РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 октября 2020 года г.Алексин Тульской области 

Алексинский городской суд Тульской области в составе: 

председательствующего Жувагина А.Г., 

при секретаре Григорьевой А.В.,

с участием истца ФИО7 и его представителя адвоката Погожева А.Н.,

ответчика ФИО8 и его представителей ФИО9, ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Алексинского городского суда Тульской области гражданское дело № 2-600/2020 по иску ФИО7 к ФИО8 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, взыскании убытков,

установил:

ФИО7 обратился в суд с иском к ФИО8 о признании договора купли-продажи от 28.05.2019 года квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, недействительным, взыскании убытков а размере 21 984,70 руб., судебных расходов по оплате госпошлины в размере 10 170 руб. В обоснование заявленных требований указал, что 28.05.2019 года он заключил с ФИО8 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 23 кв.м, кадастровый №, принадлежавшей ответчику на основании договора передачи № от 31.12.2003 года. Заключение указанного договора связано с тем, что он, приехав из 

<

данные изъяты> в Тульскую область, нуждался в жилом помещении для проживания. По объявлению он нашел указанную квартиру, позвонил ответчику, и они договорились о встрече и осмотре квартиры. В условленное время он встретился с ответчиком, и они направились осматривать квартиру. Перед входом в квартиру ФИО8 попросил его 15-20 минут подождать на улице. Полагает, что ответчик за это время, проветрил квартиру, и только потом пригласил его в квартиру.

Войдя в квартиру, он обратил внимание, что форточки в квартире открыты. Также в квартире был заметен косметический ремонт, стены оклеены обоями, окна, двери, покрашены, на полу постелен линолеум, было заметно, что квартира подготовлена к продаже. Они обговорили цену квартиры, договорившись о ее продаже за 675 000 руб., из которых 105 000 руб. он должен был внести наличными денежными средствами, а 570 000 руб. вносились им из денежных средств, предоставленных по кредитному договору, заключенному с ПАО «Сбербанк России».

Полагал, что договор купли-продажи квартиры от 28.05.2019 года должен быть признан недействительным, так как ответчик скрыл от него имеющиеся недостатки в квартире. Проживая в квартире вместе с сыном, он обнаружил, что в квартире большая влажность и тяжело дышать, вещи покрывались плесенью и от них исходил неприятный запах, а в углу квартиры образовалось темное пятно на обоях.

Считал, что ответчик, перед тем как продать квартиру, сделал в ней косметический ремонт, тем самым скрыв oт него, имеющиеся недостатки. Он попытался поговорить с ответчиком по поводу обнаруженных в квартире скрытых недостатках, но ответчик пояснил, что при нем ничего подобного не было, предположил, что это произошло по его вине, а в последствии ответчик перестал отвечать на его телефонные звонки.

11.11.2019 он обратился в управляющую компанию - ООО «Грант», специалистами данной организации обнаружено, что под темным пятном на обоях в углу квартиры имеется пустота.

26.11.2019 он направил ответчику претензию с требованием расторгнуть договор купли - продажи и выплатить ему расходы по оформлению договора купли-продажи квартиры, однако ответа на претензию от ответчика не последовало.

Впоследствии истцом неоднократно уточнялись заявленные требования, и с учетом уточнений в окончательной редакции ФИО7 просил признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 28.05.2019 между ФИО7 и ФИО8, недействительным, взыскать расходы по оформлению договора купли-продажи указанной квартиры в размере 126 984 руб. 70 коп., в том числе: денежные средства, выплаченные ответчику за квартиру в размере 105 000 руб., понесенные дополнительные расходы, состоящие из расходов по оплате страховки в размере 7073,70 руб., по регистрации договора в размере 6 450 руб., по подготовке и заключению договора в размере 1 450 руб., расходов по страхованию недвижимости в размере 2 311 руб., составлению договора в размере 2 700 руб., перевода денежных средств в размере 2 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 170 руб.

Определением суда от 17.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Гранит».

В судебном заседании:

Истец ФИО7 и его представитель адвокат Погожев А.Н. заявленные исковые требования поддержали с учетом уточнений, настаивали на их удовлетворении в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно истец ФИО7 пояснил, что после приобретения квартиры 28.05.2019, все было нормально, сырость в квартире ощущалась, но он не придавал этому значения. Однако в августе 2019 года начала появляться плесень в квартире. На момент приобретения квартиры он и его сын нуждались в жилом помещении пригодном для проживания, цена квартиры его устраивала, но приобретая квартиру, он не знал о наличии сырости, так как данный факт был скрыт от него ответчиком и впоследствии установлен специалистами. Считал, что ответчик, перед продажей квартиры, специально сделал в ней косметический ремонт, тем самым скрыв oт него, имеющиеся недостатки. Проведенная по делу судебная экспертиза подтвердила факт того, что квартира непригодна для проживания и выявленные недостатки возникли до проведения в ней косметического ремонта, тогда как проживание в квартире опасно для здоровья. Другого жилого помещения, пригодного для проживания он не имеет. Он пытался высушить стены с помощью обогревателей, проветривания квартиры, но это к положительным результатам не привело. Его никто не заставлял заключать данный договор купли-продажи, но факт того, что квартира непригодна для проживания, ответчику был известен, и он намеренно его скрыл.

Представитель истца по ордеру Погожев А.Н. дополнительно пояснил, что для истца сделка – договор купли-продажи от 28.05.2019 года является кабальной, так как он потратил денежные средства, а ответчик ввел его в заблуждение. Продавая свою квартиру ответчик, не сообщил о ее фактическом состоянии. В тоже время при осмотре квартиры истец не мог увидеть всех тех недостатков, которые были выявлены впоследствии. Полагал, что истца намеренно ввели в заблуждение.

Ответчик ФИО8, его представители ФИО9, ФИО10 исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении. В письменных возражения на иск указали, что истец приходил в квартиру для ее осмотра и обследования три раза, тщательно осматривал квартиру и территорию около дома. Препятствий для полного обследования квартиры ему не чинилось, ему был обеспечен полный доступ ко всем помещениям и коммуникациям квартиры. При этом истец находился в спорной квартире неоднократно и в течении продолжительного времени. Квартира ему понравились, он согласился с предложенной ценой и намерен был оформить сделку с привлечением денежных средств по кредиту, для чего просил разрешения предоставить возможность посещения квартиры оценщиком банка. При проведении оценки квартиры, оценщик производил осмотр и фотографирование лично, никакого давления либо препятствия в проведении оценки со стороны ответчика не было. В материалах дела имеется отчет оценщика, которым не выявлены какие-либо дефекты квартиры, в том числе плесень. Полагал, что банк со своей стороны заинтересован в качественном состоянии квартиры, так как она является обеспечением возврата заемных денежных средств и в случае нарушения кредитных обязательств, взыскание может быть обращено на квартиру. При этом некачественное состояние квартиры не позволит продать ее за необходимую сумму и погасить обязательства, что не выгодно банку.

Ответчик продал спорную квартиру в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Косметический ремонт он действительно производил, но не перед продажей квартиры, а в 2017 году, летом, в том числе, поклеил новые обои, и с ноября 2017 года вплоть до момента продажи квартиры в ней проживали люди, которые могут подтвердить ее надлежащее состояние. Полагали, что истец умышленно привел квартиру в такое состояние, поскольку он не правильно эксплуатировал жилье, создавал условия для появления плесени и грибка. Это заключается, в том числе и в отсутствии проветривания помещения путем открытия форточек, и в неиспользовании принудительной вентиляции, имеющейся в квартире. Так же истец не предпринял никаких мер для устранения появившегося темного пятна, не представил доказательств суду какие меры он предпринимал с момента обнаружения данного пятна, зафиксированного актом эксплуатирующей организации 11.11.2019, в заключении которого указано, что для проведения дальнейшего обследования, требуется вскрыть полы в месте, где образуется плесень и нишу. В тоже время данный акт вызывает сомнения, так как комиссионное обследование предполагает наличие нескольких квалифицированных специалистов, данное же обследование проведено единолично мастером ООО «Гранит» ФИО1, компетентность которой ничем не подтверждена. В акте отражено, что комиссия установила: на момент обследования в комнате, на стене в углу имеется плесень черного цвета, которую прикрывали обои. В акте не отражено наличие влажности в помещении, запахов плесени и т.д., нет описания объемов повреждений, отсутствует фотофиксация при обследовании. Кроме того, наружная поверхность стен, поклеенная обоями, была вскрыта только при проведении судебной экспертизы в сентябре 2020 года, в которой он принимал участие и сам лично отрывал обои.

Истец не только не предпринял никаких мер для устранения появившихся недостатков квартиры, но и не обратился в страховую организацию согласно полиса «Сбербанк Страхование» страхования недвижимого имущества (ипотеки) серии № от 28.05.2019 с заявлением о наличии страхового случая, предусмотренного п.2.1.1 полиса - повреждение конструктивных дефектов застрахованного имущества.

Заключение судебной экспертизы, по мнению стороны ответчика противоречиво и вызывает сомнения.

Каких-либо доказательств заблуждения истца при заключении сделки либо обмана истца или совершения им кабальной сделки, не представлено. Полагали, что доводы истца о том, что указанные им дефекты квартиры возникли еще до заключения сделки и продавец знал о них, несостоятельны, носят предположительных характер, поскольку суду не представлены достоверные и допустимые доказательства, подтверждающие данные факты. Так же не предоставлены доказательства того, что данные недостатки являются неустранимыми и не могут быть устранены.

Представитель третьего лица ООО «Гранит», ПАО Сбербанк не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

С учетом положений ст.167 ГПК РФ, мнения сторон, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (п.1 ст. 549, ст.557 ГК РФ).

В соответствии со ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (абз. 4 п.1 ст.475 ГК РФ).

Из содержания ст.476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пп.1, 2 ст.477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В силу пп. 1, 4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422).

Судом установлено, что 28.05.2019 между истцом (Покупатель) с одной стороны, и ответчиком (Продавец), с другой стороны, заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик продал истцу в собственность жилое помещение с кадастровым №, площадью 23 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Пунктом 2 данного договора предусмотрено, что стоимость квартиры составляет 675 000 руб. Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта: часть стоимости объекта в сумме 105 000 руб. оплачена на момент заключения договора за счет собственных денежных средств покупателя, часть стоимости квартиры в сумме 570 000 руб. оплачивается за счет кредитных денежных средств, предоставленных ФИО7 в соответствии с кредитным договором № от 28.05.2019, заключенным с ПАО Сбербанк.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН объект находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ 16.07.1998. При регистрации права собственности покупателя на объект одновременно подлежит регистрации право залога объекта в пользу банка. Залогодержателем по данному залогу является Банк, а залогодателем - покупатель. Право залога у продавца на объект не возникает в соответствии с пунктом 5 ст.488 ГК РФ. Покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на объект без предварительного письменного согласия Банка: не отчуждать объект и не осуществлять его последующую ипотеку; не сдавать объект в аренду/наем, не сдавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц; не проводить переустройство и перепланировку объекта.

Согласно п.3.5 договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет, а продавец обязался передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора. 

Объект передается на основании настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем (ст.556 ГК РФ). Объект передается не обремененным задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (при наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением объектом продавцом (п.3.6 договора).

Как усматривается из договора купли-продажи от 28.05.2019 какие-либо недостатки товара (квартиры) не были оговорены продавцом в данном договоре.

