Дело № 2-10/2017 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Тисульский районный суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Н.М. Соловьевой,

при секретаре С.Н. Литвиновой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в пгт. Тисуль 14 июля 2017 года 

гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО8, ООО «Контур» о признании недействительным договора купли-продажи подвала, признании недействительным зарегистрированного права собственности на подвал, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии погасить запись о праве собственности, признании права общей долевой собственности на подвал,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились в суд с иском к ФИО8, ООО «Контур» о признании недействительным договора купли-продажи подвала, признании права общей долевой собственности,

Свои требования мотивирует тем, что они являются собственниками квартир ... на основании Договоров купли-продажи квартир, заключенных между ними и Застройщиком - ООО «Контур».

Собственникам квартир стало известно о том, что подвал площадью 382,3 кв. метра в указанном жилом доме продан третьему лицу.

24 февраля 2015 года ООО «Контур», являющейся Застройщиком, и гражданин ФИО8 заключили Договор купли-продажи, согласно которому ФИО8 приобрел право собственности на помещение № 22 – подвал, которое было зарегистрировано 19 марта 2015 года, о чем истцам стало известно в феврале-марте 2015 года, когда началась реконструкция подвала под магазин. 

Согласно Техническому паспорту дома в подвале проходят общедомовые коммуникации – водопровод и канализация.

Ответчику ФИО8 была направлена Претензия.

04 августа 2016 года на Претензию был получен ответ- ФИО8 указал на свое зарегистрированное право собственности и считает, что помещение не является техническим.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и, в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В результате захвата общедомового имущества, доступ к общедомовым коммуникациям, расположенным в помещении подвала, у собственников жилых помещений дома отсутствует, чем нарушаются их права и законные интересы. 

Истцы указывают, что Договор купли-продажи от 24.02.2015 года противоречит действующему законодательству, поскольку собственники не давали согласия на продажу подвала третьему лицу.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Возникновение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей, неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект прав.

Переход доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

В соответствии со ст. 23 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с ЖК РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. 

То есть, доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущество многоквартирного дома. Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей, способно привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающему соблюдение требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Совершение сделки, нарушающей требования закона, права и охраняемые интересы, дают основания для признания вышеуказанного договора недействительным.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Истцы указывают, что в данном случае должно восстановлено право общей долевой собственности собственников квартир на общее имущество – подвал. 

В дополнении к исковому заявлению истцы уточнили, что 11 квартир вышеуказанного многоквартирного дома принадлежит жильцам на праве собственности, 9 квартир на праве собственности принадлежит Комитету по управлению муниципальным имуществом Тисульского муниципального района и используются по Договорам социального найма.

Истцы просят суд признать Договор купли-продажи подвала от 24.02.2015 года, ... ..., недействительным.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО8 на подвал, ....

Обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области погасить запись о праве собственности ФИО8

Признать право общей долевой собственности на подвал, ... ..., за собственниками квартир дома ....

В судебное заседание явились истец ФИО1, ее представители- ФИО9, ФИО10, действующие на основании доверенностей, представитель ответчика ООО «Контур»!- ФИО11, действующий на основании Устава, представитель ответчика ФИО8- ФИО12, действующая на основании доверенности, представитель третьего лица- Комитета по управлению муниципальным имуществом Тисульского района- ФИО13, действующий на основании приказа о назначении на должность.

В судебное заседание истцы: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ответчик ФИО8, третьи лица- ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17,, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ООО «Управляющая компания «Тисуль» не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие. О дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно.

С учетом мнения присутствующих участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся Сторон, извещенных надлежащим образом.

Представители истца ФИО18 - ФИО9, ФИО10 поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

В ходе рассмотрения дела от истца ФИО1 поступило заявление о дополнение исковых требований, из которого следует, что в результате проведения судебных экспертиз установлены факты отступления от проектных параметров при строительстве жилого дома .... Застройщик приобрел недостроенное здание с возведенным первым этажом, произвел углубление изначального уровня подвала без укрепления бетонных блоков фундамента, ограничившись подливкой блоков цементным раствором изнутри, фактически, в декоративных целях. для углубления техподполья – подвала до высоты, пригодной для перестройки в магазин. Перестройка подвала, изначально спроектированного как техподполье, велась на основе проектных предложений, при этом экспертиза не проводилась. Изначально дом строился по проекту как 3-хэтажный, при этом Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано на здание с числом этажей – 4.

Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации допускается только на основании вновь утвержденной Застройщиком или Заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ органом исполнительной власти.

Проектная документация подлежит экспертизе проектной документации и при строительстве предусмотрен государственный строительный надзор, сведений о котором в ходе рассмотрения дела не представлено, положительное заключение экспертизы проектной документации не представлено.

В соответствии с положениями ст. 55 Градостроительного кодекса РФ дом ... как объект капитального строительства не мог быть введен в эксплуатацию при наличии перечисленных несоответствий проектным решениям, а также установленным строительным нормам и правилам, регламентированным законодательством РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является незаконным, существующее положение угрожает безопасности. 

В указанном дополнении к исковому заявлению отсутствует какое-либо требование истца, которое должен был бы разрешить суд по настоящему гражданскому делу. Истец самостоятельно пришел к выводу, что Разрешение на ввод объекта недвижимости, ... ... ..., незаконно. 

ФИО1 в своем заявлении фактически оспаривает правомерность действий администрации Тисульского района, выдавшей Разрешение на ввод объекта капитального строительства ... ..., в эксплуатацию. В случае возникновения публично-правового спора с органом власти, рассмотрение дел данной категории происходит в рамках Кодекса административного судопроизводства и не является предметом разбирательства гражданского спора.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что истцами в рамках данного гражданского дела заявлены и поддерживаются первоначальные исковые требования.

Истец ФИО2 суду пояснила, что квартиру ... для нее приобрела администрация Тисульского района. Ее право собственности на квартиру зарегистрировано. Договор купли-продажи квартиры заключен с ней, расчет производила администрация. Вселилась в квартиру 1 июня 2016 года, о том, что в подвальном помещении дома будет расположен магазин, она знала. 

Истец ФИО3 суду пояснила, что квартиру ... она приобрела в ноябре 2015 года, как бюджетному работнику половину стоимости квартиры оплатила администрация района, стоимость второй половины оплачена ипотечным кредитом. Договор купли-продажи квартиры заключен с ООО «Контур». Вселилась в квартиру в конце января 2016 года. На тот момент вселения по подвальному помещению дома ей ничего не было неизвестно. О том, что в подвале будет расположен магазин, сообщил ФИО8 на первом собрании жильцов многоквартирного дома в апреле 2016 года. В помещении магазина она была, оно занимает весь подвал, помещение, где расположены коммуникации, она не видела. Исковые требования она поддерживает, пояснив, что подвал им необходим для бытовых нужд. Договор на обслуживание многоквартирного дома заключен с Управляющей компанией «Тисуль».

Истец ФИО5 суду пояснила, что исковые требования она поддерживает в полном объеме. Она заключила Договор купли-продажи в апреле 2016 года с ООО «Контур», приобрела квартиру. В квартиру вселилась недавно. О том, что в подвальном помещении дома будет открыт магазин, она узнала сразу. Подвал нужен жильцам, для бытовых нужд.

Истец ФИО6 суду пояснил, что требования истцов он поддерживает. В квартиру заселился в сентябре 2015 года после проведения ремонта. О том, что в подвале будет открыт магазин, узнал на общем собрании собственников дома. 

.

Третьи лица ФИО15, ФИО14, ФИО16, ФИО17 и ее представитель ФИО19 поддержали исковые требования в полном объеме.

Представитель третьего лица – КУМИ Тисульского района ФИО13 просил суд отказать в удовлетворении искового заявления, предоставив суду письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из норм статьи 36 ЖК РФ следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как на объект права может распространяться правовой режим:

- общего имущества в многоквартирном доме, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;

- самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Согласно Определению КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Техническим признается подвал:

- спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;

- оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

- не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Спорное подвальное помещение спроектировано и сформировано в качестве обособленного, в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования. Помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, не являются общим имуществом домовладельцев. На правовой режим такого подвального помещения не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как оно уже выделено для самостоятельного использования, не связанное с обслуживанием жилого дома.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признании ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При обращении с иском истцы должны обосновать, что данная сделка недействительна по основаниям, изложенным в ГК РФ (п. 1 ст. 166 ГК РФ), или что истцы относятся к числу лиц, которым ГК РФ предоставлено право обращения с таким требованием (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с ч. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся не недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

в соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 199 ГПК РФ пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении искового требования.

ФИО13 суду пояснил, что вопросы об отказе в выдаче Разрешения на ввод в эксплуатацию не возникли ни при постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, ни при экспертизе государственной регистрации прав, оно не признано незаконным. Просит суд в иске отказать в полном объеме. 

Представители третьего лица – Начальник Мариинского отдела Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – ФИО20, в письменном отзыве с заявленными требованиями не согласились в части возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области погасить регистрационную запись о праве собственности ответчика ФИО8 на помещение, ..., ... так как государственная регистрация прав носит заявительный характер. В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Согласно п. 2 ст. 16 указанного закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 закона. То есть, государственная регистрация возможна только после подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации прав и необходимых для ее проведения документов и при отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации.

Представитель третьего лица ООО «УК Тисуль» ФИО21 суду пояснила, что дом ..., находится на самоуправлении. С собственником магазина, расположенного в подвальном помещении, заключен письменный договор о том, что в случае аварии работникам ООО «УК Тисуль» будет обеспечен постоянный доступ к коммуникациям. Перед отопительным сезоном и по окончании, проводится плановая ревизия инженерных коммуникаций, что занимает 1-2 дня. В данном помещении производится обслуживание инженерного оборудования, связанное с отоплением, очисткой канализации, поэтому в него необходим постоянный доступ. Собственник помещения ФИО22 обеспечивает такой доступ обслуживающей организации. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.. 

Ответчик ФИО8, его представитель ФИО12 не признали заявленные требования в полном объеме.

От ФИО8 поступил письменный Отзыв на исковые требования, из которого следует, что:

- доводы истцов о том, что подвал не мог быть продан собственником без согласия жильцов квартир поскольку в нем проходят общедомовые коммуникации (водопровод и канализация), и потому Договор купли-продажи от 24.02.2015 года противоречит действующему законодательству, ошибочный;

- согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

Согласно п.п. а п. 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). 

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав. В силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В случае, если помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. В общую долевую собственность домовладельцев как общего имущества дома переходят только помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, фактически использующиеся как общее имущество. При этом для определения правового режима помещений не имеет значение наличие в них инженерных коммуникаций, так как подобное оборудование может располагаться и в индивидуальных помещениях и данный факт сам по себе не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

ФИО8 указывает, что он приобрел по возмездному Договору купли-продажи № 4 от 24.02.2015 у собственника (продавца) ООО «Контур» нежилое помещение ... общей площадью 382,3 кв.м,, которое было сформировано Застройщиком и первоначальным собственником- ООО «Контур» для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома. Право собственности ФИО8 зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права 24 АД 923739 от 10.03.2015 года.

Собственники помещений в многоквартирном жилом доме ... не владеют и никогда не владели спорным помещением № 22, данное помещение находится во владении и пользовании ФИО8, а до приобретения им права собственности, находилось во владении и пользовании ООО «Контур».

Считает, что исковое требование в виде признания права общей долевой собственности на подвал за собственниками квартир дома ... не может быть удовлетворено судом, исходя из выбранного способа защиты права, поскольку, согласно разъяснениям, приведенным в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» такого помещения (объекта) как «подвал, ...» не существует, следовательно, признать право общей долевой собственности на несуществующий объект невозможно.

Указывает, что если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Возражает против удовлетворения требования об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области погасить запись о праве собственности ФИО8, поскольку Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области не привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен быть узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Считает, что истцам – собственникам жилых помещений в доме ... с момента приобретения ФИО8 права собственности на помещение № 22, т.е. с 10.03.2015 года, было известно о том, что он владеет, пользуется и распоряжается спорным помещением, что в подвальном помещении находятся канализация, и подвальный этаж сформирован и эксплуатируется в виде самостоятельных нежилых помещений в доме.. Собственники квартир в доме никогда не владели спорным помещением. 

Указывает, что истцами пропущен срок исковой давности по требованию о признании недействительным Договора купли-продажи от 24.02.2015 года.

Представитель ответчика ФИО8, ООО «Контур» - ФИО12 суду пояснила, что жилой дом ... не подлежал строительному надзору. При постановке на кадастровый учет учитывается общее количество этажей, в том числе и подземные, цокольные, технические. Надземные этажи учитываются при вводе здания в эксплуатацию. 

Понятие подвального этажа дано неоднократно в нормативных актах, в частности СНиПе № 31030.2003 и в СНиПе 2080189, государственных строительных нормах 30101. Подвальный этаж – это этаж с отметкой пола помещений не ниже планируемой отметки земли более чем на половину высоты помещения. Как такового понятия «технического подвала» при учете помещений жилых зданий и учете жилищного фонда Российской федерации не существует. Сложилась судебная практика, согласно которой техническим подвалом принято считать спроектированный, изначально спроектированный в качестве технического подвала, подал, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования. Мы видим, что коммуникации не являются определяющим признаком того, является помещением техническим подвалом или этажом. Коммуникации сами по себе являются общим домовым имуществом этого дома, но нахождение их в каком-то помещении, жилом или нежилом, не образуют право общей долевой собственности на это помещение. Общие коммуникации проходят по каждой квартире, стоякам, подвальному помещению. Поэтому нахождение коммуникаций в подвальном этаже, принадлежащем ответчику, не является правоустанавливающим обстоятельством для возникновения права общей долевой собственности. Ключевым моментом является то, что изначально это помещение было спроектировано, введено в эксплуатацию, поставлено на кадастровый учет как самостоятельное помещение, имеющее самостоятельное назначение. Об этом же говорит и застройщик, он представил документы, согласно которым на учет он поставил 20 квартир и 2 нежилых помещения. Согласно Определениям Конституционного Суда РФ если имущество имеет самостоятельное назначение, не связанно со вспомогательным назначением, и предназначено для самостоятельного использования, то оно не является имуществом многоквартирного дома. В частности вопрос стоял о подвальных и чердачных этажах. Сказано, что право собственности собственников квартир на такие помещения не возникают, поскольку автоматически право собственности может возникнуть только на технические помещения, то есть на вспомогательные помещения, не используемые самостоятельно. На сегодняшний день в установленном законом порядке дом построен, введен в эксплуатацию, поставлен на учеты, зарегистрировано право собственности. Этажность дома определяется по количеству надземных этажей. При определении этажности дома в число надземных этажей включается цокольный этаж либо подвальный этаж только в том случае, если верхнее перекрытие данного помещения возвышается над уровнем планировочной отметки земли не мене чем на 2 м. В настоящем случае отметка ниже, поэтому подвальный этаж в этажность дома не включается. Истцы не доказали, что имеются какие-либо основания для возникновения права общей долевой собственности у собственников жильцов. Необходимо отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика – ООО «Контур» ФИО11 не признал исковые требования в полном объеме, суду пояснил, что в 2014 году он выкупил незавершенное строительство многоквартирного дома .... Когда начал строительные работы, пригласил проектировщиков, которые запроектировали подвальное помещение под этаж. Сразу было оговорено, что там будет магазин с отдельным входом, не связанным с подъездами. В подвальном помещении отдельно построено помещение для обслуживания жилого дома, где находятся все приборы учета тепла, холодной воды и электроснабжения. Они выделены в отдельное помещение и никак не связаны с магазином. Когда начал строительство, его пригласили в администрацию, попросили в этом доме построить МФЦ. Он снова пригласил проектировщиков для изменения проекта - на первом этаже второго подъезда дома запроектировать помещение для МФЦ. Ему пришлось демонтировать первый этаж, поднять плиты для е соответствия строительным нормам. Согласно СНиПу если высота подвального помещения больше 1,8 м., то оно считается этажом. 

Подвал изначально имел самостоятельное назначение. Проектному институту была заказана его перепланировка для использования под магазин. Была проведена реконструкция, увеличены проемы, сделано усиление, отдельный выход на главный фасад, отгорожено помещение для обслуживания дома: щитовая, тепловой узел. У этих помещений свой вход, который не связан с магазином. Дом обслуживается через тепловой узел. Была увеличена высота помещений до 3 м., сделаны бетонные полы. Все было выполнено по проекту. Подвальное помещение было продано в черновом варианте. ФИО8 производил только отделочные работы в подвальном помещении, несущие конструкции не трогал.

30 декабря 2014 года дом ... зарегистрирован Отделом архитектуры администрации Тисульского района как четырехэтажный жилой дом с подвальным этажом, со встроенным помещением МФЦ. Зарегистрировано 20 квартир и 2 нежилых помещения: МФЦ и подвальный этаж, после чего сотрудники БТИ выдали ему Технические паспорта на каждое помещение. При получении Технических паспортов, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, им, как единственным участником данного строительства, было издано Решение о продаже 20 квартир со встроенным помещением и подземным этажом. Право собственности было зарегистрировано на все 22 помещения 12 февраля 2015 года. Подвальное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, где общей долевой собственности не может быть независимо от того, что там будут проходить коммуникации. Данное помещение было продано на законных основаниях, оно не связано с использованием общедомового имущества. Собственники квартир знали о том, что в подвальном помещении будет расположен магазин. Изначально дом строился как 24-х квартирный, потом его перестроили. Подвал считается этажом, поскольку его высота 3 метра. Просил отказать в удовлетворении требований истцам в полном объеме.

Заслушав объяснения сторон, их представителей, третьих лиц и их представителей, изучив письменные отзывы, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Суд не может согласиться с доводами ответчика ФИО8 и его представителя о пропуске срока исковой давности истцами, так как Договор купли-продажи нежилого помещения – подвала заключен 24 февраля 2015 года, Данная сделка оспорима, однако, не все истцы были осведомлены о заключенной сделке, поэтому у суда нет оснований для применения срока исковой давности.

На основании ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.

Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Следовательно, если помещения цокольного этажа жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования.

В судебном заседании свидетель ФИО23 - директор ООО «Управляющая компания «Тисуль суду пояснила, что УК «Тисуль обслуживает дом, ... .... Непосредственное управление домом осуществляет Общее собрание собственников. Договор на обслуживание заключался с каждым собственником квартиры, а также с ФИО8 на основании Решения Общего собрания собственников. О том, что в подвальном помещении дома будет магазин, им стало известно от Застройщика, который сказал об этом еще до Общего собрания собственников квартиры. В течение 6 месяцев никакие работы в подвальном помещении не велись, в 6 квартирах на тот момент уже жили граждане, остальные квартиры принадлежали Застройщику.

Коммуникации дома находятся в подвальном помещении, в котором есть отдельное специальное помещение, где расположены все счетчики. В помещении магазина также проходят коммуникации, стояки. С собственником магазина было оговорено обеспечение доступа к сетям и коммуникациям, что было отражено в Договоре на обслуживание. ФИО8 представил документы о праве собственности на это помещение. Жильцы дома, собственники квартиры не имеют право сами заходить в помещения, где находятся счетчики, коммуникации. Помещение магазина находится почти под всем домом. Проходящие по помещению магазина коммуникации используются для обслуживания всего дома. Все сети относятся к общему домовому имуществу. Нежилое помещение, в котором расположен магазин, по документам не является подвалом, и за его обслуживание жильцам дома оплату не начисляется. 

Свидетель Л. начальник Отдела архитектуры Администрации Тисульского муниципального района суду пояснила, что она выдавала Разрешение на строительство, а затем на ввод в эксплуатацию жилого дома ..., ... Генеральному директору ООО «Контур» ФИО11 Для получения Разрешения он представил все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством: на земельный участок, проект, градостроительный план, техническое подключение к коммуникациям. Разрешение было выдано на строительство 20 квартирного дома со встроенным зданием МФЦ. В проекте было указано 3 этажа. Затем выдавалось Разрешение на реконструкцию, так как были вопросы с помещением МФЦ, затем на ввод жилого дома в эксплуатацию. Когда выдавали Разрешение на строительство, предполагалось строительство трехэтажного дома, но в эксплуатацию был введен четырехэтажный дом. Экспертиза документации на реконструкцию не была произведена, поскольку она проводится перед началом строительства. На стадии выдачи Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию проведение экспертизы проектной документации невозможно и не требуется. Разрешение было выдано на ввод в эксплуатацию четырехэтажного дома. Допустимо спроектировать трехэтажный дом, а построить четырехэтажный дом. 

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома ..., законно.

С целью проверки обоснования доводов истцов была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключению судебной строительно– технической экспертизы № 11-12/15-11-2016 от 22.11.2016 г. ООО «Кузбасс-Эксперт» на л.д. 38-67 эксперт пришел к выводу, что в спорном помещении расположены инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в здании.

Спорное помещение является техническим, требующим постоянного доступа специалистов обслуживающей организации к инженерному оборудованию. Открытый доступ к данному оборудованию для неопределенного круга лиц недопустим.

Помещение № 22, ... для самостоятельная использования не предназначено (не учтено, не сформировано) в целях, не связанных с обслуживанием дома.

В связи с неполнотой выводов эксперта, отсутствием мотивировки выводов, по ходатайству представителя ответчиков – ООО «Контур» и ФИО8- судом была назначена и проведена дополнительная судебная строительно-технической экспертиза.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы АО «Научно-технический прогресс» помещение № 22, ..., не является техническим подпольем, требующим круглосуточного беспрепятственного доступа обслуживающего его эксплуатационного персонала, а является подвальным этажом; помещение предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома; для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они располагаются в чердачных либо подвальных пространствах многих жилых зданий и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев не помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома;

Спорное нежилое помещение № 22 имеет функциональное назначение, как магазин промышленных товаров, отличное от обслуживания дома, сформировано как самостоятельный объект недвижимости, имеет отдельный вход – выход, используется для целей, не связанных с эксплуатацией дома. В нежилом помещении № 22, согласно Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», должны выполняться общедомовые работы следующей периодичностью:

- детальный осмотр разводящих трубопроводом – не реже одного раза в месяц;

- детальный осмотр наиболее ответственных элементов системы (насосы, магистральная запорная арматура, контрольно-измерительная аппаратура, автоматические устройства) не реже одного раз в неделю;

- систематическое удаление воздуха из системы отопления;

- промывка грязевиков (в зависимости от степени загрязнения, определяемой по перепаду давлений на монометра до и после грязевиков);

- повседневный контроль за температурой и давлением теплоносителя.

