Дело № 2-1623/2023 Изготовлено 23 ноября 2023 года

УИД: 76RS0017-01-2023-000758-83

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Маханько Ю.М.,

при секретаре Андриановой У.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле

25 сентября 2023 года

гражданское дело по иску МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» к ФИО1, ФИО2 о признании договора недействительным, признании права субаренды отсутствующим, 

У С Т А Н О В И Л:

МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района (далее – МКУ «ЦЗР ЯМР)» в лице представителя по доверенности обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, в котором просит:

1. Признать договор субаренды от 06.09.2021, заключенный между ответчиками по поводу передачи в субаренду земельного участка с кадастровым номером № недействительной сделкой и применить последствия ее недействительности;

2. Признать право субаренды, зарегистрированное за ответчиком ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 975 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, отсутствующим;

3. Взыскать с ФИО1 пени за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды № 305 от 23.08.2021 в размере 1 126,13 рублей за период с 24.07.2022 по 16.08.2022.

В обоснование исковых требований указано, что между Администрацией ЯМР Ярославской области в лице МКУ «ЦЗР ЯМР» и ФИО1, в соответствии с протоколом заседания аукционной комиссии по признанию аукциона несостоявшимся от 26.07.2021 № 2 был заключен договор аренды № 305 от 23.08.2021 на земельный участок: кадастровый №; общая площадь 975 кв.м; адрес: 

<

адрес>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: личное подсобное хозяйство. 

Арендодателем данного земельного участка является ЯМР Ярославской области в лице истца. 

В соответствии с п.2.4.7 указанного договора аренды, арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. 06.09.2021 ФИО1 уведомил истца о том, что между ним и ФИО2 будет заключен договор субаренды указанного земельного участка. Сам договор в последующем представлен не был. 

21.02.2023 истцу стало известно о том, что в адрес Администрации ЯМР ЯО обращался ФИО2 с уведомлением о планируемом строительстве, 

в ответ на которое издано уведомление о несоответствии планируемого строительства нормам закона. 

Истец считает, что ответчиками была фактически совершена сделка по переуступке прав и обязанностей по договору аренды, т.е. совершена ничтожная сделка, с которой истец не согласен, ссылаясь на ст.ст. 448 ГК РФ, 1, 39.6, 39.18 ЗК РФ. 

В данном случае ответчик не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке ст.39.18 ЗК РФ, земельный участок сразу был выставлен на аукцион по инициативе КУМИ администрации ЯМР. В данном случае ответчик не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в порядке ст.39.18 ЗК РФ, земельный участок сразу был выставлен на аукцион по инициативе КУМИ администрации ЯМР. Ответчик и иные лица обратились с заявками на участие в аукционе. Полагают, что договор аренды земельного участка мог быть заключен только по результатам торгов, в связи с чем на участников этого договора распространяется запрет на уступку прав и обязанностей по договору, установленный п.7 ст.448 ГК РФ. Кроме того, самим договором аренды был предусмотрен полный запрет на передачу прав и обязанностей по договору. Следовательно, совершив оспариваемую сделку, ответчики нарушили не только прямое указание договора аренды, но, также императивный запрет, установленный законом. 

Ссылаясь на ст.ст. 166, 168 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ, разъяснения, изложенные в судебных постановлениях Верховного Суда РФ, судебную практику, полагают, что в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Ответчики по сути осуществили переуступку прав и обязанностей по договору аренды, поскольку арендатор не имеет никакого интереса в использовании земельного участка, интерес в строительстве на нем имеет ФИО2 Т.е., по мнению истца, фактически стороны сейчас находятся в том положении, как будто совершена переуступка, а не субаренда. Таким образом, договор субаренды от 06.09.2021 является ничтожной сделкой, которая не порождает правовых последствий.

Кроме того, в виду просрочки внесения арендной платы, у ответчика ФИО1 образовалась задолженность по пеням в размере 1 126,13 руб. за период с 24.07.2022 по 16.08.2022. 

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ППК Роскадастр в лице филиала по Ярославской области.

В судебном заседании ответчики ФИО1, ФИО2 исковые требования с учетом уточнения не признали, возражали против удовлетворения иска. Пояснили, что с доводами истца не согласны. Передача спорного земельного участка в субаренду законом не запрещена. ФИО1 на земельном участке был возведен объект незавершенного строительства – жилой дом со степенью готовности 78%, который был продан ФИО2 В настоящее время жилой дом практически достроен, право собственности ФИО2 на объект недвижимости зарегистрировано. Задолженность по пени погашена. Просили в удовлетворении иска отказать. 