В тоже время истец зарегистрировал право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись № от 03.06.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.01.2020.

Денежные средства в размере 675 000 руб. в соответствии с заключенным договором купли-продажи перечислены на счет ответчика и получены им, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами.

Из материалов дела также следует, что в ходе проживания и эксплуатации спорной квартиры истцом выявлены признаки ее не соответствия строительным и санитарным нормам и правилам, а именно установлено появление мокрых пятен на стенах; плесени на стенах; отсутствие надлежащей вентиляции квартиры, которые, по мнению истца, могут создавать угрозу жизни и здоровью самого истца, а также проживающему с ним ребенку.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в ООО «Гранит».

11.11.2019 года комиссия в составе мастера ООО «Гранит» ФИО1 произвела обследование квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, и установила, что на момент обследования в комнате на стене и в углу имеется плесень черного цвета, которую прикрывали обои. В комнтае тепло, радиаторы в рабочем состоянии. На стене где находится плесень, при постукивании ощущается пустота. Окна - стеклопакеты. Заключение: для проведения дальнейшего обследования требуется вскрыть полы в месте, где образуется плесень и нишу. 

Ввиду обнаружения признаков ненадлежащего технического состояния квартиры истец, 26.11.2020 направил в адрес ответчика претензию с требованием о расторжении договор купли-продажи квартиры и возмещения, понесенных убытки, однако ответа на указанную претензию от ответчика не последовало.

Согласно п.1 ст.178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Существенным, по смыслу ч.2 ст.178 ГК РФ, следует понимать такое заблуждение, при котором: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.1). 

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п.2). 

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.3). 

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (п.4).

В пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В то же время доказательственная деятельность в первую очередь связана с поведением сторон, процессуальная активность которых по доказыванию, согласно положениям статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, определяется процессуальными правилами об относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств. В случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих требований и возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения.

В соответствии с ч.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Определением суда от 26.08.2020 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Негосударственная экспертиза».

Согласно заключению ООО «Негосударственная экспертиза» № от 18.09.2020, техническое состояние принадлежащей ФИО7 квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, аварийное, недопустимое. Спорная квартира имеет повреждения и недостатки: квартира расположена в цокольном этаже; мокрые пятна на стенах; плесень на стенах; намокание и гниение элементов пола и цокольного перекрытия; отсутствие вентиляции квартиры и техподполья; отсутствие гидроизоляции фундаментов и нижней части стен. Спорная квартира не соответствует строительным и санитарным нормам и правилам. Спорная квартира не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Спорная квартира не может быть использована в качестве жилого помещения. Выявленные недостатки и повреждения являются неустранимыми.

Причинами возникновения повреждений (намокание строительных конструкций и отделки, гниение, плесень) в указанной квартире является нарушение температурно - влажностного режима помещений спорной квартиры и техподполья, вызванное: размещением жилого помещения в цокольном этаже; неработоспособным состоянием системы вентиляции; отсутствием горизонтальной и боковой гидроизоляции фундаментов и нижней части стен (ниже «0»); отсутствием проветривания техподполья. 

Определить абсолютную давность возникновения повреждений в указанной квартире методами строительно-технической экспертизы не возможно. 

Повреждения квартиры возникли до проведения в ней косметического ремонта.

Проведение наружных строительных работ фасада и отмостков здания 

<

адрес> не могло повлиять на появление в спорной квартире пятен и сырости. 

Выявленные повреждения неустранимы. 

Определить давность осуществленного в данной квартире косметического (текущего) ремонта методами строительно-технической экспертизы не возможно. 

Существует угроза жизни и здоровью, проживающим в указанной квартире гражданам.

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу изложенного, суд признает достоверным и допустимым заключение ООО «Негосударственная экспертиза» № от 18.09.2020, поскольку заключение выполнено в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации, в соответствии с профилем деятельности, определенной выданной им лицензией, заключение содержит необходимые ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, при непосредственном осмотре квартиры, а также при анализе материалов дела. Заключение выдано экспертами, имеющими соответствующее образование, квалификацию и регистрацию, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст.307 УК РФ. 

