Дело № 2- 1575/2018 

Решение

 

Именем Российской Федерации 

04 июля 2018 года г. Оренбург

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе

председательствующего судьи Батищевой Н.И.,

при секретаре Фирсовой А.Н., 

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности от 22.05.2018,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 Хикматулле Санъату Угли и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Установил.

ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, указывая, что на основании договора дарения от 08 августа 2002 года является собственником жилого дома литер 

<

адрес>. В указанном доме проживает с 1949 года, несет бремя его содержания.

На земельном участке по указанному адресу расположен также жилой дом литер 

<

данные изъяты>, собственником которого являлся ее (истца) брат – З.

Земельный участок, на котором расположены жилые дома, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> на основании договора купли-продажи земельного участка № 87 от 24 января 2013 года, заключенного с Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, принадлежал на праве общей долевой собственности ей (истцу) и ее брату ФИО5 по 1/2 доли каждому. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ З. умер. После смерти наследство принял его сын ФИО2

Из полученных выписок из ЕГРН от 18 апреля 2018 года и от 10 мая 2018 года ей (истцу) стало известно, что ее племянник ФИО2 по договору купли-продажи от 03 апреля 2018 года продал жилой дом литер 

<

данные изъяты> и 1/2 долю спорного земельного участка ФИО4 Х.С.У.

Полагает, что при отчуждении 1/2 доли земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, ФИО2 было нарушено ее (ФИО3) преимущественное право покупки вышеуказанной доли.

Считает, что ФИО2, продавая долю в праве собственности на земельный участок, обязан был надлежащим образом известить ее (истца) о продаже, поскольку она имела право преимущественной покупки указанной доли.

ФИО2 не известил о намерении продать 1/2 долю земельного участка, чем нарушил ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка – 322016,46 рублей, 1/2 доли – 161008,23 рублей.

Она (истец) является пенсионером, 

<

данные изъяты>, появление посторонних третьих лиц на общем земельном участке пагубно складывается на состоянии ее здоровья.

Просит перевести права и обязанности покупателя в части 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 03 апреля 2018 года, заключенного между ФИО2 (продавцом) и ФИО4 Х.С.У. (покупателем), зарегистрированному в управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 16 апреля 2018 года, на нее (ФИО3), признав ее по данному договору покупателем 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок предназначен для размещения домов индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажных жилых домов литер 

<

данные изъяты> и литер 

<

данные изъяты> площадь 

<

данные изъяты>., адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> земельном участке расположены индивидуальные жилые дома №. 

В судебное заседание истец ФИО3, ответчик ФИО4 Х.С.У. не явились, извещены в установленном законом порядке. ФИО3 в письменном заявлении просила рассмотреть дело без ее участия. ФИО4 Х.С.У. в телефонограмме просил рассмотреть дело без его участия, возражает против удовлетворения исковых требований.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных в установленном законом порядке.

Представитель истца ФИО1 настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям и обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Пояснила, что на спорном земельном участке по 

<

адрес>, с кадастровым номером №, расположены два жилых дома литер 

<

данные изъяты> и литер 

<

данные изъяты> ФИО3 является собственником жилого дома литер 

<

данные изъяты> по 

<

адрес>. Жилой дом литер 

<

данные изъяты> ранее принадлежал родному брату истца - З. Дома являются самостоятельными объектами недвижимости.

Земельный участок по 

<

адрес> с кадастровым номером №, находился в общей долевой собственности ФИО3 и ФИО5 по 1/2 доли в праве каждому. Доли не выделялись, не определялись, были установлены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

З. умер ДД.ММ.ГГГГ. После его смерти в наследство вступил сын ФИО2, за которым в установленном порядке было зарегистрировано право собственности на дом литер А3. 

03 апреля 2018 года ФИО2 продал жилой дом литер 

<

данные изъяты> и 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером № ФИО4 Х.С.У., право собственности в Управлении Росреестра по Оренбургской области зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Полагает, что ФИО2 нарушено преимущественное право истца на приобретение 1/2 доли земельного участка по 

<

адрес>, с кадастровым номером № ФИО2 не известил ФИО3 о намерении продать 1/2 долю земельного участка постороннему лицу, чем нарушил ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

Считает, что в данном случае не применим принцип единства судьбы жилого дома и земельного участка под ним, покупатель жилого дома литер А3 имеет возможность пользоваться земельным участком по договору аренды.

У ФИО3 имеется фактическая возможность оплатить стоимость 1/2 доли земельного участка в размере 250000 рублей, что подтверждается чеком-ордером о перечислении истцом указанной суммы на счет Управления судебного Департамента по Оренбургской области в качестве обеспечения исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя 1/2 доли земельного участка.

Просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Пояснил, что ему (ФИО2) принадлежал жилой дом литер 

<

данные изъяты> по 

<

адрес> и 1/2 доля земельного участка по праву наследования после смерти отца ФИО5 Факт принятия наследства и право собственности установлены решением суда от 14 декабря 2017 года.

03 апреля 2018 года он (ответчик) заключил с ФИО4 Х.С.У. договор купли-продажи жилого дома литер 

<

данные изъяты> и 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом. Новый собственник ФИО4 Х.С.У. зарегистрировал свое право в установленном законом порядке.

