Дело № 3а- 203/2020 

(47OS0000-01-2020-000178-31)

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 14 сентября 2020 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Григорьевой Н.М.,

при ведении протокола секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Якорь» ( далее - ООО «Якорь») обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3985+/-14 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости, что составляет на дату 15.06.2012 г., согласно отчету оценщика, 6.130.000 руб. (т.1, л.д. 3-6). 

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанного земельного участка, установленная по состоянию на 15.06.2012 г. кадастровая стоимость земельного участка в размере 11.234.591,70 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению земельного налога и нарушает права административного истца.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области. 

В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования «Город Отрадное» Кировского муниципального района Ленинградской области. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление Росреестра ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 г. №356 (в редакции Постановления Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 г. №63). Земельный участок с кадастровым номером 47:16:0201039:82, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости 15.06.2012 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением № 356. 

В данном случае для определения кадастровой стоимости земельных участков применялись Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 г. № 222. 

Вышеназванный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с Постановлением № 356 среднее значение УАКС для преобразованного земельного участка с кадастровым номером № определено в размере 2819,22 руб./ кв.м, таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого заявлены требования, составляет 11.234.591,70 руб., исходя из площади - 3985 кв.м и УПКС – 2819,22 руб./кв.м. 

Дата внесения (определения) сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 15.06.2012 г. ( л.д. 204 -207). 

В письменных объяснениях представитель Правительства Ленинградской области сослалась на утверждение результатов кадастровой оценки земель Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356, и поскольку кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка определена по правилам, установленным ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, основанием для обращения в суд постужила реализация права истца на установление кадастровой стоимости равной рыночной, Правительство Ленинградской области полагает, что является ненадлежащим ответчиком. 

Помимо того, представитель Правительства Ленинградской области указала на имеющиеся замечания к отчету об оценке, обратила внимание, что датой оценки является 15.06.2012 г., между тем, в качестве объектов-аналогов подобраны объекты за период с 28.10.2009 г., что противоречит п. 1 ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 г. о том, что объект-аналог- объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Согласно отчету произведена понижающая корректировка на динамику рынка. Однако, согласно данным компании I BGroup ( стр. 84) динамика изменения цены не значительна. В расчетах использован расчетный индекс. Вместе с тем, порядок расчета индекса отсутствует. В объявлении о продаже объекта-аналога № 4 в перечне коммуникаций отсутствует газоснабжение. Вместе с тем, при определении корректировки данный фактор был учтен ( л.д. 213- 215). 

Заинтересованным лицом - администрацией муниципального образования «Город Отрадное» Кировского муниципального района Ленинградской области возражений по существу завяленных требований не представлено.

Представитель административного истца явилась в судебное заседание, поддержала заявленные требования, явившаяся представитель Правительства Ленинградской области оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ленинградской области, администрация муниципального образования «Город Отрадное» Кировского муниципального района Ленинградской области о слушании дела извещены надлежащим образом, представителей для участия в судебном заседании не направили. 

По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений ч.1,5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с. ч.1,2,3 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как предусмотрено ст. 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость; налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания ( п.1.1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость ( абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ). 

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 3985+/-14 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания: станция технического обслуживания со стоянкой автомобильного транспорта ( л.д. 10,11). 

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 11.234.591,70 руб., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 15.06.2012 г. (л.д. 9, т.1). 

С настоящим иском административный истец обратился в суд 09.07.2020 г., т.е. с пропуском установленного пятилетнего срока. Административным истцом подано ходатайство о восстановлении пропущенного срока. 

Поскольку по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости; а кроме того, правообладателем земельного участка административный истец стал только 23.04.2020 г., суд полагает, что срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, подлежит восстановлению. 

Согласно представленному административным истцом отчету об оценке №0062.Н.20 от 15.05.2020 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> в отношении которого заявлены требования, составляет на дату оценки 15.06.2012 г. 6.130.000 руб. ( л.д. 104 -208, т.1). 

Представленный отчет составлен оценщиком ФИО3, которая является членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское Общество Оценщиков», включена в Реестр членов РОО 11.12.2007 г. за регистрационным номером 001828, получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 07.02.2018 г. № 003133 -1, срок действия аттестата – до 07.02.2021 г. Представлены также сведения о страховании ответственности оценщика. 

Оценивая представленный истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям статей 1,11,20 Закона об оценке, не вызывает сомнений в достоверности, подготовлен лицом, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, и признается допустимым доказательством. Отчет содержит подробное описание исследования, основан на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 297)", «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2»), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 299), «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611).

Отчет основан на анализе рынка объекта оценки, подготовлен с учетом местоположения объекта оценки, наиболее эффективного использования, основан на анализе других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, при оценке использован сравнительный подход, при этом нецелесообразность использования иных методов подхода оценщиком мотивирована. 

В рамках сравнительного подхода были подобраны аналоги - 6 земельных участков; стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода была определена с применением метода процентных корректировок

Оценщик допрошен судом в качестве свидетеля, а также представил суду письменные пояснения, приобщенные к материалам дела, с учетом которых имевшиеся замечания к отчету были полностью устранены. Так, в рамках составления отчета об оценке объекта был исследован рынок земельных участков коммерческого использования, сложившийся в 2012 году, по результатам исследования был сделан вывод, что рынок коммерческих участков в Кировском районе являлся неразвитым, в таких условиях оценщиком было принято решение об использовании максимального количества цен сделок, дополнительно использованы предложения тех лет, когда поведение рынка было более прогнозируемым, т.е. предложения 2009 -2011 г.г. В отчете использованы данные о динамике рынка, отличающиеся от аналитики компании I BGroup, для расчета поправки оценщик использовал данные Справочника судебного эксперта и оценщика, т.к. динамика Справочника оценщика недвижимости более применима на неактивном рынке, каковым является рынок объекта оценки. При сравнении аналогов выяснилось, что объект№ 2 обеспечен самым полным из всех возможных вариантов набором коммуникаций. У аналога № 4 есть электроснабжение, водоснабжение, центральное теплоснабжение. Указание на газоснабжение - опечатка, но расчет при этом выполнен верно. 

Доказательств недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка, которые опровергали бы выводы оценщика и свидетельствовали бы об иной стоимости объекта, в отношении которого рассматриваются требования, административными ответчиками и заинтересованным лицом не приведено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости определенной в соответствии с отчетом оценщика. 

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию ( абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 26.05.2020 г., в связи с чем датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка следует считать 26.05.2020 г. 

Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Якорь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3985+/-14 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания: станция технического обслуживания со стоянкой автомобильного транспорта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 6.130.000 рублей (шесть миллионов сто тридцать тысяч рублей), по состоянию на 15 июня 2012 года. 

Датой подачи заявления Обществом с ограниченной ответственностью «Якорь» о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 26 мая 2020 года. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Н.М. Григорьева 

Решение в окончательной форме изготовлено 24 сентября 2020 г.