Дело № 3а-764/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

26 декабря 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Донецкой А.С.,

с участием 

представителей административного истца ООО «Спорт Класс» ФИО1, ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ООО «Спорт Класс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ООО «Спорт Класс» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ..., находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению Общества, превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы. 

После уточнения требований в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Общество просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере, определенном по заключению судебной оценочной экспертизы, - 44 845 000 рублей на период с 1 января 2016 года по 21 декабря 2016 года. 

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – КУИ г. Батайска и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представители административного истца ФИО1 и ФИО2 поддержали указанные требования.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 не возражал против удовлетворения требований в уточненной редакции.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в суд к назначенному времени не явились.

В письменных возражениях на административный иск Управление Росреестра по Ростовской области выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От иных лиц, чьи представителя не явились в суд, заявления, ходатайства не поступали. 

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договорам аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 15 мая 2013 года № 5389, от 3 июня 2016 года № 5974, заключенным с КУИ г. Батайска, ООО «Спорт Класс» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 21 512 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – оздоровительные сооружения, расположенного по адресу: ...

Основой для расчета арендной платы являлась кадастровая стоимость земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка была утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в размере 162 381 395,92 рублей.

22 декабря 2016 года в связи с преобразованием земельного участка в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об изменении количественных характеристик объекта, в связи с чем кадастровая стоимость земельного участка пересмотрена в порядке, предусмотренном ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ.

Таким образом, с 22 декабря 2016 года кадастровая стоимость, утвержденная постановлением № 776, приобрела статус архивной.

С заявлением о пересмотре данной кадастровой стоимости Общество 16 декабря 2016 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 26 декабря 2016 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по отчету об оценке отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

С учетом положений ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 14, 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исходя из даты обращения в Комиссию, в данном случае сохраняется возможность применения результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости за период с 1 января по 21 декабря 2016 года.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 12 декабря 2016 года № 0321-12/16, составленный оценщиком ... Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 43 725 291 рубль.

Для проверки сведений о рыночной стоимости по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 12 декабря 2017 года № 01027/Э, выполненной экспертом СЭО «Ростовский центр судебных экспертиз» ...А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 44 845 000 рублей.

После получения заключения судебной оценочной экспертизы административный истец не настаивал на выводах о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенных в отчете об оценке.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, замечания, возражения по заключению судебной экспертизы представлены не были.

Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, признавая их более аргументированными и убедительными по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Допущения по признакам объектов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и удовлетворяет требование административного истца об установлении кадастровой стоимости равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 16 декабря 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 21 512 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование - оздоровительные сооружения, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 44 845 000 рублей на период с 1 января 2016 года по 21 декабря 2016 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 16 декабря 2016 года.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 26 декабря 2017 года

Судья О.А.Руднева