 года, указанная в отчете от 15 марта 2019 года № 166/19н, выполненном ООО «Амурский экспертный центр», составляет 7 958 000 рублей. 

Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания магазина с кадастровым №, общей площадью 391,2 кв.м, расположенное по 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2016 года в размере 7 958 00 рублей. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле не явились, были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Административный истец, представители Управления Росреестра по Амурской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области просили о рассмотрении дела без их участия. С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области в письменном отзыве полагала отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости № 166/19н от 15 марта 2019 года, выполненный ООО «Амурский экспертный центр» не соответствующим требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Считает необоснованным отказ оценщика от использования при оценке доходного подхода и использование затратного подхода для объекта, построенного в 2014 году, применение при этом неактуального Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, составленным по состоянию на 1969-1971 годы. Обращает внимание на противоречивое применение скидки на торг для неактивного рынка в г. Свободном Амурской области, одновременно описывая рынок недвижимости города как живой и набирающий темп развития. Отличие результатов при использовании двух подходов оценки в 1,5 раза полагает свидетельствующими об ошибочности расчетов.

В письменных отзывах представитель Управления Росреестра по Амурской области и представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области оставили рассмотрение административного искового заявления на усмотрение суда. 

Изучив материалы дела, в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. 

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу статьи 24.18 указанного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Как следует из материалов дела, ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости – нежилое здание (магазин) с кадастровым №, общей площадью 391,2 кв.м, расположенное по 

<

адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15 марта 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составила 14 205 833,38 рублей. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, ФИО1 представила отчет от 15 марта 2019 года № 166/19н, выполненный ООО «Амурский экспертный центр», из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания (магазин) с кадастровым №, общей площадью 391,2 кв.м, расположенное по 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года составляет 7 985 000 рубля.

Согласно статье 12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. 

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из представленного отчета от 15 марта 2019 года, оценщик при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовал сравнительный и затратный подходы. От использования доходного подхода оценщик отказался, поскольку такой подход подлежит применению, когда настоящая стоимость объекта отражает его будущие преимущества и обычно выражается в форме дохода от эксплуатации, сдачи в аренду, или возможной продажи в конце периода владения, а в момент оценки не имелось достоверной и достаточной информации о ставках аренды объектов, сопоставимых с рассматриваемым и ожидаемой инвесторами доходности, выражаемой через значения коэффициента капитализации и ставки дисконтирования.

Применяя сравнительный подход при наличии достоверной и доступной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик учел местоположение и технические характеристики объекта недвижимости и, применив корректировку на долю земли в общей стоимости единого объекта недвижимости, корректировку на торг (среднее значение) для неактивного рынка, корректировку на площадь, определил рыночную стоимость объекта оценки в размере 6 838 958 рублей.

Применение корректировки на торг для неактивного рынка оценщик в письменных пояснениях, представленных в суд, обосновал тем, что объект оценки расположен в отдаленной (залинейной части) г. Свободного, где пешеходный и автомобильный трафик ограничен, что влияет на стоимость объекта оценки, снижая ее. В связи с этим в расчете сравнительным подходом, стоимость ниже рассчитанной, в рамках затратного подхода (в данном конкретном случае, затратный подход не учитывает локальное расположение объекта оценки). Стоимость, рассчитанная в рамках сравнительного подхода является более вероятной, поэтому в рамках согласования результатов стоимости больший вес присвоен сравнительному подходу. 

Используя затратный подход, основанный на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки, оценщик рассчитал рыночную стоимость объекта оценки на воспроизводство и замещение объекта оценки с учетом его физического износа и остаточной стоимости в размере 9 822 408 рублей, используя Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в масштабе цен 1969 года и применяя корректировочные коэффициенты.

Свой выбор указанных сборников оценщик в письменных пояснениях суду обосновал тем, что объект построен в 2014 году с применением старых технологий и методов строительства. Из представленных фотографий (в частности фотографий подвала), видно в каком виде и с учетом каких материалов (бетонные блоки б/у) осуществлено строительство объекта. Поэтому применение сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в масштабе цен 1969 год в рамках затратного подхода логично и правомерно. В таблице 9 указано «…№ сборника, № таблицы …», соответственно № сборника – 1, № таблицы 36, что подтверждается приложенными техническими документами, тех. Паспортом.

В письменных пояснениях оценщик также обосновывает отказ от использования доходного подхода тем, что согласно ФСО № 1: «Доходный подход применяется, когда существует достаточная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.» При наличии достаточного количества достоверной информации о ставках аренды и ожидаемой инвесторами доходности, выражаемой через значения коэффициента капитализации и ставки дисконтирования, доходный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки, особенно для крупных и многопрофильных объектов. В данном случае у оценщика не было достаточной достоверной информации для применения доходного подхода в настоящей оценке, в связи с тем, что на дату оценки - 1 января 2016 г. рынок недвижимости (в частности рынок аренды объектов недвижимости) в г. Свободный неактивный. Оценщику не удалось подобрать достоверной информации о ставках аренды.

Оценщик также поясняет, что рынок недвижимости на дату оценки является неактивным. Отсутствует достаточное количество предложений к продаже. По имеющейся информации некоторые объекты, выставленные на продажу, «висят» в объявлениях по несколько лет, что позволяет сделать вывод о том, что рынок неактивен. А с учетом строительства ГПЗ только начинает набирать темпы развития.

При согласовании результатов оценки при сравнительном и затратном подходе оценщик принял во внимание более весомое значение рыночной стоимости объекта недвижимости при сравнительном подходе и пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого здания (магазин) с кадастровым №, общей площадью 391,2 кв.м, расположенное по 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2016 года составляет 7 985 000 рубля.

Таким образом, отчет оценщика от 15 марта 2019 года № 166/19н, выполненный ООО «Амурский экспертный центр», в совокупности с письменными пояснениями оценщика по данному отчету, суд признает допустимым и достоверным доказательством, поскольку отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. При этом исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в указанном отчете, суду не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

С учетом установленных обстоятельств по делу суд находит подлежащими удовлетворению требования ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 7 958 000 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В данном случае с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец в суд обратилась 24 июня 2019 года.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

По смыслу статей 24.18 и 24.20 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. 

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здание магазина с кадастровым №, общей площадью 391,2 кв.м, расположенного по 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2016 года в размере 7 958 00 рублей.

Датой подачи заявления считать 24 июня 2019 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 25 июля 2019 года.

Председательствующий Ю.В. Ковалёва