ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

по делу № 2-413/2024г.

УИД № 43RS0010-01-2024-000303-41

12 сентября 2024 года г.Вятские Поляны

Вятскополянский районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Колесниковой Л.И., 

при секретаре Донских М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «Азина 20» (ИНН №), Г.О.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Ремстрой» (ИНН № о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме, истребования имущества из чужого незаконного владения, исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ответчика на нежилые помещения, 

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Азина 20» (ИНН №) и Г.О.В. обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме, истребования имущества из чужого незаконного владения, исключения из ЕГРН сведений о праве собственности ответчика на нежилые помещения. 

В обосновании иска указали, что ответчик – ООО «Ремстрой» являлся застройщиком многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД от 16.01.2022г., оформленного протоколом №, ООО «Ремстрой» с 16.01.2022г. осуществляло управление указанным МКД.

Согласно протоколу внеочередного годового общего собрания членов ТСЖ «Азина 20» от 29.06.2023г. принято решение о смене правления товарищества и председателя. С июля 2023г. ТСЖ «Азина 20» осуществляет управление МКД по адресу: 

<

адрес>

После смены управляющей компании выяснилось, что технический подвал, который собственники жилых помещений, считали общедомовым имуществом, принадлежит на праве собственности ООО «Ремстрой» и М.Р.В. Согласно сведений ЕГРН технический этаж состоит из нежилых помещений: № площадью 82,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 199,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 36,6 кв.м., кадастровый №, № площадью 32,4 кв.м., кадастровый №, № площадью 15,7 кв.м., кадастровый №, № площадью 15,5 кв.м., кадастровый №. 

Фактически никакого разделения на отдельные помещения в подвале нет. Подвал един, в нем нет разделений и дверей, разделяющих отдельные помещения. 

Считают, что передача нежилых помещений подвала в собственность лиц, не являющихся собственниками квартир МКД, незаконна. Общего собрания собственников МКД по вопросу о передаче общедомового имущества (которым истцы считают технический подвал) не было. В подвале находятся коммуникации, магистральные трубы, приборы давления и учета горячей воды, запорная арматура, общедомовой узел и другие средства обслуживания всего дома. Кроме того, в подвальных помещениях расположена система электроснабжения всего дома. Застройщик не имел право продавать в частную собственность общее имущество МКД. Спорные нежилые помещения, находящиеся в подвале, предназначены исключительно для обслуживания МКД, не имеют самостоятельного назначения и не могут быть использованы в качестве самостоятельных объектов в силу расположения в них обще домовых коммуникаций. С момента ввода дома в эксплуатацию спорные подвальные помещения эксплуатировались исключительно ТСЖ в качестве общего имущества. 

С учетом принятых в порядке статьи 39 ГПК РФ уточненных требований, просили суд:

1. Прекратить право собственности за М.Р.В. на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- № площадью 82,9 кв.м., кадастровый №,

- № площадью 199,9 кв.м., кадастровый №,

- № площадью 36,6 кв.м., кадастровый №,

- № площадью 32,4 кв.м., кадастровый №;

2. Прекратить право собственности за ООО «Ремстрой» (ИНН №) на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- № площадью 15,7 кв.м., кадастровый №,

- № площадью 15,5 кв.м., кадастровый №;

3. Признать право общей долевой собственности на общедомовое имущество - на нежилые помещения: № площадью 82,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 199,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 36,6 кв.м., кадастровый №, № площадью 32,4 кв.м., кадастровый №; № площадью 15,7 кв.м., кадастровый №, № площадью 15,5 кв.м., кадастровый №, за собственниками МКД : 

<

адрес> (т.1 л.д.4-6, т.3 л.д.40, 139).

Согласно протокола заседания правления ТСЖ «Азина 20» № от ДД.ММ.ГГГГг. председателем правления ТСЖ «Азина 20» избрана Г.О.В.. (т.2 л.д.120). 

