УИД 61OS0000-01-2025-000012-65 № 3а-85/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001189 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 23 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001189 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2024 года в размере 25 491 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 ноября 2024 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО являются необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 34 585 420 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО3 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 26 434 000 руб., согласно результатам судебной оценочной экспертизы. 

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Административный ответчик ГБУ РО ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От заинтересованного лица администрации г. Ростова-на-Дону ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 12 марта 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 31 марта 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 2 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – станции и пункты техобслуживания автомобилей, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 34 585 420 руб.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 3 декабря 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2024 года. Согласно отчету оценщика ООО «Оценочная компания «Эталон» № 23/11/24 от 29 ноября 2024 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на 1 ноября 2024 года составила 25 491 000 руб. 

23 декабря 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/001189 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 29 ноября 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп. 4 п. 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и оценки (ФСО V)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 9 января 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 27 января 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» (ЦЭПС) ФИО1.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 04/1АД-06 от 5 марта 2025 года. 

Согласно выводам эксперта отчет от 29 ноября 2024 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО. 

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 26 434 000 руб. по состоянию на 1 ноября 2024 года.

При анализе отчета выявлено, что состав сведений, представленных в отчете, соответствует формальным требованиям. Однако при анализе исследуемого отчета выявлены нарушения в части раскрытия и подтверждения используемой информации в отчете, а также методические нарушения, свидетельствующие о недействительности итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщиком был подобран аналог №2, не соответствующий виду разрешенного использования (далее ВРИ) объекта оценки, расположенный в несопоставимой территориальной зоне. Оценщиком не проводилась минимальная проверка информации в объявлении по открытым данным.

В списке основных ВРИ отсутствуют необходимые основные ВРИ объекта оценки – под автосервисы, автомойку, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей. ВРИ объекта оценки указаны только в условно разрешенных ВРИ, при этом в списке основных ВРИ они отсутствуют.

Оценщиком в отчете, при описании объекта аналога №1, не указан кадастровой номер, хотя в объявлении был выделен участок на кадастровой карте, то есть участок мог быть идентифицирован без применения специальных знаний. Таким образом, оценщик не производит проверку технических и иных ценообразующих параметров аналога, в то время как у него имелись исходные данные о расположении на кадастровой карте, то есть и о кадастровом номере земельного участка.

Данные одного и того же объявления аналога №3 в отношении цены 1 сотки участка противоречивы и водят в заблуждение. Оценщик никак не комментирует присутствующие в объявлении разногласия в информации.

Определяя рыночную стоимость объектов исследования, эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого использования объекта исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относится к сегменту рынка «под коммерческую застройку».

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 29 ноября 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, определении рыночной стоимости объекта, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001189.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 3 декабря 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» (ЦЭПС) представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 75 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО2 о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 декабря 2024 года № ОРС-61/2024/001189 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 2 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – вид разрешенного использования – станции и пункты техобслуживания автомобилей, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 ноября 2024 года в размере 26 434 000 руб. 

Датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 3 декабря 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 75 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля