Дело № 3а-184/2023 

73OS0000-01-2023-000063-65                                                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 июля 2023 года                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Трошиной П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к областному государственному  бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение) о  признании  незаконными  решений   ОГБУ   «БТИГКО»  № *** от  24 января  2023  года, № *** от  14 декабря  2022  года, № *** от  5 декабря 2022  года,   установлении кадастровой стоимости земельного участка, вид разрешенного использования: под асфальтобетонным заводом, кадастровый номер ***, площадью 44 548 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 16 980 361 руб. 16 коп.; установлении  кадастровой стоимости земельного участка, площадью 1381 кв.м, вид разрешенного использования: для здания проектного бюро и дворового флигеля, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, равной 7 895 917 руб. 16 коп., установлении кадастровой стоимости земельного участка, вид разрешенного использования: для производственных нужд, кадастровый номер ***, площадью 129 154 кв.м, расположенного по адресу: ***,  в размере его рыночной стоимости, равной 43 580 434 руб. 22 коп.

Требования мотивировал тем, что он является собственником указанных земельных участков, соответственно, плательщиком земельного налога.

Кадастровая стоимость  земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 41 690 673 руб. 46 коп.

Кадастровая стоимость  земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 22 524 726 руб. 

Кадастровая стоимость  земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 94 928 809 руб. 94 коп.

Приведенная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 22 ноября 2022 года, определенную  в отчете об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 22 ноября 2022 года, выполненном ООО «Независимость». 

Приведенная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 24 ноября 2022 года, определенную  в отчете об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 24 ноября 2022 года, выполненном ООО «Независимость».   

Приведенная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 22 ноября 2022 года, определенную  в отчете об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 22 ноября 2022 года, выполненном ООО «Независимость». 

В связи с этим он обратился в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако  решениями  ОГБУ  «БТИГКО» № *** от  24 января  2023  года, № *** от 14 декабря  2022  года, № *** от  5 декабря 2022  года   было отказано в установлении кадастровой стоимости  земельных участков в размере их рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области оценочной деятельности. Данные решения является незаконными и необоснованными.

Судом привлечены к участию в деле в качестве  заинтересованных лиц  Управление Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», администрация города Ульяновска, ООО «Независимость», оценщик ФИО2

Представитель ФИО1  -   ФИО3 в ходе судебного разбирательства уточнила требования административного иска, просила установить  кадастровую стоимость земельного участка с  кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, равной 28 994 181 руб.; установить  кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, равной 14 090 840 руб., установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, равной 49 420 248 руб. 

ФИО1 в суд не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен.

Представитель ФИО1  -   ФИО3 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена, ранее в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных требований по доводам, изложенным в административном иске, дополнительно указала, что выводы заключения судебной экспертизы административным истцом не оспариваются.

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена, ранее в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решения учреждения законными, а представленные административным истцом отчеты о рыночной стоимости земельных участков подлежащими отклонению ввиду их несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требования  об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть удовлетворены отдельно от требования, связанного с обжалованием решений уполномоченного органа.  

Представители Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,  администрация города Ульяновска, ООО «Независимость», оценщик ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка  также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной  деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость  этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником  земельного участка, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под асфальтобетонным заводом, кадастровый номер ***, площадью 44 548 кв.м, расположенного по адресу: ***. 

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере  41 690 673 руб. 46 коп.

Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 22 ноября 2022 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 22 ноября 2022 года составила 16 980 361 руб. 16 коп.  

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки  всех учтенных в ЕГРН земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января 2023 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером ***,  кадастровая  стоимость  которого  утверждена  в размере 29 612 196 руб. 03 коп. 

ФИО1 является собственником  земельного участка, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для здания проектного бюро и дворового флигеля, кадастровый номер ***, площадью 1381 кв.м, расположенного по адресу: ***. 

Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области»  кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере  22 524 726 руб.

В соответствии со ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» из филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ульяновской области поступила информация по состоянию на 17 марта 2022 года о внесении изменений в части площади  земельного участка с «1380,9 кв.м» на «1381 кв.м». В результате  этого произведен перерасчет кадастровой стоимости  по состоянию на 17 марта 2022 года, которая составила 22 526 357 руб. 16 коп.

Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 24 ноября 2022 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 24 ноября 2022 года составила  7 895 917 руб. 16 коп.  

В рамках очередного тура государственной кадастровой оценки 2022 года кадастровая  стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена  по состоянию на 1 января 2022 года в размере 21 307 411 руб. 28 коп., применяется с  1 января 2023 года. 

ФИО1 является собственником  земельного участка, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных нужд, кадастровый номер ***, площадью 129 154 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена актом ОГБУ «ЦГКО» об определении кадастровой стоимости № *** от 15 апреля 2021 года  по состоянию на 22 января 2021 года в размере  94 928 809 руб. 

Согласно отчету об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 22 ноября 2022 года, выполненному оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 22 ноября 2022 года составила  43 580 434 руб. 22 коп.  

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022 года № 263-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки  всех учтенных в ЕГРН земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, применяемые с 1 января 2023 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером ***,  кадастровая  стоимость  которого  утверждена  в размере 48 277 684 руб. 70 коп. 

Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ***, действовавшая на даты оценки указанных земельных участков, является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку  исходя из вышеуказанной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, действовавшей  на даты их оценки,    подлежит расчету земельный налог, соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости земельных  участков  в размере их рыночной  стоимости затрагивает права административного истца. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 28 ноября 2022 года ФИО1 обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 24 ноября 2022 года, выполненный ООО «Независимость», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 ноября  2022 года составила  7 895 917 руб. 16 коп. 

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от   14 декабря 2022 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ФИО1  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере   его  рыночной  стоимости по состоянию на 24 ноября  2022 года -   7 895 917 руб. 16 коп. 

Причиной принятия указанного решения  явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1.Согласно разделу «Основные факты и выводы» основание проведения оценки – договор № ***, дата заключения договора отсутствует, дата оценки – 24 ноября 2022 года, дата составления отчета – 24 ноября 2022 года. С 7 ноября 2022 года вступили в силу новые федеральные стандарты оценки, утвержденные приказом Минэкономразвития России № 200  от 14 апреля 2022 года «Об утверждении  федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки».  Оценщиком представлен отчет, составленный в соответствии с  ранее действовавшими Федеральными стандартами оценки  - ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО№ 7.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. На страницах 43-45 отчета об оценке оценщиком  проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, при этом:

- предложение №4 – адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – здравоохранение; дошкольное, начальное и среднее общее образование;

- предложение № 6/аналог № 2 -  адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования -  жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения;

- предложение № 8 – адрес объекта: ***, кадастровый номер земельного участка ***, вид разрешенного использования – для незавершенного строительством спортивного корпуса.

Объект оценки -  адрес объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – для здания проектного бюро и дворового флигеля.

Выбранные предложения/аналоги несопоставимы и не единообразны с объектом оценки по функциональному назначению (виду разрешенного использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное назначение (вид разрешенного использования). 

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. 

3.Анализ данных о ценах вышеуказанных предложения №6/аналога № 2, предложения № 8 приведен  не из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Нарушены требования п. 10 ФСО № 7, п.п. «б», «в» п. 11  ФСО № 7.

4.При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных  об объектах-аналогах  и правила их отбора для  проведения расчетов. Использование в расчете лишь части  доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. На страницах 43-45 оценщиком приведено 12 предложений (таблица № 1), далее на страницах  46-47 в таблице  оценщиком  приведено 4 предложения, на страницах 48-49  отчета об оценке  оценщиком произведен выбор объектов-аналогов из таблицы на страницах 46-47, где в качестве объектов-аналогов выбраны предложения № 1, 2, 3. В отчете об оценке отсутствует обоснование отказа от предложений № 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9 из таблицы № 1.

Нарушены требования п.п. «в» п. 22  ФСО № 7.