В судебном заседании Г.О.В., она же представитель истца – ТСЖ «Азина 20» исковые требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что спорные помещения, расположенные в подвале МКД друг от друга не обособлены, не отгорожены от других помещений, не имеют отдельного входа, то есть до настоящего времени в подвале нет изолированных помещений, которые предназначены для самостоятельного использования. Спорные помещения являются вспомогательными по отношению к другим помещениям МКД. В разрешении на ввод МКД в эксплуатацию указана фактическая площадь нежилых помещений – 2322кв.м., отдельных нежилых помещений не выделено. Следовательно, спорные помещения входили в состав общего имущества. И собственники жилых помещений два года оплачивали содержание всех нежилых помещений. С даты ввода в эксплуатацию МКД спорные помещения как самостоятельные объекты никогда не использовались, а использовалась вся площадь подполья как техническое подполье и до настоящего времени спорные помещения входят в состав подполья. Оформление в ЕГРН указанных помещений как отдельных объектов недвижимости не повлекло их выделение в отдельные объекты и не изменило их вспомогательного назначения. По проекту МКД указано, что дом строится с техническим подпольем и теплым чердаком. При этом подполье спроектировано как отдельное целое помещение, связанное с обслуживанием всего дома. В проекте не указано, что подполье делится на отдельные помещения. В последствии кадастровый инженер изменил статус техподполья на подвал. Однако, в проект никакие изменения не вносились. До настоящего времени ни одно помещение техподполья не изолировано. По всему подполью установлены железобетонные панели с отверстиями (это не дверные проемы, а овальные отверстия в панелях). Там где кадастровый инженер указал в техплане – входные проемы, в этих местах проходят трубы отопления, водоснабжения и электрические кабеля. Застройщик ввел Росреестр в заблуждение, предоставив техплан с дверями для оформления в собственности этих помещений. У техподполья имеется одно предназначение – техническое. Это указано в технической документации дома. По всей площади техподполья расположены водомерные узлы, электрические кабеля, узлы учета. Для них необходим постоянный и открытый доступ техническим специалистам. В связи с чем считает, что все спорные помещения являются общими помещениями МКД, предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, фактическое использование указанных помещений связано с непосредственным обслуживанием и эксплуатацией данного МКД. До настоящего времени обособленных помещений нет, подвал един; по всей площади стоят железобетонные плиты с овальными отверстиями по средине плиты, нет ни одной двери, пол земляной, для прохода к узлам учета проложены доски. Иск просила удовлетворить в полном объеме. 

Представитель ответчика - «Ремстрой» (ИНН №) в судебное заседание не явился. 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ указан следующий адрес юридического лица - ООО «Ремстрой»: 

<

адрес>. (т.1 л.д.47). По указанному адресу судом направлялась почтовая корреспонденция, которая возвращалась с отметкой «истек срок хранения». (т.1 л.д.70-79, т.3 л.д.105-111, 112-116). 

Ответчик М.Р.В., привлеченный к участию в деле определением суда от 17.05.2024г. (т.2 л.д.206-207), в судебное заседание не явился.

Согласно сведений о регистрации от 17.06.2024г. М.Р.В. с 14.12.2019г. зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>. (т.3 л.д.30). Этот же адрес указан в ЕГРН. (т.2 л.д.112-113). 

По указанному адресу неоднократно направлялась заказная корреспонденция, которая возвращалась с отметкой «истек срок хранения». (т.2 л.д.212-224, т.3 л.д. 58-61, л.д.117-121). 

В соответствии с ч.2 ст.117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Применительно к положениям п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 года N 221, и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует его возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63).

В соответствии с п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Доказательств уважительности причин неявки и возражения по существу иска ответчики суду не представили.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителя ответчика – ООО «Ремстрой» и ответчика М.Р.В. в порядке заочного производства. 