Техническое состояние строительных конструкций многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., ... пгт. ... оценивается как работоспособное, при котором некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. 

Основные несущие конструктивные элементы многоквартирного жилого дома (фундаменты, стены, балки, перекрытия, железобетонные перемычки) обладают достаточной несущей способностью. Безопасная эксплуатация строительных конструкций жилого дома ... – обеспечена, угроза жизни и здоровью людей отсутствует.

Спорное нежилое помещение располагается в подземном этаже и предназначено под магазин, при этом данных о том, что помещение использовалось в качестве общего имущества - не имеется, имеет самостоятельное назначение.

Оценивая данное заключение, суд находит его полным. Выводы эксперта ясны и понятны, сомнений у суда не вызывают, потому суд признает его надлежащим доказательством по делу. 

Выводы эксперта в совокупности с утверждениями ответчиков, третьих лиц и свидетелей, позволяют суду прийти к убеждению о несостоятельности доводов истцов, из которых следует, что наличие в подвальном помещении коммуникаций, обслуживающих более одной квартиры, автоматически относят данное помещение к общедомовому имуществу.

Суд расценивает данные доводы как несостоятельные и соглашается с доводами ответчиков и представителей третьих лиц - Комитета по управлению муниципальным имуществом Тисульского районв, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области, а также представителя ООО «Управляющая компания «Тисуль», о том, что помещение подвала, ... сформировано и поставлено на учет как самостоятельное, и использовалась как имеющее самостоятельное назначение. 

Установленные в судебном заседании обстоятельства подтверждаются материалами дела:

Согласно данным Технического паспорта по состоянию на 8 ноября 2011 года правообладателем объекта незавершенного строительства (жилой дом), ... ..., является ФИО24 на основании Разрешения на строительство № RU-42512000-392 от 26.07.2011 г. (л.д. 154-163 тома № 2) 

07 февраля 2014 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района ООО «Контур» выдано Разрешение на строительство объекта капитального строительства жилого дома на 20 квартир и встроенного помещения под центр государственных и муниципальных услуг, ... (л.д. 125 том № 1).

10 октября 2014 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района ООО «Контур» разрешен ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства: 20-квартирного жилого дома со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, общей площадью 1942,1 м2, ... количеством этажей – 4, в том числе подземных -1 (л.д. 232 том № 1).

24 февраля 2015 года между ООО «Контур» и ФИО25 заключен Договор купли-продажи № 4, согласно которому ООО «Контур» продает, а ФИО8 покупает в собственность нежилое помещение – подвал, ... (л.д. 5).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права 19.03.2015 зарегистрировано право собственности ФИО8 на объект – нежилое помещение площадью 382.3 кв. м – подвал, ... (л.д. 6).

Согласно Выписке из кадастрового паспорта помещения -подвал № 1 площадью № 382,3 кв.м ... (л.д. 7).

Согласно Плану вход в техническое помещение отдельно от общего помещения подвального этажа (л.д. 8). 

В Уведомлении Федеральной службы государственной регистрации от 28.07.2016 г., кадастра и картографии сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества – жилой дом, ..., отсутствуют (л.д. 13).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 26.05.2016 г. ФИО2 принадлежит на праве собственности квартира, ... (л.д. 14).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.03.2015 г. ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира, ..., ..., числится зарегистрированной по указанной адресу (л.д. 17, 18).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 17.11.2015 г. ФИО3 принадлежит на праве собственности квартира, ... (л.д. 19, 20).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 01.06.2016 г. ФИО4 принадлежит на праве собственности квартира, ... (л.д. 22).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 04.05.2016 г. ФИО5 принадлежит на праве собственности квартира, ... (л.д. 24).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 20.08.2015 г. ФИО6 принадлежит на праве собственности квартира, ...:3489 (л.д. 26)

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 10.06.2015 г. ФИО7 принадлежит на праве собственности квартира, ...:3491 (л.д. 28).

ООО «Контур» зарегистрировано в качестве юридического лица в ЕГРЮЛ 27.02.2007 года, генеральный директор ФИО11(л.д. 30).

Согласно списку, представленному Директором ООО «УК «Тисуль» О.В. Гуменной жильцами дома ..., являются ФИО14, ФИО15, ФИО4, ФИО17, ФИО16, ФИО3, ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО6, ФИО7 (л.д. 49).

