... Дело № 2-2249/2021

16RS0046-01-2021-000710-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июля 2021 года

Вахитовский районный суд г.Казани в составе: 

председательствующего судьи Малковой Я.В., 

при секретаре Сагдеевой З.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО14, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО15, ФИО16 к ФИО17 о признании доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество незначительной с выплатой денежной компенсации

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество незначительной с выплатой денежной компенсации. В обоснование иска указывает, что 10 ... года между ФИО1 и ФИО5 был зарегистрирован брак. В указанном браке у ФИО1 и ФИО5 родились совместные дети - ФИО2 и ФИО3 ... года супруг ФИО1 - ФИО5 умер. После смерти ФИО5 его супруга – ФИО1 и дети – ФИО2 и ФИО3 стали собственниками, в том числе в порядке наследования по закону 3/4 доли в праве общей долевой собственности на 1-комнатную квартиру общей площадью 17,8 кв.м., расположенную по адресу: ... кадастровый номер .... 

Оставшаяся 1/4 (одна четвертая) доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру унаследована ФИО4 (дочь умершего от первого брака), которая письменно предложила ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на возмездной основе приобрести у нее, в том числе, указанную долю в праве собственности. Однако предложенные ФИО4 (ответчиком) условия не устроили истцов, так как они не основаны на рыночной оценке стоимости этой доли – цена, по мнению истца, существенно завышена. Указывает, что таким образом стороны самостоятельно не смогли прийти к указанному взаимному соглашению о размере денежной компенсации, подлежащей выплате в пользу ФИО4 в том числе, за передаваемую ею истцам 1/4 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Между ответчиком и истцами возник спор относительно денежной компенсации, которая может быть выплачена в пользу ФИО4 за передачу истцам унаследованной ею 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Считает, что согласно действующему законодательству, право участника общей долевой собственности на вселение и проживание не является безусловным, так как оно зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и реальной возможности выделить в натуре такую долю без нарушения прав других собственников, имеющих большую долю в праве.

Как указано выше, между ответчиком и истцами возник спор относительно размера денежной компенсации, в том числе, за унаследованную ФИО4 1/4 (одну четвертую) долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, которая при этом в 4 (четыре) раза меньше общего размера долей истцов в праве общей долевой собственности на эту же квартиру. Кроме того, данное жилое помещение представляет собой квартиру общей площадью 17,8 кв.м., состоящую из одной изолированной жилой комнаты.

На принадлежащую ФИО4 1/4 (одну четвертую) долю в праве общей долевой собственности приходится лишь 4,45 кв.м, от общей площади квартиры (17,8 кв.м, х 1/4 доля). Однако, в виду конструктивных особенностей квартиры (является малогабаритной и имеет только одну жилую комнату) возможности выделения ответчику 4,45 кв.м, в ней не имеется.

К тому же, ответчик и истцы не связаны семейными и родственными отношениями, являются друг другу посторонними людьми, при этом ответчик ФИО4 обеспечена жильем в ином помещении, расположенном по адресу: ..., где она зарегистрирована и постоянно проживает со своей семьей, в виду чего указанная квартира не может быть использована всеми собственниками по назначению (для совместного проживания двух семей), что также препятствует определению порядка пользования между сторонами указанным жилым помещением.

Также из текста предложения ответчика ФИО4 прямо усматривается ее желание произвести возмездное отчуждение унаследованных ею долей в праве общей долевой собственности на имущество, в том числе на указанную квартиру, что свидетельствует об отсутствии у ответчика ФИО4 существенного интереса в проживании в ней.

При этом следует учесть, что общий размер принадлежащих истцам долей в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 3/4 (три четвертых), тогда как ответчику ФИО4 принадлежит только 1/4 (одна четвертая) доля, что в 4 (четыре) раза меньше общего размера доли истцов.