5.Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов, а именно:

- предложение №5 и предложение № 10 имеют одинаковые характеристики  и дублируются;

- предложение  №  11/ аналог № 3  (таблица № 1), предложение № 3/аналог № 3 (таблица на страницах 46-47), идентификатор: ***, на странице 45, 47 отчета об оценке дата предложения указана – 2 сентября 2022 года, согласно скриншота объявления на странице 94, дата предложения – 1 ноября 2022 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

6.На страницах 12-40 отчета об оценке оценщиком приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране  и регионе  расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период,  предшествующий дате оценки. Данный анализ проведен  на основании данных по 2011-2013 годам. Дата оценки согласно заданию на оценку – 24 ноября 2022 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

7.Вышеуказанный объект-аналог № 3 согласно сведениям публичной кадастровой карты на земельном участке имеется объект капитального строительства. В расчетной части отчета отсутствует корректировка на данный параметр.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

ФИО1 обратился в ОГБУ «БТИГКО» 28 декабря 2022 года с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 22 ноября 2022 года, выполненный ООО «Независимость», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 ноября  2022 года -  16 980 361 руб. 16 коп. 

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от   24 января 2023 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ФИО1  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере   его  рыночной  стоимости по состоянию на 22 ноября  2022 года -  16 980 361 руб. 16 коп. 

Причиной принятия указанного решения  явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1.На странице 55 отчета указана стоимость земельного участка  (предложение № 6) в размере 8 184 800 руб. (по состоянию на 30 января 2022 года) согласно скриншоту объявления на странице 107 отчета.

Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения № 6 по состоянию на 23 сентября 2022 года составила  - 9 000 000 руб. Использование объявления по состоянию на 30 января 2022 года говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдении принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценки. Стоимость предложения № 6 по состоянию на 30 января 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит  к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого участка.

2.На странице 55 отчета указана стоимость земельного участка (предложение № 7/аналог № 3) в размере 2 000 800 руб. (по состоянию на 14 февраля 2022 года) согласно скриншоту объявления на странице 109 отчета.

Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения № 7 по состоянию на 10 ноября 2022 года составила 2 500 000 руб. Стоимость  предложения № 7 по состоянию на 14 февраля 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета  рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Нарушены требования  п. 5 ФСО № 3.

3.На странице 55 отчета указана стоимость земельного участка (предложение № 8) в размере 2 179 471 руб. (по состоянию на 24 июля 2022 года) согласно скриншоту объявления на странице 112 отчета.

Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения № 8 по состоянию на 25 августа 2022 года составила – 2 550 000 руб. Стоимость предложения № 8 по состоянию на 24 июля 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению  расчета  рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. 

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3..

4.На страницах 51-57 отчета об оценке оценщиком представлен анализ фактических данных  о ценах сделок и предложений. Оценщиком указано, что на дату оценки и в нормальный срок  экспозиции в г. Ульяновске на рынке продаж имелось 10 предложений о продаже земельных участков под производственно-складскую недвижимость, наиболее сопоставимых с объектом оценки:

- застроенность участка – незастроенные земельные участки  и земельные участки с располагающимися на них ветхими   зданиями, сооружениями, которые не несут экономической ценности. Застроенные участки, на которых располагаются  капитальные здания, пригодные для эксплуатации, в выборку не вносились;

- категория земельных участков – земли населенных пунктов, вид использования/позиционирование при продаже – под производственно-складскую недвижимость;

- транспортная доступность – наличие  подъездных путей круглогодично, при этом:

Предложение № 1, идентификатор: ***, кадастровый номер – ***, На странице 59 оценщиком приведено обоснование отказа от предложения по причине застроенности строений, состояние которых не установлено. Рассмотрение данного предложения не соответствует критериям данного отбора, приведенным  оценщиком на странице 51 отчета.

Предложение № 8, идентификатор: ***, кадастровый номер ***. Согласно данным публичной кадастровой карты на  земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером ***. Рассмотрение данного предложения не соответствует критериям отбора, приведенным оценщиком на странице 51.

Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о  рынке недвижимости установлено, что в период с мая 2021 года по ноябрь 2022 года  (средний срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 11 предложений по продаже земельных участков производственно-складского  назначения в Ульяновской области, не использованных оценщиком в рамках составления отчета.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

5.Предложение № 4, идентификатор: ***, кадастровый номер ***, на странице 54 отчета указана дата предложения – 13 октября 2022 года, согласно скриншоту объявления дата предложения – 19 ноября 2022 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.  

