Дело № 

23RS0№-66

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

23 июня 2021 г. Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе:

Председательствующего Ивановой Л.Н. 

секретаря Луневой И.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акопян ФИО49, Гонской ФИО50, Дащенко ФИО51, ФИО16 ФИО52, ФИО19 ФИО53, ФИО23 ФИО54 Николаевича, Кулик ФИО55, Миргородской ФИО56, Немой ФИО57, ФИО28 ФИО58, ФИО29 ФИО59, ФИО77 ФИО60, ФИО11, Чабана ФИО61 и ФИО31 ФИО62 к администрации муниципального образования 

<

адрес>, Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования 

<

адрес>, ООО «Рыцарский зал» и ООО «Капитал Строй» о признании договора купли-продажи земельного участка и разрешения на строительство недействительными, о признании незаконным и отмене постановления об изменении вида разрешенного использования, и по иску Администрации МО 

<

адрес> к ООО «Рыцарский зал», ООО «КапталСтрой», ФИО79 ФИО63, ФИО34 ФИО64, Квилитой ФИО65, Кузину ФИО66 ФИО41 ФИО67, ФИО42 ФИО68, ФИО43 ФИО69, Трохимец ФИО70, ФИО74 ФИО71 о признании сделок недействительными и признании прав отсутствующими, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО16, ФИО19, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО77 Л,П., ФИО30, ФИО78 и ФИО31 обратились с исковыми требованиями к администрации муниципального образования 

<

адрес>, Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования 

<

адрес>, ООО «Рыцарский зал» и ООО «Капитал Строй» о признании недействительным договора №-КП от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка площадью 3843 кв.м. с КН 23:47:0305019:10 расположенного по адресу 

<

адрес>, заключенного между Администрацией МО 

<

адрес> и ООО «Рыцарский зал»; о признании незаконным и отмене разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением архитектуры и градостроительства МО 

<

адрес> ООО «Капитал строй» на строительство капитального объекта «Жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес>» на земельном участке с КН 23:47:0305019:10, расположенном по адресу 

<

адрес>.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты к производству дополненные требования истцов (т.3 л.д.53) ФИО17, ФИО2, ФИО9, ФИО25, ФИО19, ФИО20, ФИО11 к ООО «Капитал строй», ООО «Рыцарский зал», Администрации МО 

<

адрес> о признании незаконным и отмене постановления Администрации МО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10, расположенном по адресу: 

<

адрес>».

Гражданские дела объединены в одно исковое производство.

В обоснование исковых заявлений указано, что ООО «Рыцарский зал» является собственником земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10 площадью 3 843 кв.м., расположенного по адресу 

<

адрес>А, предоставленного из земель населенных пунктов для эксплуатации ресторана, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка №-КП от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Администрацией МО 

<

адрес>. О наличии данного договора истцам стало известно в апреле 2017 года, когда начались работы по застройке и вырубке деревьев. На данном земельном участке располагалось здание общей площадью 572,2 кв.м., принадлежавшее ООО «Рыцарский зал» на праве собственности и эксплуатировавшееся ранее в качестве ресторана. Указанные объект в настоящее время разрушен в целях строительства многоквартирного жилого комплекса. Разрешением на строительство № 23-308000-1439-2017 от 07.04.2017 г., выданным Управлением архитектуры и градостроительства Администрации МО г. Новороссийск ООО «Капитал Строй» разрешено строительство капитального объекта «Жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями по ул. Толстого, д. 2А в г. Новороссийске». Однако использование данного земельного участка для строительства МКД противоречит требованиям градостроительного и земельного законодательства. Администрацией МО г. Новороссийск в нарушение норм земельного законодательства земельный участок площадью 3843 кв.м. передан в собственность ООО «Рыцарский зал» для эксплуатации ресторана общей площадью 572,2 кв.м. Размер предоставленного земельного участка значительно превышает площадь объекта недвижимости, отсутствовали основания для предоставления земельного участка свыше 600 кв.м. В нарушение п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые скверами, набережными, бульварами, пляжами и другими объектами не могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Полагают, что Разрешение на строительство, выдано с нарушением закона, поскольку спорный земельный участок незаконно приватизирован, парковая зона незаконно отдана под застройку. Нарушены права истцов на благоприятную среду и право на отдых. 