Таким образом, в судебном заседании установлено, что спорная квартира не соответствует строительным и санитарным нормам и правилам, требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не может быть использована в качестве жилого помещения, выявленные недостатки и повреждения являются неустранимыми, возникли до ее передачи покупателю и существует угроза жизни и здоровью, проживающим в указанной квартире гражданам.

Доводы стороны ответчиков сводятся фактически к несогласию с выводами эксперта, что не свидетельствует о их необоснованности, неполноте и неправильности, и в силу положений ст.87 ГПК РФ не могут являться основанием для назначения по делу повторной экспертизы, тогда как положенное в основу данных доводов заключение специалистов Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертов» № от 5.10.2020 года является лишь мнением специалистов, которые в рамках проведенного исследования не были предупреждены об уголовной ответственности, данное доказательство не отвечает признакам допустимости и относимости.

Также в ходе судебного разбирательства допрошены свидетели.

Так, свидетель ФИО2 пояснил, что знает ответчика, так как больше 5 лет, примерно с 2012 года по 2017 год снимал у него квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Жил он в данной квартире постоянно, поэтому может сказать, что условия проживания в ней нормальные, зимой в квартире тепло. Во время его проживания в квартире стены никогда не покрывались плесенью, квартира сухая, и какого-либо запаха сырости не было. Принадлежащие ему вещи не портились, и каких-либо претензий по данной квартире у него не имелось. Каких-либо аварий во время его проживания в квартире не случалось, ремонт в квартире не делался, но он сам делал в квартире электрику и менял смеситель. Уже перед его выездом из квартиры он видел, что строители делали с улицы фасад дома.

Свидетель ФИО3 пояснил, что больше года, примерно с ноября 2017 года по март 2019 года он постоянно проживал в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Условия проживания в данной квартире нормальные, Ощущения влажности, плесени на стенах в квартире не имелось, и его вещи от этого не портились. Какого-либо ремонта в данной квартире за время его проживания не делалось, на представленных ему для обозрения фото (т.2 л.д.30) – те же обои и мебель. Также он видел, что проводился капитальный ремонт фассада и крыши. 

Свидетель ФИО4 пояснила, что знает представителя ответчика - ФИО10, она ее подруга. Она (свидетель) была в квартире по адресу: 

<

адрес>, один раз, в начале марта 2019 года. ФИО10 тогда ей говорила, что хочет продать данную квартиру вместе с мебелью и она (свидетель) так как занималась продажей квартир и посоветовала ей тогда выставить ее на продажу через сайт «Авито». Какой-либо плесени в данной квартире она (свидетель) при посещении квартиры не видела, более того является астматиком и в случае если бы там имелась плесень, ей бы стало плохо. В тот раз они находились в данной квартире примерно 40-45 минут. 

Свидетель ФИО5 после обозрения фото (т.2 л.д.30) пояснила, что имеющиеся на данном фото обои продавались на одной из торговой точек магазина «Архитектурный декор» ООО «Гармония». До данного судебного заседания она имела разговор с представителем ответчика - ФИО10 и та показывала ей цветные фото, спрашивала ее, может ли она подтвердить, что данные обои покупались в их магазине, на что она ей ответила утвердительно. Она работала 

<

данные изъяты> в данном магазине и занималась закупкой обоев. Обои на данном фото относятся к коллекции 2013 – 2014 года и примерно в 2015-2016 году они закупали их на складе в г.Москве. Более двух лет данных обоев нет в продаже, так как они были распроданы.