ФИО1 28 ноября 2022 года обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости земельного участка от 22 ноября 2022 года, выполненный ООО «Независимость», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 ноября  2022 года -  43 580 434 руб. 22 коп. 

Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»  от   5 декабря 2022 года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления ФИО1  отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***  в размере   его  рыночной  стоимости по состоянию на 22 ноября  2022 года 43 580 434 руб. 22 коп.   

Причиной принятия указанного решения  явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно:

1.На стр. 12 отчета об оценке содержится указание  об отсутствии информации о наличии ограничения в использовании или ограничения права  на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости  в части земельного участка. Согласно выписке  из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости  от 28 сентября 2022 года, являющейся приложением к отчету  об оценке, ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости в частях земельного участка в  отношении земельного участка с кадастровым номером ***   содержатся (стр. 92-114 отчета).

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3. 

2.Оценщиком на стр. 18 и 19 приведено описание расположения оцениваемого земельного участка в соответствии с Генеральным планом города Ульяновска с указанием основных, условно-разрешенных и вспомогательных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства.  Наименование видов разрешенного использования в зоне расположения  объекта оценки (П1 Зона размещения производственных объектов IV и V классов вредности (санитарно-защитные зоны до 100 м) не соответствуют действующей редакции Правил землепользования и застройки МО «город Ульяновск».

Нарушены требования  п. 5 ФСО № 3.

3.Согласно  стр. 37-44 отчета об оценке оценщиком приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений по продаже земельных участков производственно-складского назначения. При этом приведенные оценщиком предложения, а именно:

- Предложение № 1 является составным, кадастровые номера земельных участков ***, не принято оценщиком в качестве аналога в связи с застроенностью участка.  Информация о застроенности земельного участка не подтверждена. При наличии на земельных участках здания или сооружений их состояние не установлено, применение данного объявления в качестве предложения необоснованно.

- Предложение № 4, кадастровый номер ***. Информация о дате этого предложения, указанная оценщиком на стр. 57 отчета, не соответствует информации, приведенной на стр. 122 отчета об оценке.

- Предложение № 7/аналог № 3, кадастровый номер земельного участка ***. На стр. 58 отчета указана стоимость земельного участка в размере 2 000 000 руб. (стр. 129 отчета – скриншот объявления). Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлена стоимость земельного участка (предложение № 7), принятого в качестве аналога № 3, по состоянию  на 30 июля 2022 года – 2 700 000 руб. Стоимость предложения № 7 по состоянию на 14 февраля 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

- Предложение № 8, кадастровый номер земельного участка ***.  На стр. 58 отчета указана стоимость земельного участка в размере 2 179 471 руб. (стр. 131 Отчета – скриншот объявления). Согласно проведенному ОГБУ «ЦГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлена стоимость земельного участка (предложение № 8), по состоянию  на 25 августа 2022 года – 2 550 000 руб. Стоимость предложения № 8 по состоянию на 24 июля 2022 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

- Предложение № 9. Кадастровый номер земельного участка ***. Информация, приведенная оценщиком на стр. 133 отчета не позволяет сделать вывод о дате (год) ее подготовки. При переходе по ссылке, указанной  в качестве источника информации, указано, что данное объявление снято с публикации.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3.

4.Оценщиком на стр. 54 отчета указано, что на дату оценки в нормальный срок экспозиции в городе Ульяновске  на рынке продаж имелось 10 предложений о продаже земельных участков под производственно-складскую недвижимость, наиболее сопоставимых с объектом оценки. Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером  ***, разрешенное использование: для производственных нужд, общая площадь 129 154 кв.м, адрес объекта: ***. В качестве предложений оценщиком приняты земельные участки с площадью несопоставимой с площадью объекта оценки (предложение № 1, предложение № 3/аналог № 1, предложение № 5/аналог № 2,  предложение № 5, предложение № 6, предложение № 7/аналог № 3). При этом оценщиком не рассмотрены и не учтены при анализе рынка предложения, сопоставимые с объектом оценки по площади, которых в период с мая 2022 года по ноябрь 2022 года на рынке было представлено не менее 3 предложений по продаже земельных участков производственно-складского назначения в г. Ульяновске.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 22 б ФСО № 7.