В обосновании уточненного (дополненного) иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании при ознакомлении с представленными ответчиками документами истцам стало известно, что постановлением Администрации МО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10, расположенного по адресу 

<

адрес>, с «эксплуатации ресторана» на «многоквартирный жилой дом» в нарушение установленного порядка и градостроительного регламента, предусмотренного территориальной зоной. Истцы считают, что данное постановление является незаконным и подлежит отмене ввиду следующего: Постановлением главы Администрации МО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок отводился в бессрочное пользование ТОО «Рыцарский зал» под существующим рестораном на территории Парка им. Фрунзе – зона парков и скверов. В соответствии с Генеральным планом ФИО14 округа МО 

<

адрес>, утв. ФИО14 МО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок относится с общественно-деловой зоне в границах подзоны «зона размещения объектов здравоохранения и образования». Согласно Правилам землепользования и застройки ФИО14 округа МО 

<

адрес>, утв. ФИО14 МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок относится к зоне градостроительного зонирования ОД-2 – зона общественного центра местного значения. В соответствии с изменениями, внесенными в Генеральный план ФИО14 округа МО 

<

адрес> ФИО14 МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок относится к зоне функционального зонирования – зона делового, общественного и коммерческого назначения, в которой размещение МКД не предусмотрено. Федеральное законодательство (п. 1 ст. 263 ГК РФ, п.п. 8 п. 1 ст. 1, п.п. 2 п. 1 ст. 40, п. 2 ст. 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1, ч. 1 ст. 36 ГрК РФ) ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. В силу положений п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не более, чем через пять лет со дня введение в действие Градостроительного кодекса РФ, ФИО14 об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в установленном порядке. На момент предоставления ООО «Рыцарский зал» в аренду земельного участка с указанным в ФИО8 разрешенным использованием, правила землепользования и застройки утверждены не были. Ранее Прокуратурой 

<

адрес> вносился протест № от ДД.ММ.ГГГГ на постановление Администрации МО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием о его отмене в связи с выявленными несоответствиями, однако он не был отменен. 

Администрация муниципального образования 

<

адрес> обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчикам: ООО «Рыцарский зал», ООО « КапиталСтрой», ФИО15, ФИО34, ФИО35, ФИО39, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО13, ФИО26, о признании сделок недействительными и о признании прав (обременений ) отсутствующими, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО «Рыцарский зал» был заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 3 843 кв.м., имеющего кадастровый номер КН 23:47:0305019:10, расположенном по адресу 

<

адрес>, категория земли- земли населенных пунктов, расположенного по адресу : Российская Федерация, 

<

адрес>.

Переход права собственности на земельный участок к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке(запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ 

28.04. 2013 г. между ответчиками ООО «Рыцарский зал» (арендодатель ) и ООО «КапиталСтрой» 

<

адрес> (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка. Обременение аренды зарегистрировано в установленном законом порядке (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ ). истец полагает, что указанные сделки являются недействительными по следующим основаниям : в состав земельного участка входят территории общего пользования (территория парка имени Фрунзе 

<

адрес>..

Просят суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 3 843 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ООО «Рыцарский зал», имеющего кадастровый номер КН 23:47:0305019:10, расположенный по адресу 

<

адрес>, категория земли- земли населенных пунктов, расположенного по адресу : Российская Федерация, 

<

адрес>. Признать недействительным договор аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер КН 23:47:0305019:10, расположенный по адресу 

<

адрес>, категория земли- земли населенных пунктов, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рыцарский зал» (

<

адрес> ) и ООО «КапиталСтрой» (

<

адрес> ). Применить последствия недействительности указанных сделок. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Рыцарский зал» (

<

адрес>) (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ ) на земельный участок площадью 3 843 кв.м., имеющий кадастровый номер КН 23:47:0305019:10, категория земли - земли населенных пунктов, расположенный по адресу 

<

адрес>.

Гражданские дела объединены в одно исковое производство.

В судебном заседании истец ФИО11 и ее представитель ФИО32 по ордеру заявили ходатайство об увеличении исковых требований к ответчикам. Просят суд также признать недействительным положительное заключение негосударственной экспертизы проекта строительства капитального объекта «Жилой объект со встроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес>» на земельном участке с кадастровым номером КН 23:47:0305019:10, расположенный по адресу 

<

адрес>, изготовленного ООО «Краснодарская негосударственная экспертиза»,выданного ДД.ММ.ГГГГ за номером №. Признать недействительной и несоответствующей строительным нормам и правилам проектную документацию строительства капитального объекта « Жилой объект со строено-пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером КН 23:47:0305019:10, расположенный по адресу 

<

адрес>, положительное заключение негосударственной экспертизы проекта изготовленного Обществом с ограниченной ответственностью «Краснодарская негосударственная экспертиза» и выданного 14. 102016 г. за номером 23-2-1-0149-16.

