Дело №2-2422/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

17 июня 2019 года г. Севастополь

Гагаринский районный суд г. Севастополя в составе:

Председательствующего судьи Блейз И.Г.

при участии секретаря Арутюнян Е.В.

истца ФИО1

представителей ФИО2, ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Порфир» о взыскании неустойки, признании незаконным требования, защите прав потребителей, -

установил:

ФИО1 обратился с иском к ООО «Порфир» о взыскании неустойки за пропуск срока ввода в эксплуатацию и передаче объекта долевого строительства в собственность в размере 273 664, 3 руб. по объекту апартамент № строительный корпус № на 4 этаже по адресу г. 

<

адрес>, а также неустойки в размере 271 421, 15 руб. по объекту апартамент № строительный корпус № на 4 этаже по адресу 

<

адрес> признании незаконным требования доплатить по каждому объекту по 85 000 руб., взыскании морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителей. Требованиям мотивированы тем, что истец 21 декабря 2017 года заключил два договора: Договор № участия в долевом строительстве на строительство объекта апартамент № строительный корпус № на 4 этаже по адресу 

<

адрес>, Договор № участия в долевом строительстве на строительство объекта апартамент № строительный корпус № на 4 этаже по адресу г

<

адрес>.Ответчик обязался завершить строительство в срок - 2 квартал 2018 года включительно, что указано в пунктах 3.2 Договоров. В нарушение пунктов 3.3. договора ответчик до настоящего времени апартаменты не передал. Кроме того, ответчик необоснованно требует от истца доплаты в размере 85 000 руб. в связи с обмерами балкона, однако, размеры балкона не менялись, оплата должна производиться с пониженным коэффициентом 0,3, а потому требования необоснованы. Действиями ответчика истцу как потребителю причинены моральные страдания, что стало основанием для обращения в суд о защите прав потребителя согласно Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что ответчик необоснованно требует доплаты по двум апартаментам, поскольку размеры не менялись, спорное помещение является не лоджией, а балконом. Истец также указал, что обращался к ответчику с требованием внести изменения в договор и исключить указание на предпринимательское использование апартаментов, в чем ему было отказано. 

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что требование ответчика выполнить все условия п 3.3. договор до передачи апартаментов являются необоснованными, поскольку сроки должны быть конкретными, в противном случае нарушаются права стороны по договору. Истец является потребителем, поскольку использует апартаменты для личных целей, не имеет намерение использовать их для коммерческих целей. 

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражала по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Суд, заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что истец 21 декабря 2017 года заключил два договора: Договор № участия в долевом строительстве на строительство объекта апартамент № строительный корпус № на 4 этаже по адресу г

<

адрес>, Договор № участия в долевом строительстве на строительство объекта апартамент № строительный корпус № на 4 этаже по адресу г. 

<

адрес>.

Ответчик обязался завершить строительство в срок - 2 квартал 2018 года включительно, что указано в пунктах 3.2 Договоров. 

Пунктами 3.3 Договоров сторонами определено, что передача объекта строительства осуществляется по Акту приема-передачи в течение 30 календарных дней при наступлении следующих условий: ввода объекта в эксплуатацию, внесение участником платежей, по договорам в полном объеме, заключения между участником и застройщиком договоров, предусмотренных пунктами 3.4. договоров, а именно, договоров об управлении объектами строительства, предусматривающих обязательства по содержанию и ремонту объекта строительства. 

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 этой же статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ч.1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей возможность изменения установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (часть 1).

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 ГК РФ, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Условиями заключенного сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определён установлением трёх условий: ввода объекта строительства в эксплуатацию, которое по условиям заключенного между сторонами договора должно быть совершено во 2 квартале 2018 года; внесение участником всех платежей по договору в полном объеме; заключения участником и застройщиком договора об управлении объектом строительства.

Толкование условий договора участия в долевом строительстве, направленное на исключение из срока передачи объекта долевого строительства периодов внесения участником всех платежей по договору, заключения участником и застройщиком договора об управлении объектом строительства, противоречит приведенным выше взаимосвязанным положениям закона, из которых следует, что срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства должен быть конкретным - в виде календарной даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить.

Иное толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства с условиями, определенными в пункте 3.3 договора, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, несоответствия объекта строительства обязательным требованиям или иного ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей.