Порядок, сроки принятия решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО»,  и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке, выполненных  оценщиком ООО «Независимость» ФИО2,   судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Из заключения эксперта № *** от 22 июня 2023 года, выполненного экспертом ФБУ ФИО5, усматривается, что экспертом сделан вывод  о том, что  на основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 22 ноября 2022 года, выполненного  оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет  на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1)В разделе «Описание объекта оценки» на стр. 11-12 отсутствуют источники получения данных об объекте оценки, информация о которых отсутствует в используемых оценщиком документах или в открытом доступе, такие как: инженерные коммуникации, показатели экологического состояния, уличное освещение, объекты повышенной опасности др.

Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2)Информация на стр. 13 отчета о том, что на участке есть постройки, данные по ним отсутствуют, не соответствует действительности,  – в выписке из ЕГРН от 28 сентября 2022 года № КУВИ-001/2022-170073312, используемой в отчете, указаны кадастровые номера объектов в границах участка – зданиях.

Нарушение п. 5 ФСО № 3 в части введения в заблуждение.

3)Обоснование выбора аналогов не позволяет понять логику отбора аналогов для расчета стоимости объекта оценки:

на стр. 48 оценщиком отобраны 4 аналога из всех найденных предложений на рынке как «наиболее сопоставимых», при этом критерии сопоставимости не указаны,

при отборе аналогов для расчетов математическими методами на стр. 52 оценщиком не обосновано соответствие математического отклонения 33% от средней рыночной стоимости сопоставимости объектов-аналогов оцениваемому объекту.

Нарушение ст. 11  Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 в) ФСО № 7.

4)При анализе цен предложений оценщиком указывается типичный срок  экспозиции аналогов по данным НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (на 1 апреля 2022 года), который не актуализирован на дату оценки (22 ноября 2022 года), при этом в отчете  отсутствует обоснование возможности применения данных на 22 ноября 2022 года, соответствие коэффициентов текущей рыночной ситуации на дату оценки.

Нарушение п. 5 ФСО № 3. 

II. Нарушения  (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

5) Дата предложения аналога № 1 – март 2022 года, значительно отличается  от даты оценки – 24 ноября 2022 года, согласно статистическим данным НКО «Ассоциация  развития рынка недвижимости «СтатРиелт» изменение цен земельных участков с января 2022 по июль 2022 года составило 3 %,  с июля 2022 года по январь 2023 года – 3%. Изменение стоимости земельных участков не учтено при оценке объекта.

6) Объект оценки предполагается свободный от улучшений, аналог № 1 имеет частичное асфальтирование, аналог 3  - объект незавершенного строительства. Данные факты не учтены при оценке объекта.

7) Аналог № 2 имеет вид разрешенного использования «жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения» -  данный земельный участок относится не к коммерческому (торгово-офисному, административному назначению), а к жилому, при этом в отчете отсутствуют анализ возможности застройки его коммерческим объектом и соответствующие корректировки при необходимости.

Факты, указанные экспертом в п.п. 6 и 7, свидетельствуют о нарушении п.5 ФСО № 3, п. 22 д) ФСО № 7, п. 22  е) ФСО № 7.

При расчете  стоимости объекта оценки на основании цен предложений аналогов на стр. 62 оценщиком применена корректировка на торг 15,7 % согласно Справочнику оценщика недвижимости «Земельные участки» под ред. ФИО6, 2022 года, из диапазона неактивного рынка. На стр. 64 приведено обоснование данной корректировки с учетом нестабильной экономической ситуации в стране. При этом при анализе рынка на стр. 41 оценщиком указано, что анализ основных социально-экономических показателей  российской экономики показывает, что негативные явления, способные повлиять на рыночную стоимость объекта оценки на дату оценки отсутствуют. 

Нарушение п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования.

Нарушения, выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по части пунктов 1, 3, 4 решения – имеются,

- по п. 2, части  п. 3, 4 решения – нарушения по замечаниям ОГБУ «БТИГКО» не выявлены. 