Представитель истца ФИО11 – ФИО44 за неоднократные нарушения порядка, несоблюдении правил, предусмотренных ст. 158 ГПК РФ, в судебном заседании, выразившихся в невыполнении распоряжений председательствующего, в соответствии со ст. 159 ГПК РФ был удален судом из зала судебного заседания на все время судебного заседания. 

Суд счел возможным рассмотреть дело без участия представителя истца ФИО30, поскольку согласно ст. 35 ГПК РФ стороны должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами и нести процессуальные обязанности, установленные гражданским процессуальным законодательством и другими федеральными законами. 

Истцы ФИО11, ФИО2, ФИО5, ФИО16, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 (ФИО45 ) О.С.,, ФИО10,П. отказались участвовать в судебном заседании и покинули зал судебного заседания. 

Представитель ответчиков Администрации МО 

<

адрес>, Управления архитектуры и градостроительства администрации МО 

<

адрес> по доверенности ФИО33 согласилась с заявленными требованиями истцов по основному иску, считает их обоснованными. Поддержала требования по заявленному иску Администрации МО 

<

адрес> к ответчикам о признании сделок недействительными и о признании прав (обременений ) отсутствующими и просит их удовлетворить. 

Однако, ранее Администрация МО 

<

адрес> в отзыве на иск (т. 2 л.д.55-61) и дополнении к нему (т.3 л.д.36-38, т. 3 л.д.97-99) и в прошлых судебных заседаниях возражала против удовлетворения иска. В обоснование указывала, что формирование и предоставление земельного участка площадью 3843 кв.м. для «эксплуатации ресторана» в собственность ООО «Рыцарский зал» соответствует законодательству. Данный земельный участок с 1994 года использовался ООО «Рыцарский зал» на основании государственного акта. Кроме того, истцы, не заявляясь сторонами сделки, не предоставили доказательств своей заинтересованности в оспаривании договора купли-продажи земельного участка, не обосновали, каким образом нарушены их права. Разрешение на строительство выдано при предоставлении ООО «Капитал Строй» всех документов. Основания для отказа в выдаче отсутствовали. Проведение публичных слушаний в силу ч. 4 ст. 37 ГрК РФ для изменения вида разрешенного использования не требовалось. ФИО14 Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-31528/2016 постановление Администрации МО 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ об отмене вышеуказанных постановлений отменено как не соответствующее Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ГрК РФ. В соответствии с Правилами землепользования и застройки ФИО14 округа МО 

<

адрес>, утв. ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10 относится к зоне – ОД-2 – зона общественного центра местного значения. Проведение публичных слушаний не требовалось, так как ФИО14 об изменении вида разрешенного использования принято в период, когда данный вид в ПЗЗ был отнесен к основным. В настоящее время на основании ПЗЗ, утв. ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок относится к зоне градостроительного зонирования ОД-2 – зона общественного центра местного значения. Вид разрешенного использования, предусматривающий строительство жилых домов является также условно-разрешенным для данной зоны. Однако ФИО14 об изменении вида разрешенного использования было принято в период, когда данный вид был отнесен к основным. Проведение публичных слушаний не требовалось. Истцами не представлено доказательств несоответствия действующему законодательству оспариваемого постановления и нарушения их прав. 

Представители ответчиков ООО «Капитал Строй» и ООО «Рыцарский зал» по доверенности ФИО46 в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме, подтвердили доводы, изложенные в возражениях, заявили ходатайство о применении срока исковой давности, считает, что истцами пропущен срок давности обращения в суд, который истек еще в 2016 г. указав, что ООО «Рыцарский зал» владеет земельным участком на законных основаниях, является его единственным законным правообладателем, границы земельного участка, его площадь и иные характеристики установлены в законном порядке, территории общего пользования, в том числе парка им. Фрунзе не включены в состав земельного участка. Никаких ограничений, препятствующих собственнику использовать земельный участок не имеется. Деятельность ООО «Рыцарский зал» и ООО «КапиталСтрой» по реализации проекта строительства жилого дома осуществляется в строгом соответствии с действующим законодательством. Следует учесть, что у застройщика перед участниками долевого строительства имеются залоговые обязательства и затрагивают права и законные интересы залогодержателей, поскольку исключает возможность вести строительство и лишают право участников долевого строительства получения квартиры по сделке, прошедшей государственную регистрацию. 

