БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0016-01-2025-001283-09 33-200/2026

(33-5719/2025)

2-1808/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 20.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Филипчук С.А.,

судей Тюфановой И.В., Темниковой А.А.,

при секретаре Суворовой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Абсолют Недвижимость», ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» о защите прав потребителей

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 17.09.2025.

Заслушав доклад судьи Тюфановой И.В., объяснения представителя истца ФИО1 – ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО «Абсолют Недвижимость» - ФИО3, возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения требований) о взыскании солидарно с ООО «Абсолют Недвижимость», ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» денежных средств в размере 442108,87 руб., компенсации морального вреда – 30000 руб., неустойки за период с 02.12.2024 по 06.06.2025 - 32191328,65 руб., штрафа.

В обоснование иска указано на заключение 24.04.2024 ФИО1 и ООО «Абсолют Недвижимость» договора купли-продажи жилого помещения №, по условиям которого ФИО1 приобрела квартиру по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 62,3 кв.м. После совершения сделки и регистрации объекта недвижимости ФИО1 привлекла кадастрового инженера, осуществившего замеры жилого помещения, в результате чего установлено, что общая площадь приобретенной квартиры составила 60,7 кв.м вместо указанной в договоре купли-продажи – 62,3 кв.м.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 17.09.2025 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит отменить решение суда и вынести новое об удовлетворении иска. Ссылается на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела; считает, что передача ответчиком истцу квартиры меньшей площади, нежели указанной в договоре, свидетельствует о наличии недостатка в товаре и предоставляло истцу право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, а также неустойку за просрочку исполнения требования потребителя, компенсацию морального вреда, штраф.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Абсолют Недвижимость» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, полагая решение суда законным и обоснованным.

В суд апелляционной инстанции не явились: истец ФИО1, представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье», о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом (истец – телефонограммой 13.01.2026, ответчик ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» - ЭЗП с ПИ 

<

данные изъяты>, полученным 25.12.2025), о причинах неявки не сообщили, доказательства, свидетельствующие об уважительности причин неявки, не представили; истец направила своего представителя, полагавшего возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В этой связи в соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 421, 432, 454, 555 ГК РФ, положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона РФ «О защите прав потребителей», исходил из того, что при заключении договора купли-продажи квартиры стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе относительно цены приобретаемой квартиры, определенной не за единицу ее площади, а за объект в целом.

Основания для отмены вынесенного решения по доводам жалобы истца судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (части 1 статьи 431 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Согласно части 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу положений статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.06.2021 ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» (застройщиком) и ООО «Управляющая компания «Абсолют Эссет Менеджмент» (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - многоквартирный жилой дом № по строительному адресу: 

<

адрес> «Комплекская жилая застройка с объектами инфраструктуры».

11.04.2022 ООО «Управляющая компания «Абсолют Эссет Менеджмент» и ООО «Абсолют Недвижимость» заключено соглашение № об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве № от 01.06.2021.

20.02.2024 объекты долевого участия – 5 квартир в жилом доме по адресу: 

<

адрес> были переданы ООО «Абсолют Недвижимость».

11.03.2024 ООО «Абсолют Недвижимость» зарегистрировано право собственности на квартиру № по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 62,3 кв.м.

По договору купли-продажи от 24.04.2024 № ФИО1 приобрела ООО «Абсолют Недвижимость» квартиру по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 62,3 кв.м.

Пунктом 2.1 договора купли-продажи определена цена квартиры, которая составила 17214614,25 руб. При этом стоимость указана за квартиру в целом, а не исходя из стоимости одного квадратного метра.

25.04.2024 квартира передана ФИО1 по акту приема-передачи жилого помещения к договору купли-продажи жилого помещения № от 24.04.2025.

После совершения сделки и регистрации права собственности истицей был привлечен кадастровый инженер, осуществивший замеры жилого помещения и определивший, что общая площадь квартиры составила 60,7 кв.м вместо указанных в договоре купли-продажи – 62,3 кв.м, что обусловило требование истца об уменьшении покупной цены квартиры на основании статьи 18 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Вопреки утверждению истца, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что в установленных конкретных обстоятельствах несовпадение площади квартиры не может быть расценено как недостаток квартиры, позволяющей истцу требовать уменьшение ее стоимости.

Как уже указано выше, положением пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2025 №127-КГ24-25-К4 с учетом пункта 3 статьи 555 ГК РФ об определении цены недвижимости в договоре продажи отступление от площади переданного объекта недвижимости не во всех случаях может рассматриваться как недостаток товара.

Как уже указано выше, стоимость по договору определена исходя из передачи самого объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером 50:20:0020202:12518, а не исходя из одного квадратного метра ее площади.

Доказательств невозможности осмотра истцом квартиры, в том числе с участием кадастрового инженера до заключения договора не приведено.

Напротив, по заказу ФИО1 ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» производилась оценка квартиры (отчет №), поскольку квартира приобреталась с привлечением кредитных денежных средств АО «Россельхозбанка». Как следует из упомянутого отчета, стоимость одного квадратного метра спорной квартиры составлял 287580 руб., то есть стоимость фактической площади квартиры - 60,7 кв.м составляла 17456 106 руб. Согласно представленному ответчиком ООО «Абсолют Недвижимость» отчету ООО «Руспром» от 02.06.2025 № стоимость одного квадратного метра спорной квартиры на дату 24.04.2024 составляла 295200 руб., а значит, стоимость 60,7 кв.м – 17918 640 руб. При этом квартира была продана истице по цене 17214614,25 руб., которая ниже стоимости, в случае ее определения исходя из цены одного квадратного метра.

При таком положении суд апелляционной инстанции признает, что истцом был приобретен конкретный объект недвижимости – квартира с кадастровым номером 

<

данные изъяты> стоимостью 17214614,25 руб. То обстоятельство, что ее фактическая площадь на 1,6 кв.м менее указанной в ЕГРН, не являлось недостатком, позволяющим требовать уменьшения стоимости по договору, поскольку цена не была определена исходя из одного квадратного метра площади.

Что касается требований истца к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье», то они также правомерно отклонены судом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как уже указано выше, между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» договор об участии в долевом строительстве не заключался, квартира приобретена истцом по договору купли-продажи с ООО «Абсолют Недвижимость», что исключало применение к спорным отношениям Федерального закона №214-ФЗ. Ссылка же суда на данный закон не повлекла вынесение неправильного решения.

По сути, все аргументы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленных обстоятельств и представленных доказательств, а также иное толкование требований законодательства.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основании исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений лиц, участвовавших в деле, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могут повлечь отмену решения суда, в том числе и безусловную, судебной коллегией не установлено.

При указанных обстоятельствах обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, не содержащая указаний на предусмотренные статьей 330 ГПК РФ основания для отмены решения - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 17.09.2025 по делу по иску ФИО1 (паспорт 

<

данные изъяты>) к ООО «Абсолют Недвижимость» (

<

данные изъяты>), ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Заречье» (ИНН 

<

данные изъяты>) о защите прав потребителей оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Мотивированный текст изготовлен 22.01.2026.

Председательствующий

Судьи