Определением суда от 02.04.2024г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Росреестра по Кировской области (т.1 л.д.53-54), представитель которого ЕА.Б. в судебное заседание не явилась, в отзыве просила рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления. Указала, что 15.12.2023г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности М.Р.В. на основании договора купли-продажи четырех нежилых помещений № от 11.12.2023г., заключенного с ООО «Ремстрой», на помещения: № площадью 82,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 199,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 36,6 кв.м., кадастровый №, № площадью 32,4 кв.м., кадастровый №. Данные помещения согласно сведений ЕГРН не являются помещениями, относящимися к общему имуществу собственников квартир. На помещения № площадью 15,7 кв.м., кадастровый №, № площадью 15,5 кв.м., кадастровый № зарегистрировано право собственности за ООО «Ремстрой». Помещения № и № согласно сведениям ЕГРН относятся к общему имуществу собственников помещений в здании. По смыслу п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ к общему имуществу в МКД может быть отнесено помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. Истцам необходимо доказать, предназначены ли спорные помещения для самостоятельного использования или предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеет иных полезных свойств. (т.1 л.д.68-69).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Государственной инспекции строительного надзора, привлеченные определением суда 20.06.2024г. (т.3 л.д.44), в судебное заседание не явился. От и.о.начальника ТИ.А. в суд поступил отзыв, в котором он просил рассмотреть дело без участия представителя инспекции. Указал, что в соответствии с требованиями ст.54 Градостроительного кодекса РФ при строительстве МКД по адресу: 

<

адрес>, инспекцией осуществлялся государственный строительный надзор, предметом которого является соответствие выполняемых работ и применяемых строительных материалов и изделий, а также результатов таких работ требованиям утвержденной проектной документации. После завершения строительства указанного дома инспекцией было выдано заключение о его соответствии требованиям проектной документации. Обратил внимание на то, что в соответствии с проектной документацией МКД, расположенный по адресу: 

<

адрес>, техническим планом указанного жилого здания, разрешением на ввод его в эксплуатацию, многоквартирный дом имеет подземный этаж. Исходя из подпунктов ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ п.3 «Свода правил 54.13330.2022. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденного и введенного в действие приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 13.05.2022г. №/пр, в подземном этаже могут быть расположены нежилые помещения. При этом п.19 Приказа Росреестра от 15.03.2022г. №П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» нежилое помещение в здании должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность в последствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота (ст.141.1 и п.4 ст.259.3 ГК РФ). (т.3 л.д.66). 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Министерства строительства Кировской области, привлеченные определением суда 20.06.2024г. (т.3 л.д.44), в судебное заседание не явился. От и.о.министра Х.А.М. в суд поступил отзыв, в котором он просил рассмотреть дело без участия представителя министерства строительства. Указал, что вопросами, подлежащими установлению по делу №г., являются правоотношения по владению, пользованию и распоряжению помещениями, находящимися в МКД, которые регулируются нормами жилищного законодательства и законодательства о государственной регистрации недвижимости, и не относятся к компетенции министерства строительства Кировской области. (т.3 л.д.67). 

Определением суда от 21.05.2024г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация города Вятские Поляны Кировской области и кадастровый инженер С.А.В. (т.2 л.д.208-209). 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - администрации г.Вятские Поляны Кировской области, Г. И.Е. по доверенности суду пояснила, что изначально строительство МКД по адресу: 

<

адрес> начиналось в 2014г. Потом проект был заморожен. Продолжилось строительство в 2021г. Администрация города на основании представленного проекта МКД в 2021 году выдала разрешение на строительство объекта. В ход строительства администрация не вмешивается, проект МКД не проверяет, поскольку проект прошел государственную экспертизу, о чем приложено положительное заключение государственной экспертизы. Строительный надзор осуществляет Министерство строительства. В октябре 2021г. проектировщиком были внесены изменения в техническую часть МКД. А именно, в разделе 1 «Пояснительная записка. Архитектурно-строительные решения» техподполье переименовано в подвал, так как высота подземной части оказалась выше. Внесенные изменения соответствовали проектной документации, не затрагивали несущие строительные конструкции, соответствовали заданию застройщика. Вопрос об удовлетворении иска оставила на усмотрение суда. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, - кадастровый инженер С.А.В., суду пояснил, что технические планы на помещения МКД по адресу: 

<

адрес>, он готовил на основании представленного застройщиком проекта на строительство и разрешения на строительство. В представленном проекте было указано, что МКД состоит из 78 квартир, подвала и чердака. При чем, в проектной документации подвал был разделен на несколько нежилых помещений. Проектная документация прошла государственную экспертизу и была согласована с администрацией города. При составлении техпланов он (С.А.В.) выходил на место – в частности был в подвале МКД по адресу: 

