Дело №а-281/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 сентября 2020 года город Рязань

Рязанский областной суд в составе:

ФИО1, 

при секретаре Васюговой М.В.,

с участием:

представителя административных истцов ООО «Торговый дом «Барс», ЗАО «Торгово-Промышленный комплекс «На Шабулина» - ФИО2, представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" – ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Барс», закрытого акционерного общества «Торгово-Промышленный комплекс «На Шабулина» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Торговый дом «Барс», ЗАО «Торгово-Промышленный комплекс «На Шабулина» обратились в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.08.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 203 854,64 рублей.

Административные истцы указывают, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № которая в соответствии с отчетом 

<

скрыто> составляет 1 382 277 рублей. 

По их мнению, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности как плательщиков земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка. 

Административные истцы просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 1 382 277 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

В процессе производства ООО «Торговый дом «Барс», ЗАО «Торгово-Промышленный комплекс «На Шабулина» исковые требования уточнили, просили установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 2 309 944 рубля согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административных истцов ООО «Торговый дом «Барс», ЗАО «Торгово-Промышленный комплекс «На Шабулина» - ФИО2 административные исковые требования в указанном размере поддержал.

Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" – ФИО3, ФИО4 административные исковые требования не признали.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процессе, эксперта, судья находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «Торговый дом «Барс» (доля в праве 

<

скрыто>), ЗАО «Торгово-Промышленный комплекс «На Шабулина» (доля в праве 

<

скрыто>) являются собственниками на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от 31.07.2018 года.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5 203 854, 64 рубля, о чем имеется выписка из ЕГРН от 13.01.2020г. 

Согласно отчету 

<

скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 382 277 рублей. 

По ходатайству административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено 

<

скрыто>

Из заключения судебной экспертизы № от 25.06.2020 следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 309 944 рублей.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из заключения судебной экспертизы, объяснений эксперта ФИО10 судебном заседании следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны 3 предложения к продаже земельных участков, расположенных в городе Рязани, с возможностью использования под общественно-деловую застройку, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектов оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.

Отнеся спорный земельный участок к сегменту рынка земель коммерческого использования, эксперт, проанализировав данные о предложениях по продаже земельных участков данного сегмента установил, что на дату оценки диапазон предложений по продаже в г.Рязани составлял от 150 руб./кв.м до 1809 руб./кв.м. Подобрав три максимально сопоставимых с объектом оценки объекта-аналога, к ценам предложений эксперт ввел и мотивировал со ссылкой на методическую литературу корректировки на различия между объектом оценки и объектами аналогами по основным ценообразующим факторам.

Итоговое значение 1 кв.м спорного земельного участка составило 1456 руб., что соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок истца.

Из заключения судебной экспертизы и пояснений судебного эксперта ФИО10 в суде также следует, что при расчете рыночной стоимости земельного участка истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 ею проверены. Все объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, находящимся согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы № 897-1 от 11.12.2008 года, в градостроительной зоне П2, т.е. относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом (производственная деятельность), имеют сходные с ними виды разрешенного использования, в связи с чем не требуется внесения каких-либо корректировок по данному фактору. 

Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций, учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и применены соответствующие коэффициенты.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что использованные экспертом в расчете объекты-аналоги №№ 2 и 3 несопоставимы с объектом оценки по своим физическим характеристикам: являются застроенными, на них имеются объекты капитального строительства, влияющие на рыночную стоимость. 

Из текста объявления о продаже объекта-аналога № 2 (земельный участок, расположенный в 

<

...>, р-н Московский), размещенного с ним фотоснимка (стр. 184-186 заключения судебной экспертизы), следует, что на данном земельном участке не имеется объектов капитального строительства. Судебный эксперт ФИО5 также подтвердила, что выезжала на указанный земельный участок, который не имеет объектов капитального строительства. Учитывая изложенное, данный земельный участок был принят экспертом при проведении судебной экспертизы как не застроенный. 

Как следует из заключения судебной экспертизы и подтвердил судебный эксперт ФИО10 на объекте-аналоге № 3 (земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010001:448, расположенный по ул. Промышленной, 21, Московский район), согласно данным Росреестра имеется объект капитального строительства: здание – склад трех комплектующих. Однако земельный участок согласно данным Росреестра был продан по договору купли-продажи от 16.01.2017 года отдельно от здания за цену 8 900 000 рублей, которая была принята экспертом при проведении судебной экспертизы, в подтверждение чего в нем представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а также в суд представлена копия договора договора-купли продажи от 16.01.2017 года, заключенного между ФИО6 и ООО "Торговый дом "Барс", которым определена цена здания – склад трех комплектующих в размере 100 000 рублей и цена земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010001:448 в размере 8 900 000 рублей (стр. 186-199 заключения судебной экспертизы).

Доводы ответчика о недостоверности цены данной сделки, поскольку в качестве продавца в ней участвовал административный истец - ООО "Торговый дом "Барс", суд признает несостоятельными, поскольку указанная сделка состоялась до утверждения административным ответчиком спорной кадастровой стоимости.