Из заключения эксперта № *** от 22 июня 2023 года, выполненного экспертом ФБУ ФИО5, усматривается, что экспертом сделан вывод  о том, что  на основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 22 ноября 2022 года, выполненного  оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет  на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) Обоснование выбора аналогов не позволяет понять логику отбора аналогов для расчета стоимости объекта оценки: при отборе аналогов для расчетов математическими методами на стр. 62 оценщиком не обосновано соответствие математического отклонения 33% от средней рыночной стоимости сопоставимости объектов-аналогов оцениваемому объекту.

Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2) При анализе цен предложений оценщиком указывается типичный срок  экспозиции аналогов по данным НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (на 1 апреля 2022 года), который не актуализирован на дату оценки (22 ноября 2022 года), при этом в отчете  отсутствует обоснование возможности применения данных на 22 ноября 2022 года, соответствие коэффициентов текущей рыночной ситуации на дату оценки.

Нарушение п. 5 ФСО № 3. 

3)На стр. 62 при отборе аналогов оценщик отказывается от расчетов  по предложению № 1 в связи с застроенностью участка, в то время, как участок не застроен, за исключением частичного покрытия.

Нарушение п. 5 ФСО № 3 в части введения в заблуждение.

4) При анализе фактических данных о ценах сделок  или предложений рассматривались предложения о продаже аналогичных  земельных участков в периоде типичного срока экспозиции, при этом цены предложений некоторых участков на дату оценки были изменены (увеличены или уменьшены) продавцами. 

Нарушение п. 5 ФСО № 3. 

5) Оценщиком при описании объекта оценки не дано описание ограничений и обременений в отношении него, в то время, как в отношении оцениваемого  земельного участка имеются как ограничения правового характера (ипотека), так и ограничения, характерные для зон с особыми условиями использования территории. 

Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

II. Нарушения  (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

6) Дата предложения аналогов № 2 и № 3 – февраль-март 2022 года, значительно отличается от даты оценки - 22 ноября 2022 года, согласно статистических данных НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»  изменение цен земельных участков с января 2022 года по июль 2022 года составило 3%, с июля 2022 года по январь 2023 года – 3%. Изменение стоимости земельных участков не учтено при оценке объекта. 

7) Аналоги  1  и 2 являются частями больших земельных участков:  

Аналог 2: предлагаемая площадь 0,5 га, цена 4 000 000 руб., кадастровый номер участка, из которого предлагается выделение, ***, участок, общей площадью 18 604 кв.м. К продаже  предлагается часть участка 5000 кв.м, текст объявления также содержит информацию о возможном разделении участка на различные площади.

В силу п. 13 ФСО № 1, п. 22 б) ФСО № 7, ст. 130, п. 1 ст. 141.2  Гражданского кодекса Российской Федерации, если к продаже предлагается часть не обособленного земельного участка, не имеющая определенных границ, данный участок не может  приниматься в качестве  аналога для сформированного земельного участка, так как  многие ценообразующие параметры такого аналога не могут быть определены (точная площадь, конфигурация, расположение относительно красной линии, доступ и пр.), вследствие чего невозможно сгладить отличий такого аналога от объекта оценки.

Нарушение п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования.

8) Объект оценки имеет сложную многоконтурную форму, аналог 2 состоит из двух участков с кадастровыми номерами ***, площадью 1694 кв.м и ***, площадью 3039 кв.м, общей площадью 4733 кв.м. Участки имеют вытянутую форму и соотношение сторон более чем 1 к 5. Объект оценки имеет форму, близкую к прямоугольной. Участки вытянутой формы менее пригодны для строительства. Данное отличие не описано и не учтено оценщиком.

9)Объект оценки и аналоги имеют различную транспортную доступность и качество подъездных путей: доступ к объекту оценки и его частям осложнен его формой, что не учтено оценщиком в отчете.

Факты, указанные экспертом в п.п. 6 и 7 свидетельствуют о нарушении п. 5 ФСО № 3, п. 22 д) ФСО № 7, п. 22  е) ФСО № 7.

10) При расчете стоимости объекта оценки на основании цен предложений аналогов на стр. 62 оценщиком применена корректировка на торг 15,7 согласно Справочнику оценщика недвижимости «Земельные участки» под ред. ФИО6, 2022 года, из диапазона неактивного рынка. На стр. 64 приведено обоснование данной корректировки с учетом нестабильной экономической ситуации в стране. При этом при анализе  рынка на стр. 41 оценщиком указано, что анализ основных социально-экономических показателей  российской экономики показывает, что негативные явления, способные повлиять на рыночную стоимость объекта оценки на дату оценки отсутствуют. 