<

адрес>. На момент осмотра помещения №№ фактически не были изолированными, у них не было дверей, в стенах были большие овальные отверстия. Однако, отверстия в стенах можно заложить например гипсокартоном, двери поставить. Конструктивные элементы (стены) полностью совпадали с проектной документацией. Технологически отверстия, которые имеются в панелях подвального помещения, не указываются в техплане. Также в техплане не прописывается назначение нежилого помещения, указывается только, что помещение нежилое. Если в стене имеется отверстие, неважно какого диаметра, изоляция помещения не нарушается. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Вятскополянское БТИ, Х.И.У. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствии представителя БТИ. (т.3 л.д.92). 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Подпунктом "а" пункта 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно п. 7 указанных Правил в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в жилом доме.

Кроме того, по смыслу приведенных выше норм права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Следовательно, при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирных домах, в частности при отнесении конкретного нежилого помещения либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначалось первоначально помещение и как оно, в связи с этим использовалось.

Как следует из материалов дела, истец Г.О.В. является собственником квартиры №, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.02.2022г. (т.1 л.д.27-29). 

Согласно сведений ЕГРН от 02.05.2024г. собственником нежилых помещений № площадью 82,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 199,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 36,6 кв.м., кадастровый №, № площадью 32,4 кв.м., кадастровый №, расположенных в подвале многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> является М.Р.В., ДД.ММ.ГГГГ.р., право собственности которого зарегистрировано на все 4 объекта 15.12.2023г. (т.2 л.д.98-105, 112-113). 

Собственником нежилых помещений № площадью 15,7 кв.м., кадастровый №, № площадью 15,5 кв.м., кадастровый №, также расположенных в подвале многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, является ООО «Ремстрой» (ИНН №), что также подтверждается выпиской ЕГРН от 02.05.2024г. (т.2 л.д.95-97, 106-108). 

Согласно протокола № единоличного собственника помещений по выбору способа управления МКД, находящимся по адресу: 

<

адрес> создания ТСЖ от 16.01.2022г. выбран способ управления МКД – ТСЖ. (т.1 л.д.48)

Пунктом 2 указанного выше протокола № от 16.01.2022г. установлено, что после регистрации юридического лица – ТСЖ «Азина 20» - заключить договор управления МКД с ООО «Ремстрой». 

Однако, из пояснений истца Г.О.В. следует, что договор управления с ООО «Ремстрой» в ТСЖ отсутствует, с момента ввода МКД в эксплуатацию и до настоящего времени квитанции на оплату ЖКХ и за содержание имущества собственники МКД вносят на счет ТСЖ «Азина 20»; договоры с ресурсоснабжающими организациями заключало ТСЖ «Азина 20». Представила копию договора теплоснабжения от 04.03.2022г. и квитанцию об оплате ЖКХ за май 2022г. (в которой указана плата, в том числе за текущий ремонт, холодное водоснабжение и электроснабжение на содержание общего имущества МКД), получателем платежа в которой указано ТСЖ «Азина 20». (т.1 л.д.42-43, т.3 л.д.138). 

Ответчик – ООО «Ремстрой» - не представил доказательств заключения договора управления между ТСЖ «Азина 20» и ООО «Ремстрой» на управление многоквартирным домом. 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что управление МКД по адресу: 

<

адрес>, с 16.01.2022г. до настоящего времени осуществляет ТСЖ «Азина 20». 

Судом установлено, что многоквартирный 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, построен и введен в эксплуатацию в 2021г. Оспариваемые объекты недвижимости – нежилые помещения № - расположены в подвальном помещении. 

Проектную документацию на многоэтажный жилой дом по адресу: 

<

адрес> (ранее многоэтажный жилой дом микрорайон «

<

данные изъяты>» 

<

адрес>, III очередь), разрабатывала проектная организация – ООО ПУ «Энергогражданпроект» 

<

адрес>. 