Кроме того, истцами пропущен срок обращения в суд с указанными требованиями и согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом ФИО14 об отказе в иске. Просит суд в удовлетворении требований истцам, в том числе и Администрации МО 

<

адрес> отказать в полном объеме. 

В судебном заседании Ответчики по иску Администрации МО 

<

адрес> ФИО15 и ее представитель, а также ответчики ФИО15, ФИО21, ФИО12, ФИО13 возражали против удовлетворения заявленных требований истцов, поддержали доводы представителя ООО «Рыцарский зал « и ООО «Капиталстрой», просят суд в удовлетворении исковых требований отказать. 

Третьи лица по делу ФИО40, ФИО47, ФИО48, ФИО72 в судебном заседании возражали против удовлетворении исковых требований истцов, просили в удовлетворении исковых требований отказать. 

Третьи лица ФИО73 и ФИО74 и их представитель ФИО75 в судебное заседание не явились, предоставив в суд письменные возражения, в которых указано, что земельный участок 23:47:0305019:10 был сформирован в существующих границах еще в 1994 г. и находился в фактическом пользовании ООО «Рыцарский зал». Задолго до выкупа спорного земельного участка ответчиком ООО «Рыцарский зал» участок был огорожен железным забором фактически по всему периметру, в том числе и со стороны парка им Фрунзе. Через территорию данного земельного участка был свободный проход, так как эксплуатация ресторана и летнего кафе предусматривает обеспечение свободного доступа к подобным объектам. Никаких нарушений красных линий при установлении границ данного земельного участка не было, территория общего пользования не входила в состав указанного земельного участка. Кроме того, полагают, что истцами пропущен срок исковой давности для оспаривания оспоримых сделок, предусмотренный ст. 181 ГК РФ. Просят суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме. 

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждения, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Истцами заявлены исковые требования о признании договора купли-продажи №-КП от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Рыцарский зал» и администрацией муниципального образования 

<

адрес> недействительным, признании незаконным и отмене разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство, признании незаконным и отмене постановлении администрации муниципального образования 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо в праве в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим. ГК РФ не ограничивает истца в выборе способа защиты нарушенного права, граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществлять этот выбор по своему усмотрению, однако избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права. 

В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекли неблагоприятные для него последствия. Истец обязан доказать наличие собственного правового интереса, достойного судебной защиты. 

В силу абзаца 2 части 2 статьи 166 ГК РФ отсутствие такой заинтересованности является основанием для отказа в иске. 

В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительности составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. 

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ в порядке приватизации ТОО «Рыцарский зал Лтд» (в н.в. ООО «Рыцарский зал») выкупило за 80 450 рублей здание ресторана (1981 г. постройки ), расположенное по адресу : 

<

адрес> 

Постановлением главы администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, государственным актом на право пользования землей КК-2 № земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10 общей площадью 3843 кв.м., расположенный в 

<

адрес>А, предоставлен ООО «Рыцарский зал» на праве постоянного (бессрочного) пользования для эксплуатации ресторана. 

ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок в установленных границах был поставлен на государственный кадастровый учет и относился к землям населенных пунктов, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Ограничения или обременения в использовании в отношении земельного участка установлены не были. 

На основании постановления администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в собственность ООО «Рыцарский зал» земельного участка в 

<

адрес> для эксплуатации ресторана», был заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ООО «Рыцарский зал» приобрело земельный участок в собственность, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена соответствующая запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом ООО «Рыцарский зал» надлежащим образом исполнило договор, уплатив установленную Договором цену в полном объеме. 

Постановлением администрации МО 

<

адрес> от 16.08. 2013 г. вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10 общей площадью 3843 кв.м., расположенный в 

<

адрес>А, изменен с «для эксплуатации ресторана» на «для строительства многоквартирного жилого дома».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рыцарский зал» и ООО «КапиталСтрой» заключен договор аренды данного земельного участка. 

В связи с поступившим протестом прокурора 

<

адрес> указанное постановление Администрации Мо 

<

адрес> было отменено постановлением от ДД.ММ.ГГГГ г

Вступившим в законную силу ФИО14 Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановление администрации МО 

<

адрес> от 11.11. 2013 г. об отмене постановления от 16.08. 2013 г. признано недействительным. 