Согласно копии Технического паспорта на нежилое помещение № 22, ..., субъектом права на указанное помещение является ФИО8 на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 19.03.2015 г. 

Согласно данным Технического паспорта на жилой дом, ... по состоянию на 11 сентября 2014 г., субъектом права на него является ООО «Контур» на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 4251200-727 от 10.10.2014 г. (л.д. 102).

Согласно плану подвального помещения жилого дома оно имеет два отдельных входа, в общее помещение и в изолированное, жилой дом оснащен водопроводом от центральной сети, электроосвещением, центральным водяным (паровым) отоплением, местной канализацией и вытяжной вентиляцией (л.д. 111). 

Единственным участником ООО «Контур» - Генеральным директором ФИО11 принято Решение от 06.02.2015 года о разделе 20-тиквартирного жилого дома со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, назначение: жилое, 4-этажный (подземный этаж - 1), общей площадью 1942,1 кв.м (л.д. 129).

Согласно Уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.09.2016 г. на объект недвижимого имущества, ..., зарегистрированные права отсутствуют (л.д. 142).

Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартир № 9, 15, 16, 19, 20 

<

...>. Тисуль является Тисульский муниципальный района Кемеровской области (л.д. 143, 144, 145, 146).

Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры ... является ФИО16 (л.д. 147).

Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры ... является ФИО17 (л.д. 148).

Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры № 6 

<

...>. Тисуль является Тисульский муниципальный район (л.д. 149).

Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры ... является ФИО15 (л.д. 150).

Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем квартиры № 2 

<

...>. Тисуль является Тисульский муниципальный район (л.д. 151).

Согласно данным Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателями на праве общей совместной собственности ... являются ФИО14, ФИО26 (л.д. 150).

Согласно справке директора ООО «Управляющей компании «Тисуль» Гуменной О.В. от 16.08.2016 г. в подвале многоквартирного дома ... расположены сети отопления, водопровода, канализации, обслуживающие квартиры и нежилые помещения дома. согласно плану на отметке + 0.000 (лист 3, ОВ 612-13 и лист 3, ВК 612-13, ООО «НеоПРОЕКТ») трубопроводы проходят по всем подвальным помещениям (л.д. 167-169).

Согласно Решению Единственным участником ООО «Контур» ФИО11 в связи со сменой участника Общества (договор купли-продажи доли 100 % в Уставе ООО «Контур» от 27.03.2007 г.) принято решение о внесении изменения в п. 1.2 Устава ООО «Контур» о том, что участником Общества является ФИО11, Генеральным директором избран ФИО11 (л.д. 170).

Приказом № 10 от 02 мая 2007 года Генеральный директор ООО «Контур» Т. с 02.05.2007 г. освобожден от должности, на должность Генерального директора ООО «Контур» назначен ФИО11 (л.д. 171).

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 30 декабря 2014 года ООО «Контур» принадлежит на праве собственности 20-ти квартирный жилой дом со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, назначение: жилое, 4-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 1 942,1 кв.м, местонахождение объекта: ... основанием регистрации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 10.10.2014 г. № RU 42512000-727 (л.д. 195).

В соответствии с Договором № 9 от 01 ноября 2015 года ООО «УК «Тисуль» обязуется оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ... в соответствии с Приложением № 1 к договору (л.д. 217-221).

11 сентября 2014 года на нежилое помещение, ... ..., ... выдан Технический паспорт с присвоением инвентарного номер ... (л.д. 223-225).

Согласно проектной документации ООО «НеоПРОЕКТ» (л.д. 225-231) предусмотрена реконструкция техподполья здания жилого дома под подвальный этаж с дополнительным выходом со стороны главного фасада здания, для возможности в дальнейшем размещения торгово-демонстрационных помещений магазина строительных материалов. Проект выполнен по заданию ООО «Контур» на основании ранее выполненной проектной документации на строительство 3-х этажного жилого дома с целью более рационального использования строительного объеме здания после реконструкции его техподполья под полноценный подвальный этаж, для возможности дальнейшего размещения в нем магазина. 

Проектом предусматривается:

Расширение и усиление существующих проемов

Устройство дополнительных кирпичных перегородок

Устройство дополнительного главного входа

Внутренняя отделка.

Проект выполнен в соответствии с действующими нормами и правилами в области строительства, пожарной безопасности и санитарно-гигиеническими требованиями.