Согласно представленного проекта на МКД по адресу: 

<

адрес> изначально проектируемый жилой дом разрабатывался как многоэтажное 78-квартирное здание с техническим подпольем и теплым чердаком, состоящим из двух-блок-секций, и имеющий 10 жилых этажей. Согласно раздела проектной документации «Инженерное оборудование» сети инженерно-технического обеспечения, система холодного и горячего водоснабжения и водоотведения расположены в техподполье, откуда идет их разводка по секциям, и в последствии трубы и провода поднимаются вверх, что отражено на схемах техподполья. В разделе «Общие указания» (т.1 л.д.87) предусмотрено, что система холодного и горячего водоснабжения принята с нижней разводкой; для учета общего расхода холодной воды жилого дома на вводе ХВС предусмотрен водомерный узел, расположенных в техподполье в помещении насосной; также в техподполье предусмотрена установка подкачивающих насосов в систему ХВС; для учета общего расходования ГВС по дому в ИТП (индивидуальный тепловой пункт) в техподполье предусмотрена установка счетчиков на системах горячей воды и циркуляционного трубопровода. Подача горячей воды производится от теплообменника, расположенного в техподполье в ИТП. На планах техподполья видно, что сети инженерно-технического обеспечения проходят по всей площади техподполья. (т.1 л.д.85-93).

В материалах дела имеется положительное заключение негосударственной экспертизы №, выполненной ООО «Центр независимых экспертиз» 08.05.2014г. (т.3 л.д.69-81), согласно которого объектом экспертизы указан объект капитального строительства – многоэтажный жилой дом микрорайон «

<

данные изъяты>» 

<

адрес>. Общая площадь здания – 5539,24кв.м.; строительный объем – 21 521,24куб.м. Проектная документация разработана ООО ПУ «Энергогражданпроект». На страницах 7-8 заключения в разделе 3 «Архитектурные решения» указано: 78 –квартирный жилой дом запроектирован с «теплым» техническим подпольем и чердаком. Высота технического подполья – 1,84м. В техническом подполье расположены помещения насосной, ИТП (индивидуальный тепловой пункт), узлов учета и выполнена разводка инженерных коммуникаций дома. Полы в техподполье (в ИТП, узлах учета и насосной) – цементно-песчаная стяжка; в техподполье – грунт, утрамбованный с щебнем; стены в техподполье – затирка; потолок в техподполье – защитная окраска. (т.3 л.д.72 оборот).

Согласно разрешения на строительство от 19.02.2021г. № администрация города Вятские Поляны выдала застройщику – ООО «Ремстрой» - разрешение на строительство многоэтажного жилого дома в г

<

адрес>, микрорайон «

<

данные изъяты>», по адресу: 

<

адрес>. Количество этажей 11, в том числе 1 подземный этаж. 

<

адрес> – 5539,24кв.м., объем – 21 521,24 куб.м., в том числе подземная часть – 1412,18куб.м. В разрешении на строительство указано, что положительное заключение экспертизы проектной документации выдано ООО «Центром Независимой Экспертизы»; проектная документация объекта капитального строительства выполнена ООО ПУ «Энергогражданпроект» в 2014г., с изменениями 2021г. (т.1 л.д.181-182). 

Как пояснила в судебном заседании представитель администрации города Вятские Поляны ФИО18 в октябре 2021г. в проектную документацию МКД были внесены изменения. 

Согласно подтверждения соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, утвержденного генеральным директором ООО «Поляны-Строй-Проект» Б.О.Л. 04.10.2021г., на основании заявления застройщика – ООО «Ремстрой» в проектную документацию на многоэтажный жилой дом в микрорайоне «

<

данные изъяты>» по адресу: 

<

адрес>, внесены следующие изменения:

- в раздел 1 «Пояснительная записка» «Архитектурно-строительные решения» (теподполье переименовано в подвал, так как высота помещений по факту Н=2,12м.);

- ТЭП (включение площади подвала в общую площадь жилого здания S=6269,9кв.м., изменение строительного объема здания V=21756,6 куб.м., в том числе подземной части V=1647,54 куб.м.).

- в раздел 3. «Архитектурные решения» дополнен листом «План на отметке -2,40м.» (т.3 л.д.134-135).