К показаниям указанных свидетелей суд относится критически, поскольку данные свидетели знакомы со стороной ответчика, их показания бесспорно не свидетельствуют о надлежащем техническом состоянии спорной квартиры, ее соответствии строительным и санитарным нормам и правилам, и опровергаются заключением судебной экспертизы. Более того мнение свидетелей ФИО4, ФИО5 сформировано у них на сообщениях и информации представителя ответчика ФИО10

Доводы стороны ответчика о том, что косметический ремонт в спорной квартире проводился задолго до ее продажи, не свидетельствуют о надлежащем техническом состоянии квартиры, ее соответствии строительным и санитарным нормам и правилам, и опровергаются выводами заключения эксперта ООО «Негосударственная экспертиза» № от 18.09.2020, признанным достоверным и допустимым доказательством. 

Доводы стороны ответчика о том, что при заключении кредитного договора производился осмотр спорной квартиры специалистом и каких-либо недостатков установлено не было, не состоятельны, поскольку в рамках отчета ИП ФИО6 определялась рыночная стоимость объекта оценки для целей залога в ПАО Сбербанк, иных вопросов на разрешение не ставилось. 

Доводы стороны ответчика о том, что истец мог обратиться в страховую компанию и получить соответствующие страховые выплаты по договору страхования, несостоятельны, поскольку договором страхования предусмотрена выплата страхового возмещения вследствие обстоятельств, возникших с момента заключения данного договора, тогда как материалами дела подтверждается, что ненадлежащее техническое состояние квартиры, ее несоответствие строительным и санитарным нормам и правилам возникло до заключения оспариваемой сделки. 

Иные доводы стороны ответчиков не опровергают доводы истца, заключения эксперта, и не свидетельствуют о необоснованности заявленных требований.

Согласно пунктам 1, 2 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрены общие положения о последствиях недействительности сделки.

В соответствии с ч.1 и 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работой или предоставленной услуге) возместить ее стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

При этом признаны не противоречащими Конституции РФ, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П).

С учетом приведенных норм права, а также установленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что ответчик при совершении оспариваемой сделки, намеренно умолчал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить истцу при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота – о техническом состоянии спорной квартиры, и как следствие, о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, в части признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой, поскольку существует реальная угроза жизни и здоровью, проживающим в указанной квартире лицам.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности оспариваемой сделки каждая из сторон в силу ст.167 ГК РФ обязана возвратить другой все полученное по сделке, в связи с чем право собственности ФИО7 на квартиру, общей площадью 23 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, должно быть прекращено, указанная квартира должна быть возвращена в собственность ФИО8 и с ФИО8 в пользу ФИО7 должны быть взысканы денежные средства в размере 675 000 руб. перечисленные ответчику по данной сделке. 

В свою очередь, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика ФИО8 убытков в виде понесенных дополнительных расходов, состоящих из расходов по оплате страховки в размере 7 073,70 руб., по регистрации договора в размере 6 450 руб., по подготовке и заключению договора в размере 1 450 руб., расходов по страхованию недвижимости в размере 2 311 руб., составлению договора в размере 2 700 руб., перевода денежных средств в размере 2 000 руб., в силу ст.15 ГК РФ суд не усматривает, поскольку данные договора заключались по волеизъявлению истца в рамках договорных отношений с иными лицами, стороной по данным договорам ответчик не является, и как следствие не может являться в данном случае надлежащим ответчиком. 

Кроме того, в силу ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в размере 10 170 рублей.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, полно, всесторонне и объективно, исследовав представленные доказательства, каждое в отдельности и в совокупности, оценив их относимость, допустимость и достоверность в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в части.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО7, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым №, площадью 23 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный 28.05.2019 года между ФИО7 к ФИО8, применив последствия недействительности ничтожной сделки.

Прекратить право собственности ФИО7 на квартиру, общей площадью 23 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Возвратить квартиру, общей площадью 23 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО8.

Взыскать с ФИО8, в пользу ФИО7, денежные средства в размере 675 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 170 рублей, а всего 685 170 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Алексинский городской суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 26.10.2020.

Судья