10 октября 2014 года Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района ООО «Контур» разрешен ввод в эксплуатацию построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства: 20-квартирного жилого дома со встроенным помещением под центр государственных и муниципальных услуг, общей площадью 1942,1 м2, ... ... количеством этажей – 4, в том числе подземных -1 (л.д. 232).

П. 2.1. Договора № 28 Управления многоквартирным домом от 27 июня 2016 года, заключенным между ФИО27 на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, ..., и ООО «УК «Тисуль», предусмотрена обязанность ООО «УК «Тисуль» по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлении коммунальных услуг собственникам и иным лицам, пользующимся на законном основании помещениями в доме, п. 3.1.2 - организовать аварийно-диспетчерское обслуживание в целях оперативного приема заявок, устранения неисправностей и незамедлительного устранения аварий на общем имуществе многоквартирного дома. 

Согласно п. 3.2.2 Договора собственники обязаны допускать в заранее согласованное с ООО «УК «Тисуль» время в занимаемое жилое помещение работников и представителей ООО «УК «Тисуль», представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, предусмотренных к договору перечне услуг и работ (л.д. 234-236), Приложение № 1 (л.д. 238, 239).

Данные документы суд признает надлежащими доказательствами по делу, поскольку они являются относимыми, допустимыми и достоверными, сомнений у суда не вызывают. 

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное выше, оценив доказательства по делу и взаимную связь в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований полагать, что спорное нежилое помещение относится или когда-то относилось к общему имуществу многоквартирного жилого дома, в связи с чем, права собственников жилого дома действиями ответчиков не нарушены. Доказательств, подтверждающих, что спорное нежилое помещение использовалось в качестве общего имущества домовладельцев, в деле не имеется, и истцом не представлено.

Доводы стороны истца о том, что данное имущество является общим имуществом дома, поскольку в нем находятся общие коммуникации, являются ошибочными, основанными на неверном толковании законодательства.

.

При этом суд принимает во внимание Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", согласно которым в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Из чего суд приходит к выводу о том, что такие коммуникации могут располагаться в помещениях с самостоятельным назначением.

Размещение помещений в подземном этаже и нахождение в нем коммуникаций систем отопления, канализации, стояков горячего и холодного водоснабжения, запорной арматуры, само по себе не относит помещения к общему имуществу собственников помещения многоквартирного дома, поскольку нежилое помещение предназначено, сформировано и учтено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами. Поскольку спорное помещение не обладает признаками, установленными ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, то на это имущество не распространяется режим общей долевой собственности.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истцов о признании недействительным Договора купли-продажи нежилого помещения, ..., о признании недействительным зарегистрированного права собственности ФИО8, признании права общей долевой собственности на указанное нежилое помещение незаконными, - не подлежащими удовлетворению в связи с их необоснованностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Положения статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляют способы защиты гражданских прав, которые обеспечивают восстановление нарушенных прав и стабильность гражданско-правовых отношений; перечень этих способов в силу абзаца четырнадцатого данной статьи, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым. К числу данных способов, по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относится и оспаривание заинтересованным лицом права, зарегистрированного другим лицом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе путем признания этого права отсутствующим.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г., государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В связи с тем, что в Гражданском кодексе Российской Федерации, в названном Федеральном законе, в иных законах не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание государственной регистрации недействительной либо аннулирование соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним либо признание Свидетельства о государственной регистрации права недействительным, признание недействительными государственной регистрации и зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Аналогичная правовая позиция изложена и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 апреля 2016 г.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение в Определении от 28 января 2016 г. № 140-О, указанный способ защиты права, непосредственно связанный с восстановлением положения, существовавшего до нарушения права заинтересованного лица, и пресечением неправомерных действий, одновременно обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истцами избран неверный способ защиты права, в связи с чем в удовлетворении требования об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области погасить запись о праве собственности ФИО8 следует отказать. Кроме того, удовлетворения данного требования у суда нет никаких оснований.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч. 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы со стороны Отдела архитектуры и градостроительства Администрации Тисульского муниципального района, выдавшего Разрешения, какие-либо замечания о несоответствии объекта проектной документации отсутствуют.

Получение ответчиком Разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, подтверждает отсутствие нарушений, указанных истцом в иске, кроме того доказательств, что Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано в нарушение Градостроительного кодекса Российской Федерации, не представлено.

Таким образом, оценив все доказательства по делу в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО8, ООО «Контур» о признании недействительным договора купли-продажи подвала, признании недействительным зарегистрированного права собственности на подвал, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии погасить запись о праве собственности, признании права общей долевой собственности на подвал, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Тисульский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2017 года

Судья Н.М. Соловьева