Считает, что отчуждение доли земельного участка без находящегося на нем жилого дома, будет нарушать установленный законом запрет и принцип единства земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на нем, что влечет ничтожность сделки.

По договору купли-продажи спорная доля земельного участка отчуждалась не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимости.

Указал, что ФИО3 устно предлагала ему купить 1/2 долю земельного участка и жилой дом за 450 000 рублей. Такой вариант сделки его (ответчика) не устроил.

Полагает, что нарушения прав ФИО3 не имеется.

Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования ФИО3 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с подп. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Согласно ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

На основании ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 1,2,3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Указанная позиция содержится в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ и Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2015 года № 102, согласно которой с 01 марта 2015 года (после вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ) правило о преимущественном праве покупки не распространяется на случаи, когда долю в праве общей долевой собственности на земельный участок продает собственник части расположенного на этом участке здания или сооружения либо помещения в нем.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора купли-продажи земельного участка № 87 от 24 января 2013 года, заключенного между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга (продавцом) и ФИО3, З. (покупателями), продавец продал покупателям земельный участок по 1/2 доли каждому (без выдела долей в натуре), площадью 

<

данные изъяты> кадастровый №, расположенный по 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>.

На земельном участке расположены индивидуальные жилые дома №

Разрешенное использование: земельный участок предназначен для размещения индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажных жилых жомов литер 

<

данные изъяты> и литер 

<

данные изъяты>.

Доли в праве общей долевой собственности на земельный участок были зарегистрированы за покупателями 07 мая 2013 года, что подтверждается соответствующими свидетельствами о регистрации права и выпиской из ЕГРП от 10 мая 2018 года.

В настоящее время на указанном земельном участке, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок предназначен для размещения домов индивидуальной жилой застройки, площадью 

<

данные изъяты>., адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес> размещены одноэтажные жилые дома, часть из которых - литер 

<

данные изъяты> принадлежит на праве собственности истцу ФИО3, а часть - литер 

<

данные изъяты> принадлежит на праве собственности ответчику ФИО4 Хикматулле Санъату Угли.

ФИО3 является собственником одноэтажного жилого дома литер 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> по 

<

адрес> в 

<

адрес> на основании договора дарения от 08 августа 2002 года. 

Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 20 августа 2002 года, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 24 марта 2008 года и выпиской из ЕГРН от 30 мая 2018 года.

С 04 мая 2007 года одноэтажный жилой дом литер 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> по 

<

адрес> принадлежал на основании решения Промышленного районного суда г. Оренбурга от 02 марта 2000 года З. ДД.ММ.ГГГГ З. умер.

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 14 декабря 2017 года установлен факт принятия наследства ФИО2 после смерти З.

За ФИО2 признано право собственности на жилой дом литер 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты>. и 1/2 долей земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>

На основании договора купли-продажи от 03 апреля 2018 года ФИО2 продал ФИО4 Х.С.У. жилой дом литер 

<

данные изъяты> по 

<

данные изъяты> и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по указанному адресу. Согласно условиям договора стоимость жилого дома составила 400000 рублей, земельного участка – 250000 рублей.

Как следует из выписки из ЕГРН и договора купли-продажи, право собственности ФИО4 Х.С.У. на жилой дом и на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 16 апреля 2018 года.

Таким образом, положение закона о преимущественном праве покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в данном случае не распространяется, поскольку собственник ФИО2 продал ФИО4 Хикматулле Санъату Угли обособленную часть здания - жилой дом литер 

<

данные изъяты> ( а не долю в праве собственности на здание), расположенный на спорном земельном участке, вместе с принадлежащей продавцу 1/2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Кроме того, отчуждение доли земельного участка без находящегося на нем жилого дома, принадлежащих одному лицу, будет нарушать установленный законом запрет и принцип единства судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на нем.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в гражданскому обороте объекты недвижимости и участок выступают как единое целое.

В подтверждение возможности оплаты стоимости 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 250000 рублей истец представила чек-ордер от 29 июня 2018 года о перечислении указанной суммы на счет Управления судебного Департамента по Оренбургской области в качестве обеспечения заявленных исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя.

Поскольку исковые требования оставлены судом без удовлетворения, денежная сумма в размере 250000 рублей, внесенная 29 июня 2018 года ФИО6 на депозит Управления судебного департамента в Оренбургской области, в обеспечение исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат возврату истцу.

Руководствуясь ст., ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил. 

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 Хикматулле Санъату Угли и ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, по договору купли- продажи от 03 апреля 2018 года, заключенному между ФИО2 и ФИО4 Хикматуллой Санъат Угли, оставить без удовлетворения.

Денежная сумма в размере 250000 рублей, внесенная 29 июня 2018 года ФИО6 на депозит Управления судебного департамента в Оренбургской области (

<

данные изъяты>) в обеспечение исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат возврату истцу ФИО6, паспорт РФ: №, гражданство РФ, адрес: 

<

адрес> 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения. 

Мотивированное решение суда изготовлено 11 июля 2018 года.

Судья Н.И. Батищева