Нарушение п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования.

Нарушения, выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по части пунктов 1, 2, 3, часть п. 4 решения – имеются,

- по  части п. 4, п. 5 решения – нарушения по замечаниям ОГБУ «БТИГКО» не выявлены. 

Из заключения эксперта № *** от 22 июня 2023 года, выполненного экспертом ФБУ ФИО5, усматривается, что экспертом сделан вывод  о том, что  на основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 24 ноября 2022 года, выполненного  оценщиком ООО «Независимость» ФИО2, экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет  на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) Обоснование выбора аналогов не позволяет понять логику отбора аналогов для расчета стоимости объекта оценки: при отборе аналогов для расчетов математическими методами на стр. 62 оценщиком не обосновано соответствие математического отклонения 33% от средней рыночной стоимости сопоставимости объектов-аналогов оцениваемому объекту.

Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 в) ФСО № 7.

2) При анализе цен предложений оценщиком указывается типичный срок  экспозиции аналогов по данным НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» (на 1 апреля 2022 года), который не актуализирован на дату оценки (24 ноября 2022 года), при этом в отчете  отсутствует обоснование возможности применения данных на 24 ноября 2022 года, соответствие коэффициентов текущей рыночной ситуации на дату оценки.

Нарушение п. 5 ФСО № 3. 

3)На стр. 62 при отборе аналогов оценщик отказывается от расчетов  по предложению № 1 в связи с застроенностью участка, в то время, как участок не застроен, за исключением частичного покрытия.

Нарушение п. 5 ФСО № 3 в части введения в заблуждение.

4) При анализе фактических данных о ценах сделок  или предложений рассматривались предложения о продаже аналогичных  земельных участков в периоде типичного срока экспозиции, при этом цены предложений некоторых участков на дату оценки были изменены (увеличены или уменьшены) продавцами. 

Нарушение п. 5 ФСО № 3. 

5) Оценщиком при описании объекта оценки имеется информация, противоречащая действительности: зона объекта оценки ПК-1, в отчете указано П1, расположение объекта в производственной зоне не соответствует действительности – объект располагается  в смешанной (производственно-складской и жилой зоне), расстояние до жилой зоны – 150 м.

Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

II. Нарушения  (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

6) На участке проходит  железнодорожная ветка, при этом в отчете указано, что тупик отсутствует.

Нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

7) Дата предложения аналогов № 2 и № 3 – февраль-март 2022 года, значительно отличается от даты оценки - 22 ноября 2022 года, согласно статистических данных НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт»  изменение цен земельных участков с января 2022 года по июль 2022 года составило 3%, с июля 2022 года по январь 2023 года – 3%. Изменение стоимости земельных участков не учтено при оценке объекта. 

8) Аналоги  1  и 2 являются частями больших земельных участков:  

Аналог 2: предлагаемая площадь 0,5 га, цена 4 000 000 руб., кадастровый номер участка, из которого предлагается выделение, ***, участок, общей площадью 18 604 кв.м. К продаже  предлагается часть участка 5000 кв.м, текст объявления также содержит информацию о возможном разделении участка на различные площади.

В силу п. 13 ФСО № 1, п. 22 б) ФСО № 7, ст. 130, п. 1 ст. 141.2  Гражданского кодекса Российской Федерации, если к продаже предлагается часть не обособленного земельного участка, не имеющая определенных границ, данный участок не может  приниматься в качестве  аналога для сформированного земельного участка, так как  многие ценообразующие параметры такого аналога не могут быть определены (точная площадь, конфигурация, расположение относительно красной линии, доступ и пр.), вследствие чего невозможно сгладить отличий такого аналога от объекта оценки.

Нарушение п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования.

9) Объект оценки и аналоги имеют различную транспортную доступность и качество подъездных путей: доступ к объекту оценки проходит по зоне ИЖС (***), что не учтено оценщиком в отчете.