30.12. 2014 г. администрацией МО 

<

адрес> было выдано ООО «КапиталСтрой» разрешение на строительство на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10 вместо здания ресторана, двухсекционного восемнадцатиэтажного многоквартирного дома общей пол. 22 781, 65 кв.м. 

В связи с корректировкой проектной документации ООО «КапиталСтрой» органом местного самоуправления выдано новое разрешение на строительство от 07.04. 2017 г. (взамен прежнего разрешения сроком действия до 25.04. 2021 г.)

Учитывая, что истцами заявлены требования о признании недействительными заключенного договора между третьими сторонами, Истцами, не являющимися сторонами сделки, не представлено доказательств нарушения их прав и законных интересов со стороны Ответчиков и не указано, как удовлетворение их требований восстановит их нарушенное право. В материалах дела отсутствуют какие либо документы, подтверждающие, что заключение спорного договора купли- продажи нарушает права и интересы Истцов. 

При этом судом установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305019:10 в Едином государственном реестре прав недвижимости внесена запись об ограничении (обременении) права в виде залога на основании части 3 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в пользу участников долевого строительства по заключенным договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, возводимого на земельном участке. 

Таким образом, удовлетворение требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным затрагивают законные интересы и нарушают права залогодержателей - физических лиц, поскольку исключают возможность осуществления строительства многоквартирного дома и лишают права участников долевого строительства на получение недвижимого имущества, приобретенного по сделке.

Ссылки Истцов на недействительность договора купли-продажи в связи с нарушением процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для эксплуатации ресторана» на «для проектирования и строительства многофункционального жилого комплекса» не могут быть приняты во внимание ввиду следующего. 

ТОО «Рыцарский зал ЛТД» (в настоящее время Ответчик - ООО «Рыцарский зал») на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Фондом имущества 

<

адрес>, является собственником здания ресторана 1981 года постройки, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с Постановлением главы администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, государственным актом на право пользования землей КК-2 № земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305019:10 общей площадью 3843 кв.м., расположенный в 

<

адрес>А, предоставлен ООО «Рыцарский зал» на праве постоянного (бессрочного) пользования для эксплуатации ресторана. 

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. 

В силу части 1 статьи 36 ЗК РФ, действующей на дату заключения спорного договора купли-продажи, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности приобретают права на эти земельные участки. 

Частью 3 статьи 33 ЗК РФ, установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Из абзаца 2 части 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка. 

Из положений статьи 32 Земельного кодекса РСФСР следует, что установление границ земельного участка в натуре (на местности) являлось обязательным для целей осуществления фактического пользования земельным участком и оформления документов, удостоверяющих право землепользования. 

Поскольку ООО «Рыцарский зал» использовало земельный участок с 1994 года в целях эксплуатации ресторана на основании акта на право пользования землей, границы земельного участка были ранее установлены, участок огражден по используемым и установленным границам.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок в установленных границах был поставлен на государственный кадастровый учет и относился к землям населенных пунктов, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Ограничения или обременения в использовании в отношении земельного участка установлены не были. 

На основании постановления администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в собственность ООО «Рыцарский зал» земельного участка в 

<

адрес> для эксплуатации ресторана», был заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого ООО «Рыцарский зал» приобрело земельный участок в собственность, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество была внесена соответствующая запись № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Рыцарский зал» надлежащим образом исполнило договор, уплатив установленную Договором цену в полном объеме. 

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, также как и нормы ст. 36 Земельного кодекса РФ, действующей на момент совершения сделки, в которых указано, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица- собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. 

Таким образом, судом установлено, что ООО «Рыцарский зал», являясь собственником здания, имело право приобрести земельный участок, на котором расположено здание, находящийся у него в бессрочном пользовании площадью 3843 кв.м. с кадастровым номером 23: 47:0305019:10 в собственность, владея ими фактически на законных основаниях с 1994 г. 

Доводы Истцов о том, что спорный земельный участок находится на территории парка им. Фрунзе - зоне парков и скверов и что они имеют охраняемый законом интерес в сделке, а именно договор по продаже земельного участка нарушает их права не соответствуют действительности и опровергаются предоставленными суду доказательствами. 

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, парк им. Фрунзе расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0000000:4014, имеет вид разрешенного использования «под парки, скверы, бульвары, лесопарки, лесные массивы и иные зеленые насаждения» и относится к кадастровому кварталу 23:47:0000000. Собственником земельного участка является Муниципальное образование 

<

адрес>, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование Муниципальному автономному учреждению «Парки Новороссийска» муниципального образования 

<

адрес>, о чем в ЕГРН внесена запись № от ДД.ММ.ГГГГ В отношении земельного участка парка установлены ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ, 23.00.2.213, Постановление «Об утверждении правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов» № от 10.01.2009г. 