Считает, что при таких обстоятельствах, а также принимая во внимание волеизъявление самой ФИО4 о желании произвести отчуждение принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на имущество, положения действующего законодательства, имеются основания для признания принадлежащей ФИО4 1/4 (одной четвертой) доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру незначительной с выплатой денежной компенсации, а, следовательно, утраты ответчиком ФИО4 права собственности на указанную долю и перехода такого права к истцам ФИО1, ФИО2 и ФИО3 с момента фактической оплаты установленной судом денежной компенсации.

Согласно составленному ООО «АК ВОСТОК» заключению рыночная стоимость указанной квартиры составляет 1317000 рублей.

Расчетный размер стоимости принадлежащей ФИО4 1/4 (одной четвертой) доли в праве общей долевой собственности на квартиру составит 329 250 (Триста двадцать девять тысяч двести пятьдесят) рублей.

Считает, что доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного предмета сделки. При этом цена такой доли на свободном рынке не равна произведению относительного размера доли на полную рыночную стоимость объекта по причине того, что такая доля продается отдельно, а не в составе всего объекта и не наделяет безусловным правом на вселение и проживание в жилом помещении.Поэтому сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение происходят с определенным понижающим дисконтом.

В связи с этим полагает, что принадлежащая ФИО4 1/4 (одна четвертая) доля в праве общей долевой собственности на квартиру может быть оценена в 200 000 (Двести тысяч) рублей, которая, по мнению истцовой стороны, определяет разумный рыночный размер денежной компенсации в пользу ФИО4 за переход указанной доли к истцам.

В ходе рассмотрения дела, представителем истцовой стороны в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ изменены исковые требования, просит признать незначительной принадлежащую ФИО4 1/4 долю в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 17,8 кв.м., расположенную по адресу: ..., кадастровый номер ..., с выплатой в ее пользу денежной компенсации в размере 346085 рублей, прекратить за ФИО4 право на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 17,8 кв.м., расположенную по адресу: ..., признать за истцами право собственности поровну по 1\3 доли в праве общей долевой собственности за каждым на 1\4 в праве общей долевой собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 17,8 кв.м., расположенную по адресу: ... после выплаты денежной компенсации, взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 расходы на оплату государственной пошлины в размере 6661 рубль.

Представитель ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик, представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Из материалов дела следует, что ФИО5 и ФИО6 заключили брак ... года. После заключения брака мужу присвоена фамилия ФИО7, жене – ФИО7. Согласно свидетельств о рождении, в данном браке родились ФИО2, ФИО3

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО5 являлся собственником квартиры, находящейся по адресу: РТ....

Согласно свидетельства о смерти, ФИО5 умер ... года.

После смерти ФИО5, нотариусом ФИО8 ... года выданы свидетельства о праве на наследство по закону сыну умершего ФИО5 – ФИО3 в размере 1/4 доли, дочери умершего ФИО5 – ФИО2 в размере 1/4 доли, супруге умершего ФИО5 – ФИО1 в размере 1/4 доли на наследство, состоящее из: ... с кадастровым номером ... общей площадью 17,8 кв.м., принадлежащей наследодателю. 

Согласно отчету ООО «Арт Реал» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого и движимого имущества, принадлежащего ФИО4, рыночная стоимость 1/4 доли в праве, принадлежащей ФИО4, на квартиру, общей площадью 17,8 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: ... составляет 753000 руб. 

Согласно отчету оценщика ФИО9 об оценке рыночной стоимости долей в праве общей долевой собственности рыночная стоимость 1/4 доли в праве общей долевой собственности, на квартиру, общей площадью 17,8 кв.м., кадастровый №..., расположенной по адресу: ... составляет 346085 руб.

В ходе судебного заседания стороны пояснили, что в досудебном порядке попытки урегулировать вопрос о купле-продажи спорной доли в квартире ими предпринимались, однако общего соглашения не достигли.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Регион-Эксперт», по результатам проведения которой составлено заключение, в рамках которой эксперт пришел к следующему выводу: рыночная стоимость 1/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ... составляет 583750 рублей.

Согласно пункту 3 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая данное заключение, суд учитывает компетентность эксперта в разрешении поставленных перед ним вопросов, его длительный стаж экспертной работы, достаточность исследовательского материала, правильность методики исследования, объективность эксперта. 

Таким образом, суд, оценивая достоверность каждого доказательства, приходит к выводу, что вышеуказанное заключение ООО «Регион-Эксперт» являются допустимым доказательством и может быть положено в основу настоящего решения.

В соответствии со статьей 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Сомнений в правильности или обоснованности заключения ООО «Регион-Эксперт», наличие противоречий не имеется.

Судом установлено, что спорная квартира является однокомнатной, общая площадь составляет - 17, 8 кв. м, 3/4 доли в праве собственности на указанную квартиру принадлежит истице, 1/4 доля, принадлежащая ответчику, выделена быть не может, между сторонами отсутствуют родственные, семейные отношения, совместное проживание сторон в квартире невозможно, ответчик не ставил в судебном порядке вопрос о вселении в жилое помещение либо определении порядка пользования им, не имеет существенного интереса в сохранении 1/4 доли в праве собственности на квартиру.

Сложившиеся правоотношения между участниками общей долевой собственности по поводу спорной однокомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данное жилое помещение не может быть использовано всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав второго собственника; защита нарушенных прав и законных интересов истицы возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за ее 1/4 доли с утратой ответчиком права на долю в общем имуществе.

Ответчик ее представитель не отрицали, что принадлежащая ответчику 1/4 доля в праве собственности спорной квартиры незначительна, ответчик согласен продать принадлежащую долю, но не согласен с суммой, предложенной истцом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Из содержания приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Таким образом, действие положений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При продаже долей в квартирах на открытом, конкурентном рынке, стоимость 1 кв. м площади в доле меньше, чем стоимость 1 кв. м в аналогичной "целой" квартире. Это объясняется тем, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками. Поэтому, доли в квартирах стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр площади, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком. Однако в данном конкретном случае, 1/4 доля в спорной квартире выкупается владельцами 3/4 доли в этой же квартире, в связи с чем приобретение истцами спорной доли увеличит стоимость их имущества.

При продаже объекта недвижимости целиком на долю ответчика пришлась бы денежная компенсация в размере 583750 руб., в то время как при отдельной продаже спорной доли ее размер снижается до 346085 руб. При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что определение рыночной стоимости доли подобным образом ведет к ущемлению прав ответчика на получение компенсации стоимости спорной доли в том размере, на который она как лицо, право собственности, на квартиру которого подлежит прекращению в связи с его незначительностью по основаниям пункта 4 статьи 252 ГК РФ, могла бы рассчитывать в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости с последующим распределением вырученных средств пропорционально размеру доли каждого из собственников квартиры, и как следствие к возникновению на стороне истца неосновательного обогащения за счет ответчика, что в силу положений статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

Рыночная стоимость 1/4 доли подлежит расчету, исходя из рыночной стоимости всей квартиры, без применения понижающего коэффициента, поскольку при определении суммы компенсации следует руководствоваться рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, в данном случае спорной квартиры и определять сумму, подлежащую компенсации, путем деления, поскольку оценка рыночной стоимости доли в квартире как отдельного объекта осуществляется с целью реализации данной доли на открытом рынке, что предполагает уменьшение ее реальной стоимости с учетом указанных обстоятельств, тогда как в целях определения компенсации в случае признания доли малозначительной приведенные обстоятельства, понижающие ее стоимость, отсутствуют, и выкупаемая доля добавляется к доле истцов, а не продается постороннему лицу.

С учетом всех приведенных выше доводов и обстоятельств, суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С ФИО1, в пользу ФИО4 подлежат расходы по оплате судебной экспертизы в размере 11000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-198 ЕПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО18, действующей в своих интересах и интересах ФИО19, ФИО20 к ФИО21 о признании доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество незначительной с выплатой денежной компенсации оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО22, в пользу ФИО23 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 11000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Татарстан через данный суд в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

...

...

Судья Малкова Я.В.

Решение19.08.2021