Иные лица, участвующие в деле, - истец МКУ «ЦЗР ЯМР», третьи лица Управление Росреестра по Ярославской области, ППК Роскадастр в лице филиала по Ярославской области, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель истца телефонограммой просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Ранее, в предыдущих судебных заседаниях представители истца МКУ «ЦЗР ЯМР» по доверенностям ФИО3, ФИО4 исковые требования уточнили, пояснив, что сумма пени погашена, в связи с чем требования в части взыскания пени в размере 1 126,13 руб. не поддерживают. В остальной части иск с учетом уточнения требований поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Пояснили, что не намерены заявлять требования об оспаривании заключенного между ответчиками договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Настаивали на удовлетворении исковых требований с учетом уточнения в полном объеме.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца, 3-х лиц. 

Выслушав явившихся ответчиков, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд считает исковые требования с учетом их уточнения не подлежащими удовлетворению, приходя к данному выводу по следующим основаниям. 

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В силу п.3 ст.1, пп.3 п.1 ст.8, п.5 ст.10, ст.12 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Защита гражданских прав может осуществляться путем, в т.ч., признания права, прекращения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п.1 ст.8.1, п.1 ст.131 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положениями ст.ст.309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

В силу изменений, внесенных в Земельный кодекс РФ ФЗ от 03.07.2016 г. № 334-ФЗ, с 01.01.2017 г. полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, переданы, по общему правилу, органу местного самоуправления муниципального района.

Полномочия арендодателя земельных участков в границах ЯМР осуществляет истец - МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР», что определено Уставом учреждения.

Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, подтверждается материалами дела, в т.ч., сведениями ЕГРН, договором аренды земельного участка № 305 от 23.08.2021 с приложениями и актом приема-передачи к нему, постановлением Администрации ЯМР ЯО от 17.06.2021, заявкой на участие в аукционе, протоколом № 1 заседания аукционной комиссии от 26.07.2021 г., что между Администрацией ЯМР ЯО в лице МКУ «ЦЗР ЯМР» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 305 от 23 августа 2021 года, по условиям которого предоставлен за плату в аренду земельный участок с кадастровым номером №; общая площадь 975 кв.м; расположен по адресу: 

<

адрес>; в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к договору. Категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: личное подсобное хозяйство. Ограничения использования земельного участка отсутствуют. Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен. На участке здания и сооружения отсутствуют. 

Указанный договор аренды земельного участка заключен между сторонами в соответствии с требованиями ЗК РФ и протоколом заседания аукционной комиссии по признанию аукциона несостоявшимся от 26.07.2021 № 2, что следует из преамбулы самого договора. В данном протоколе заседания аукционной комиссии указано о признании аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка несостоявшимся, в связи с участием в нем единственного участника ФИО1, с которым и будет заключен договор аренды. 

Пунктом 2.4.7 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. 

Согласно п.6.2 договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 23 августа 2021 года по 22 августа 2041 года. 

Право аренды ФИО1 на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 05.09.2021 г.

Уведомлением от 06.09.2021 г. ФИО1 извещает истца о заключении между ним и ФИО2 договора субаренды земельного участка.

По договору субаренды земельного участка от 06 октября 2021 г. указанный земельный участок передан ФИО1 в субаренду ФИО2, что также подтверждается актом приема-передачи от 06.09.2021 г. 

На указанном земельном участке ФИО1 возвел объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, проектируемое назначение: жилой дом, площадь застройки 116,9 кв.м, степень готовности 78%, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>. ФИО1 выдано уведомление УГИЗО Администрации ЯМР ЯО от 07.03.2023 г. о соответствии параметров ИЖС. Право собственности ФИО1 на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 03.04.2023 г. 

По договору купли-продажи от 04.04.2023 г., ФИО1 продал указанный объект незавершенного строительства за 20 000 руб. ФИО2 

М.А., право собственности, которого было зарегистрировано в установленном законом порядке.

29.08.2023 г. данный объект незавершенного строительства снят с регистрационного учета и на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО5 по состоянию на 15.08.2023 г. и договора субаренды земельного участка от 06.09.2021 г., зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект недвижимости – жилой дом, площадь 99,9 кв.м, с присвоением кадастрового номера №, расположенный на спорном земельном участке. 

В соответствии со ст.195, ч.3 ст.196 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законодательством.

МКУ «ЦЗР ЯМР» с учетом уточнения иска по изложенным выше основаниям заявляет требования о признании недействительным договора субаренды земельного участка, заключенного ответчиками, и применении последствий недействительности сделки, а также о признании права субаренды ФИО2 на спорный земельный участок отсутствующим.

При этом, доводы истца сводятся к тому, что оспариваемая, совершенная ответчиками сделка по мнению МКУ «ЦЗР ЯМР» являются ничтожной, поскольку фактически оспариваемый договор субаренды земельного участка является сделкой по переуступке прав и обязанностей по договору аренды, заключена в нарушение п.2.4.7 договора аренды земельного участка и п.7 ст.448 ГК РФ, устанавливающих запрет победителю торгов уступать свои права и обязанности по договору, заключенному на публичных торгах, поскольку данный запрет обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и юридических лиц к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. 

Разрешая данный спор сторон суд исходит из следующего.

Согласно п.6 ст.8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке не внесена запись об ином.

В силу п.2 ст.389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. 

Пунктом 2 ст.615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя, в т.ч., сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

В отличие от указанного общего правила пунктом 9 ст.22 ЗК РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том 

числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Из указанной нормы следует, что приведенное правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом

Федеральным законом от 8 марта 2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 июня 2015 года введен в действие пункт 7 статьи 448 ГК РФ, согласно которому, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, из приведенных положений законодательства следует, что в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 1 июня 2015 года по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается, поскольку в отношении публичных земельных участков земельным законодательством установлено обязательное проведение торгов с целью обеспечения равного доступа граждан и юридических лиц к правам на земельные участки.

При этом, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, регулируется положениями ЗК РФ.

Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп.15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, в т.ч., для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

В силу положений, предусмотренных пп.1 п.1, п.4, п.5, п.7 ст.39.18 ЗК РФ, заключению такого договора аренды земельного участка, должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение 30 дней со дня опубликования извещения. В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов. В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона.

Таким образом, исходя из приведенных норм закона, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для ИЖС, ведения ЛПХ, может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 ст.448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных ст.39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка – по результатам торгов или без их проведения.

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлся единственным участником аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка, в связи с чем аукцион признан несостоявшимся, с ответчиком ФИО1 заключен указанный договор аренды № 305 от 23.08.2021.

При данных обстоятельствах, ФИО1 на основании п.9 ст.22 ЗК РФ, как арендатор спорного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в аренду на срок более чем пять лет, имеет право, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в данном случае - ФИО2, в т.ч., на основании договора субаренды земельного участка, без согласия арендодателя - истца при условии его уведомления.

Истец был уведомлен о заключении ответчиками договора субаренды спорного земельного участка. Каких-либо убытков на стороне арендодателя, в связи с передачей прав и обязанностей арендатора от ФИО1 к ФИО2 не возникло.

В силу ст.209, п.2 ст.271 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, в т.ч., сведениями ЕГРН, техническим планом объекта, подготовленным кадастровым инженером ФИО5 от 15.08.2023 г., что ФИО1 являлся собственником объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства по указанному адресу, расположенного на спорном земельном участке. Право собственности на данный объект перешло к ФИО2 на основании договора купли-продажи от 04.04.2023 г., заключенного между ответчиками, затем строительство объекта завершено и право собственности ФИО2 на объект недвижимости - жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке 29.08.2023 г. 

Указанные договор купли-продажи объекта недвижимости и зарегистрированное право собственности ФИО2 на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, истцом не оспариваются. 

Однако требования истца о признании права субаренды, зарегистрированное за ответчиком ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 975 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, отсутствующим противоречат установленному п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2 ст.166 ГК РФ).

Из указанных норм закона следует, что сделки признаются недействительньми в случаях, когда об этом прямо указано в законе, либо когда сделка нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Прямо предусмотренных законом оснований, что оспариваемая стороной истца сделка – договор субаренды земельного участка является недействительной (ничтожной), не установлено. Доказательств, что данная заключенная ответчиками сделка нарушает интересы публичного образования либо повлекла неблагоприятные для истца последствия, не представлено.

Кроме того, как пояснял в судебном заседании представитель истца задолженность по пеням погашена, при этом, данная задолженность начислялась за период с 24 июля 2022 года по 16 августа 2022 года, однако в данный период ответчики подлежат освобождению от уплаты финансовых санкций в связи с введением Постановлением Правительства Российской Федерации N 497 от 28 марта 2022 года моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, которым с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 г. N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

При данных обстоятельствах, не имеется оснований для удовлетворения исковых требований с учетом их уточнения в полном объеме. Доказательств для обратного вывода суду не представлено. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (ОГРН №) к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) о признании договора недействительным, признании права субаренды отсутствующим, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы в Ярославский районный суд Ярославской области.

Судья Ю.М. Маханько