Такое толкование, ущемляющее права участника строительства на получение в определенный срок объекта строительства. 

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Объект долевого строительства (спальный корпус) введен в эксплуатацию 2 октября 2018 г

Учитывая, что сторонами установлен срок строительства 2 квартал 2018 года, т.е. до 01 июля 2018 года, до настоящего времени помещения истцу не переданы не вследствие отказа истца от принятия объекта строительства, суд приходит к выводу, что требования о взыскании неустойки подлежат удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить по договору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

Согласно статье 6 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. 

Статья 12 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой главки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на сень исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если частником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Учитывая размер заявленных исковых требований, расчет истца, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в размере 271 421, 15 руб. по договору № (сумма неустойки на период с 31.07.2018 года по 22.04.2019 года, исходя из суммы 2 057 000 руб.), в размере 273 664, 3 по договору № (сумма неустойки на период с 31.07.2018 года по 22.04.2019 года, исходя из суммы 2 074 000 руб.)

Общая сумма взыскания составляет 545 085,45 руб. 

Относительно требований о необоснованности требований доплаты по 85 000 руб., суд не находит оснований для удовлетворения данных исковых требований по следующим основаниям.

Коэффициенты установлены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий 0,5 для балконов 0,3 для террас 0,3 для веранд 1,0

Из экспликации к поэтажному плану здания, который подготовлен и подписан кадастровым инженером БТИ г.Севастополя, усматривается, что площадь летних помещений - лоджий - посчитаны с применением коэффициента 0,5. Это полностью соответствует требованиям закона.

Утверждение истца, что ответчик незаконно поменял применяемые коэффициенты с 0,3 на 0,5 - необоснованно. В Договоре (п.2.2) размер паевого взноса рассчитан исходя из проектной площади апартамента в общей площади с понижающим коэффициентом. Сам коэффициент не указан; сумма взноса по Договору определена из проектной площади объекта долевого строительства.

Общая площадь помещения указывается в кадастровом паспорте помещения (п. 1.3 прил.2 к Приказу Минэкономразвития РФ от 18.02.2008 г. № 32) и подлежит включению в состав сведений об уникальных характеристиках помещения, вносимых в государственный кадастр недвижимости, что указано в п.6 ч.1 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в общих сведениях при постановке на кад. учет - указывается площадь помещения без летних помещений.

Суд также не находит оснований для применения к данным правоотношениям Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку согласно преамбуле Закона №2300-1 «О защите прав потребителей», настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

Из указанных выше правовых норм следует, что для признания гражданина потребителем необходимо установление факта приобретения товара, услуги, работы для личных нужд.

Истцом приобретены апартаменты, как указано в договорах, для использования в предпринимательской деятельности. 

Ссылки истца на то, что он обращался к ответчику с требованием о внесении изменений в договор, не могут быть приняты во внимание, поскольку истец не обращался в суд с требованием внести изменения в договор при наличии несогласия ответчика, при заключении договоров также никаких замечаний относительно указанных в договоре целей использования объектов недвижимости не высказывал. 

Доказательств того, что истец принял участие в строительстве апартамента с целью удовлетворения личных, бытовых целей нет, напротив, пункт 1.2 Договора о паевом участии в строительстве, говорит о том, что целью участия участника в строительстве Объекта является получение в собственность объекта инвестирования для последующего его использования в хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, не запрещенной действующим законодательством. 

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ, суд распределяет судебные расходы. Поскольку при подаче иска истец, ссылаясь на законодательство о защите прав потребителей, не оплатил государственную пошлину, судом удовлетворены требования, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 651 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Порфир» (ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 неустойку в размере 271 421, 15 руб. по договору № от 21 декабря 2017 года (сумма неустойки на период с 31.07.2018 года по 22.04.2019 года), в размере 273 664, 3 по договору № от 21 декабря 2017 года (сумма неустойки на период с 31.07.2018 года по 22.04.2019 года), а всего 545 085, 45 руб. (пятьсот сорок пять тысяч восемьдесят пять руб. 45 коп.)

В удовлетворении иных требований отказать. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Порфир» (ОГРН 

<

***>) в пользу бюджета г. Севастополя судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 8 651 руб. 

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд г. Севастополя. 

Мотивированный текст решения составлен 21 июня 2019 года. 

Председательствующий И.Г.Блейз