Земельный участок парка им. Фрунзе сформирован, поставлен на кадастровый учет, его границы установлены в соответствии с нормами действующего законодательства, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись, что в соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Собственником земельного участка ни один из идентификационных признаков земельного участка не оспорен в установленном законом порядке, не признан установленным с нарушением. 

Указанные в исковом заявлении и в сведениях ЕГРН ограничения в обороте и использовании земельного участка относятся к земельному участку парка им. Фрунзе и не могут быть применимы к спорному участку, принадлежащему ООО «Рыцарский зал». 

Участок, принадлежащий ООО «Рыцарского зал», расположен в непосредственной близости от границ парка им. Фрунзе, прилегает к нему, но находится в ином кадастровом квартале - 23:47:0305019 и как видно из материалов дела никогда не был включен в территорию парка им. Фрунзе. 

В соответствии с заключением Управления архитектуры и градостроительства Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок, принадлежащий ООО «Рыцарский зал» относился к общественно-деловой зоне, а не парковой. 

В соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки 

<

адрес>, утвержденные ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером 23:47:030519:10 относился к зоне Ж-4/80 – зона комплексного жилищного строительства. 

Согласно Генеральному плану ФИО14 округа муниципального образования 

<

адрес>, утвержденному ФИО14 муниципального образования Новороссийск от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок, принадлежащий ООО «Рыцарский зал», относится к зоне делового, общественного и коммерческого назначения. 

Данные обстоятельства подтверждаются схемой градостроительного зонирования № к Правилам землепользования и застройки муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленной МКУ «Управление Архитектуры и градостроительства 

<

адрес>. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:030519:10 на основании Постановления администрации муниципального образования 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № было осуществлено с учетом действующих градостроительных норм и регламентов. 

Вступившим в законную силу ФИО14 Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанные обстоятельства были приняты судом и подтверждены. Постановление администрации МО 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отмене постановления от 16. 08.2013 г. признано недействительным. 

Учитывая, что требования Истцов о недействительности Разрешения на строительства основано на недействительности Договора купли-продажи земельного участка, оснований для удовлетворения требования о признании незаконным и отмене разрешения на строительство также не имеется.

Разрешение на строительство выдано в соответствии и на основании требований Градостроительного кодекса РФ. По смыслу части 4 и части 10 статьи 2 и части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ при выдаче разрешения на строительство подлежит установлению допустимость размещения объекта капитального строительства на земельным участке в соответствии с ограничениями, установленными на земельном участке. 

В соответствии с ч. 11 ст. 51 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия ФИО14 о выдаче разрешения на строительство, оценку их содержания и выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения. Выданное застройщику Разрешение на строительство свидетельствует о том, что комплект документов был не только сформирован и направлен застройщиком в уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган, но и содержание указанных документов было оценено надлежащим образом.

Доказательств, подтверждающих несоответствие выданного разрешения требованиям действующего законодательства, судом не установлено. 

В связи с тем, что при проведении первичной комплексной судебной экспертизы, назначенной судом, экспертам ООО «Независимый Межрегиональный Центр Экспертизы» не были в полной мере исследованы все вопросы, экспертиза была проведена без исследования проектной документации на объект капитального строительства, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена повторная комплексная землеустроительная и строительная экспертиза, производство которой было поручено экспертам НП «Судебно-экспертная палата» 

<

адрес>, представительство в 

<

адрес>.

Согласно заключения экспертов №.СЭ02.21-572 от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что территория общего пользования в состав земельного участка, имеющего кадастровый № при его формировании не были включены. До сноса здания ресторана «Рыцарский зал»площадь земельного участка необходимая для использования двух объектов недвижимости (одноэтажного капитального строения площадью 572,2 кв.м. и летнего кафе из легких конструкций ) согласно СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 Градостроительство, Планировка и застройка ФИО14 и сельских поселений (а также с СП 42.13330.2011 Свод правил – Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ- 89) составляла 0,3 – 0,4 га, что соответствует площади земельного участка 0,3843 га, указанной в Постановлении Главы администрации 

<

адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Ограничений и(или )обременений, исключающих либо ограничивающих застройку земельного участка, имеющего кадастровый №, нет.