Как следует из заключения судебной экспертизы и объяснений судебного эксперта, наличие согласно данным Росреестра на объекте-аналоге № 3 подземного сооружения – водопроводная сеть "Приокский", имеющей общую протяженность по Московскому шоссе и Приокскому поселку г.Рязани 50 727 метров, не влияет на его использование по назначению, каких-либо ограничений в использовании и обременений особыми условиями использования по данным Росреестра и публичной кадастровой карты объект-аналог № 3 не имеет, в зону с особыми условиями использования территории не входит, а потому введение при расчетах корректирующих коэффициентов на обременение не требуется. 

Ссылка административного ответчика на сообщение ПМ "Водоканал города Рязани" о необходимости при строительстве размещать на земельном участке объекты по отношению к сетям водопровода с соблюдением требований СНиП, не свидетельствует об обратном.

Представленная ответчиком в дополнительном отзыве информация о наличии на земельном участке с кадастровым номером: 62:29:0010001:582 объекта капитального строительства не опровергает заключение судебной экспертизы, поскольку согласно заключению судебной экспертизы в качестве объектов-аналогов экспертом не был использован земельный участок с этим кадастровым номером, в судебном заседании судебный эксперт ФИО5 также подтвердила, что представленные административным ответчиком документы, касающиеся земельного участка с кадастровым номером: 62:29:0010001:582, не имеют отношения к примененным ею при проведении исследования объектам-аналогам.

Таким образом, суд признает использованные экспертом при проведении судебной экспертизы объекты-аналоги сопоставимыми с объектами оценки по своим физическим характеристикам.

Вопреки доводам ответчика о неверной трактовке экспертом понятия "обеспеченность земельного участка коммуникациями", из заключения повторной судебной экспертизы усматривается, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка истца приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) №№ 1, 2, 3 экспертом проверены, исследованы на возможность или невозможность подведения коммуникаций. 

Обеспеченность земельного участка коммуникациями: электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией), исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226), относится к одному из ценообразующих факторов, на что указал эксперт в своем заключении (стр. N).

Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или "условно свободный".

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

В судебном заседании судебный эксперт также подтвердил, что им проведен анализ возможности или невозможности подключения объекта оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. Объект оценки, где расположены объекты капитального строительства, имеет возможность подведения всех коммуникаций, в связи с чем ею установлена возможность подведения к нему всех коммуникаций. Объект-аналог № 2 (земельный участок, расположенный в 

<

...>, р-н Московский) имеет выданные технические условия на подключение к газоснабжению и электроснабжению, что означает возможность подключения к нему этих коммуникаций необходимой мощностью, возможности подведения водоснабжения и канализации не имеет. Объекты-аналоги № 1 и № 3 согласно текстам объявлений не имеют возможности подведения коммуникаций. С учетом этих обстоятельств экспертом применен корректирующий коэффициент на каждый вид коммуникаций в размере 16 %, предусмотренный "Справочником оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки", под редакцией ФИО7, Нижний Новгород, 2017.

Таким образом, эксперт обосновал введение корректировок на коммуникации.

Как пояснил судебный эксперт ФИО10 использованные в расчете, представленном суду в дополнительном отзыве ответчика, земельные участки, не принятые экспертом при расчете, проанализированы ею и не являются сопоставимыми с объектом оценки: объект № 2 (земельный участок на бывшей территории Лампового завода, пр. Яблочкова, д.к 5 к 32) согласно данным Росреестра является застроенным (на нем расположено здание котельной). Кроме того, по состоянию на 16.01.2019 года цена предложения по нему согласно тексту объявления составляла 8 500 000 рублей, а продан он по данным Росреестра за 4 326 000 рублей, что свидетельствует о падении рынка и значительном расхождении его фактической стоимости с указанной ответчиком в дополнительном отзыве на административный иск. Объект № 3 (земельный участок, расположенный по пр. Шабулина, д. 2), согласно данным Росреестра имеет обременение – по нему осуществляется проезд к смежным земельным участкам, что влияет на стоимость. Данные обстоятельства делают некорректным использование этих земельных участков для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено. 

Суд учитывает, что пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Экспертом в приложении к заключению судебной экспертизы представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактического местонахождения публикуемых к продаже объектов-аналогов и выяснять наличие и состав коммуникаций на них.

Заключение судебной экспертизы №2086/2020 от 25.06.2020 года соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречат действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством.

Заключение выполнено экспертом, профессиональная компетенция которого соответствует требованиям статьи 4 Закона об оценочной деятельности: оценщик 

<

скрыто> ФИО10 является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков», ее ответственность застрахована, имеется квалификационный аттестат по оценке недвижимости, стаж работы в оценочной деятельности с 2005 года. 

Отчет 

<

скрыто> о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года противоречит заключению судебной экспертизы и не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства.

Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административных истцов, требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной обоснованно и необходимо установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Барс», закрытого акционерного общества «Торгово-Промышленный комплекс «На Шабулина» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 309 944 рубля.

Датой подачи заявления считать 25 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.

Судья: подпись ФИО1

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2020 года.

Судья: подпись ФИО1