УИД 47RS0009-01-2024-001510-59 3 марта 2025 года

Дело № 2-186/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г.Кировск Ленинградская область 

Кировский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Пупыкиной Е.Б., 

при секретаре судебного заседания Державиной К.А., 

с участием представителя истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО2 о признании доверенности недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записей о праве собственности, по встречному иску ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании добросовестным приобретателем, 

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО2, ссылаясь на то, что ей принадлежал жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. 10.05.2024 ее родственник увидела на принадлежащем ей земельном участке посторонних лиц, от которых узнала, что ее участок и жилой дом выставлены на продажу. Обратившись за получением выписки из ЕГРН узнала, что имущество отчуждено иным лицам. В правоохранительных органах при проведен и проверки установлено, что была выдана доверенность от ее (истца) имени на продажу имущества, однако она никакой доверенности не выдавала. Полагает, что доверенность является недействительной, поскольку у представителя отсутствовали полномочия на заключение сделки. Просила признать доверенность недействительной, истребовать земельный участок и жилой дом из чужого незаконного владения ФИО2, аннулировать записи о государственной регистрации права собственности ФИО5 и ФИО2 в ЕГРН (том 1 л.д.2-5, том 2 л.д. 65-68).

Ответчик ФИО2 иск не признал и предъявил встречные иск к ФИО5, ФИО4, просил признать себя добросовестным приобретателем (том 2 л.д.7). 

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены нотариус ФИО6, ПАО СК «Росгосстрах», АО «Альфа Страхование», М.А.А., который впоследствии исключен из числа третьих лиц, поскольку на момент привлечения к участию в деле умер (том 2 л.д. 492). 

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена, ее представитель ФИО1 иск поддержали.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 встречный иск поддержал, иск ФИО4 не признал.

Третьи лица нотариусы ФИО6, ФИО7, представитель Управления Росреестра по Ленинградской области, ответчик ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены. 

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика ФИО2, допросив ранее свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО4 на праве собственности принадлежали жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> (том 1 л.д. 14-17).

19 февраля 2024 г. ФИО4 выдала доверенность на имя М.А.А., уполномочив его продать жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, с правом получения денежных средств (том 2 л.д.142). 

Из текста доверенности следует, что она удостоверена нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО7, зарегистрирована в реестре за №-н/78-2024-5-300. 

14 марта 2024 г. между ФИО4, в интересах которой по вышеуказанной доверенности от 19.02.2024, действовал М.А.А. (продавец), и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 2.1 договора покупатель приобрел имущество за 7 200 000 руб. 00 коп., расчет между сторонами произведен полностью перед подписанием договора (том 2 л.д. 186-187).

27 апреля 2024 г. между ФИО5 (продавец) и ФИО2, от имени которого действовала по доверенности С.Е.В. (покупатель), был заключен договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, стоимость объектов составила 5 500 000 руб., 4 000 000 руб. оплачены продавцу до подписания договора, а выплата 1 500 000 руб. осуществляется за счет открытия безотзывных аккредитивов в ПАО Сбербанк (том 2 л. д.197). 

Истец, обращаясь с иском, указала, что обратившись в правоохранительные органы, узнала, что выдала доверенность, по которой был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в связи с чем, это имущество выбыло из ее владения. Однако намерений продавать имущество не имела, данную доверенность она не выдавала, полагала ее недействительной.

Согласно статье 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 185 названного Кодекса установлено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу (пункт 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Как следует из материалов дела, бланк № был выдан нотариусу нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО6 Данный бланк был использован нотариусом ФИО6 при удостоверении договора купли-продажи квартиры 14.10.2023 за реестровым № (том 2 л.д.3, 4-5). 

Нотариус нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО7 сообщила, что доверенность от имени ФИО4 никогда не удостоверяла, в нотариальную контору никто из лиц, участвующих в деле, не обращался (том 1 л.д.118-122). 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что доверенность от 19.02.2024, зарегистрированная в реестре за №, составленная от имени истца, нотариально не удостоверена, истцом не подписана, соответственно является недействительной. Более того, бланк, использованный для оформления данной доверенности, уже был реализован нотариусом ФИО6 для оформления договора купли-продажи еще 14.10.2023, то есть за четыре месяца до оформления спорной доверенности. 

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 34 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Согласно п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, юридически значимыми по делу об истребовании имущества являются, в частности, обстоятельства утраты собственником владения спорным имуществом (по его воле или помимо его воли).

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств.

Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В предмет доказывания по виндикационному иску входят: установление наличия права собственности у истца на истребуемое имущество, обладающее индивидуально определенными признаками; факт нахождения истребуемого имущества у ответчика; условия, при которых имущество выбыло из владения собственника.

В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворен быть не может.