Факты, указанные экспертом в п.п. 8 и 9 свидетельствуют о нарушении п. 5 ФСО № 3, п. 22 д) ФСО № 7, п. 22  е) ФСО № 7.

10) При расчете стоимости объекта оценки на основании цен предложений аналогов оценщиком применена корректировка на торг 15,7 согласно Справочнику оценщика недвижимости «Земельные участки» под ред. ФИО6, 2022 года, из диапазона неактивного рынка. На стр. 64 приведено обоснование данной корректировки с учетом нестабильной экономической ситуации в стране. При этом при анализе  рынка оценщиком указано, что анализ основных социально-экономических показателей  российской экономики показывает, что негативные явления, способные повлиять на рыночную стоимость объекта оценки на дату оценки отсутствуют. 

Нарушение п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования.

Нарушения, выявленные сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» и указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по части пунктов 2, 3, 4, 7 решения – имеются,

- по п. 1, части пункта 2, пунктов 5, 6 решения – нарушения по замечаниям ОГБУ «БТИГКО» не выявлены. 

Согласно заключению эксперта № *** от 22 июня 2023 года, выполненному экспертом ФБУ ФИО5, рыночная стоимость земельного участка, площадью 129 154 кв.м,  кадастровый номер ***  расположенного по адресу:   

<

...>  по  состоянию  на  22 ноября 2022  года составляла 49 420 248 руб.; рыночная стоимость земельного участка, площадью 44 548 кв.м, кадастровый номер ***,  расположенного по адресу:   ***, по состоянию на 22 ноября 2022 года составляла 28 994 181 руб.; рыночная стоимость земельного участка, площадью 1381 кв.м, кадастровый номер ***,  расположенного по адресу:   ***, по состоянию на 24 ноября 2022 года составляла 14 090 840 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, вышеприведенные выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,  утвержденного  приказом  Минэкономразвития  России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды  стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298,  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Проверка отчетов об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 22 июня 2023 года выполнено экспертом ФБУ ФИО5, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  ФСО  № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблицах, содержащихся в заключении, с приведением соответствующих расчетов используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Участниками процесса указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Поскольку  в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение выявленные  ОГБУ «БТИГКО» нарушения в отчетах об оценке  рыночной  стоимости земельного участка № *** от 22 ноября 2022 года, № *** от 24 ноября 2022 года, № *** от 22 ноября 2022 года, выполненных оценщиком ООО «Независимость» ФИО2,  и эти нарушения  повлияли на определение рыночной стоимости объектов оценки,  а также установлены иные нарушения, исправление которых приведет к изменению величины рыночной стоимости объектов оценки, согласно заключению судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признания незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» № *** от  24 января  2023  года, № *** от  14 декабря  2022  года, № *** от  5 декабря 2022  года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***  в размере их рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчеты, проведенные экспертом ***, и с учетом этого  считает необходимым:

установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 44 548 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2022 года в размере  28 994 181 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года  по 31 декабря 2022 года;

установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 1381 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 ноября 2022 года в размере  14 090 840 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года  по 31 декабря 2022 года;

установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 129 154 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2022 года в размере  49 420 248 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года  по 31 декабря 2022 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решений ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

ФБУ Ульяновской лабораторией судебной экспертизы заявлено ходатайство об оплате выполненной экспертом судебной экспертизы в размере 88 880 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают расходы на оплату услуг экспертов,  другие признанные судом необходимыми расходы (пункты 1, 7 статьи 106 КАС РФ).

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г.  №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Таким образом, в связи с отказом в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» расходы по производству судебной экспертизы подлежат возложению на административного истца, так как он является лицом, проигравшим спор, и не освобожден в силу закона от несения судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконными решений № *** от  24 января  2023  года, № *** от  14 декабря  2022  года, № *** от  5 декабря 2022  года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***  в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 44 548 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2022 года в размере  28 994 181 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года  по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 1381  кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 ноября 2022 года в размере  14 090 840 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года  по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 129 154 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 ноября 2022 года в размере  49 420 248 руб., определив период применения данной архивной кадастровой стоимости с 1 января 2022 года  по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***.

Взыскать с ФИО1 в пользу Федерального бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы по производству судебной экспертизы в размере 88 880 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                              О.Е.Кинчарова