В указанном выше Подтверждении в п.11 отражено, что внесенные изменения технической части проектной документации: соответствуют установленным требованиям и совместимы с частями проектной документации, в которую изменения не вносились; не затрагивают несущие строительные конструкции объекта; не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия, требований промышленной безопасности и требований к обеспечению надежности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики; соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий. (т.3 л.д.134 оборот). 

Из представленного кадастровым инженером С.А.В. копии проектной документации на многоквартирный жилой дом микрорайон «

<

данные изъяты>» 

<

адрес> в тексте под названием «Архитектурно-планировочные решения» п.1 отражено, что проектируемый жилой дом – многоэтажное 78- квартирное здание с подвалом и теплым чердаком. (т.1 л.д.199-252). На плане подвала обозначены обособленные помещения площадью 32,4кв.м., 199,9 кв.м., 82,9 кв.м., 15,7кв.м., 36,6 кв.м., указано, что помещения отделены друг от друга, имеются двери. (т.1 л.д.204 оборот).

Постановлением администрации г.Вятские Поляны № от 26.11.2021г. многоквартирному жилому дому с кадастровым №, присвоен адрес: 

<

адрес>. Присвоены адреса жилым помещениям в доме. Также присвоены адреса нежилым помещениям: площадью 82,9кв.м. – 

<

адрес>; площадью 199,9 кв.м. - 

<

адрес>; площадью 36,6 кв.м. - 

<

адрес>; площадью 32,4 кв.м. (назначение помещения – нежилое) - 

<

адрес> (т.1 л.д.183-185).

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от 28.12.2021г. многоквартирный дом не имеет каких-либо отдельных нежилых объектов. (подраздел 2.1 «Нежилые объекты»). В таблице 1 «Общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта» общая площадь вводимого в эксплуатацию объекта указана в размере 6 269,9кв.м., строительный объем – 21 756,6 куб.м.; площадь нежилых помещений – 2322,0кв.м. В разделе 2.2 «Объекты жилищного фонда» в графе «

<

адрес> нежилых помещений, в том числе площадь общего имущества в многоквартирном доме» составляет 2322,0кв.м. Наличие каких-либо нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу, не указано. (т.1 л.д.24-26, т.2 л.д.130-132). 

Застройщиком МКД по адресу: 

<

адрес>, является ООО «Ремстрой», что отражено в разрешении на строительство и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. (т.1 л.д.24-26)

Согласно техническому плану здания - многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, выполненного кадастровым инженером С.А.В., в подвальном этаже имеются самостоятельные нежилые помещения: № площадью 82,9кв.м. (назначение помещения – нежилое), №, площадью 199,9 кв.м. (назначение помещения – нежилое), № площадью 36,6 кв.м. (назначение помещения – нежилое), № площадью 32,4 кв.м. (назначение помещения – нежилое), № площадью 15,7 кв.м. (назначение помещения – общее имущество в МКД, помещение вспомогательного использования), № площадью 15,5 кв.м. (назначение помещения – общее имущество в МКД, помещение вспомогательного использования). (т.1 л.д.94-98, т.2 л.д.139-197). 

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного администрацией города Вятские Поляны 28.12.2021г., застройщик МКД – ООО «Ремстрой» 05.12.2023г. зарегистрировал за собой право собственности на нежилые помещения: № площадью 82,9кв.м., № площадью 199,9 кв.м., № площадью 36,6 кв.м., № площадью 32,4 кв.м., № площадью 15,7кв.м., № площадью 15,5 кв.м., что подтверждается выписками ЕГРН от 05.12.2023г. (т.1 л.д.30- 41)

Согласно договора купли-продажи четырех нежилых помещений №, заключенного 11.12.2023г. между ООО «Ремстрой» (продавец) и М.Р.В. (покупатель) продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения: площадью 82,9кв.м. кадастровый №, площадью 199,9 кв.м. кадастровый №, площадью 36,6 кв.м. кадастровый №, площадью 32,4 кв.м. кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес> (т.2 л.д.91-92). 

