Дело №3а-237/19

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 25 апреля 2019 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Гаджиеве М.С., 

с участием представителя административных истцов ФИО1 ФИО11 и Вознесенской ФИО12 ФИО3 ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО14 и Вознесенской ФИО15 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО16 и Вознесенская ФИО17 обратились в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указали в административном иске о том, что они являются арендаторами по 1/2 доли каждый земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для эксплуатации кафе, общей площадью 900 кв.м., земли населенных пунктов, с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость земельного участка установлена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» в размере 10583190 рублей. 

ФИО1 и ФИО2 с установленной кадастровой стоимостью земельного участка не согласны, считают ее не соответствующей рыночной стоимости. В соответствии с отчетом от 21.01.2019 года №, выполненным ООО «Мастерцен», рыночная стоимость земельного участка составляет 2505600 рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При рассмотрении дела в суде представитель административных истцов ФИО3 требования административного искового заявления поддержала. Пояснила суду о том, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками кафе, находящегося в здании, расположенном на указанном земельном участке, имеют намерение приобрести земельный участок в собственность на льготных условиях без торгов по цене, рассчитанной из кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, указала о том, что на основании постановления Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 года №247 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена» административные истцы могут обратиться к арендодателю земельного участка с заявлением об определении им размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Методикой расчета арендной платы.

В судебном заседании 13.03.2019 года представитель административных истцов ФИО3 заявила ходатайство о назначении судом оценочной экспертизы. Ходатайство удовлетворено. В судебном заседании 25.04.2019 года представитель административных истцов ФИО3 сообщила суду о том, что административные истцы согласны с заключением эксперта ФИО5, которым кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 2476000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, были извещены судом о месте и времени рассмотрения дела в суде в порядке, предусмотренном главой 9 КАС РФ. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года №316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 года №39. Указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 10583190 рублей (т.1 л.д.199-204). 

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указывает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 10583190 рублей на основании постановления Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Таким образом, Учреждение кадастровую стоимость земельного участка не определяла (т.1 л.д.174-177).

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области в суд представлена информация относительно спорного земельного участка, а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и его кадастровой стоимости. Указывается о том, что земельный участок с кадастровым номером № был внесен в Единый государственный реестр недвижимости 25.04.2003 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» в размере 10583190 рублей. Представлены выписки из ЕГРН (т.1 л.д.186-192). 

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на административное исковое заявление в суд не поступили. 

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками объекта недвижимости, который находится на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Как указано в административном исковом заявлении и пояснил представитель административного истца, ФИО1 и ФИО2, являясь арендаторами указанного земельного участка, имеют намерение приобрести земельный участок в собственность на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, то есть без торгов и по цене, установленной постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 года №419 «Об утверждении Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов», зависящей от кадастровой стоимости земельного участка.

Из представленных в суд доказательств следует, что земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет 25.04.2003 года (т.1 л.д.190) и его актуальная кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» в размере 10583190 рублей. В связи с этим применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и датой, по состоянию на которую может быть установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, является 01.11.2013 года. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от 21.01.2019 года №, составленный оценщиком ООО «Мастерцен» ФИО7 (т.1 л.д.29-151).

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 2505600 (Два миллиона пятьсот пять тысяч шестьсот) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Как указано выше, на основании ходатайства представителя административного истца по делу была назначена экспертиза об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Согласно заключению эксперта ФИО18 от 15.04.2019 года №№ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2476000 рублей по состоянию на 01.11.2013 года (т.2 л.д.19-88).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, расположенного по адресу: 

<

адрес>, должна быть установлена с учетом результатов, указанных в заключении эксперта.

При этом суд исходит из следующего.

Исследовав представленное в суд экспертное заключение эксперта ФИО4 от 15.04.2019 года №№, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Целью и задачей экспертной оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости в соответствии с определением суда о назначении экспертизы.

Экспертом дано подробное описание объекта экспертной оценки - земельного участка с кадастровым номером №, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельного участка, его площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельного участка, транспортную доступность. Согласно отчету к земельному участку возможен подъезд по асфальтированной дороге, инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация. Площадь земельного участка составляет 900 кв.м. Разрешенное использование - для эксплуатации здания кафе «Русь» (т.2 л.д.21-25). 

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в экспертном заключении приведен анализ рынка объектов оценки по состоянию на дату оценки - 01.11.2013 года, в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения 

<

адрес> и 

<

адрес>. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Сегмент рынка, к которому отнесен объект оценки - незастроенные земельные участки, земли населенных пунктов для торгово-офисного использования, находящиеся в 

<

адрес> (т.2 л.д.32). 

В экспертном заключении приведены фактические данные о ценах, сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Эксперт указал обоснование выбора объектов-аналогов. Подобрано 5 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки (т.2 л.д.45-48).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся экспертом исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении экспертного заключения об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено. 

Обозначены основные ценообразующие факторы, влияющие на спрос, предложения и цены сопоставимых объектов недвижимости, которые были использованы для сравнения объекта оценки и объектов-аналогов (т.2 л.д.39-40). 

Наиболее эффективным использованием земельного участка признано его фактическое использование - под торговую деятельность (п.20 ФСО №7) (т.2 л.д.41).

Оценка земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010084:4 проведена с применением сравнительного подхода и метода сравнения продаж. 

В экспертном заключении об оценке экспертом приведены вносимые корректировки, указана использованная при этом справочная информация (т.2 л.д.47-53). 

Таким образом, экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные экспертом сведения о рыночной стоимости земельного участка участвующими в деле лицами не опровергнуты. Само экспертное заключение, в котором определена величина рыночной стоимости земельного участка, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы эксперта аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Из материалов дела усматривается, что эксперт ФИО4 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки (диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выданный ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный университет им.ФИО8»). Эксперт ФИО4 является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», включен в реестр 14.08.2014 года за №. Стаж работы в оценочной деятельности - с 2014 года. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 16.02.2018 года № по направлению «Оценка недвижимости». Деятельность эксперта-оценщика застрахована (т.2 л.д.55-60). 

Сведений о том, что эксперт ФИО4 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 33 КАС РФ, суду не представлено и судом не установлено. 

Эксперт ФИО4 предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного экспертного заключения (т.2 л.д.18). Сомнений в правильности заключения судебного эксперта по вопросу, поставленному ему для разрешения, у суда не имеется.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административных истцов ФИО1 ФИО19 и Вознесенской ФИО20 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2476000 (Два миллиона четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО1 и ФИО2 в суд имело место 06.02.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № необходимо считать 06.02.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО21 и Вознесенской ФИО22 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 2476000 (Два миллиона четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 01.11.2013 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 06.02.2019 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 29 апреля 2019 года.

Судья М.А. Кручинин