Предоставленная проектная документация на жилой комплекс с встроено-пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес> соответствует строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам. 

Параметры застройки, определенные разрешением на строительство, соответствуют действующим нормам и правилам, в частности генеральному плану и правилам землепользования и застройки, действовавшим на момент выдачи разрешения на строительство. 

Проезд к проектируемому участку в том числе пожарный предусмотрен

через земельные участки которые на момент исследования не разграничены и находятся в распоряжении администрации МО 

<

адрес> и по существующему тротуары-проезду, который проходит вдоль границы с парком им Фрунзе, кадастровый номер земельного участка 23:47:0000000:4014.

Перенос остановки общественного транспорта в соответствии с предоставленной проектной документации на жилой дом со встроено- пристроенными помещениями по 

<

адрес>А технически возможен. 

Количество парковочных мест в предоставленной проектной документации на жилой комплекс со встроено-пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес> соответствует количеству квартир. 

Объекты придомовой территории проектируемого жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес> (детские площадки, парковки, зеленая зона ) расположены в границах земельного участка, имеющего кадастровый №.

Суд полагает, что данное заключение судебной экспертизы, как средство доказывания в гражданском процессе, было получено судом в соответствии с нормами материального и процессуального права. Каких либо сомнений данное доказательство у суда не вызывает и принимается судом. 

В судебном заседании со стороны истцов было заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований - Центр специальной связи и информации Федеральной службы охраны РФ в 

<

адрес> на том основании, что в материалах дела (т. 8 л.д. 175 ) имеется письменное обращение Центр специальной связи и информации Федеральной службы охраны РФ в 

<

адрес> главе МО 

<

адрес> ФИО36 от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором они просят согласовывать строительство высотных зданий, находящихся ближе 500 метров от места размещения оборудования специальной связи по адресу : 

<

адрес> -1 с подразделением ЦССИ ФСО России в 

<

адрес> в 

<

адрес>. 

Для разрешения указанного вопроса судом была направлена информация и сделан запрос в указанное подразделение, откуда поступил письменный ответ, что в непосредственной близости от места расположения земельного участка КН 23:47:030519:10 на расстоянии 200 метров находятся охраняемые объекты президентской связи. Каких либо запретов, обременений по данному земельному участку и запрета на строительство указанная информация не содержит, а носит уведомительный характер. 

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21.06. 2021 г. также не содержится запрета, каких либо обременений, ограничений и сведений об охранной зоне по указанному земельному участку. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, сформулированной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-3959 по делу № А70-2706/2016, применительно к охранным зонам ограничение прав правообладателей земельных участков и землепользователей связано с наличием акта об установлении соответствующей зоны и с учетом фактического существования самого объекта, эксплуатация которого согласно установленным правилам требует наличия охранной зоны.

В дополнение к ранее заявленным требованиям Истцы просят суд признать недействительным положительное заключение негосударственной экспертизы проекта строительства капитального объекта «Жилой объект со встроенно-пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес>», изготовленного Обществом с ограниченной ответственностью «Краснодарская негосударственная экспертиза», выданного ДД.ММ.ГГГГ за номером №; признать недействительной и несоответствующей строительным нормам и правилам проектную документацию строительства капитального объекта «Жилой объект со встроенно-пристроенными помещениями по 

<

адрес> в 

<

адрес>». 

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении Порядка обжалования заключений экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий ограничен круг лиц, имеющих право оспаривать заключение экспертизы. Истцы в этот круг не входят.

Суд полагает, что данные требования удовлетворению не подлежат. 

По ходатайству сторон в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО37, который также подтвердил, что при исследовании документов Ограничений и(или ) обременений, исключающих либо ограничивающих застройку земельного участка, имеющего кадастровый №, связанных с охранной зоной объекта нигде не зарегистрировано. При таких обстоятельствах, суд полагает, что оснований для привлечения в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования подразделение ЦССИ ФСО России в 

<

адрес> в 

<

адрес> не имеется и в удовлетворении ходатайства было отказано. 

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании Администрация МО образования 

<

адрес> в настоящее время обратилась в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ответчикам о признании сделок договора купли-продажи земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО 

<

адрес> и ООО «Рыцарский зал», недействительным, признании недействительными договора аренды от 28.04. 2013 г., заключенного между ООО «Рыцарский зал» и ООО « КапиталСтрой» и признании прав отсутствующими. Однако данные требования уже были предметом рассмотрения в суде. 

Прокурор 

<

адрес> уже ранее обращался в Октябрьский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц в том числе и муниципального образования 

<

адрес> к ООО «Рыцарский зал», ООО « Капитал Строй» о применении последствий недействительности, признании права отсутствующим, признании договора аренды недействительным. ФИО14 Октябрьского райсуда 

<

адрес> от 3.04. 2019 г. исковые требования прокурора 

<

адрес> были удовлетворены частично. По апелляционной жалобе представителя ООО «Рыцарский зал» по доверенности ФИО38 Апелляционным определением 

<

адрес>вого суда от 14. 11. 2019 г., вступившего в законную силу, ФИО14 Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 3.04. 2019 г. было отменено и принято новое ФИО14. В удовлетворении заявления прокурора 

<

адрес> в интересах неопределенного круга лиц к ООО «Рыцарский зал», ООО Капитал Строй о применении последствий недействительности, признании права отсутствующим, признании договора аренды недействительным - отказано. Указанные обстоятельства, а также требования, заявленные по настоящему делу уже были исследованы апелляционной инстанцией Краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ и по ним принято ФИО14. 

Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда и имеют преюдициальное значение.

В судебном заседании ответчиками и их представителями было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным требованиям. Просили суд отказать в удовлетворении исковых требований истцам в том числе и в связи с пропуском истцами срока исковой давности. 

Суд не может согласиться с доводами истцов о том, что о сделках договора купли продажи земельного участка от 22.03. 2013 г.и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и о нарушении их прав им стало известно после начала строительства многоквартирного дома в апреле 2017 г. и срок исковой давности не пропущен. 

Суд считает эти доводы не состоятельными, поскольку доводы Истцов о том, что они узнали о нарушении своих прав лишь после начала строительства многоквартирного дома – в апреле 2017 года не соответствуют действительности, так как начало строительства дома не связано с моментом заключения договора купли-продажи и владением Ответчиком спорным земельным участком. О факте принадлежности земельного участка ООО «Рыцарский зал» в период до начала строительства истцам было известно. Истцу Администрации МО 

<

адрес>, принимавших участие в заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и при получении документов для разрешения на строительство и получении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ было уже известно о совершении указанных сделок с момента их исполнения. 

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок давности по требованию о признании сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. 

Приведенный выше п. 1 ст. 181 ГК предполагает, что начало течения срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной обусловлено не субъективным фактором осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки. 

Согласно ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом ФИО14 об отказе в иске. 

Такая же позиция отражена по данному гражданскому делу и в Постановлении суда кассационной инстанции Краснодарского Краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, отменившего ФИО14 Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 01.08. 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам 

<

адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, возвратив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Суд полагает, что в удовлетворении иска истцам следует отказать также и в связи с истечением срока исковой давности. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что в удовлетворении исковых требованиях ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО16, ФИО19, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО10, ФИО11, ФИО20 и ФИО18 к администрации муниципального образования 

<

адрес>, Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования 

<

адрес>, ООО «Рыцарский зал» и ООО «Капитал Строй» о признании договора купли-продажи земельного участка и разрешения на строительство недействительными, о признании незаконным и отмене постановления об изменении вида разрешенного использования, следует отказать в полном объеме.

В удовлетворении исковых требований Администрации МО 

<

адрес> к ООО «Рыцарский зал», ФИО22, ООО «КапиталСтрой», ФИО21, ФИО35, ФИО39, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО76, ФИО74 о признании сделок недействительными и признании прав отсутствующими следует отказать в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО16, ФИО19, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО77, ФИО30, ФИО78 и ФИО31 к администрации муниципального образования город Новороссийск, Управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Новороссийск, ООО «Рыцарский зал» и ООО «Капитал Строй» о признании договора купли-продажи земельного участка и разрешения на строительство недействительными, о признании незаконным и отмене постановления об изменении вида разрешенного использования - отказать в полном объеме.

В удовлетворении исковых требований Администрации МО г. Новороссийска к ООО «Рыцарский зал», ФИО79, ООО «КапиталСтрой», ФИО34, ФИО35, ФИО39, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО76, ФИО74 о признании сделок недействительными и признании прав отсутствующими - отказать в полном объеме. 

ФИО14 может быть обжаловано в апелляционную инстанцию 

<

адрес>вого суда через Октябрьский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня получения ФИО14 в окончательной форме. 

Председательствующий: /подпись/ Иванова Л.Н.

ФИО14 изготовлено в окончательной форме 28.06. 2021 г.