Согласно акта обследования технического подполья в доме № по адресу: 

<

адрес> от 26.04.2024г. составленного комиссией в составе председателя ТСЖ «Азина 20» В.Т.В., управляющего домом Г.В.Л., собственника квартиры № С.С.Г., юриста А.Р,Ю. (т.2 л.д.243-245) в техподполье изолированных помещений нет; есть одно пространство, заполненное строительными панелями, на которые положены плиты перекрытия. Ни одной двери в какие-либо помещения нет, строительные панели, которые возможно кадастровый инженер назвал стенами помещений, имеют технологические отверстия для проведения трубопроводов горячей, холодной воды, отопления, канализации, электрических кабелей. В «нежилых помещениях» №, №, №, №, №, № дверей нет, все стены состоят из панелей с большими отверстиями, по помещениям проходят трубопроводы горячей и холодной воды с кранами регулировки, трубопроводы отопления с задвижками, приборами показания давления. В помещении № находится щит управления и снятия показаний, насосы, поддерживающие давление в системе; теплообменник, который снабжает весь дом горячей водой; стояки с горячей и холодной водой с кранами и вентилями регулировки, обслуживающие 19 квартир. Также проходят трубы канализации и располагается вытяжная и приточная вентиляции, электрокабеля. Оборудование и трубопроводы являются общим имуществом. 

В помещении № проходят трубопроводы горячей и холодной воды с кранами регулировки, отопления с регулирующими кранами; 2 стояка горячей и холодной воды с кранами и вентилями регулировки, обслуживающие 39 квартир; проходят трубы канализации, располагается вытяжная и приточная вентиляции, электрокабеля. 

В помещении № проходят трубопроводы горячей и холодной воды с кранами регулировки, отопления с регулирующими кранами; 2 стояка горячей и холодной воды с кранами и вентилями регулировки, обслуживающие 20 квартир; проходят трубы канализации, располагается вытяжная и приточная вентиляции, электрокабеля. Здесь же находится насосная станция, которая оснащена трубопроводами холодной воды с регулирующими задвижками и кранами, насосами, поддерживающими давление в системе и обслуживает весь дом. 

В помещениях № и № проходят трубопроводы горячей и холодной воды с кранами регулировки, отопления с регулирующими кранами; Стояки горячей и холодной воды; проходят трубы канализации, располагается вытяжная и приточная вентиляции, электрокабеля.

В помещении № проходит трубопровод отопления с регулирующими кранами, обслуживающий 10 этажей. 

Стороной истца представлена видеозапись и фотографии, которые подтверждают сведения, указанные в акте обследования технического подполья в доме № по адресу: 

<

адрес> от 26.04.2024г. А именно, на видео записи и фотографиях отражено, что по всей площади технического подвала от пола до потолка стоят железобетонные плиты в центре которых прорезаны большие овальные отверстия, в которые может пройти человек. Отверстия проделаны в центре плиты, это не дверные проемы, чтобы пройти через них необходимо высоко поднять ногу, наклониться. Вместе с тем овальные отверстия очень большие. На данных железобетонных плитах лежат перекрытия, то есть потолок в подвале. Через овальные отверстия в железобетонных плитах, сверху на расстоянии 15-25см. по всему подвалу проходят трубы канализации и вентиляции. При этом трубы проходят не вдоль потолка и не вдоль стены, а на больших расстояниях ниже потолка и смещены на больших расстояниях от стен. Таким образом, чтобы пройти через овальные отверстия необходимо либо отклониться в сторону, либо низко нагнуться под трубой. (т.3 л.д.1-22, 125-133). Кроме того, в железобетонных перекрытиях с большими овальными отверстиями внизу имеются большие отверстия, в которых также проходят по всей площади подвала трубы. При чем эти трубы располагаются высоко от пола и на значительном расстоянии от боковых стен. Электропроводка располагается вдоль потолка в металлической конструкции, которая подвешена не к самому потолку, а гораздо ниже потолка (т.3 л.д.4). Пол по всему подвалу засыпан грунтом. 