Целью удовлетворения виндикационного иска является прекращение незаконного владения ответчиком индивидуально определенным имуществом и восстановление нарушенного ответчиком права собственности (в части правомочия владения) истца - собственника; спорное имущество при удовлетворении такого иска изымается из владения ответчика и передается истцу.

Из анализа приведенных норм и разъяснений Пленума следует, что, несмотря на то, что предъявлен иск о признании недействительной сделки по отчуждению имущества, суд при рассмотрении дела должен применить правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом в случае истребования имущества от добросовестного приобретателя не требуется заявления требований о признании ничтожной сделки, в результате которой имущество перешло к добросовестному приобретателю.

Таким образом, оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, установив, что спорный жилой дом и земельный участок выбыли из владения истца помимо ее воли, на основании недействительной доверенности, надлежащим правовым механизмом возврата недвижимого имущества в данном случае будет являться истребование имущества из чужого незаконного владения ответчика ФИО2 в собственность ФИО4 При установленных обстоятельствах на основании ст. 302 ГК РФ истец вправе истребовать имущество во всех случаях, в том числе и у добросовестного приобретателя. 

Также суд полагает возможным аннулировать право собственности ФИО2 и ФИО5 на жилой дом и земельный участок. 

В силу ст. 204 ГПК РФ принятое судом решение является основанием для прекращения права собственности и погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок и регистрации права собственности на указанное имущество за ФИО4

Разрешая встречные требования ответчика ФИО2 о признании его добросовестным приобретателем, суд исходит из следующего. 

Обращаясь в суд со встречным иском о признании добросовестным приобретателем ФИО2 указал, что приобретая жилой дом и земельный участок возмездно, он не знал и не мог знать, что продавец не имел права его отчуждать, покупка имущества осуществлялась им через агента недвижимости, которая проверяла юридическую чистоту сделки.

Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать не только его осведомленность о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки и какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество.

О добросовестности приобретателя может также свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Показания свидетеля С.Е.В., которая оформляла сделку между ФИО5 и ФИО2, о том, что она проверила обременения и аресты имущества, доверенность первоначального продавца, в качестве подтверждения принятия покупателем всех необходимых мер по проверке имущества, судом отклоняются, поскольку доверенность первоначальным продавцом не выдавалась, соответственно она не могла быть включена в реестр нотариальных действий. В силу чего показания данного свидетеля также не свидетельствуют о том, что ответчиком были предприняты необходимые и достаточные меры при проверке имущества. 

5 июня 2024 г. Г.П.В. (сын истца) обратился с заявлением в правоохранительные органы по факту совершения мошеннических действий с имуществом, принадлежащим его матери ФИО4 (том 2 л.д.71). Также он указал, что 10.05.2024 жилой дом и земельный участок были вновь выставлены на продажу на сайте АВИТО (код объекта 1093770), то есть после приобретения имущества в апреле 2024 года, уже в мае 2024 года ФИО2 предпринимались действия по отчуждению жилого дома и земельного участка. 

Проверяя доводы ответчика ФИО2 о добросовестности приобретения жилого дома и земельного участка, представленные в материалы дела доказательства, полагает, что с учетом того, что истцом по встречному иску не представлено доказательств осмотра дома и участка перед заключением договора, принимая во внимание, что спорное имущество в течение месяца дважды являлось предметом договора купли-продажи и продавалась по цене существенно ниже (5 500 000 руб.), чем первоначальная цена этого имущества (7 200 000 руб.), что должно было вызвать у ФИО2 разумные сомнения в праве продавца на отчуждение жилого дома и земельного участка, полагает, что ответчик не проявил должной осмотрительности и заботливости при приобретении недвижимого имущества, принадлежавшего продавцу в течение незначительного промежутка времени, в связи с чем в иске ответчику отказывает. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4 (ИНН №) к ФИО5 (ИНН №), ФИО2 (ИНН №) о признании доверенности недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, аннулировании записей о праве собственности удовлетворить. 

Признать доверенность, выданную ФИО4 19.02.2024 на имя М.А.А., выданную на бланке №, недействительной. 

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2, ДД.ММ.ГГ года рождения, гражданство Россия, пол муж., паспорт 

<

данные изъяты>, жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО4, ДД.ММ.ГГ года рождения, паспорт 

<

данные изъяты>. 

Аннулировать право собственности ФИО2 и ФИО5 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. 

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, и регистрации права собственности на указанное имущество за ФИО4, ДД.ММ.ГГ года рождения, паспорт 

<

данные изъяты>. 

В удовлетворении встречных требований ФИО2 к ФИО4, ФИО5 о признании добросовестным приобретателем отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Е.Б. Пупыкина 

Решение в окончательной форме составлено 17.03.2025