Согласно п.3.1.24 Свода Правил 54.13330.2022 СНИП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ 13.05.2022г., подполье – пространство высотой в чистоте менее 1,8м. между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта, пола по грунту. Техническое подполье – подполье, в котором размещены трубопроводные инженерные системы и проложены инженерные коммуникации. (п.3.1.26)

Таким образом, техническое подполье этажом не является и используется только для прокладки коммуникаций. 

Проанализировав видео и фото- материалы, пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что первоначально многоквартирный дом проектировался с техническим подпольем и строился с техническим подпольем, которого создано для размещения трубопроводных инженерных систем. Представленные фото и видеоматериалы полностью подтверждают данный факт. Несмотря на внесенные изменения в проектную документацию о переименовании технического подполья на подвал, функциональное назначение данного помещения не изменилось, оно является классическим техническим подпольем, в котором по всей площади расположены коммуникации для обслуживания всего дома; в подвале отсутствуют отдельные помещения; до настоящего времени пол в подвале - это грунт, утрамбованный с щебнем (как указано в заключении экспертизы до внесения изменений в проектную документацию). При этом магистральные трубы систем холодной и горячей воды, отопления, канализации, запорные арматуры, краны, электрокабели расположены по всему объему помещения, а не вдоль стен, потолка и под полом. То есть в том виде, в каком в настоящее время проведена разводка холодной, горячей воды, отопления, канализации, запирающих устройств, электрообрудования в подвале дома истца, невозможно выделить отдельные помещения.

Суд также учитывает, что согласно проектной документации (до внесения изменений) спорное помещение (вся площадь подземного этажа) признано техническим подпольем, не имеющим самостоятельного назначения и не предназначенное для самостоятельного использования. Изменения в проектную документацию, а именно изменения только в переименовании «техническое подполье» на «подвал», внесено только на основании превышения высоты подземного этажа. (в первоначальном проекте высота 1,8м., после внесенных изменений высота помещения указана как 2,12м). 

Предназначение подвала не изменилось. Доказательств обратного суду не представлено. 

Спорные нежилые помещения до настоящего времени не выделены в отдельные помещения и фактически не вводились в эксплуатацию как отдельные помещения. 

На основании изложенного суд приходит к выводу, что подвал, расположенный в МКД по адресу: 

<

адрес>, использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, так как в нем расположено общедомовое имущество, требующее постоянного доступа обслуживающих организаций (магистральные и распределительные цепи электроснабжения, узлы ввода и учета ХВС и ГВС, а также внутридомовые коммуникации ХВС, ГВС и канализации с запорной арматурой на все квартиры дома)

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что до настоящего времени спорные нежилые помещения в отдельные объекты не выделены, фактически площади спорных помещений относятся к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку предназначены для обслуживания жилого дома и не имеют самостоятельного функционального назначения; суд приходит к выводу о том, что спорные помещения, исходя из их назначения и характеристик, относятся к общему имуществу собственников здания, право на которое в силу закона не могло возникнуть за ответчиками, в связи с чем суд считает возможными прекратить за ответчиками право собственности на спорные нежилые помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ТСЖ «Азина 20» (ИНН №), Г.О.В. удовлетворить. 

Прекратить за М.Р.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес> (СНИЛС №), право собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- № площадью 82,9 кв.м., кадастровый №,

- № площадью 199,9 кв.м., кадастровый №,

- № площадью 36,6 кв.м., кадастровый №,

- № площадью 32,4 кв.м., кадастровый №;

Прекратить за ООО «Ремстрой» (ИНН №) право собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- № площадью 15,7 кв.м., кадастровый №,

- № площадью 15,5 кв.м., кадастровый №. 

Признать право общей долевой собственности на общедомовое имущество - на нежилые помещения: № площадью 82,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 199,9 кв.м., кадастровый №, № площадью 36,6 кв.м., кадастровый №, № площадью 32,4 кв.м., кадастровый №; № площадью 15,7 кв.м., кадастровый №, № площадью 15,5 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, за собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. 

Решение является основанием для внесения изменений в сведения кадастрового учета ЕГРН о том, что помещения № в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и основанием для прекращения права собственности М.Р.В. и ООО «Ремстрой» на указанные выше нежилые помещения. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья- Л.И.Колесникова.